FAHİŞ KİRA ARTIŞI DURUMUNDA HUKUKİ OLARAK NELER YAPILABİLİR?
Konut kirası, ev sahibi ve kiracı arasındaki sözleşmeye göre belirlenir ve bu sözleşme, taraflar arasında bir anlaşma sağlar. Her ne kadar kanun ve diğer hukuki düzenlemeler ile konut kiralarının artırım üst oranı devlet tarafından belirlenmiş olsa da ev sahipleri yüksek enflasyon sebebiyle günümüzde kiracılarından fahiş kira artışı talep etmektedirler. Bu durum, kiracı için maddi zorluklar yaratabilir ve hukuki çözümler aranabilir. Fahiş kira artışı kiracılar için büyük bir sorundur ve hukuki yollarla bu soruna çözüm bulmak mümkündür. Bu makalede, fahiş ve haksız kira artışına karşı alınabilecek hukuki önlemleri ele alacağız.
TÜFEDEN FAZLA KİRA ARTIŞI YAPILMASI MÜMKÜN MÜDÜR?
Fahiş kira artışı, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre makul olmayacak şekilde yüksek bir seviyede artırılmasıdır. Bu durum genellikle, kiracının mevcut kontratı devam ederken ev sahibinin kira bedelini yükseltmesi ile ortaya çıkar.
Türkiye’de ev sahipleri, kira artışı yapmadan önce Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranını göz önünde bulundurmalıdır. Kira bedelinin TÜFE oranı kadar artırılması, ev sahibinin yasal hakkıdır. Ancak, ev sahibi kira bedelini TÜFEden fazla kira artışı yapmak isterse kiracı bu haksız kira artışını kabul etmek zorunda değildir. TÜFEden fazla kira artışı ancak kiracının onayı ile geçerli olur.
KİRA ARTIŞ ORANLARININ %25 İLE SINIRLANDIRILMASINA DAİR GEÇİCİ DÜZENLEME
Türkiye’de kiralık konutlara uygulanan fiyat artışları, özellikle son yıllarda oldukça yüksek seviyelere ulaşmıştır. Bu durum, kiracılar için ciddi bir maddi yük oluştururken, kira fiyatlarındaki artış oranının sınırlandırılması gerektiği düşüncesi de ortaya çıkmıştır. Bu nedenle, Türkiye’de kira artışlarının geçici olarak %25 ile sınırlandırılmasına karar verilmiştir.
Bu düzenlemeye göre, kira fiyatlarındaki artış oranı, en fazla %25 olacak şekilde sınırlandırılmıştır. Bu uygulama ile kiracıların mağdur olmasının önüne geçilmeye çalışılmıştır. Ancak, kira artış oranlarının sınırlandırılması, bazı olumsuzlukları da beraberinde getirmiştir.
Öncelikle, kira artışlarının sınırlandırılması, ev sahiplerinin gelirlerinde düşüşe neden olabilir. Bu nedenle, ev sahiplerinin kira fiyatlarını artırmak yerine, kiralık konutları satma eğiliminde olabilecekleri düşünülmektedir. Bu durum da, konut piyasasında arz-talep dengesizliği oluşturabilir.
Diğer bir olumsuz etki ise, kiralık konut arzının azalmasıdır. Ev sahiplerinin, kiracıların ödeyebileceği bir kira fiyatı sınırına takılmaları, kiralık konut arzının azalmasına yol açabilir. Bu durumda, kiracılar için uygun fiyatlı kiralık konut bulmak daha da zorlaşabilir.
Sonuç olarak, Türkiye’de kira artışlarının %25 ile sınırlandırılması dair geçici düzenleme, kiracıların korunması amacıyla düşünülen bir uygulama olsa da, bazı olumsuzlukları da beraberinde getirmiştir. Bu nedenle, konu üzerinde daha fazla çalışma yapılması ve tüm tarafların görüşleri dikkate alınarak en uygun çözümün bulunması gerekmektedir.
HAKSIZ KİRA ARTIŞI İSTEYEN EV SAHİBİ NEREYE ŞİKAYET EDİLEBİLİR?
Birçok ülkede, ev sahipleri kiraları yıllık enflasyon oranına bağlı olarak belirli bir oranda artırabilirler. Ancak, bu oran genellikle ülkeye ve eyalete göre değişebilir ve her zaman geçerli olmayabilir. Bu nedenle, ev sahibi kira bedelini artırmadan önce, ülkedeki güncel yasal düzenlemeleri incelemeli ve kira sözleşmesinde belirtilen şartlara uygun hareket etmelidir.
