İPOTEK HAKKINDA GENEL BİLGİLER

ipotek hakkında genel bilgiler

İPOTEK NEDİR? (İPOTEK HAKKINDA GENEL BİLGİLER)

İpotek , doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat olarak gösterilmesi ve borcun ödenmemesi halinde, hak sahibine, alacağın teminatını teşkil eden taşınmazı yasal yollarla satışını gerçekleştirerek satış değerinden, alacağını elde etme yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. İpoteğe konu olan taşınmaz, kredi borçlusuna ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir.

a) Anapara (Karz – Kesin Borç) İpoteği:

İpoteğin sadece doğmuş, mevcut ve belirli bir borç için alındığı bir ipotek çeşididir. Karz ipoteği mevcut bir borç için tesis edildiğinden, ipotek alacaklısının (Banka) diğer alacaklarının güvencesini oluşturmamaktadır. Bu bakımdan tapu kayıtlarında ipotek yer almış olsa dahi, ipotekle güvence altına alınmış borç ödenmiş ise; alacaklı (Banka) artık bu ipotekten yararlanamayacaktır. Anapara ipoteğine konu kredinin ödemelerini zamanında yaparak kredi riskini kapatan bir müşteri, Bankamız ipoteği fek etmese dahi, mahkemeye başvurarak ve krediye ait ödemeleri yapmış olduğunu ispat etmek sureti ile krediye konu ipoteği fek ettirebilir. Dolayısıyla, karz ipoteği sadece ilgili kredinin teminatı olup, kredili müşteriye kullandırılacak diğer kredilerin teminatını teşkil etmemektedir.

Anapara ipoteği, ipotek resmi senedinde yazılı asıl alacağa ilave olarak ipotek kapsamına dahil olduğu kabul edilen takip giderleri, sözleşme (akdi) ve temerrüt faizlerini de güvence altına almaktadır. Anapara ipoteği TL ve yabancı para üzerinden kurulabilir.

Anapara (karz) ipoteğinin avantajı, akit tablosunda borç ikrarı bulunduğundan ipoteğin paraya çevrilmesi halinde borçluya, icra emri gönderilmesi imkanının bulunmasıdır.

Bankamız uygulamaları gereğince, Tüketici kredilerinde (konut finansman kredisi, işyeri, ihtiyaç kredisi, taşıt kredisi vs.) tüketiciye kullandırılan kredilerin teminatı olarak anapara ipoteği alınmaktadır. Zira kullandırılacak söz konusu kredilerin miktarı belli bir nakdi kredi olmakta, yani ipotek belli bir borç için tesis edilmektedir.

Ancak, söz konusu kredilerin teminatına “üçüncü şahıs ipoteği” alınması durumunda ise yerleşik Yargıtay kararları gereğince, “teminat ipoteği” tesis edilmesi gerekmektedir.

b) Teminat (Limit- Üst Sınır) ipoteği:

Doğmuş, ileride doğacak ya da doğması muhtemel alacağı güvence altına almak için tesis edilen ipotek türüdür.

Teminat ipoteğinde ipotek ile güvence altına alınan alacağın üst sınırı bellidir. Faizler ve takip giderleri ancak ipotek tutarı içinde kalmak kaydıyla karşılanmaktadır. Bu nedenle ileride doğması muhtemel bir borç söz konusu ise bu miktarın ipotek tesis aşamasında belirlenmesi mümkün olmadığından taşınmazın en fazla ne kadarlık bir miktar için teminat teşkil edeceğinin ipotek dilekçesi ve ipotek resmi senedinde gösterilmesi gerekir. Bu nedenle Bankalarca ipotek tesis edilirken faizler ve taşınmazın değer artışı da dikkate alınarak taşınmaz ekspertiz değeri üzerinden marjlı olarak ipotek tesis edilmektedir.

Gayrınakdi kredilerde Banka, doğması muhtemel bir riski yüklendiğinden, belli bir alacak söz konusu olmadığından, teminat (üst sınır) ipoteği alınması zorunluluğu bulunmaktadır. T. Ticaret Kanunu’nun 95.maddesi gereğince, kredi hesabının kesilmesinden önce taraflardan hiçbiri alacaklı veya borçlu sayılmadığından, cari hesap şeklinde çalışan krediler için üst sınır ipoteği alınması söz konusudur.

