Fahiş Kira Artışı Durumunda Hukuki Olarak Neler Yapılabilir?

Fahiş Kira Artışı Nedir ve Hangi Artış Fahiş Sayılır?

Fahiş kira artışı, hukuken TBK m. 344’ün çizdiği emredici yasal üst sınırın aşılması demektir. Hukuki değerlendirmede esas alınan ölçüt; kiracının ödeme gücü, semtin güncel rayiç bedelleri veya talep edilen artışın yüzdesel büyüklüğü değildir. Buradaki tek ve kesin hukuki ölçüt kanuni tavandır.

Kira sözleşmesinin ilk yılından sonraki her uzama yılında, kiraya verenin talep edebileceği azami artış oranı kanunen belirlenmiştir. Uygulamada şu üç hukuki durum birbirinden kesin çizgilerle ayrılır:

1. Sözleşmede Artış Şartının Bulunması: Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı, TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir. Bu tavanı aşan her türlü zam talebi fahiş artış kabul edilir ve aşan kısım hukuken geçersizdir.
2. Sözleşmede Artış Şartının Bulunmaması: Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmamışsa, TBK m. 344/2 uyarınca yeni dönem kira bedeli; yine TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek üzere, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Kiraya veren tek taraflı zam yapamaz.
3. Beş Yıllık Sürenin Dolması (6. Kira Yılı ve Her 5 Yılın Sonu): TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde (altıncı kira yılında ve bundan sonraki her beş yılın sonunda), hâkim artık TÜFE endeks oranıyla ve sözleşmedeki artış şartıyla bağlı olmaksızın emsal rayiçlere ve hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirler. Bu aşamada ev sahibinin açacağı dava Kira Tespit Davası‘dır. Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen kira yıllarında yeniden TÜFE tavanı çerçevesinde artırılır.

Yasal Kira Artışı Nedir, Sınırı Nasıl Belirlenir?

Yasal kira artışı, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin talep edebileceği azami zam oranını ifade eden, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi ile düzenlenen emredici sınırlandırmadır. Yasal kira artışının temel amacı, kiracıyı fahiş ve dayanaksız zam taleplerine karşı korumak, taraflar arasındaki ekonomik dengeyi hukuki güvenceye almaktır. Kanuni tavanın üzerinde belirlenen artış şartları TBK m. 27 uyarınca kesin olarak geçersiz (kısmi hükümsüz) sayılır.

1. Kira Artışının Yasal Sınırı Nasıl Belirlenir?

Kira zammının yasal sınırı, sözleşmenin ilk 5 yılı boyunca (endeks dönemi) mutlak ve emredici bir üst sınıra tabidir. Bu sınır iki kural üzerinden işler:

• Yasal Üst Sınır: TBK m. 344/1 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak zam oranı, bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
• Sözleşme Serbestisinin Sınırı: Taraflar sözleşmede yasal tavanın üzerinde bir artış oranı kararlaştırmış olsalar dahi (örneğin %100 zam maddesi), yasal tavan olan TÜFE 12 aylık ortalaması uygulanır. Ancak sözleşmede yasal tavanın altında bir oran (örneğin %15) kararlaştırılmışsa, kiracı lehine olan bu düşük oran geçerli kabul edilir.

2. Kira Artışında TÜFE Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışı hesaplamasında münhasıran TÜİK tarafından her ayın başında (çoğunlukla ayın 3’ünde) açıklanan “12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı” esas alınır. Bu oran, kamuoyunda sıklıkla karıştırılan aylık enflasyon veya yıllık (bir önceki yılın aynı ayına göre) enflasyon oranı değildir.

Ev Sahibi Kiraya En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir?

Konut kiralarında ev sahibinin kiraya en fazla yüzde kaç zam yapabileceği, tamamen TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasına bağlıdır. Ev sahibi bu oranın üzerinde tek taraflı olarak 1 TL dahi artış yapamaz.

1. Yasal Kira Artış Hesaplama Formülü

Kira artışında uygulanacak azami yasal sınır şu formülle hesaplanır:

2. Kira Artışına İlişkin Örnek Senaryo ve Karşılaştırma

Örnek Olay: Mevcut kira bedeli 20.000 TL olan bir konutun yenileme döneminde TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması %50,00 olarak gerçekleşmiştir. Ev sahibi ise enflasyonu ve çevre rayiçleri gerekçe göstererek kirayı %100 artışla 40.000 TL’ye çıkarmak istemektedir. Tabloda görüldüğü üzere ev sahibinin talep ettiği 40.000 TL’lik bedelin 10.000 TL’lik kısmı fahiş artış niteliğindedir. Sözleşmede en az TÜFE oranında bir artış şartı bulunduğu varsayımıyla kiracı, ev sahibinin hesabına 30.000 TL yatırdığı takdirde kira borcunu eksiksiz ve yasalara uygun olarak ödemiş sayılır; ev sahibinin eksik ödeme gerekçesiyle başlatacağı tahliye takibi sonuç doğurmaz. Sözleşmede artış şartı hiç yoksa kiracı, mahkemece yeni bedel belirlenene kadar mevcut kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

3. Kira Artışında %25 Sınırı Ne Zaman Sona Erdi?

Konut kiralarındaki %25’lik geçici artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar (bu tarih dâhil) yenilenen kira dönemlerine uygulanmış ve bu tarihte sona ermiştir. 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında uygulanan geçici kanun maddeleriyle (TBK Geçici m. 1 ve 2) konut kiralarında azami zam oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu geçici uygulamanın sona ermesiyle birlikte sistem yeniden TBK m. 344’ün genel rejimine dönmüştür.

Uygulamanın sona ermesinin kiracı bakımından iki pratik sonucu şunlardır:

• Tavan Oranı Değişti: Konut kiralarındaki sabit %25’lik azami zam sınırı kalkmış, yasal tavan yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasına yükselmiştir.
• Zam Serbestisi Getirilmemiştir: %25 sınırının kalkmış olması, ev sahiplerinin dilediği oranda zam yapabileceği anlamına gelmez. TBK m. 344’teki TÜFE tavanı kesintisiz olarak yürürlüktedir; açıklanan yasal TÜFE ortalamasını aşan her türlü zam talebi fahiş ve hukuken geçersizdir.

2026 Yılı Konut Kira Artış Oranları Ne Kadardır?

2026 yılında yenilenen konut kira sözleşmelerinde uygulanacak azami zam tavanı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre belirlenmektedir. Bu oranlar, ev sahiplerinin yapabileceği yasal olarak en yüksek zam sınırını teşkil eder. Kira bedeline uygulanabilecek azami zam tutarı kira artış oranı hesaplama aracı ile hesaplanabilir.

2026 Yılı İşyeri ve Dükkan Kira Artış Oranları Ne Kadardır?

2026 yılı itibarıyla ticari nitelikteki çatılı işyeri kiralarında uygulanacak artış oranları, konut kiralarında olduğu gibi tamamen Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi hükümlerine tabidir. Bu nedenle dükkân, ofis ve mağaza gibi çatılı işyerlerinde de yukarıdaki tabloda yer alan aylık TÜFE oranları azami zam sınırını oluşturur:

• Konut ve İşyeri Ayrımı Yoktur: TBK m. 344 düzenlemesi emredici nitelikte olup, kiralananın konut veya çatılı işyeri olması arasında hiçbir hukuki fark gözetmez.
• TÜFE Tavanının Bağlayıcılığı: Ticari kira sözleşmelerinde taraflar arasında daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, işyeri kira zam oranı da TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz.
• Tacir Kiracılar Bakımından Durum: İşyeri kiracısının şirket, tacir veya esnaf olması bu emredici tavan kuralını değiştirmez. Ev sahipleri, ticari işletmelerden de yasal TÜFE tavanının üzerinde tek taraflı veya fahiş zam talep edemez.

Şirketlerin Malik Olduğu Taşınmazlarda Kira Artış Oranı Nedir?

Kira hukukunda, kiraya verenin gerçek kişi veya şirket (tüzel kişi) olması, kira artış oranı bakımından hiçbir hukuki farklılık veya ayrıcalık yaratmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344’teki TÜFE tavanı, taşınmazın maliki kim olursa olsun aynı şekilde uygulanır.