Ayrıca, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve kira artışı oranları dışında bir artış talebinde bulunmak, kiracı açısından yasal olarak kabul edilebilir değildir. Yani, ev sahibi kira bedelini istediği gibi artıramaz, kira artışında belirli yasal düzenlemelere ve sözleşme şartlarına uygun hareket etmek zorundadır.
Kiracılar, eğer ev sahibi kira bedelini yasal düzenlemelerin ve tüfeden fazla kira artışı isterse, kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve artış oranlarının yasal olup olmadığını öğrenmek için bir avukata danışabilirler veya yerel kira komisyonlarına başvurarak haklarını arayabilirler.
Önemle belirtmek gerekir ki Türkiye’de fahiş kira artışı isteyen ev sahibini mevcut yasal düzenlemeler karşısında bir yere şikayet etmeye gerek yoktur. Çünkü kiracı kabul etmedikçe fahiş kira artışı geçerli olmayacaktır. Eğer ev sahibi fahiş kira artışında ısrarcıysa bu talebi için alınabilecek ilk hukuki önlem, kiracının ev sahibine yazılı olarak haksız kira artışını kabul etmediğine dair itiraz etmesidir. Kiracı, bu yazıda fahiş kira artışını kabul etmediğini ve kira bedelinin fahiş artışı istenmesinin hukuka uygun olmadığının bildirilmelidir.
Gerek Türk Borçlar Kanunu gerekse diğer yasal düzenlemeler konut kiralarının artış oranını çok açık bir şekilde düzenlemiştir. Özetle ev sahibi piyasa şartları veya enflasyon sebebiyle fahiş kira artışı gibi bir talebi varsa bu hakkını dava açarak kullanabilir. Ancak dava açma hakkını ancak kanunlarda belirtilen şartların varlığını ispatlayarak ve kanunda belirtilen sürelere uyarak kullanabilir.
5 YILINI DOLDURAN KİRACIYA NE KADAR ZAM YAPILABİLİR?
5 yılını dolduran kiracıya karşı kira bedelinin ne kadar artırılabileceği sıklıkla sorulur. Türkiye’de, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonra her beş yılda bir, yeni kira yılındaki kira bedeli tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gibi faktörlere göre belirlenir. Bu nedenle, ev sahipleri, yerel yasal düzenlemelere göre hareket etmeli ve 5 yılını dolduran kiracısına karşı kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve artış oranlarına uygun hareket etmelidir.
Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmadığı durumlarda, ev sahibi 5 yılını dolduran kiracısına karşı kira bedelinin günümüz şartlarına göre mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla kira tespiti için dava açabilir. Kira tespit davalarının hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde belirtilmiştir.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespitine ilişkin dava, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira bedeli anlaşmazlıklarında mahkeme aracılığıyla kira bedelinin tespit edilmesi için açılan bir davadır. Bu dava, genellikle kiracının ev sahibinin talep ettiği fahiş kira artışını kabul etmemesi veya kira bedelinde anlaşmazlık yaşanması durumunda açılır.
Kira tespit davası, kiracı ve ev sahibi arasında kira bedelinin artırılması veya düşürülmesi konusunda açılan bir davadır. Kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve tüketici fiyat endeksi artış oranları gibi faktörler göz önünde bulundurularak, mahkeme tarafından hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir.
Kira tespiti davasında, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla mahkemeye başvurulur ve taraflar arasındaki anlaşmazlığın çözülmesine yardımcı olur. Davaya ilişkin işlemler, ülkeye ve bölgeye göre değişebilir ancak genellikle davayı açan tarafın kira bedeli için belirlediği miktar ve nedenleri açıklaması gerekmektedir.
Davaya başvuran kiracı veya ev sahibi, genellikle mahkemede delil sunar ve kira bedelinin hangi sebeplerle belirlenmesi gerektiği hakkında açıklama yapar. Mahkeme, delilleri ve açıklamaları değerlendirerek, adil bir kira bedeli belirler ve taraflar arasındaki anlaşmazlığı sonlandırır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrasına dayanarak açılan kira tespitine ilişkin dava, kiracının kira bedelinde indirim talep etmesi veya ev sahibinin kira bedelini artırması durumunda kullanılabilir.
