İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nasıl Açılır? Şartlar, Süreç ve 2026 Düzenlemesi

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasında ortak mülkiyetin devam ettirilmesinin mümkün ya da makul olmadığı durumlarda, malvarlığının adil bir şekilde tasfiyesini ve her bir paydaşın kendi payı karşılığında tekil mülkiyet hakkı kazanmasını hedefleyen bir tasfiye davasıdır. Bu bağlamda izale i şuyu davası, ortaklık ilişkisini sona erdirmeye yönelik bir tasfiye sürecini ifade eder; dava sonucunda ortaklık hukuken sona erer ve ilgili mal üzerinde herhangi bir ortaklık ilişkisi kalmaz.

Bu sonuç, özellikle uzun süredir paydaşlar arasında uzlaşmazlık konusu olan malların mülkiyet durumunun netleştirilmesi açısından önem arz eder. Taşınmaz mülkiyetinde paydaşlar arasında uzun süren anlaşmazlıkların çözümünde sıklıkla başvurulan ve uygulamada geniş yer bulan bir dava türüdür.

1. İzale-i Şuyu Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?

İzale i şuyu davası 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda doğrudan bu ad altında düzenlenmemiş olsa da dayanağını esas itibarıyla TMK m. 698 ve devamı ile paylı mülkiyetin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerden almaktadır. TMK m. 698 uyarınca, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir; bu hak iradi yollarla gerçekleştirilemediği takdirde yargı yoluna başvurularak kullanılır.

Paylaşmanın biçimi TMK m. 699’da düzenlenmiştir. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Elbirliği mülkiyetinin en yaygın kaynağı olan mirasta ise her mirasçı, TMK m. 642 uyarınca terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyetin yasal ve zorlayıcı bir şekilde sona erdirilmesi amacıyla başvurulan tek yoldur. Paydaşlar eğer kendi aralarında paylaşıma dair bir sözleşme ya da anlaşma yapamazlarsa; mahkeme, taşınır veya taşınmaz malın niteliğine göre malın aynen taksimine ya da mümkün olmadığı durumlarda satış yoluyla paraya çevrilmesine ve elde edilen bedelin pay oranlarına göre dağıtılmasına karar verir. Bu dava türü, özellikle paydaşlar arasında malın paylaşımı konusunda fikir birliği sağlanamadığında mahkeme eliyle hakkaniyete uygun bir tasfiye yapılmasına olanak tanır.

Bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse; Ali, Hasan ve Fatma, babalarından miras kalan bir arsa üzerinde Miras Hukuku kapsamında elbirliği mülkiyeti çerçevesinde ortaktır. Arsa, tapuda mirasçılar adına intikal ettirilmiş ancak fiilen paylaşılmamıştır. Zamanla arsa üzerindeki kullanım konusunda mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkmış; Ali arsayı ekip biçmek isterken Hasan arsanın satılarak bedelinin paylaşılmasından yana olmuş, Fatma ise arsa üzerine ev yapmak istemiştir.

Taraflar kendi aralarında uzlaşamayınca Hasan, ortaklığın sürdürülmesinin artık mümkün olmadığını ileri sürerek Sulh Hukuk Mahkemesi’nde izale-i şuyu davası açar. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda arsanın aynen taksiminin mümkün olmadığını tespit eder ve arsanın açık artırma usulüyle satışına, satış bedelinin mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılmasına karar verir.

Bu örnekte görüldüğü üzere taraflar kendi aralarında malı paylaşamadıkları için ortaklığın giderilmesi davası başvurulmuş; mahkeme ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirerek satış yoluyla bireysel mülkiyetin teminini sağlamıştır. Bu dava sayesinde ortaklık ilişkisi hukuken sona ermiş ve her paydaş kendi payına düşen bedel üzerinde serbest tasarruf hakkına kavuşmuştur.

2. İzale-i Şuyu Davası Paylı Mülkiyete Geçiş Davası ile Aynı mıdır?

İzale-i şuyu davası, “paylı mülkiyete geçiş davası” ile aynı nitelikte değildir. Sıklıkla karıştırılan bu iki davadan izale-i şuyu davası, paydaşlar arasındaki mevcut ortak mülkiyetin tamamen sona erdirilmesini amaçlarken, paylı mülkiyete geçiş davası farklı bir hukuki süreci ifade eder.

Paylı mülkiyete geçiş, TMK m. 644 uyarınca terekeye dahil mallar üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesidir; bu yolda ortaklık sona ermez, yalnızca her mirasçının payı belirli hale gelir. İzale-i şuyu davasında ise ortaklığın kendisi aynen taksim, satış veya kat mülkiyeti kurulması yoluyla tasfiye edilir.

İzale-i şuyu davasının temel özellikleri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Tablodaki her başlık, rehberin ilgili bölümünde ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

Ortak Mülkiyet Nedir ve Ortak Mülkiyet Çeşitleri Nelerdir?