1. Tüzel Kişi Malikler Bakımından TBK m. 344’ün Uygulanması

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak azami zam oranını emredici olarak düzenlemiştir. Bu düzenleme şahıs veya şirket ayrımı gözetmeksizin tüm kiraya verenleri kapsar:

• TÜFE Tavanı Aynen Geçerlidir: Taşınmaz sahibinin şirket olması durumunda da yeni dönem kira zam oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.
• Şirket Statüsü Ayrıcalık Tanımaz: Kiraya verenin Türkiye’de kurulmuş bir sermaye şirketi (A.Ş., Ltd. Şti.) olması veya yabancı bir şirketin Türkiye’deki şubesi bulunması, kanuni kira artış tavanı bakımından bir istisna teşkil etmez.

2. Kiracının Hukuki Korunması

Ev sahibinin şirket olması durumunda da taraflar, Türk kira hukukunun emredici hükümlerine ve sözleşme şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır:

• Kurumsal Gerekçelerle Fahiş Zam Yapılamaz: Şirketlerin tüzel kişilik sıfatına, genel kurul kararlarına, şirket içi politikalara veya ticari maliyetlere dayanarak kanuni tavanın üzerinde zam talep etmesi hukuken imkânsızdır.
• Sözleşme Bağlayıcılığı: Şirket malik, eski malik veya önceki dönem sözleşme hükümleri ile bağlı kalmak zorundadır; tek taraflı olarak yeni ve fahiş bir kira bedeli dayatamaz.
• Hakların Eşitliği: Tüzel kişi kiraya verenlerin kiracıya karşı borç ve sorumlulukları, gerçek kişilerle tamamen aynı hukuki düzlemde değerlendirilir; kiracının yasal koruma kalkanı eksiksiz şekilde devam eder.
• Taşınmazın Satılması: Kiralanan taşınmaz kiracılı olarak bir şirkete veya başka bir kişiye satıldığında yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve önceki malikin bağlı olduğu artış şartıyla ve TÜFE tavanıyla aynen bağlıdır (TBK m. 310). 

Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Şartı Yoksa Ne Olur?

Bir kira sözleşmesinde yeni dönem kira artışına ilişkin hiçbir hüküm bulunmaması durumunda, kanun gereği kendiliğinden (otomatik) kira artışı yapılması hukuken mümkün değildir. Bu tür durumlarda ev sahibinin tek taraflı olarak kira bedelini artırma hakkı bulunmaz ve enflasyon oranını ileri sürerek zamlı ödeme talep edemez.

1. Kira Sözleşmesinde Kira Artış Şartının Bulunması

Sözleşmede artış oranına dair bir hüküm yer alıyorsa tarafların iradesi esas alınır; ancak bu irade TBK m. 344’ün emredici sınırları ile bağlıdır:

• TÜFE / ÜFE veya Belirli Bir Yüzdeye Dayalı Artış Kararlaştırılmışsa:
  • Yasal Tavanı Aşan Oranlar: Sözleşmede belirlenen oran TÜFE (12 aylık ortalama) değişim oranından yüksekse (örneğin “her yıl %70 artırılır” veya ÜFE’nin TÜFE ortalamasını aştığı bir yılda “ÜFE oranında artış yapılır”), kanuni tavanı aşan kısım kesin olarak geçersizdir. Kiracı yalnızca TÜFE oranı kadar artış yapmakla yükümlüdür.
  • Yasal Tavandan Düşük Oranlar: Sözleşmede belirlenen oran TÜFE’den daha düşükse (örneğin “her yıl %15 artırılır”), sözleşmedeki düşük oran geçerli kabul edilir ve kiracı korunur. Ev sahibi aradaki farkı talep edemez.

2. Kira Sözleşmesinde Artış Şartının Bulunmaması (TBK m. 344/2)

Kira sözleşmesinde kira artış oranına dair açık veya örtülü hiçbir düzenleme yoksa:

• Kendiliğinden Zam Yapılamaz: Ev sahibi, yasal tavan olan TÜFE oranında dahi tek taraflı veya kendiliğinden artış yapamaz. Kiracı, sözleşmedeki mevcut kira bedelini ödemeye devam ettiği sürece eksik ödeme yapmış sayılmaz ve temerrüde düşürülemez.
• Mahkemeye Başvuru Zorunluluğu: Ev sahibinin yeni dönemde kira bedelini artırabilmesi için TBK m. 344/2 uyarınca mahkemeye başvurarak kira tespiti talep etmesi şarttır.
• Hâkimin Yasal Sınırı: Dava açıldığında hâkim; kiralananın durumunu, kullanım amacını ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler. Ancak hâkim dahi TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşacak şekilde bir artış kararı veremez.

Kiracı Her Yıl Yeni Kira Sözleşmesi İmzalamak Zorunda mıdır?

Kiracı, kira süresi dolduğunda her yıl yeni bir kira sözleşmesi imzalamak veya mevcut sözleşmeyi yenilemek zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetmediği takdirde, kira sözleşmesi aynı koşullarla ve kendiliğinden (otomatik olarak) 1 yıl uzamış sayılır.

1. Ev Sahibinin Yeni Kira Sözleşmesi İmzalama Talebi

Yasal zam tavanını (TBK m. 344 / TÜFE) aşamayan ev sahipleri, uygulamada sıklıkla mevcut sözleşmeyi feshedip yüksek bedelli yeni bir kira sözleşmesi imzalatma yoluna başvurmaktadır. Kiraya verenlerin bu uygulamadaki temel amaçları şunlardır:

1. Yeni Başlangıç Bedeli Yaratmak: Yeni bir sözleşmeyle kira bedelini serbestçe belirleyebileceklerini varsaymak.
2. Yüksek Bedeli Yeni Başlangıç Noktası Yapmak: Yüksek bedelli yeni sözleşmeyi, sonraki yıllarda uygulanacak TÜFE artışlarının ve TBK m. 344/3 uyarınca hakkaniyete ve emsale göre kira tespiti için aranan 5 yıllık sürenin yeni başlangıç noktası hâline getirmek.

2. Yenileme Sözleşmesi Beş Yıllık Kira Süresini Etkiler mi?

Rayicin altında bir bedelle imzalanan yenileme sözleşmesi beş yıllık kira tespit süresini yeniden başlatmaz; yenileme bedeli rayice uygunsa yeni sözleşme yeni bir başlangıç noktası kabul edilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/3450 E., 2026/1141 K. sayılı ve 03.03.2026 tarihli kararına göre yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı araştırılmalı; bedelin rayice uygun olmadığının saptanması hâlinde, yeni sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi, ilk sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınarak geçen süreler gözetilmeli ve şartları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre tespit edilmelidir. Buna karşılık yenilenen sözleşmedeki bedelin rayice uygun olduğu tespit edilirse, talep edilen dönemin kirası bu bedel üzerinden endeks uygulanarak belirlenir.

Bu ilkenin iki yönlü hukuki sonucu bulunmaktadır:

• Kiracı Bakımından: Yenileme sözleşmesiyle kararlaştırılan bedel rayice uygunsa, yeni sözleşme yeni bir başlangıç noktası kabul edilir ve sonraki yıllarda bu bedel üzerinden TÜFE tavanı içinde artış yapılır. Bedel rayicin altında kalmışsa, mevcut kiracılık devam ederken yeni bir sözleşme imzalanmış olması önceki kiracılık süresini hukuken sıfırlamaz; ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yıl dolmuşsa kiracı, yenilemenin üzerinden kısa bir süre geçmiş olsa bile hak ve nesafete göre kira tespiti davasıyla karşılaşabilir.
• Kiraya Veren Bakımından: Piyasa rayicinin altında kalan bir bedelle yapılan sembolik yenilemeler, 5 yıllık kira tespit süresinin yeniden başlaması sonucunu doğurmaz; kiraya veren, süreyi ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplayarak hak ve nesafete göre tespit isteyebilir.