Üçüncü fıkra, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde altıncı yıldan itibaren kira bedelinin nasıl artırılacağına ilişkin kiranın tespiti için dava açılabileceğini belirtir.
Dördüncü fıkra, kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği sözleşmelerde beş yıldan sonraki dönemlerde taraflar arasında uygulanacak rayiç kira bedelini belirlemek için kira tespit davası açılabileceğini söyler.
Kira tespiti davası, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların adil bir şekilde çözüme kavuşturulmasına yardımcı olur ve kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkiyi düzenlemek için önemli bir araçtır. Ancak, mahkeme masrafları ve zaman kaybı gibi dezavantajları da göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle, kiracı ve ev sahibi, kira sözleşmesi imzalamadan önce kira bedeli konusunda açık bir anlaşmaya varmalı ve gerekli görürlerse bir avukattan veya kira danışmanından yardım almalıdır.
KİRA TESPİT DAVASI NASIL İSPAT EDİLİR?
Kira tespiti davalarında davacı, kira ilişkisinin varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Eğer yazılı veya resmi bir sözleşme yoksa, karşı tarafın ikrarı veya yemin delili gerekir. Kira ilişkisi kanıtlandıktan sonra, mevcut kira bedeli de kanıtlanmalıdır. Yeni kira bedeli belirlenirken, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı dikkate alınmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, hakim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yeni kira bedelini belirlemek zorundadır. Bu değişim oranı, davada belirtilen özel durumlara göre değişebilir.
Kira tespit davası, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira bedeli anlaşmazlıklarında kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi amacıyla açılır. Kira bedelinin belirlenmesinde delil sunmak oldukça önemlidir. 5 yılını dolduran kiracıya karşı açılacak kira tespiti davasında delil sunmanın yolları:
- Kira sözleşmesi: Kira tespiti davasında en önemli delil kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesinde belirtilen kira bedeli, mahkeme tarafından adil bulunursa, davayı açan tarafın lehine sonuçlanır.
- Kira piyasası araştırması: Kiracı veya ev sahibi, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını kanıtlamak için kira piyasası araştırması yapabilir. Bölgedeki benzer kiralık konutların kira bedelleri araştırılarak, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olduğu ispatlanabilir.
- Kira artışına ilişkin kanıtlar: Ev sahibi, kira bedelini artırmak için nedenleri kanıtlamalıdır. Kira bedelinin artırılmasının nedenleri arasında, mülkün bakım-onarım masrafları, vergi artışları, sigorta masrafları, su ve elektrik ücretleri gibi faktörler yer alabilir. Bu nedenler belgelenerek, kira bedelinin artırılmasının gerekli olduğu ispatlanabilir.
- Kiralık konutun durumu: Kiracı, kiralık konutun durumunun kira bedelini etkileyebileceğini kanıtlamak için konutun fotoğraflarını veya videolarını mahkemeye sunabilir. Konutun yaşlılık durumu, bakım-onarım ihtiyacı, konutun büyüklüğü, özellikleri ve konutun bölgesel konumu gibi faktörler, kira bedelini etkileyebileceği için bu deliller de dava sürecinde kullanılabilir.
- Uzman görüşleri: Taraflar, mahkemeye, konutların değerlendirmesi için uzmanların görüşlerini de sunabilirler. Bu uzmanlar, emlakçılar, gayrimenkul değerleme uzmanları, mimarlar, inşaat mühendisleri, avukatlar vb. olabilir.
Bu yöntemlerin yanı sıra, mahkeme, delilleri değerlendirerek adil bir kira bedeli belirler ve kira tespiti davasında taraflar arasındaki anlaşmazlığı sonlandırır.
KİRA TESPİT DAVASI HANGİ SÜREDE AÇILABİLİR?
Kira tespit davası için kanunda özel bir süre belirtilmemiş olup her zaman açılabilir. (TBK m. 345/1) Verilecek karar genel olarak ileriye etkili olur ve dava tarihinden sonraki dönem için uygulanır. Ancak yeni kira döneminde yeni kira bedeli istenebilecek durumlar için düzenleme yapılmıştır. Kiraya veren tarafından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmışsa veya davayı bu süre içinde açmışsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlidir. (TBK m. 345/2)
Bu süreler, tarafların haklarını korumak ve anlaşmazlıkların çözümünde gecikme yaşanmaması için önemlidir. Ancak, sürelerin geçmesi durumunda da kira tespiti davası açılabilmekte ve hakim, delilleri değerlendirerek adil bir karar vermektedir.
KİRA BEDELİ ARTIŞINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Kira bedeli artışı sözleşme hükümleriyle yapılır. Anlaşma varsa bu hüküm uygulanır. Taraflar kira bedelini anlaşmayla belirlemişse, artış da anlaşmaya göre yapılır. Yenilenen kira dönemleri için taraflar arasında anlaşmaya varılan kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. (TBK m.344/1)
Eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedeli artışına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlidir. (TBK m.344/2)
Taraflar arasında kira bedelinin yenilenme şekline ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. (TBK m.344/2)
5 yılını dolduran kiracıların sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için ve bundan sonraki her beş yılda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. (TBK m.344/3)
Kira bedeli artışı konusunda dikkat edilmesi gereken bazı hususlar şunlardır:
Kira sözleşmesinde belirtilen süreler dikkate alınarak artış yapılmalıdır:
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli yılda bir defa artırılabilir. Ancak artış oranı, kira sözleşmesinde belirtilen süreyi aşmamalıdır. Örneğin, sözleşmede artış oranı yüzde 10 olarak belirlenmişse, ev sahibi yılda bir defa kira bedelini yüzde 10 oranında artırabilir.
Kira bedeli artışı için resmi bir belge düzenlenmelidir:
Kira bedeli artışı için ev sahibi tarafından kiracıya resmi bir belge düzenlenmeli ve artış oranı, artış tarihleri, eski ve yeni kira bedeli gibi bilgiler belirtilmelidir. Bu belge, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesi ve fahiş kira artışını önlemek açısından önemlidir.
Kira bedeli artışı, TÜFE oranını aşmamalıdır:
Kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen TÜFE oranını aşmamalıdır. Bu oran, kira bedeli artışında üst sınır olarak kullanılmaktadır. Tüfeden fazla kira artışı kanuna aykırıdır ve haksız bir kira artışı olarak değerlendirilir.
Kira artışı oranı makul olmalıdır:
Kira artışı oranı, makul ve adaletli olmalıdır. Ev sahibi, kira bedelini yüksek oranda artırmak istediğinde, kiracı bu fahiş kira artışını kabul etmeme hakkına sahiptir.
Taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda hukuki yollara başvurulabilir:
Kira artışı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, kira tespiti davası açılabilir. Bu davada, mahkeme tarafından kira bedeli belirlenir ve taraflar arasındaki anlaşmazlık giderilir.
FAHİŞ KİRA ARTIŞINDA AVUKAT DESTEĞİ ALMANIN ÖNEMİ
Fahiş kira artışı, kiracılar için ciddi bir maddi yük oluşturabilir. Kiracılar, bu durumda hukuki destek alarak haklarını koruyabilirler.
Avukat desteği, kiracının haksız kira artışına karşı hukuki olarak nasıl mücadele edebileceğini öğrenmesine yardımcı olabilir. Kiracıların avukatları, kira sözleşmesinde belirlenen artış oranının yasal sınırlar içinde olup olmadığını kontrol edebilirler. Ayrıca, kira bedeli artışı konusunda anlaşmazlık çıkması durumunda, kiracıları kira tespit davası açmaya teşvik edebilirler.
Kira tespit davası, kiracının hukuki haklarını korumak için açtığı bir davadır. Bu davada, mahkeme, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi için gerekli işlemleri yapar. Kiracıların avukatları, kira tespit davasında kiracıların haklarını savunurlar ve kiracının lehine sonuç alınması için mücadele ederler.
Fahiş kira artışı konusunda avukat desteği almak, kiracının haklarını korumasına ve olası hukuki sorunlardan kaçınmasına yardımcı olabilir. Bu konuda detaylı bilgi almak için “Kira Hukuku Avukatı” sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
YASAL UYARI: Web sitemizde yer alan makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Orbay Çokgör’e aittir ve tüm makaleler elektronik imzalı zaman damgalı olarak hak sahipliğinin tescil edilmesi amacıyla yayınlanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin, kaynak link vermeden kopyalanarak veya özetlenerek başka web sitelerinde yayınlanması durumunda, hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.