Türkiye’de ipotek , doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat olarak gösterilmesi ve borcun ödenmemesi halinde, hak sahibine, alacağın teminatını teşkil eden taşınmazı yasal yollarla satışını gerçekleştirerek satış değerinden, alacağını elde etme yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. İpoteğe konu olan taşınmaz, kredi borçlusuna ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir.
Türk Medeni Kanunu‘na göre Türkiye’de ipotek türleri anapara ipoteği ve limit ipoteğidir.
Anapara ipoteği; ipoteğin sadece doğmuş, mevcut ve belirli bir borç için alındığı bir ipotek çeşididir. Karz ipoteği mevcut bir borç için tesis edildiğinden, ipotek alacaklısının (Banka) diğer alacaklarının güvencesini oluşturmamaktadır. Bu bakımdan tapu kayıtlarında ipotek yer almış olsa dahi, ipotekle güvence altına alınmış borç ödenmiş ise; alacaklı (Banka) artık bu ipotekten yararlanamayacaktır. Anapara ipoteği, ipotek resmi senedinde yazılı asıl alacağa ilave olarak ipotek kapsamına dahil olduğu kabul edilen takip giderleri, sözleşme (akdi) ve temerrüt faizlerini de güvence altına almaktadır. Anapara ipoteği TL ve yabancı para üzerinden kurulabilir.
Anapara (karz) ipoteğinin avantajı, akit tablosunda borç ikrarı bulunduğundan ipoteğin paraya çevrilmesi halinde borçluya, icra emri gönderilmesi imkanının bulunmasıdır.
Uygulamada, Tüketici kredilerinde (konut finansman kredisi, işyeri, ihtiyaç kredisi, taşıt kredisi vs.) tüketiciye kullandırılan kredilerin teminatı olarak Türkiye’de ipotek olarak anapara ipoteği alınmaktadır. Zira kullandırılacak söz konusu kredilerin miktarı belli bir nakdi kredi olmakta, yani ipotek belli bir borç için tesis edilmektedir.
Ancak, söz konusu kredilerin teminatına “üçüncü şahıs ipoteği” alınması durumunda ise yerleşik Yargıtay kararları gereğince, “teminat ipoteği” tesis edilmesi gerekmektedir.
Teminat ipoteği; doğmuş, ileride doğacak ya da doğması muhtemel alacağı güvence altına almak için tesis edilen ipotek türüdür.
Teminat ipoteğinde ipotek ile güvence altına alınan alacağın üst sınırı bellidir. Faizler ve takip giderleri ancak ipotek tutarı içinde kalmak kaydıyla karşılanmaktadır. Bu nedenle ileride doğması muhtemel bir borç söz konusu ise bu miktarın ipotek tesis aşamasında belirlenmesi mümkün olmadığından taşınmazın en fazla ne kadarlık bir miktar için teminat teşkil edeceğinin ipotek dilekçesi ve ipotek resmi senedinde gösterilmesi gerekir. Bu nedenle Bankalarca ipotek tesis edilirken faizler ve taşınmazın değer artışı da dikkate alınarak taşınmaz ekspertiz değeri üzerinden marjlı olarak ipotek tesis edilmektedir.
Gayrinakdi kredilerde Banka, doğması muhtemel bir riski yüklendiğinden, belli bir alacak söz konusu olmadığından, teminat (üst sınır) ipoteği alınması zorunluluğu bulunmaktadır. T. Ticaret Kanunu’nun 95.maddesi gereğince, kredi hesabının kesilmesinden önce taraflardan hiçbiri alacaklı veya borçlu sayılmadığından, cari hesap şeklinde çalışan krediler için üst sınır ipoteği alınması söz konusudur.
Teminat (üst sınır) ipoteğinin avantajı, Bankanın doğmuş ve doğacak –akit tablosunda belirtilmek şartıyla – tüm alacakları için güvence oluşturabilmesidir. Tapuda tescil edilmiş olan üst sınır ipoteği terkin edilmedikçe süresiz olarak devam etmektedir.
Teminat ipoteğinde, taşınmaz nedeniyle azami yükümlülük (anapara, akdi faizler ve gecikme faizleri her türlü masraflar dahil) ipotek meblağı ile sınırlı olmakta; ipotek alacaklısı (Banka), ipotek resmi senedinde belirtilen meblağ (ipotek limiti) haricinde, (ipotek limiti alacağın tamamını karşılamasa bile) söz konusu ipotek üzerinden bir talepte bulunamamakta, alacağın ipotek limitini aşması durumunda aşan kısım ipotek bedelinden karşılanamayacaktır.