3. Yeni Sözleşmede Daha Yüksek Kira Bedelinin Kabul Edilmesinin Sonuçları

Yenileme sözleşmesinde kabul edilen yüksek başlangıç bedelinin kanuni TÜFE tavanına tabi olup olmadığı, sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi mi yoksa devam eden ilişkinin yenilenen bir dönemi mi olduğuna göre değerlendirilir. Bu değerlendirmede şu hususlar belirleyicidir:

• Tavanın Kapsamı: TBK m. 344/1, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarını TÜFE sınırına bağlar. Kira ilişkisi kesintisiz sürerken aynı taraflar arasında imzalanan bir belge, yeni dönemin bedeline ilişkin böyle bir anlaşma niteliği taşıyabilir; tarafların sıfırdan kurdukları yeni bir kira ilişkisindeki başlangıç bedeli ise bu sınıra tabi değildir. Hangi durumun söz konusu olduğu somut olayın koşullarına göre belirlenir. Bölge adliye mahkemesi uygulamasında, kiracının rızasıyla kararlaştırılan yeni kira bedeli kapsamında yaptığı ödemelerin yasal artış sınırlamasına tabi olmadığı kabul edilmiştir (İzmir BAM 23. HD, 27.06.2025, 2024/3426 E., 2025/1209 K.).
• Uygulamadaki Temel Hata: Kiracıların sık yaptığı hata, ev sahibinin baskısıyla yüksek bedelli yeni bir sözleşmeyi imzaladıktan sonra, bu bedele her durumda TBK m. 344 kapsamında “fahiş artış yapıldı” diyerek itiraz edebileceklerini varsaymalarıdır. Yüksek bedel yeni bir kira ilişkisinin başlangıç bedeli olarak kabul edilmişse kanuni tavan koruması bu bedeli geriye dönük olarak indirmez; imzalanan belgenin yalnızca yenilenen dönemin bedelini belirlediği durumlarda ise TBK m. 344/1’deki sınırın uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca değerlendirilir. Bu belirsizlik nedeniyle yüksek bedelli bir yenileme sözleşmesinin imzalanmadan önce incelenmesi, sonradan itiraz etmekten çok daha güvenlidir.

4. Kira Artışı Karşılığında Tahliye Taahhütnamesi İstenebilir mi?

Kira artış talebinin veya sözleşmenin yenilenmesinin boş veya ileri tarihli bir tahliye taahhütnamesinin imzalanması koşuluna bağlanması, uygulamada sıkça karşılaşılan bir haksız dayatmadır. Bu dayatmanın hukuki sonuçları iki yönden değerlendirilir:

• TBK m. 346 Yasağı: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler (aidat vb.) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu yasak ek ödeme yükümlülüklerine ilişkindir; tahliye taahhüdünün geçerliliği ise TBK m. 352/1 şartlarına göre değerlendirilir.
• Baskı Altında Verilen Taahhütler: Kira ilişkisi devam ederken veya yenileme aşamasında artış baskısıyla imzalatılan tahliye taahhütnameleri, kiracının serbest iradesini sakatladığı gerekçesiyle hukuki uyuşmazlık konusudur. Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi; kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve özgür iradeyle verilmiş olması gibi sıkı şartlara tabidir (TBK m. 352/1). Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır.

Yasal Kira Artış Oranının Üzerinde Zam Yapılabilir mi?

Kiracı, yasal tavanın üzerindeki bir zam talebini kabul etmek zorunda değildir. Bu hukuki sonuç, kiracının ayrıca bir itirazda bulunmasına veya bir mahkeme kararı almasına bağlı olmaksızın doğrudan kanunun emredici hükmünden (TBK m. 344) doğar.

1. Sözleşmedeki Artış Şartının Yasal Sınırı Aşması Halinde Ne Olur?

Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı kanundaki tavanı aşıyorsa, artışta sözleşmedeki oran değil, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı uygulanır. Bu ilke, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.03.2026 tarihli, 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı bölge adliye mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin ilke kararında açıkça ortaya konulmuştur. Anılan kararda TBK m. 344 hükmünün konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından emredici nitelik taşıdığı vurgulanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/1213 E., 2026/1751 K. : Sözleşmede “Kira bedeli her yıl %60 oranında artırılır” şeklinde bir madde bulunsa dahi, kiracı o yıl açıklanan TÜFE oranını aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir. Sözleşmenin önceden imzalanmış olması bu sonucu değiştirmez; çünkü emredici kanun hükümleri sözleşme serbestisinin dış sınırını oluşturur.

2. Sözleşmedeki Artış Oranının Yasal Orandan Düşük Olması Halinde Hangi Oran Uygulanır?

Sözleşmede kararlaştırılan oran yasal tavanın altındaysa kanuni tavan devreye girmez ve sözleşmedeki düşük oran uygulanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.03.2026 tarihli kararına göre; sözleşmedeki oranın TÜFE değişim oranından düşük belirlenmiş olması hâlinde artış bu düşük orana göre yapılır. Sözleşmedeki bu düşük oranın uygulanması TBK m. 344/1 uyarınca emredici bir kuraldır.

• Sözleşmedeki oran yasal tavanın üzerindeyse: Aşan kısım hüküm doğurmaz, doğrudan kanuni TÜFE tavanı uygulanır.
• Sözleşmedeki oran yasal tavanın altındaysa: Kanuni oran ev sahibi için bir hak veya asgari zam garantisi olmadığından, kiraya veren enflasyonun yüksekliğini ileri sürerek fark talep edemez; sözleşmedeki düşük oran geçerlidir.

3. TÜFE’den Fazla Kira Artışı Yapılması Mümkün Müdür?

Kira bedelinin TÜFE oranından fazla artırılması, ilk beş kira yılında TBK m. 344/1 uyarınca aşan kısım bakımından hukuken geçersizdir. Ancak kiracının aşan bedeli rızasıyla ve itirazsız ödemesi hâlinde, bu ödemelerin sonradan geri istenmesi dürüstlük kuralı gerekçesiyle reddedilebilmektedir. TÜFE’nin üzerinde bir bedele kural olarak ancak beş yıllık süre dolduktan sonra kira tespit davasıyla ulaşılabilir.

• Sözleşme Maddeleri Geçersizdir: Kira sözleşmesinde TÜFE’den fazla artış yapılacağına dair hükümler kanunun emredici sınırını aştığı ölçüde hükümsüzdür.
• Kanuni Tavanın Niteliği: TBK m. 344/1’deki endeks oranı, kiraya verenin her koşulda talep edebileceği bir asgari artış hakkı değil, aşılması imkânsız bir azami üst sınırdır. Kiraya veren, enflasyonun yüksekliğine dayanarak sözleşmedeki düşük orandan veya yasal tavandan kurtulamaz.

4. Kanuni Sınırı Aşan Kısmın Kısmi Hükümsüzlüğü

Kanuni sınırı aşan bir kira artış anlaşmasının veya sözleşme maddesinin yaptırımı, sözleşmenin tümüyle geçersiz sayılması veya feshedilmesi değildir. Öğreti (doktrin) ve yerleşik Yargıtay uygulamasında bu hukuki durum “değiştirilmiş kısmi hükümsüzlük” olarak adlandırılır ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 27/2 çerçevesinde iki temel sonuç doğurur:

a. Sözleşmenin Ayakta Kalması (Geçerliliğin Korunması)

Kira sözleşmesindeki artış şartının emredici kanuni tavanı aşması veya sakat olması, kira ilişkisini sona erdirmez. Sözleşme tüm hükümleriyle geçerli bir şekilde ayakta kalmaya devam eder; tarafların sözleşmeden doğan diğer tüm hak ve borçları bu durumdan etkilenmez.

b. Yasal Oranı Aşan Kısmın Kendiliğinden Kanuni Orana İndirilmesi

Hükümsüzlük/geçersizlik yalnızca kanundaki yasal tavanı aşan kısmı kapsar. Geçersiz sayılan fahiş oran nedeniyle artış şartı tamamen ortadan kaldırılmaz; artış şartı, kanundaki azami oran (TÜFE 12 aylık ortalaması) üzerinden düzeltilerek ayakta tutulur.

• Pratik Hukuki Sonuç: Taraflar sözleşmede örneğin %80 artış kararlaştırmış olsa ve o dönemin yasal TÜFE tavanı %50 olsa; sözleşmedeki artış maddesi tamamen iptal edilmez. %30’luk fahiş kısım kesin olarak hükümsüz sayılır, kalan %50’lik yasal kısım üzerinden artış geçerliliğini korur. Kiracı yalnızca bu %50’lik yasal oranı ödemekle yükümlüdür.

5- Kiracının Fazla Kira Ödemesi Artışı Kabul Ettiği Anlamına Gelir Mi?

Kanuni tavanı (TÜFE 12 aylık ortalaması) aşan bir artış şartı, kiracı ödeme yaptı diye sözleşme hükmü olarak geçerli hâle gelmez. Ancak geçmişte yapılmış ödemelerin akıbeti farklıdır: Kiracı yasal sınırı aşan bedeli bilerek, herhangi bir itiraz veya ihtirazi kayıt ileri sürmeden ve kendi rızasıyla ödemişse, güncel yargı uygulaması bu ödemeleri kiracının yeni bedeli benimsemesi olarak değerlendirmekte ve bunların sonradan geri istenmesini dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı bularak iade talebini reddetmektedir. Dolayısıyla itirazsız ödeme, artışın geleceğe yönelik bağlayıcılığını doğurmasa da geçmiş ödemelerin iadesini fiilen engelleyebilir.

1. Emredici Hükümlere Aykırılık ve Kısmi Hükümsüzlük

Kanuni tavanı aşan artış şartı kiracıyı geleceğe yönelik bağlamaz, ancak geçmiş ödemelerin iadesi ayrı bir değerlendirmeye tabidir. Bu ayrım iki temel kurala dayanır:

• TBK m. 344’ün Emredici Niteliği: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kiracıyı koruyucu nisbi emredici niteliktedir. Kanuni tavanın üzerindeki artış şartı, sözleşme hükmü olarak kiracıyı geleceğe yönelik bağlamaz. Bununla birlikte kiracının rızasıyla ve itirazsız yaptığı ödemelerin iadesi, aşağıda açıklandığı üzere dürüstlük kuralı gerekçesiyle reddedilebilmektedir.
• Kısmi Hükümsüzlük (TBK m. 27): Yasal sınırı aşan artış şartları kesin olarak geçersizdir (kısmi hükümsüzlük). Kiracının baskı, tahliye tehdidi veya uyuşmazlıktan kaçınma amacıyla fazla ödeme yaptığını ileri sürmesi mümkündür; ancak mahkemeler bu durumda kiracıdan irade fesadını (baskı, tehdit, yanılma) iddia ve ispat etmesini beklemektedir. Tahliye riski altında ödeme yapıldığı yönündeki genel beyanlar, ispat edilmedikçe iade için yeterli görülmemektedir.

2. Fazla Ödenen Kira Tutarlarının İadesi Mümkün mü?

Fazla ödenen tutarların iadesi, artışa itiraz edilip edilmediğine ve ödemenin nasıl yapıldığına bağlıdır. İade ve takas bakımından şu esaslar uygulanır:

• Sebepsiz Zenginleşme (TBK m. 77): Kanuni tavanın üzerinde yapılan ödemeler, artışa zamanında itiraz edilmiş veya ödemeler ihtirazi kayıtla yapılmışsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
• İade ve Takas Hakkı: Bu şartlar varsa kiracı, yasal tavanı aşan fazla ödemelerin iadesini dava yoluyla talep edebilir veya bu tutarları gelecek ayların kira bedellerine takas ve mahsup edebilir. İtirazsız yapılmış ödemeler bakımından takas yoluna gitmek ise risklidir: iade hakkı mahkemece kabul görmezse, mahsup edilen tutar eksik ödeme sayılarak temerrüt sonucunu doğurabilir.

3. İhtirazi Kayıt (Çekince) Konulmasının Hukuki Önemi

İhtirazi kayıt, fahiş kira artışı uyuşmazlıklarında iade hakkının fiilen belirleyici şartı hâline gelmiştir. Ödemelerin uzun süre hiçbir itiraz ileri sürülmeden ve şerh düşülmeden sürdürülmesi hâlinde güncel yargı uygulaması iade talebini reddetmektedir:

• İşyeri kiraları: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ihtirazi kayıt olmaksızın kira bedelini ödeyen tacir kiracının ödenen bedelin iadesi talebini dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur (11.02.2026, 2025/3463 E., 2026/600 K.).
• Konut kiraları: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, yasal sınırın üzerinde rızaen ödeme yapan konut kiracısının iade talebini, irade fesadı iddia ve ispat edilmediği gerekçesiyle TMK m. 2‘deki dürüstlük kuralına aykırı bularak reddetmiş ve bu karar kesinleşmiştir (27.06.2025, 2024/3426 E., 2025/1209 K.).
• Kanuni dayanak: TBK m. 78/1 uyarınca borçlanmadığı bir edimi kendi isteğiyle yerine getiren kişi, bunu ancak kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir.

Buna karşılık artışa zamanında itiraz eden ve fark ödemelerini bu itiraz çerçevesinde yapan kiracının iade talebi kabul görmektedir. Bu nedenle yasal sınırın üzerindeki bir bedeli ödemek zorunda kalan kiracının, her ödemede ihtirazi kayıt (hakların saklı tutulması) şerhi düşmesi ve itirazını yazılı olarak kiraya verene bildirmesi belirleyicidir.

Banka Havalesi / EFT / İhtarname İçin İhtirazi Kayıt Açıklama Metni

İşbu ödeme [Ay/Yıl] dönemi kira bedelinin TBK m. 344 uyarınca hesaplanan yasal tutarını aşmakta olup, fahiş talep edilen fazla kısma ilişkin itiraz, dava ve ödenen fazla tutarların iadesine ilişkin tüm hukuki haklarım saklıdır.

Ev Sahibi Kira Artışını Kabul Etmeyen Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Ev sahibi, kiracıyı yalnızca fahiş kira zammını kabul etmediği için tahliye edemez; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Ev sahibinin kiracıdan kira artışı talep etme hakkı emredici kanun hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Uygulamada bu sorunun yanıtı, kiracının hiç zam yapmaması (yasal zammı da reddetmesi) ile ev sahibinin fahiş zam talebini reddetmesi arasındaki ayrıma dayanır.

1. Kiracı TÜFE Oranında Zam Yapmazsa Ne Olur? (Temerrüt ve Tahliye)

Sözleşmesinde artış şartı bulunan kiracı yasal oranda zam yapmadan eski bedeli ödemeye devam ederse, eksik kalan kısım bakımından temerrüde düşer ve ihtarda verilen 30 günlük süre içinde ödeme yapmazsa tahliye riskiyle karşılaşır. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunuyorsa, kiracı yenilenen kira döneminde sözleşmedeki oranı, bu oran TÜFE’yi aşıyorsa TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasına denk gelen zam oranını kira bedeline yansıtarak ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede artış şartı yoksa, kiracı mahkemece yeni bedel belirlenene kadar mevcut kira bedelini ödeyerek temerrüde düşmez (TBK m. 344/2); aşağıdaki temerrüt riski bu nedenle yalnızca artış şartı bulunan veya yeni bedelin mahkemece belirlendiği durumlar için geçerlidir.

• Temerrüde Düşme (TBK m. 315): Sözleşmede artış şartı bulunan kiracının, bu şarta göre (en fazla TÜFE oranında) zam yapmadan eski kira bedeli üzerinden ödeme yapmaya devam etmesi hâlinde, eksik ödenen kısım bakımından kira borcu ödenmemiş sayılır ve kiracı temerrüde (borçlu temerrüdü) düşer.
• İcra Takibi ve İhtar Süreci: Ev sahibi, eksik kalan zam farkı için kiracıya yazılı ihtar (noter kanalıyla) gönderebilir veya Örnek No: 13 ilamsız icra takibi başlatabilir.
• 30 Günlük Ödeme Süresi: Noter ihtarı veya icra ödeme emri ile kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir. Kiracı bu 30 gün içinde yasal zam farkını ödemezse; ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’nde veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarak kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayabilir.