Teminat (üst sınır) ipoteğinin avantajı, Bankanın doğmuş ve doğacak –akit tablosunda belirtilmek şartıyla – tüm alacakları için güvence oluşturabilmesidir. Tapuda tescil edilmiş olan üst sınır ipoteği terkin edilmedikçe süresiz olarak devam etmektedir.

Teminat ipoteğinde, taşınmaz nedeniyle azami yükümlülük (anapara, akdi faizler ve gecikme faizleri her türlü masraflar dahil) ipotek meblağı ile sınırlı olmakta; ipotek alacaklısı (Banka), ipotek resmi senedinde belirtilen meblağ (ipotek limiti) haricinde, (ipotek limiti alacağın tamamını karşılamasa bile) söz konusu ipotek üzerinden bir talepte bulunamamakta, alacağın ipotek limitini aşması durumunda aşan kısım ipotek bedelinden karşılanamayacaktır.

2- İPOTEK DERECESİ:

İpotekler, tescil edildikleri dereceye göre güvence oluştururlar. Buna göre ipotekle sağlanan güvence, tapu kütüğüne tescilde belirtilen derece ile sınırlıdır. İpoteğin bulunduğu derecesine göre, her derecedeki ipotek alacağı sonraki derece ipotek alacaklarından daha önceliklidir. İkinci ve sonraki derece ipotekler, “serbest dereceden istifade hakkı” ile tesis edilirse, boşalan bir önceki dereceye (örn: 1.dereceye) sonraki derecedeki ipoteklerin kendiliğinden geçebilmesi mümkün olmaktadır. Serbest dereceden istifade hakkı, ipotek alacaklısına (Banka) tanınmadığı takdirde, sonraki derecedeki ipotek bir önceki dereceye kendiliğinden geçemez. İpoteğe konu taşınmaz maliki bu durumda isterse boşalan dereceye tekrar aynı derecede ipotek tesis ettirebilecektir. Bu nedenle, ipotek alınırken bu hususa önemle dikkat edilmelidir.

3- İPOTEKLİ TAŞINMAZIN DEVRİ:

İpotekli taşınmazın, bir başkasına devri (satılması) mümkün olup, ipotekli taşınmazın devrinde ipotek alacaklısının (Banka) rızasının alınmasına gerek bulunmamaktadır. Bankamız tarafından teminat olarak alınmış ipotekli taşınmazın tamamının veya bir kısmının 3.bir kişiye satılması halinde, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü satış işleminden Şubeyi haberdar eder, eski ve yeni malikin adreslerini yazısında bildirir.

5- YABANCI PARA BİRİMİ ÜZERİNDEN İPOTEK:

Medeni Kanun’un 851.maddesi gereğince, yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen  (dövize endeksli) kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkün olacak, bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın para türü üzerinden gösterilecek, ancak aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak ipotek kurulamayacaktır.

Serbest dereceden istifade hakkı bulunmamak kaydı ile; yabancı para üzerinden kurulan ipoteğe ait bir derecenin boşalması halinde bunun yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk Parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilecektir.

Alt derecede bulunan ipotek alacaklısının serbest dereceden istifade hakkının bulunmaması halinde, boşalan dereceye boşalan miktar kadar bir başka alacaklı lehine ipotek kurulabilmesi mümkün olacaktır.

Kredili müşteriye ilk olarak tahsis edilen kredinin teminatına yabancı para ipoteği alınmış ise, bu yabancı para ipoteği daha sonra kullandırılacak hiçbir Türk Lirası kredisinin teminatını teşkil edemeyecek olup, TÜRK LİRASI ÜZERİNDEN VERİLEN KREDİLERİN TEMİNATI İÇİN YABANCI PARA ÜZERİNDEN TAŞINMAZ REHNİ (İPOTEK) TESİS EDİLEMEYECEKTİR.

Ancak Türk Parası üzerinden tesis edilen ipotekler, yabancı para kredilerinin de teminatını teşkil edebilecektir.

Detaylı bilgi ve hukuki destek için bize ulaşabilirsiniz.

Bir sonraki makaleye buradan; tüm makalelerimize ise buradan ulaşabilirsiniz.

Av.Arb.Orbay Çokgör

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *