FAHİŞ KİRA ARTIŞI DURUMUNDA HUKUKİ OLARAK NELER YAPILABİLİR?

KONUT KİRA ARTIŞ ORANLARININ %25 İLE SINIRLANDIRILMASINA DAİR GEÇİCİ DÜZENLEME

Türkiye’de kiralık konutlara uygulanan fiyat artışları, özellikle son yıllarda oldukça yüksek seviyelere ulaşmıştır. Bu durum, kiracılar için ciddi bir maddi yük oluştururken, kira fiyatlarındaki artış oranının sınırlandırılması gerektiği düşüncesi de ortaya çıkmıştır. Bu nedenle, Türkiye’de kira artışlarının geçici olarak %25 ile sınırlandırılmasına karar verilmiştir. Bu düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde geçici bir sınırlama getirmiştir. Güncel duruma göre, Geçici Madde 2 hükümleri gereğince %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.

Bu düzenlemeye göre, konut kira fiyatlarındaki artış oranı, en fazla %25 olacak şekilde sınırlandırılmıştır. Bu bağlamda, 01.07.2024 tarihine kadar kira bedellerinde %25 oranından daha fazla bir artış talep etmek, kiracı tarafından yasal olarak kabul edilmesi gereken bir durum değildir. Bu uygulama ile kiracıların mağdur olmasının önüne geçilmeye çalışılmıştır. Ancak, kira artış oranlarının sınırlandırılması, bazı olumsuzlukları da beraberinde getirmiştir.

Öncelikle, kira artışlarının sınırlandırılması, ev sahiplerinin gelirlerinde düşüşe neden olmuştur. Bu nedenle, ev sahiplerinin kira fiyatlarını artırmak yerine, kiralık konutları satma eğiliminde olabilecekleri düşünülmektedir. Bu durum da, konut piyasasında arz-talep dengesizliği oluşturabilir.

Diğer bir olumsuz etki ise, kiralık konut arzının azalmasıdır. Ev sahiplerinin, kiracıların ödeyebileceği bir kira fiyatı sınırına takılmaları, kiralık konut arzının azalmasına yol açabilir. Bu durumda, kiracılar için uygun fiyatlı kiralık konut bulmak daha da zorlaşabilir.

Sonuç olarak, Türkiye’de kira artışlarının %25 ile sınırlandırılması dair geçici düzenleme, kiracıların korunması amacıyla düşünülen bir uygulama olsa da, bazı olumsuzlukları da beraberinde getirmiştir. Bu nedenle, konu üzerinde daha fazla çalışma yapılması ve tüm tarafların görüşleri dikkate alınarak en uygun çözümün bulunması gerekmektedir.

KONUT KİRALARINDA EV SAHİBİ KİRAYI NE KADAR ARTTIRABİLİR?

Ev sahibi, 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde geçerli olmak üzere kira artış oranını en fazla %25 olarak belirleyebilir. Ancak, TÜFE artış oranı ile yasal artış oranı arasında hangisi daha düşükse o oran uygulanır.

Aşağıdaki tabloda Ocak 2024 tarihinde yenilenen bir kira sözleşmesi için kira bedeli 5.000 TL olarak alınmıştır.

Yukarıdaki tabloda görüldüğü gibi, TÜFE kira artış oranı yasal oranı aşmıştır. Dolayısıyla, kiraya veren kiracısına 2.693 TL yerine, yasal olarak en fazla 1.250 TL kira artışı yapabilir.

Ayrıca, 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasındaki TÜFE artış oranı, yasal artış oranı olan %25’in altında kalırsa, azami oran yasal oran olarak kabul edilecektir.

İlgili kanun düzenlemesi şu şekildedir: “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” (Bu düzenleme 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir.)

İŞYERİ KİRALARINDA MAL SAHİBİ KİRAYI NE KADAR ARTTIRABİLİR?

İşyeri kiralarında kira artışı, TÜİK tarafından belirlenen TÜFE oranlarına göre yapılır. İşyeri kiraları için %25 artış sınırlandırılması uygulanmaz. Aşağıdaki tabloda 2024 Ocak ayından 2024 Temmuz’a kadar olan TÜFE oranları verilmiştir:

Örnek olarak, işyeri kira bedelinin 10.000 TL olduğunu ve kira artışının Temmuz 2024 tarihinde yapılacağını varsayalım. TÜFE kira artış oranı %65,07 olduğunda, kira artış bedeli 6.507 TL olup, aylık yeni kira tutarı 16.507 TL olacaktır.