Türkiye’de ipotekler, tescil edildikleri dereceye göre güvence oluştururlar. Buna göre ipotekle sağlanan güvence, tapu kütüğüne tescilde belirtilen derece ile sınırlıdır. İpoteğin bulunduğu derecesine göre, her derecedeki ipotek alacağı sonraki derece ipotek alacaklarından daha önceliklidir. İkinci ve sonraki derece ipotekler, “serbest dereceden istifade hakkı” ile tesis edilirse, boşalan bir önceki dereceye (örn: 1.dereceye) sonraki derecedeki ipoteklerin kendiliğinden geçebilmesi mümkün olmaktadır. Serbest dereceden istifade hakkı, ipotek alacaklısına (Banka) tanınmadığı takdirde, sonraki derecedeki ipotek bir önceki dereceye kendiliğinden geçemez. İpoteğe konu taşınmaz maliki bu durumda isterse boşalan dereceye tekrar aynı derecede ipotek tesis ettirebilecektir. Bu nedenle, Türkiye’de ipotek alınırken bu hususa önemle dikkat edilmelidir.
İpotekli taşınmazın, bir başkasına devri (satılması) mümkün olup, ipotekli taşınmazın devrinde ipotek alacaklısının (Banka) rızasının alınmasına gerek bulunmamaktadır. İpotekle teminat olarak alınmış ipotekli taşınmazın tamamının veya bir kısmının 3.bir kişiye satılması halinde, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü satış işleminden Şubeyi haberdar eder, eski ve yeni malikin adreslerini yazısında bildirir. “İpotekli taşınmaz satılabilir mi?” sorusunun cevabı olumlu olsa da bu satış yeni malik açısından riskler taşır. İpotekli taşınmazın satılması halinde yeni malik Türkiye’de ipotek ile sorumlu olmaya devam edecektir. Yani eski malik olan borçlunun olası bir temerrüt durumunda ipotek alacaklısı taşınmazın paraya çevrilmesi için gerekli işlemleri başlatabilir. Yeni malik taşınmazı ipotekli olarak satın aldığı için ipotekten sorumludur ve itiraz hakkı bulunmamaktadır.
Medeni Kanun’un 851.maddesi gereğince, yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen (dövize endeksli) kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkün olacak, bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın para türü üzerinden gösterilecek, ancak aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak Türkiye’de ipotek kurulamayacaktır.
Serbest dereceden istifade hakkı bulunmamak kaydı ile; yabancı para üzerinden kurulan ipoteğe ait bir derecenin boşalması halinde bunun yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk Parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilecektir.
Alt derecede bulunan ipotek alacaklısının serbest dereceden istifade hakkının bulunmaması halinde, boşalan dereceye boşalan miktar kadar bir başka alacaklı lehine ipotek kurulabilmesi mümkün olacaktır.
Kredili müşteriye ilk olarak tahsis edilen kredinin teminatına yabancı para ipoteği alınmış ise, bu yabancı para ipoteği daha sonra kullandırılacak hiçbir Türk Lirası kredisinin teminatını teşkil edemeyecek olup, türk li̇rasi üzeri̇nden veri̇len kredi̇leri̇n temi̇nati i̇çi̇n yabanci para üzeri̇nden taşinmaz rehni̇ (i̇potek) tesi̇s edi̇lemeyecekti̇r.
Ancak Türk Parası üzerinden tesis edilen ipotekler, yabancı para kredilerinin de teminatını teşkil edebilecektir.
Konut kredisi almak isteyen kişiler, bankaların sağladığı kredi imkanlarından yararlanabilirler. Ancak, bankaların bu kredileri sağlamadan önce bazı güvence istekleri bulunmaktadır. Bu güvencelerden biri de Türkiye’de ipotek tesisi olarak bilinmektedir.
İpotek, bir taşınmaz malın (genellikle bir ev veya arsa) borç olarak verilmesi anlamına gelir. İpotekli bir ev, kredi borcu tamamen ödenene kadar banka tarafından elde tutulur. Bu nedenle, ipotek tesisi, bankaların riskini azaltmak için önemli bir yol sağlar.
Türkiye’de konut kredisi almak isteyen kişiler, bankaların belirlediği koşulları yerine getirdikten sonra, konutlarını ipotek ederek kredi alabilirler. Türkiye’de ipotek tesisi sırasında, konutun gerçek değeri banka tarafından belirlenir ve belirtilen miktarda kredi sağlanır. Konutun geri ödenmeyen kredi borcu olması durumunda, banka ipotekli konutu satarak borcunu tahsil eder.