2. Fahiş Zam Talebini Reddeden Kiracının Durumu (Hukuka Aykırı Tahliye Baskısı)

Ev sahibinin yasal sınırları (TÜFE tavanını) aşan fahiş bir kira artışı talep etmesi durumunda kiracının bu haksız talebi kabul etme zorunluluğu yoktur. Kiracının fahiş zam talebi karşısındaki hukuki konumu ise şu şekildedir:

• Fahiş Zammın Reddi Tahliye Sebebi Sayılmaz: Kiracının, kanuna aykırı olarak talep edilen yüksek zam oranını kabul etmemesi ve yalnızca yasal TÜFE tavanı kadar zam yaparak ödemesini gerçekleştirmesi tamamen hukuka uygundur.
• Açılacak Davaların Reddi: Ev sahibinin sırf “istediğim %100’lük zammı yapmadı” gerekçesiyle açacağı tahliye davaları reddedilir. Fahiş ve yüksek kira zammının kabul edilmemesi, ev sahibi lehine geçerli veya haklı bir tahliye sebebi oluşturmaz.

3. Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarabileceği Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesi sınırlı sayıdaki (numerus clausus) sebeplere bağlanmıştır. Ev sahibi fahiş zam yapılmadığı için değil, ancak şu yasal gerekçelerle tahliye talep edebilir:

1. Yasal Kira Borcunun Ödenmemesi (TBK m. 315 / m. 352/2): Sözleşmedeki artış şartına göre (en fazla TÜFE oranında) ödeme yapılmaması nedeniyle temerrüde düşülmesi veya aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi.
2. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra serbest iradesiyle verdiği geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün bulunması.
3. Konut veya İşyeri İhtiyacı (Gereksinim Nedeniyle Tahliye – TBK m. 350 / 351): Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazın gerçek ve zorunlu bir konut/işyeri ihtiyacının bulunması.
4. Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350/2): Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası amacıyla kullanımı imkânsız hale gelecek olması.
5. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu (TBK m. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmemesi.
6. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347/1): On yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Ev Sahibi Hangi Hallerde TÜFE Sınırının Üzerinde Kira Artışı Yapabilir?

Kanuni tavan olan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı ilk beş kira yılında bağlayıcı bir üst sınırdır ve bu sınırın aşılması tek taraflı bildirimle hiçbir dönemde mümkün değildir. Kiraya verenin TÜFE tavanının üzerinde bir artış elde edebilmesinin olağan yolu, 5 yıllık sürenin dolması ve mahkeme kararıdır (kira tespit davası). Enflasyon ve piyasa koşulları dışında kalan, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun bulunması hâlinde ise istisnai olarak TBK m. 138‘e dayalı uyarlama davası gündeme gelebilir.

1. İlk Beş Kira Yılında Kira Artışı (TBK m. 344/1)

Sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen ilk 5 yıllık süreçte (4 uzama yılı boyunca) uygulanacak yasal artış oranı sıkı şartlara bağlanmıştır:

• Tek Ölçüt TÜFE Tavanıdır: Bu dönemde uygulanabilecek azami zam oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
• Emsal Artışı Talep Edilemez: Kiraya veren bu 5 yıllık süre zarfında “kira bedeli emsallerin altında kaldı”, “bölge değerlendi” veya “pazar şartları değişti” gerekçeleriyle TÜFE tavanının üzerinde bir artış talep edemez. Uygulamada bu süreç endeks dönemi olarak adlandırılır.

2. 5 Yılını Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılabilir? (TBK m. 344/3)

5 yılını dolduran kiracıya uygulanacak yeni kira bedeli TÜFE tavanıyla sınırlı değildir; bedel, kira tespit davasıyla emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek hâkim tarafından belirlenir. TBK m. 344/3 uyarınca; 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından (Kira Tespit Davası ile) belirlenir.

Uygulamada hak ve nesafet dönemi olarak anılan bu aşamada TÜFE tavanı tek sınır olmaktan çıkar ve hâkim şu ölçütleri bütüncül olarak değerlendirir:

1. TÜFE 12 Aylık Ortalaması: Artık mutlak üst sınır değil, değerlendirilecek unsurlardan yalnızca biridir.
2. Kiralananın Durumu: Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, yıpranma payı ve yıllar içinde meydana gelen değişimler dikkate alınır.
3. Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların güncel serbest piyasa rayiçleri esas alınır.

• TÜFE’nin Aşılması Hukuka Uygundur: Bu dönemde mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin TÜFE oranını aşması hukuka aykırılık oluşturmaz. Kiracının bu aşamadaki savunması artışın yüksekliğine değil, emsal seçiminin ve bilirkişi değerlendirmesinin isabetine yönelik olmalıdır.
• Hak ve Nesafet (Hakkaniyet) İndirimi: Bilirkişi tarafından tespit edilen güncel rayiç bedelden, kiracının o taşınmazda uzun süredir bulunması ve eski kiracı olması gözetilerek hâkimin takdirine bağlı bir hakkaniyet indirimi yapılır. İndirimin oranı sabit değildir ve somut olayın koşullarına göre belirlenir; Yargıtay, kira süresi gözetilerek yapılan %5 oranındaki bir indirimi de yerinde bulmuştur.

3. Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138)

5 yıllık süre dolmadan kira bedelini yükseltmek isteyen bazı kiraya verenler, TBK m. 138’de düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmüne dayanarak kira uyarlama davası açma yoluna gitmektedir. Bu yolun sınırları Yargıtay uygulamasıyla şu şekilde belirlenmiştir:

• Yargıtay İçtihadı İle Sınırlanan Yol: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli (2024/1083 E., 2025/1439 K.) uyuşmazlığın giderilmesi kararı ve bu yaklaşımı sürdüren 30.03.2026 tarihli (2026/1213 E., 2026/1751 K.) kararı ile, kira tespit davasının konusunu oluşturan sebeplere dayanılarak TBK m. 138 uyarınca uyarlama istenmesinin önü kapatılmıştır. Ancak her iki karar da TBK m. 138’deki diğer sebeplerin ve şartların oluşması hâlinde uyarlama davası açılabileceğini açıkça kabul etmektedir.
• Gerekçe: Gerçekleşen yüksek enflasyon, paranın satın alma gücündeki kayıp, genel kira enflasyonu ile emsal kiralardaki artışlar TBK m. 344 (kira tespiti) kapsamındadır. Bu sebeplerin aynı zamanda TBK m. 138’e dayalı uyarlama davasının konusunu oluşturması mümkün değildir. Yalnızca enflasyonun yüksekliği ileri sürülerek 5 yıl dolmadan uyarlama davası açılamaz.

Fahiş Kira Artışına Nasıl İtiraz Edilir?

Ev sahibi kiraya fazla zam yapmak isterse kiracı, fahiş kira artışını yazılı olarak reddetmeli, yasal kira bedelini süresinde ödemeli ve uyuşmazlık sürerse arabuluculuk ve dava yoluna başvurmalıdır. Yüksek kira zammına itiraz, idari bir organa şikâyet biçiminde değil; kiracının hak kaybına uğramasını ve haksız tahliyeyle karşılaşmasını önleyen hukuki bir süreç olarak yürütülür. Aşamaların sırasına ve kanuni sürelere uyulması belirleyicidir.

1. Ev Sahibine Yazılı İtiraz ve Noter İhtarnamesi Gönderilmesi

Fahiş artış talebinin kabul edilmediği, kiraya verene yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirilmelidir. Bildirim adi yazılı şekilde (WhatsApp, e-posta vb.) yapılabilse de, tebliğ tarihinin kesin olarak belgelenmesi ve ileride açılacak davalarda ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi hukuken esastır.