İşyeri kiralarında kira artışı en fazla TÜFE oranına göre yapılabilmektedir. Kiraya veren ve kiracı anlaştıkları takdirde TÜFE oranının altında bir artış yapabilirken, ev sahibi TÜFE oranını aşarak kira artışı yapamaz. Yani, örneğimizde olduğu gibi kiraya veren, kira artışını en fazla 6.507 TL olarak gerçekleştirebilir.

2024 YILI KONUT KİRA ARTIŞ ORANLARI NE KADARDIR?

2024 Ocak ayı için kira artış oranı Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre %53,86 olarak belirlenmiştir. Ancak, 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” doğrultusunda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 – 01.07.2023 arasında yapılacak kira artışları %25’i geçemeyecektir. Bu düzenleme daha sonra 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır. Bu nedenle, bu süre içinde konut kiralarında kira artış oranı en fazla %25 olabilir. İşyeri kiralarında ise kira döneminin yenilendiği zamana denk gelen ay için TUİK’in açıkladığı TÜFE oranları geçerli olacaktır.

01.07.2024 TARİHİNDEN SONRA KONUT KİRA ARTIŞ ORANLARI NE KADARDIR?

01.07.2024 tarihi itibariyle geçici düzenleme ile yapılan konut kira artış oranlarının %25 ile sınırlanmasına dair düzenleme uzatılmamıştır. Bu sebeple 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen konut ve mesken kira sözleşmelerinde artış sınırı %25 değildir.

01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde; kira artış oranı TÜFE oranına göre belirlenecek ve kira sözleşmesinde daha fazla artışa dair bir anlaşma olsa bile TÜFE oranını geçemeyecektir. Özetle 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmelerine kira artış oranı %25 ile sınırlı olmaksızın TÜFE oranları baz alınarak belirlenecektir.

KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Kira bedeli, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde belirtilen hükümlere göre belirlenir. Bu hükümlere göre:

• Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• Taraflarca bu konuda anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Tarafların kira bedelinde anlaşamaması halinde veya kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir madde dahi varsa, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira tespit davası açılabilir. Bu durumda, mahkeme kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak adil bir kira bedeli tayin eder.

Dava sonucunda belirlenen kira bedeli, dava izleyen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. Ancak, davanın açılması için belirli süreler ve usul işlemleri bulunmaktadır. Bu nedenle, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi sürecinde dikkatli olunmalı ve ilgili süreçlerin takibi yapılmalıdır.

EV SAHİBİ KİRAYA FAZLA ZAM YAPMAK İSTERSE KİRACI NE YAPMALIDIR?

Ev sahibinin 01.07.2024 tarihine kadar kira bedelinde %25’ten fazla artış yapması yasaktır ve Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 2. Maddesi bu konuda açık bir düzenleme getirmiştir. Bu sebeple, kanunun emredici hükmüne aykırı olarak yapılan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.

01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise TÜFEden fazla kira artışı yapmak hukuken mümkün değildir. Ev sahibinin yüksek kira artışına zorlaması karşısında kiracı; TÜFE oranında kira zammı yapıp ev sahibine kira bedelini ödemelidir. Böylece geçerli bir kira ödemesi ile temerrüde düşmekten ve tahliye davasından kurtulur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 27. Maddesi, kanunun emredici hükümlerine aykırı olan, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına zarar veren veya konusu imkansız olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğunu belirtmektedir. Dolayısıyla, kira bedelinde %25’ten fazla veya TÜFEden fazla kira artışı yapıldığı durumda, bu sözleşme kesin olarak hükümsüz kabul edilir.

Kiracı, fahiş kira artışı durumunda uzman bir avukattan hukuki destek alarak kanun yollarına başvurmalıdır. Hukuki sürecin başlatılması ve gerekli adımların atılması için avukatın rehberliği önemlidir. Kiracının haklarını korumak ve yasal çerçevede hareket etmek için hukuki destek alması önemlidir.

HAKSIZ KİRA ARTIŞI İSTEYEN EV SAHİBİ NEREYE ŞİKAYET EDİLEBİLİR?