Türkiye’de ipotek tesisi için, öncelikle konutun tapusu veya resmi kayıt belgesi gereklidir. Tapu, konutun sahibini gösteren ve mülkiyeti kanıtlayan bir belgedir. Konutun tapusu veya resmi kayıt belgesi, banka tarafından talep edilir ve kredi başvurusu için gerekli bir belgedir.
Türkiye’de konut kredisi almak isteyen kişilerin, ipotek tesisi yaparak bankalardan kredi kullanabilirler. Ancak, ipotek tesisi yapmadan önce, kredi ödemelerinin düzenli olarak yapılması ve borçların zamanında ödenmesi gerektiği unutulmamalıdır. Aksi takdirde, ipotekli konutun kaybedilme riski olabilir.
Ticari kredi almak isteyen işletmelerin, bankalar tarafından belirlenen kredi koşullarını sağlamaları gerekmektedir. Bu koşullar arasında en önemlilerinden biri de ipotek tesisi olarak bilinmektedir. İpotek, bir taşınmaz malın (genellikle bir arsa, bina veya diğer işletme varlıkları) teminat olarak verilmesi anlamına gelir.
Ticari kredi için ipotek tesisi yapmak, alacaklının riskini azaltmak için önemli bir yoldur. Alacaklı, işletmenin borcunu ödeyememesi durumunda, ipotekli taşınmaz malı satarak borcunu tahsil ederler. Bu nedenle, ipotek tesisi alacaklılar için güvence sağlamaktadır.
Türkiye’de ticari kredi almak isteyen işletmeler, bankaların belirlediği koşulları yerine getirdikten sonra, işletmelerindeki taşınmaz malları ipotek ederek kredi alabilirler. İpotek tesisi sırasında, taşınmaz malın gerçek değeri banka tarafından belirlenir ve belirtilen miktarda kredi sağlanır. İşletmenin geri ödenmeyen kredi borcu olması durumunda, banka ipotekli taşınmaz malı satarak borcunu tahsil eder.
Ticari kredi için Türkiye’de ipotek tesisi yapmak, işletmeler için birçok avantaj sağlayabilir. İpotekli kredi faiz oranları, diğer ticari kredi türlerine göre daha düşüktür ve daha yüksek kredi miktarları elde edilebilir. Ayrıca, ipotekli kredi, işletmelerin büyüme ve genişleme planlarını gerçekleştirmelerine yardımcı olabilir.
Ancak, ticari kredi için ipotek tesisi yapmak, işletmeler için bazı riskler taşıyabilir. Özellikle, işletmenin borcunu ödeyememesi durumunda, ipotekli taşınmaz malın satışı işletmenin mali durumunu daha da kötüleştirebilir. Bu nedenle, işletmelerin kredi ödemelerini düzenli olarak yapmaları ve borçlarını zamanında ödemeleri çok önemlidir.
Türkiye’de ticari kredi almak isteyen işletmelerin, Türkiye’de ipotek tesisi yaparak kredi alabilecekleri bir seçenekleri bulunmaktadır. İpotek tesisi yaparken, taşınmaz malın gerçek değeri belirlenmeli ve kredi ödemeleri düzenli olarak yapılmalıdır. İşletmelerin, borçlarını zamanında ödeme konusunda disiplinli olmaları ve ödeme planlarına uyum sağlamaları önemlidir. Bu şekilde, ticari kredi ile işletmelerin büyümesi ve gelişmesi sağlanabilir.
Türkiye’de, gerek ticari gerekse konut kredisi için taşınmazın ipotek edilmesi amacıyla yasal bir prosedürün izlenmesi gerekmektedir. Bu aşamalar şöyledir;
Taşınmazın ipotek edilmesi süreci için ilk adım, Türkiye’de ipotek edilecek taşınmaz malın tapu kaydının olmasıdır. Tapu, taşınmaz malın sahibini ve mülkiyetini gösteren resmi bir belgedir. İpotek edilecek taşınmaz malın tapusu, ipotek sürecinin başlatılabilmesi için gereklidir.
Türkiye’de ipotek sürecinin ikinci adımı, bir bankayla iletişim kurmaktır. İpotek edilecek taşınmaz mal için kredi talebinde bulunmak isteyen kişi veya kurum, bir banka ile iletişim kurarak kredi başvurusunda bulunabilir.