Noter ihtarnamesinde yer alması gereken asgari unsurlar:

• Sözleşmenin Künyesi: Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, taşınmazın açık adresi ve mevcut aylık kira bedeli.
• Fahiş Artış Talebinin Reddi: Kiraya verenin sözlü veya yazılı olarak bildirdiği fahiş tutarın ve dayanağının kabul edilmediğinin açıkça beyanı.
• Yasal Hesaplama: Yenileme ayına ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı ve bu orana göre hesaplanan yeni dönem yasal kira bedeli.
• Ödeme Beyanı: Yeni dönemde TBK m. 344 uyarınca hesaplanan yasal bedelin ödenmeye devam edileceğinin bildirimi.
• İhtirazi Kayıt (Hakların Saklı Tutulması): Yasal tavanı aşan ödemeler veya talepler bakımından sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77) ve dava haklarının saklı tutulduğunun kaydı.

Örnek İhtarname Kapanış Metni:

“Yeni kira döneminde TBK m. 344 uyarınca hesaplanan yasal artış oranı (TÜFE 12 aylık ortalama) üzerinden ödeme yapmaya devam edeceğimi, bu oranı aşan fahiş artış talebinizi kabul etmediğimi ve fazladan talep edilen tutarlara ilişkin tüm dava, talep ve iade haklarım saklı kalmak kaydıyla bildirimde bulunurum.”

2. Kira Bedelinin Eksiksiz ve Süresinde Ödenmesi

Fahiş artışa itiraz edilmesi kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracının bu süreçte karşılaştığı asıl hukuki risk artış talebinin kendisi değil, ödemeyi aksatması durumunda doğacak temerrüt (TBK m. 315) ve buna bağlı tahliye riskidir.

• Yasal Bedelin Ödenmesi: Sözleşmede artış şartı bulunan kiracı, sözleşmedeki orana göre (en fazla TÜFE tavanına göre) hesapladığı yeni dönem kira bedelini sözleşmedeki ödeme gününde eksiksiz olarak ödemelidir. Sözleşmede artış şartı yoksa, mahkemece yeni bedel belirlenene kadar mevcut kira bedelinin süresinde ödenmesi temerrüt riskini ortadan kaldırır.
• Banka Açıklama Kısmı: Ödemenin banka kanalıyla yapılması ve açıklama alanına “[Ay/Yıl] Dönemi TBK m. 344 Yasal Kira Bedelidir” şeklinde şerh düşülmesi, ödemenin hangi dönem için ve hangi hukuki dayanakla yapıldığını gösteren güçlü bir delil niteliği taşır. Yasal bedelin süresinde ödenmesi ev sahibinin Örnek No: 13 icra takibi ile tahliye talebini hukuken geçersiz kılar.

3. Ev Sahibi Yasal Kira Bedelini Kabul Etmezse Kiracı Ne Yapmalı?

Kiraya veren yasal sınıra göre hesaplanan kira bedelini almaktan kaçınır veya ödenen tutarı kiracıya geri gönderirse, kiracı kira bedelini hâkimin belirleyeceği yere tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Alacaklının haklı bir sebep olmaksızın usulüne uygun olarak önerilen ifayı kabul etmemesi alacaklının temerrüdü sonucunu doğurur (TBK m. 106); bu durumda borçlu, edimini tevdi ederek borcundan kurtulma imkânına sahiptir (TBK m. 107).

• Tevdi Yerinin Belirlenmesi: Tevdi yerini, TBK m. 107/2 uyarınca ifa yerindeki hâkim belirler; kiracının başvurusu üzerine hâkimin belirlediği yere (genellikle bir banka hesabına) yatırılan kira bedeli, ödeme yapılmış sonucunu doğurur.
• Ödemenin Geri Gönderilmesi: Kiraya verenin, yasal bedel üzerinden yatırılan kirayı “eksik” gerekçesiyle iade etmesi kiracıyı kendiliğinden temerrüde düşürmez; ancak kiracının iade edilen tutarı bekletmeden tevdi etmesi ve yazışmaları delil olarak saklaması gerekir.
• Sonraki Dönemlerin Kirası: Tevdi kararı alınıncaya kadar geçen sürede de her dönemin kirası sözleşmedeki ödeme gününde ödemeye hazır tutulmalı ve kararın ardından gecikmeksizin tevdi edilmelidir.

4. Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

• Kapsam: Kira bedelinin tespiti, kira uyarlama ve tahliye talepli tüm davalar arabuluculuk kapsamındadır.
• İstisna: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) uyarınca yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliye (tahliye talepli icra takibi) işlemleri dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır.
• Son Tutanak Zorunluluğu: Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamaması hâlinde düzenlenen anlaşmamaya ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği, açılacak dava dilekçesine eklenmelidir. Tutanak eklenmemişse mahkeme davacıya tutanağı bir haftalık kesin süre içinde sunmasını ihtar eder; bu süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa ise dava, dava şartı yokluğu nedeniyle doğrudan usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).

5. Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK m. 345)

Kira bedelinin tespiti davası yalnızca kiraya veren değil, kiracı tarafından da açılabilir. TBK m. 345 uyarınca bu dava her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı davanın açılma zamanına ve bildirim şartına bağlıdır:

1. 30 Gün Önce Dava Açılması: Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması hâlinde, mahkemece belirlenen bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
2. 30 Gün Önce Yazılı Bildirim Yapılması: Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa (bildirimin noter kanalıyla yapılması ispatı kolaylaştırır), dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılsa dahi belirlenen bedel dönem başından itibaren uygulanır.
3. Sözleşmede Artış Hükmünün Bulunması: Kira sözleşmesinde yeni dönemde artış yapılacağına dair açık bir madde yer alıyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, o dönemin başlangıcından itibaren geçerlilik kazanır.

Kiraya Fazla Zam Yapan Ev Sahibi Nereye Şikayet Edilir?

Fahiş kira artışı idari bir yaptırıma veya para cezasına bağlanmış bir eylem değildir; dolayısıyla başvurulabilecek idari bir “şikâyet hattı” bulunmamaktadır. Fahiş kira artışına ilişkin uygulamada en sık karşılaşılan yanılgı, bu durumun idari bir organa şikâyet edilerek çözülebileceği düşüncesidir. Kiracının fahiş zam karşısındaki koruması idari makamlarca değil, doğrudan kanundan (TBK m. 344) ve yargı organlarından kaynaklanır.

1. Fazla Zam Yapan Ev Sahibinin Cezası Var mı?

Yasal sınırın üzerinde kira zammı talep eden ev sahibine uygulanacak bir idari para cezası veya hapis cezası kanunda öngörülmemiştir. Fahiş zam talebinin yaptırımı cezai değil hukukidir: TÜFE tavanını aşan artış şartı kısmen hükümsüz sayılır ve kiracı yasal tavanı aşan kısmı ödemekle yükümlü olmaz. 1 Temmuz 2024 tarihinde sona eren %25 sınırı döneminde de bu sınırı aşan ev sahipleri için ayrı bir para cezası düzenlenmemiştir.

Fahiş zam talebine eşlik eden bazı davranışlar ise ev sahibi bakımından ayrı hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu sonuçlar şunlardır:

• Kısmi Hükümsüzlük ve İade: Yasal tavanı aşan kısım için geçerli bir borç doğmaz (TBK m. 27); artışa itiraz edilerek veya ihtirazi kayıtla ödenen fazla tutarlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
• Haksız Dava Sonuçları: Kiracı yasal kira bedelini eksiksiz ödediği hâlde, hiçbir hakkı olmadan tahliye davası açan kiraya veren; yargılama giderlerinden başka, karşı tarafın vekiliyle kararlaştırılan vekâlet ücretinin tamamı veya bir kısmını ödemeye ve ayrıca disiplin para cezasına mahkûm edilebilir (HMK m. 329).
• Baskı Amaçlı Eylemler: Kiracıyı zamlı bedeli ödemeye zorlamak için tehditte bulunulması veya kiracının rızası dışında konuta girilmesi gibi eylemler, koşulları oluşursa tehdit (TCK m. 106) veya konut dokunulmazlığının ihlali (TCK m. 116) suçlarını oluşturabilir.