Bir çok ülkede, ev sahipleri kiraları yıllık enflasyon oranına bağlı olarak belirli bir oranda artırabilirler. Ancak, bu üst sınır ülkeye ve eyalete göre değişebilir ve her zaman geçerli olmayabilir. Bu nedenle, ev sahibi kira zammı yapmadan önce, ülkedeki güncel yasal düzenlemeleri incelemeli ve kira sözleşmesinde belirtilen şartlara uygun hareket etmelidir.

Ayrıca, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve kira artışı oranları dışında bir artış talebinde bulunmak, kiracı açısından yasal olarak kabul edilebilir değildir. Yani, ev sahibi kira bedelini istediği gibi artıramaz, kira artışında belirli yasal düzenlemelere ve sözleşme şartlarına uygun hareket etmek zorundadır.

Kiracılar, eğer ev sahibi; yasal düzenlemelerin dışında ve tüfeden fazla kira artışı isterse, kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve artış oranlarının yasal olup olmadığını öğrenmek için bir avukata danışabilirler.

Önemle belirtmek gerekir ki Türkiye’de fahiş kira artışı isteyen ev sahibini mevcut yasal düzenlemeler karşısında bir yere şikayet etmeye gerek yoktur. Çünkü kiracı kabul etmedikçe haksız kira artışı geçerli olmayacaktır. Eğer ev sahibi yüksek kira artışında ısrarcıysa bu talebi için alınabilecek ilk hukuki önlem, kiracının ev sahibine yazılı olarak haksız kira artışını kabul etmediğine dair noterden ihtarname göndererek fahiş kira artışına itiraz etmesidir. Kiracı, bu yazıda fahiş kira artışını kabul etmediğini ve yüksek kira artışı istenmesinin hukuka uygun olmadığının bildirilmelidir.

Gerek Türk Borçlar Kanunu gerekse diğer yasal düzenlemeler konut kiralarının artış oranını çok açık bir şekilde düzenlemiştir. Özetle ev sahibi piyasa şartları veya enflasyon sebebiyle fahiş kira artışı gibi bir talebi varsa bu hakkını dava açarak kullanabilir. Ancak dava açma hakkını ancak kanunlarda belirtilen şartların varlığını ispatlayarak ve kanunda belirtilen sürelere uyarak kullanabilir.

FAHİŞ KİRA ARTIŞI YAPMANIN CEZASI VAR MIDIR?

Konut kira ilişkilerinde, kira bedeli belirlenirken Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı maddesiyle eklenen geçici madde çerçevesinde sınırlamalar getirilmiştir. Buna göre, 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olmak üzere, kira artış oranı bir önceki yılın kira bedelinin %25’ini aşamaz. Bu kural, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması durumunda geçerlidir.

Bu hükme göre, konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı 01.07.2024 tarihine kadar %25’in üzerinde olamaz. Taraflar arasında yapılan anlaşmalarda %25’in üstünde bir artış belirlenmiş olsa bile, bu hüküm gereğince geçersiz sayılır ve kira artışı en fazla %25 olarak uygulanır.

01.07.2024 tarihinde sonra yenilenen konut kira sözleşmeleri için ise kira zammı üst sınırı TÜFE oranlarıdır. TÜFEden fazla kira artışı talep edilmesi durumunda kiracı bu zammı kabul etmek zorunda değildir.

Kiraya verenin haksız kira zammı talebinde bulunması durumunda, kiracının hukuki olarak başvurabileceği yollar vardır. Ancak ev sahibinin hukuka aykırı bir şekilde kira zammı talep etmesi durumunda kanuni bir yaptırım öngörülmemiştir. Ev sahibi; yüksek kira artışı sebebiyle herhangi bir cezaya maruz kalmayacaktır.

Böyle bir talepte kiracı hukuki haklarını kullanarak kanunen en üst sınır olan zam uygulamasını talep edebilir. Kiracı, olası anlaşmazlıklarda yasal kira arttırım oranlarını baz alarak kira ödemelerine devam eder. Bu şekilde, kanuni yükümlülüklerini yerine getiren kiracı hakları korunmuş olur.

5 YILINI DOLDURAN KİRACIYA NE KADAR ZAM YAPILABİLİR?

5 yılını dolduran kiracının kira bedelinin artırılması konusu Türk hukukunda önemli bir konudur. Türkiye’de, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılda bir, yeni kira yılındaki kira bedeli tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gibi faktörlere göre belirlenir. Yerel yasal düzenlemelere göre hareket edilerek 5 yılını dolduran kiracıya karşı kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve artış oranlarına uygun davranılmalıdır.

Taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı durumlarda, ev sahibi 5 yılını dolduran kiracısına karşı kira bedelinin günümüz şartlarına göre mahkeme tarafından belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.

Kira tespit davalarının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alır. Bu düzenlemeler, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilerde adil ve dengeli bir kira bedelinin belirlenmesini sağlamak için önemli bir rol oynar. Kiracı ve ev sahibi, yasalara ve sözleşmeye uygun olarak hareket ederek sorunları önleyebilir ve ilişkilerini sağlam bir zeminde sürdürebilirler.

KİRA BEDELİ ARTIŞINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Kira bedeli artışı sözleşme hükümleriyle yapılır. Anlaşma varsa bu hüküm uygulanır. Taraflar kira bedelini anlaşmayla belirlemişse, artış da anlaşmaya göre yapılır. Yenilenen kira dönemleri için taraflar arasında anlaşmaya varılan kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. (TBK m.344/1)

Eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedeli artışına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlidir. (TBK m.344/2)

Taraflar arasında kira bedelinin yenilenme şekline ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. (TBK m.344/2)

5 yılını dolduran kiracıların sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için ve bundan sonraki her beş yılda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. (TBK m.344/3)

Kira bedeli artışı konusunda dikkat edilmesi gereken bazı hususlar şunlardır:

• Kira sözleşmesinde belirtilen süreler dikkate alınarak artış yapılmalıdır:

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli yılda bir defa artırılabilir. Ancak artış oranı, kira sözleşmesinde belirtilen süreyi aşmamalıdır. Örneğin, sözleşmede artış oranı yüzde 10 olarak belirlenmişse, ev sahibi yılda bir defa kira bedelini yüzde 10 oranında artırabilir.

• Kira bedeli artışı için resmi bir belge düzenlenmelidir:

Kira bedeli artışı için ev sahibi tarafından kiracıya resmi bir belge düzenlenmeli ve artış oranı, artış tarihleri, eski ve yeni kira bedeli gibi bilgiler belirtilmelidir. Bu belge, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesi ve fahiş kira artışını önlemek açısından önemlidir.

• Kira bedeli artışı, TÜFE oranını aşmamalıdır:

Kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen TÜFE oranını aşmamalıdır. Bu oran, kira bedeli artışında üst sınır olarak kullanılmaktadır. Tüfeden fazla kira artışı kanuna aykırıdır ve haksız bir kira artışı olarak değerlendirilir.

• Kira artışı oranı makul olmalıdır:

Kira artışı oranı, makul ve adaletli olmalıdır. Ev sahibi, kira bedelini yüksek oranda artırmak istediğinde, kiracı bu fahiş kira artışını kabul etmeme hakkına sahiptir.

• Taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda hukuki yollara başvurulabilir:

Kira artışı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, kira tespiti davası açılabilir. Bu davada, mahkeme tarafından kira bedeli belirlenir ve taraflar arasındaki anlaşmazlık giderilir.

FAHİŞ KİRA ARTIŞINDA AVUKAT DESTEĞİ ALMANIN ÖNEMİ

Fahiş kira artışı, kiracılar için ciddi bir maddi yük oluşturabilir. Kiracılar, bu durumda hukuki destek alarak haklarını koruyabilirler.

Avukat desteği, kiracının haksız kira artışına karşı hukuki olarak nasıl mücadele edebileceğini öğrenmesine yardımcı olabilir. Kiracıların avukatları, kira sözleşmesinde belirlenen artış oranının yasal sınırlar içinde olup olmadığını kontrol edebilirler. Ayrıca, kira bedeli artışı konusunda anlaşmazlık çıkması durumunda, kiracıları haklarını korumaya teşvik edebilirler.

Kira davaları, ev sahiplerinin ve kiracıların hukuki haklarını korumak için açtığı davalardır. Bu davalarda, mahkeme, kira uyuşmazlıklarının kanuna uygun adil bir şekilde sonuçlanması için gerekli işlemleri yapar. Kiracıların avukatları, kira davalarında kiracıların haklarını savunurlar ve kiracının lehine sonuç alınması için mücadele ederler.

Fahiş kira artışı konusunda avukat desteği almak, kiracının haklarını korumasına ve olası hukuki sorunlardan kaçınmasına yardımcı olabilir. Bu konuda detaylı bilgi almak için “Kira Hukuku Avukatı” sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.