Banka, kredi başvurusunu inceleyerek, ipotek edilecek taşınmaz malın değerini belirler. Bu süreçte, taşınmaz malın gerçek değerinin belirlenmesi için bir değerlendirme yapılır. Bu değerlendirme, bir uzman tarafından yapılır ve taşınmaz malın yerini, büyüklüğünü, özelliklerini ve diğer faktörleri göz önünde bulundurarak gerçekleştirilir.
Banka, kredi başvurusunu ve taşınmaz malın değerlendirme sonuçlarını değerlendirdikten sonra, kredi başvurusunu onaylayabilir veya reddedebilir. Kredi başvurusu onaylandığında, banka kredi miktarını ve geri ödeme planını belirler.
Kredi başvurusu onaylandıktan sonra, banka ile taşınmaz malın sahibi arasında bir ipotek sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmede, taşınmaz malın borç olarak ipotek edildiği belirtilir. İpotek sözleşmesinde, kredi miktarı, faiz oranı, geri ödeme planı ve diğer kredi koşulları yer alır.
İpotek sürecinde, birkaç farklı ücret ödenmesi gerekebilir. Bu ücretler arasında, tapu harcı, ipotek tesis ücreti, değerlendirme ücreti, kredi tahsis ücreti ve sigorta primi gibi ücretler yer alabilir. Bu ücretler, ipotek sürecinde ortaya çıkan masrafları karşılamak için ödenir.
Türkiye’de ipotek sürecinin son adımı, tapu işlemleridir. İpotek edilecek taşınmaz malın ipotek sözleşmesi Tapu Müdürlüğü’nde imza altına alınır ve tscil edilerek taşınmaz malın üzerine ipotek işlemi tamamlanır. Bu işlem, tapu siciline kaydedilir ve taşınmaz malın üzerinde ipotekli olduğu belirtilir.
Sonuç olarak, Türkiye’de ipotek süreci, taşınmaz malın tapu kaydından başlayarak banka ile irtibat kurulması, değerlendirme süreci, kredi onayı, ipotek sözleşmesi, işlem ücretleri ve tapu işlemlerini içerir. İpotek sürecinde, taşınmaz malın gerçek değeri belirlenmeli ve kredi ödemeleri düzenli olarak yapılmalıdır. Bu şekilde, kredi alacak kişilerin ve işletmelerin borçlarını zamanında ödeme konusunda disiplinli olmaları ve ödeme planlarına uyum sağlamaları önemlidir.
Kredi almak isteyenlerin, kredi almak için gerekli koşullara uygunluğunu sağlamaları gerekir. Türkiye’de ipoteğin engel nedenlerinden bazıları şunlardır;
Sonuç olarak, ipotek kredileri büyük finansal işlemlerdir ve kredi verenler, krediyi onaylamadan önce birçok faktörü dikkate alır. Türkiye’de ipotek başvurusu yapmadan önce, kredi verenlerin gereksinimlerini karşılamak gerekir.
YABANCILAR TÜRKİYE’DE KREDİ ALABİLİR Mİ?
Türkiye’de kredi almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin, özellikle finansal kurumlarla ilişkili bir dizi prosedürü yerine getirmeleri gerekmektedir. Bu prosedürler, “Yabancılar Türkiye’de kredi alabilir mi?” sorusunun cevabı olumlu olsa da ipotek başvuruları Türkiye’deki kanunlara ve finansal kurumların şartlarına uygun olmalıdır. Bu nedenle, Türkiye’de kredi almak isteyen yabancılar, kredi başvurusunda bulunmadan önce, Türkiye’deki kredi süreci hakkında ayrıntılı bir araştırma yapmalıdır.
Türkiye’deki bankaların sayısı oldukça fazladır. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de kredi alabilmesi için ilk adım, uygun bir banka seçmektir. Türkiye’deki bankaların web sitelerinde, kredi süreci hakkında bilgiler ve gerekli belgeler listesi yer almaktadır. Bu nedenle, yabancılar uygun bir banka seçerken, kredi faiz oranlarını incelemeli ve kredi süreci hakkında ayrıntılı bilgi edinmelidir.
Türkiye’deki bankalar, kredi vermeden önce, belirli bir belge listesi talep ederler. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de kredi alabilmesi için, bankaların talep ettiği belgeleri sağlamaları gerekmektedir. Bu belgeler arasında, pasaport, ikamet izni, maaş bordrosu, vergi beyannamesi, tapu kayıtları, kredi notu gibi belgeler yer alabilir.