2. Fahiş Kira Artışı İçin İdari Başvuru Yapılabilir mi? (CİMER, Bakanlıklar, Şikayet Hatları)

CİMER, bakanlıklar veya tüketici hatları üzerinden yapılan başvurular, kira bedeline ilişkin bağlayıcı bir sonuç doğurmaz. Kiraya veren hakkında CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi), Ticaret Bakanlığı, Adalet Bakanlığı veya tüketici danışma hatları (ALO 175 vb.) üzerinden yapılacak başvurular:

• Kiraya verene idari bir para cezası uygulanmasını sağlamaz.
• Kira bedelinin yasal sınıra çekilmesini veya düşürülmesini sağlamaz.
• Kiracıyı temerrüt veya tahliye riskine karşı hukuken korumaz.

3. Tüketici Hakem Heyetleri Kira Uyuşmazlıklarında Görevli midir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, HMK m. 4/1-a uyarınca dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinin görevindedir. Bu nedenle kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda başvuru, arabuluculuk aşamasının ardından görevli Sulh Hukuk Mahkemesine yapılır. Tüketici Hakem Heyetleri ve Tüketici Mahkemeleri kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda mutlak olarak görevsizdir. Bu mercilere yapılan başvurular usulden reddedileceği gibi zaman ve hak kaybına yol açar.

4. Fahiş Kira Artışında Yargısal Başvuru Yolları

Fahiş kira zammına karşı etkili koruma idari şikâyetle değil, kanunun doğrudan sağladığı hükümsüzlük ve yargı yolu ile sağlanır. İzlenmesi gereken hukuki mekanizma şu esaslara dayanır:

• Kendiliğinden Hükümsüzlük (TBK m. 27): Kanuni tavanı (TÜFE 12 aylık ortalaması) aşan artış şartı zaten kesin olarak geçersizdir. Kiracının bu fahiş kısmı ödeme yükümlülüğü hukuken hiç doğmamıştır.
• Yargısal Çözüm: Kiraya veren ile yaşanan uyuşmazlık idari şikâyetle değil; dava şartı arabuluculuk ve ardından açılacak Kira Bedelinin Tespiti Davası (Sulh Hukuk Mahkemesi) yoluyla çözüme kavuşturulur.

Fazla Ödenen Kira Bedeli Geri Alınabilir mi?

Kanuni tavanı (TÜFE 12 aylık ortalamasını) aşan kira ödemelerinin geri alınabilmesi, ödemelerin nasıl yapıldığına bağlıdır. Emredici sınırı aşan kira artış anlaşmaları kısmi hükümsüz (TBK m. 27) olduğundan, tavanı aşan tutarlar bakımından kural olarak geçerli bir borç doğmaz. Ancak güncel yargı uygulamasında:

• Artışa zamanında itiraz edilmiş veya ödemeler ihtirazi kayıtla yapılmışsa, fazla ödenen tutarlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
• Kiracı yasal sınırı aşan bedeli bilerek, itirazsız ve rızasıyla ödemişse, irade fesadı ispat edilmedikçe iade talebi dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı bulunarak reddedilmektedir.

1. Sebepsiz Zenginleşmeye Dayalı İade Talebi (TBK m. 77 vd.)

Artışa itiraz ederek veya ihtirazi kayıtla ödeme yapmış olan kiracı, ödediği fazla tutarları TBK m. 77 ve devamı hükümleri uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açarak geri isteyebilir veya doğacak gelecek dönem kira borçlarına takas ve mahsup edebilir. İtirazsız ödemelerde ise önce irade fesadının (baskı, tehdit, yanılma) belgelerle ispatlanabilip ispatlanamayacağı değerlendirilmelidir.

İade davasında ispat yükü kiracı üzerindedir. Hak kaybı yaşanmaması adına mahkemeye sunulması gereken temel deliller şunlardır:

• Kira Sözleşmesi: Başlangıç tarihinin, ilk kira bedelinin ve varsa sözleşmedeki artış şartının tespiti açısından zorunludur.
• Banka Ödeme Dekontları: Her ay için fiilen ödenen tutarı, ödeme tarihlerini ve varsa banka açıklama şerhlerini gösterir.
• Kiraya Verenin Yazılı Artış Bildirimi: Fahiş tutarın ev sahibi tarafından talep edildiğini gösteren noter ihtarnamesi, e-posta, WhatsApp yazışması veya yazılı beyanlar.
• TÜİK TÜFE Verileri: İlgili yenileme dönemine ait TÜİK 12 aylık ortalama değişim oranları esas alınarak yasal tavan ve fazla ödenen fark tutar hesaplanır.

2. Kira Bedelinin İadesinde Zamanaşımı (TBK m. 82)

Sebepsiz zenginleşmeden doğan iade ve istem hakları TBK m. 82 uyarınca ikili bir zamanaşımı süresine tabidir:

1. Nisbi Zamanaşımı (2 Yıl): Kiracının geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl içinde iade talebinde bulunması gerekir.
2. Mutlak Zamanaşımı (10 Yıl): Her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği (ödemenin yapıldığı) tarihten itibaren 10 yılın geçmesiyle iade hakkı zamanaşımına uğrar.

Kritik Hukuki Uyarı: Yargılama uygulamasında 2 yıllık nisbi zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi (ödemenin yapıldığı an mı, yoksa hukuki durumun fark edildiği an mı olduğu) tartışmalı bir husustur. İtiraz edilmeden yapılan ödemelerde zamanaşımı def’i ile karşılaşmamak adına iade talebinin geciktirilmeden, noter ihtarnamesi veya dava yoluyla ileri sürülmesi hayati önem taşır.

Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Esaslar Nelerdir?

Kira sözleşmelerinde yenilenen dönemlerde yapılacak kira bedeli artışı, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK m. 344 ve m. 345) nisbi emredici hükümleri çerçevesinde yürütülür. Tarafların sözleşme serbestisi kapsamında belirleyecekleri artış oranları, kanunun çizdiği emredici sınırlar dahilinde geçerlilik kazanır.

A. Kira Bedeli Yılda Kaç Kez Artırılabilir?

Kira bedeli, yenilenen her kira yılı için bir kez ve bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmamak üzere artırılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni tavan kira yılı esasına göre işler: TBK m. 344/1, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlar. Bu nedenle sözleşmeye ara dönemlerde (örneğin 6 ayda bir) zam yapılacağına dair hüküm konulsa dahi, bir kira yılı için yapılan artışlar bu sınırı aşamaz; aşan kısım geçersizdir.

B. Kira Artışı İçin Ev Sahibinin Bildirimde Bulunması Gerekir mi?

Kira sözleşmesinde artış şartı bulunuyorsa, yeni kira döneminde uygulanacak artış için ev sahibinin kiracıyı ayrıca araması veya bildirimde bulunması zorunlu değildir. Bu durumda kiracı, yenileme ayından önce TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasını sözleşmedeki oranla karşılaştırarak düşük olan oran üzerinden yeni kira bedelini kendisi hesaplar ve sözleşmedeki ödeme gününde öder.

Sözleşmede artış şartı bulunmuyorsa kiraya veren tek taraflı bildirimle zam yapamaz; yeni bedel tarafların anlaşmasıyla veya kira tespit davasıyla belirlenir. Kiraya veren yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirir ve davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açarsa, mahkemece belirlenecek bedel dönem başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m. 345).

Artış farkının ödenmemesi nedeniyle temerrüde dayalı tahliye yoluna gidilebilmesi için kiraya verenin kiracıya en az 30 günlük süre veren yazılı bir ihtarda bulunması gerekir (TBK m. 315).

C. Kira Artışının Yazılı Olarak Bildirilmesi ve İspat

Kira artış oranlarının ve yeni dönem kira bedelinin belgelenmesi ispat hukuku bakımından kritik önem taşır. Kiraya verenin artış talebini noter ihtarnamesi veya yazılı bildirim ile kiracıya tebliğ etmesi, ya da tarafların yeni bedel üzerinde yazılı bir ek protokol akdetmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkları ve temerrüt risklerini engeller.

D. Kiracı ile Ev Sahibi Kira Zammında Anlaşamazsa Ne Olur?

Kira artış oranı hususunda taraflar arasında mutabakat sağlanamaması durumunda, 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, taraflar taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Kira Bedelinin Tespiti Davası açabilir.

Yabancıların Taraf Olduğu Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Türkiye sınırları içinde bulunan bir taşınmazın kira sözleşmesine konu olması durumunda, tarafların uyruklarına bakılmaksızın taşınmazın bulunduğu yer hukuku (lex rei sitae) ilkesi uyarınca Türk hukuku uygulanır. Kiraya verenin veya kiracının yabancı uyruklu (gerçek veya tüzel kişi) olması, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) emredici hükümlerini ve yasal kira artış tavanını bertaraf etmez.

1. Yabancıların Türkiye’deki Kira Sözleşmelerinde Uygulanacak Hukuk

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK m. 25/1) gereğince, taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Bu kural, kiraya verenin veya kiracının yabancı uyruklu olmasından bağımsız olarak şu sonuçları doğurur:

• Yabancılar Hukuku İstisnası Bulunmamaktadır: Yabancı uyruklu kişilerin taraf olduğu kira sözleşmelerinde kira artış oranları bakımından ayrı bir düzenleme veya Yabancılar Hukuku rejimine tabi muafiyet mevcut değildir.
• TÜFE Tavanının Bağlayıcılığı: Kiraya veren veya kiracı yabancı olsa dahi, yenilenen kira dönemlerinde yapılacak zam oranı TBK m. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Tarafların yabancı olması, bu emredici tavanın üzerinde bir artış yapılmasına hukuki geçerlilik kazandırmaz.
• Dövizle Kira Sözleşmeleri (TBK m. 344/4): Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (No: 2008-32/34) m. 8 uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarındaki kira sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz; ancak Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf olduğu sözleşmelerde bu mümkündür. Sözleşmenin döviz cinsinden kurulması hâlinde, TBK m. 344/4 gereğince 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; bu kural aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 hükmü saklı kalmak kaydıyla uygulanır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedeli, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenir.

2. Taşınmazın Türkiye’de Bulunmasının Hukuki Sonuçları

Son yıllarda yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinme oranlarındaki artışın yanı sıra, yasal sınırlamalar veya ticari tercihler nedeniyle tüzel kişilik (şirket) kurarak taşınmaz edinen yabancı yatırımcıların sayısı da hızla artmıştır. Bu şirketlerin kiraya verdiği taşınmazlar bakımından da aynı kurallar geçerlidir:

• Yabancı Sermayeli Şirketlerin Durumu: Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve Doğrudan Yabancı Yatırımların Taşınmaz Edinimine İlişkin Yönetmelik kapsamında Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirketler, Türk mevzuatına tabi birer Türk tüzel kişiliğidir.
• Mevzuata Eşit Tabiye: Bu şirketlerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesi durumunda da TBK’nın borçlar hukuku ve kira rejimine ilişkin tüm emredici kuralları eksiksiz uygulanır. Kiraya veren şirketin yabancı sermayeli olması fahiş artış yapma hakkı tanımaz.

3. Yabancıların Kira Gelirlerinde Vergisel Yükümlülükler

Türkiye’de bulunan taşınmazlarından kira geliri (Gayrimenkul Sermaye İradı – GMSİ) elde eden yabancı gerçek kişiler, Türk vergi mevzuatına tabidir. Vergisel yükümlülükler, kişinin Türkiye’de yerleşik olup olmamasına göre farklılaşır:

• Tam ve Dar Mükellefiyet Ayrımı: Gelir Vergisi Kanunu (GVK m. 3 ve m. 6) uyarınca, Türkiye’de yerleşik olan yabancılar tam mükellef (hem yurt içi hem yurt dışı gelirleri üzerinden), Türkiye’de yerleşik olmayanlar ise dar mükellef (yalnızca Türkiye’den elde ettikleri gelirler üzerinden) olarak vergilendirilir.
• GMSİ Beyannamesi: Yabancı ülke vatandaşları, Türkiye’de elde ettikleri kira gelirleri için kural olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek ve doğan vergiyi ödemekle yükümlüdür. Ancak GVK m. 86 uyarınca tam mükelleflerde kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı (konut kira gelirleri için GVK m. 21), dar mükelleflerde ise tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmez.
• Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (ÇVÖA): Yabancı kişilerin kendi ülkeleri ile Türkiye arasında akdedilmiş Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları çerçevesinde vergisel durumlarının analiz edilmesi, uluslararası vergi cezası risklerini ve mükerrer vergilendirmeyi önlemek açısından kritik önem taşır.

Fahiş Kira Artışında Avukat Desteğinin Önemi

Fahiş kira artışlarıyla mücadele, yalnızca parasal bir uyuşmazlık değil; doğrudan kiracılık hakkının, mülkiyet dengesinin ve barınma güvencesinin korunması sürecidir. Kiraya veren tarafından dayatılan yasal sınırların (TÜFE 12 aylık ortalaması) üzerindeki artış talepleri karşısında uzman bir kira hukuku avukatından destek alınması, hak kayıplarını, usul yanlışlarını, zamanaşımı risklerini ve haksız tahliye davalarını önleyen en kritik stratejik adımdır.

1. Kira Zammının Sözleşme ve Mevzuata Göre İncelenmesi

Kira hukuku, katı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir. Fahiş kira zammına itiraz eden bir kiracının yapacağı tek bir usul hatası (örneğin kira bedelini eksik veya hatalı açıklamayla ödeyerek temerrüde düşmesi), kiraya verene haklı nedenle tahliye davası açma imkânı tanıyabilir; ihtirazi kayıt koymadan fazla ödeme yapılması ise fazla ödenen tutarların geri istenmesini zorlaştırabilir. Uzman bir avukat bu süreçte:

• İhtirazi Kayıt ve Noter Süreçlerini Yönetir: Noter kanalıyla gönderilecek ihtarnamelerde yasal tavan hesaplamasını (TBK m. 344) eksiksiz yapar ve sebepsiz zenginleşmeye (TBK m. 77) konu iade haklarını saklı tutar.
• Temerrüt ve Tahliye Riskini Bertaraf Eder: Kiracının ev sahibi karşısında Örnek No: 13 tahliye talepli icra takibi ile karşılaşmaması için ödenmesi gereken yasal bedeli ve banka havale açıklamalarını hatasız kurgular.

2. Dava Şartı Arabuluculuk ve Yargılama Süreçlerinde Temsil

6325 sayılı Kanun uyarınca zorunlu olan dava şartı arabuluculuk ve ardından açılacak Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK m. 345) teknik nitelikte yargılama süreçleridir. Bu aşamalarda avukatın katkısı şu noktalarda belirginleşir:

• Arabuluculuk Müzakereleri: Avukat, arabuluculuk masasında kiracının yasal haklarını emredici mevzuat hükümleriyle savunarak uyuşmazlığın dava açılmadan adil şartlarda çözülmesini sağlar.
• Bilirkişi ve Emsal Raporlarının Denetimi: Kira tespit davalarında mahkemece alınan bilirkişi raporlarındaki emsal taşınmaz seçimlerine, yıpranma paylarına ve hak ve nesafet (hakkaniyet) indirim oranlarına süresi içinde teknik itirazlarda bulunur.

3. Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesinin Talep Edilmesi

Geçmişte ev sahibinin baskısı veya uyuşmazlıktan kaçınma amacıyla yasal tavanın üzerinde ödeme yapmış olan kiracılar bakımından iadenin mümkün olup olmadığı, büyük ölçüde itiraz ve ihtirazi kaydın varlığına ve irade fesadının ispatına bağlıdır. Profesyonel hukuki destek:

• Geçmişe Dönük Fazla Ödemelerin İadesi: TBK m. 77 uyarınca sebepsiz zenginleşme davalarının açılmasını,
• Takas ve Mahsup Hakkı: Fazla ödenen tutarların gelecek ayların kira borçlarına takas ve mahsup edilmesine ilişkin hukuki altyapının kurulmasını,
• Zamanaşımı Takibi: 2 yıllık nisbi ve 10 yıllık mutlak zamanaşımı sürelerinin etkili şekilde takibini güvence altına alır.