Bankalar; gelirinizi kanıtlamak için bankalar genellikle aşağıdaki belgeleri talep etmektedir:
Bu belgelerin yanı sıra, bazı bankalar yabancıların gelirini doğrulamak için uluslararası kredi raporlarına da başvurabilirler. Bu raporlar, yabancıların önceki kredi ödeme geçmişleri ve finansal durumları hakkında bilgi sağlayabilir.
Gelirinizi kanıtlamak, bankaların yabancılara kredi vermeleri için bir gerekliliktir. Bu nedenle, yabancıların Türkiye’de kredi almak için gelir belgelerini hazırlamaları önemlidir.
Taşınmaz teminatı, genellikle yabancıların Türkiye’de ikamet etmesi ya da Türkiye’de şirket kurması gerektiği durumlarda tercih edilmektedir.
Yabancılar, Türkiye’de sahip oldukları gayrimenkulleri teminat olarak göstererek kredi alabilirler. Ancak, taşınmaz teminatı gösterirken dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Öncelikle, taşınmazın yasal olarak sahibi olunması gerekmektedir. Ayrıca, taşınmazın Türk Lirası cinsinden değerinin belirlenmesi gerekmektedir. Yabancılar, taşınmaz teminatı göstererek kredi almak istediklerinde, bankalar genellikle taşınmazın tapu kaydı, tapu sicil beyanı, imar durumu, belediye vergi borcu yoktur belgesi gibi belgeler talep ederler. Ayrıca, taşınmazın değerini belirlemek için bağımsız bir değerleme raporu da talep edilebilir.
Türkiye’de kredi almak isteyen yabancılar, bir Türk bankasında hesap açmak zorundadır. Hesap açma süreci, belirli belgelerin sağlanması ve banka tarafından verilen sürenin beklenmesiyle tamamlanır. Bu nedenle, yabancıların hesap açma işlemlerine zamanında başlamaları önemlidir.
Yabancılar, gerekli belgeleri topladıktan ve Türk bankasında hesap açtıktan sonra, kredi başvurusunda bulunabilirler. Kredi başvuru süreci, bankanın şartlarına ve kredi türüne bağlı olarak değişebilir. Kredi başvurusunun sonuçlanması için banka tarafından belirli bir süre beklenmesi gerekebilir.
Türkiye’de kredi almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin, yukarıda belirtilen adımları izlemesi gerekmektedir. Yabancıların Türkiye’deki kredi süreci, uygun bir banka seçimi, gerekli belgelerin sağlanması, kredi notunun kontrol edilmesi, Türk Lirası üzerinden kredi alınması, Türk bankasında hesap açılması ve kredi başvurusunda bulunulması adımlarından oluşmaktadır. Yabancıların kredi sürecini takip etmeleri ve kredi sürecindeki şartları yerine getirmeleri, Türkiye’de kredi almalarını kolaylaştıracaktır.
Türkiye’de kredi aldığınızda, kredi veren mülkün tapu kaydına ipoteği kaydetmenizi isteyecektir. İşlemin doğru ve yasal olarak gerçekleştirilmesi için avukat yardımı almak son derece önemlidir.
Avukat, aşağıdaki konularda yardımcı olabilir:
Sonuç olarak, Türkiye’de ipotek almak, gayrimenkul alıcıları ve ticari işletmeler için uygun bir seçenektir. Bir ipotek almak için bir mülk seçmeniz, bir kredi veren bulmanız, belgelerinizi hazırlamanız, kredi başvurusunda bulunmanız ve anlaşmayı tamamlamanız gerekir. Ayrıca, Türkiye’deki ipotek sürecinin diğer ülkelerden farklı olabileceğini ve biraz daha sabır ve azim gerektirebileceğini unutmak önemlidir. Ancak doğru yaklaşım ve hazırlık ile Türkiye’de bir ipotek başarıyla alınabilir ve bir mülk sahibi olunabilir. Süreç boyunca bilinçli kararlar almak için çeşitli kredi verenleri ve tekliflerini araştırmak ve gayrimenkul danışmanları ve avukatlar gibi profesyonellerden tavsiye almak önerilir.
YASAL UYARI: Web sitemizde yer alan makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Orbay Çokgör’e aittir ve tüm makaleler elektronik imzalı zaman damgalı olarak hak sahipliğinin tescil edilmesi amacıyla yayınlanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin, kaynak link vermeden kopyalanarak veya özetlenerek başka web sitelerinde yayınlanması durumunda, hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.