Ortak mülkiyet, birden fazla kişinin aynı malvarlığı unsuru üzerinde eş zamanlı olarak mülkiyet hakkına sahip olması durumudur ve hukukumuzda paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti ve kat mülkiyeti olmak üzere üç ana başlık altında incelenir. İzaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasının sağlıklı bir şekilde anlaşılabilmesi için öncelikle ortak mülkiyet kavramının hukuki mahiyetinin ve türlerinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

Ortak mülkiyet, hukuken yalnızca kanunda öngörülen durumlar çerçevesinde tesis edilebilir. Ortak mülkiyetin temelinde bir mal üzerinde birden fazla kişinin sahiplik ilişkisi kurması yatar ve bu sahiplik ilişkisi taraflar arasında hak ve yükümlülüklerin paylaşımını zorunlu kılar.

1. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?

Paylı mülkiyet, bir mal üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarda paylara sahip olması durumudur. Her bir paydaşın mülkiyet hakkı belirli ve bağımsız bir payı kapsar; bu paylar önceden belirlenmiş olup taşınmazlarda tapu kaydında açıkça gösterilir.

• Pay Üzerinde Bağımsız Tasarruf: Paylı mülkiyet rejiminde her bir ortak kendi payı üzerinde tek başına tasarrufta bulunabilir; bu hak devretme, rehin ve ipotek verme ya da haciz gibi işlemleri kapsar.
• Fiili Bölüşüm Gerekmez: Paydaşlar arasında herhangi bir fiili bölüşüm olmaksızın hukuken belirlenen pay oranları geçerlidir.
• Ortaklığın Sona Erdirilmesi: Bu tür mülkiyet ilişkilerinde ortaklığın giderilmesi davası açılarak ortaklık sona erdirilebilir.

2. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir?

Elbirliği mülkiyetinde ortakların mülkiyet payları belirli değildir ve tüm ortaklar malın tamamına birlikte malik kabul edilirler. Bu mülkiyet türü genellikle miras yoluyla intikal eden mallarda veya adi ortaklık ilişkilerinde görülür.

• Oybirliği Kuralı: Elbirliği mülkiyetinde ortaklar bireysel olarak mal üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz; tüm işlemler ancak oybirliği ile gerçekleştirilebilir (TMK m. 702).
• Daha Sıkı Bağlılık: Ortakların kendi paylarını belirlemesi veya devretmesi mümkün olmadığından bu mülkiyet ilişkisi daha sıkı bir bağlılık içerir.

3. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde Gayrimenkul Hukuku kapsamında kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti sisteminde her malik hem yapıdaki bağımsız bir bölüm üzerinde münhasır mülkiyet hakkına sahiptir hem de yapının ortak alanlarında (merdiven, asansör, otopark vb.) paylı mülkiyet esasına göre hak sahibidir.

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kurulur ve tapu siciline tescil edilmek suretiyle hüküm doğurur. Bu sistem, maliklerin hem bağımsız mülkiyet hem de ortak mülkiyet ilişkisi içinde hareket etmelerini gerektirdiğinden düzenli yönetim, karar alma süreçleri ve ortak giderlerin paylaşımı gibi hususlarda malikler arasında işbirliği zorunludur.

4. Paylı Mülkiyet, Elbirliği Mülkiyeti ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davasında hangi mülkiyet türünün bulunduğu, davanın taraflarını ve belgelerini doğrudan etkiler. Üç mülkiyet türünün temel farkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

İzale-i Şuyu Davası Açma Şartları Nelerdir?

İzale-i şuyu davası açılabilmesi için malın paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olması, davanın tüm paydaşlara karşı yöneltilmesi, malın bilgilerinin açıkça gösterilmesi ve ortaklığın sona erdirilmesine hukuki bir engel bulunmaması gerekir. Elbirliği veya paylı mülkiyete konu bir malın taraflar arasında anlaşma yoluyla paylaşımının mümkün olmaması halinde başvurulan bu dava, ortak mülkiyetin mahkeme kararı ile sona erdirilmesini ve bireysel mülkiyetin tesis edilmesini amaçlayan yargısal bir süreçtir. Ayrıca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

1. Ortaklık Türünün Belirlenmesi

İzale-i şuyu davasının açılabilmesi için öncelikle söz konusu malvarlığı unsurunun paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) kapsamında olması gereklidir. Malvarlığı unsuru taşınmaz (arsa, konut, tarla vb.), taşınır (araç, makine, değerli eşya) ya da kıymetli evrak (örneğin hisse senedi) olabilir; davaya konu mal, ilgili mülkiyet türüne hukuken uygun şekilde bağlı olmalıdır.

2. Tüm Paydaşlara Karşı Dava Açılması

İzale-i şuyu davası bir veya birden fazla paydaş tarafından açılabilir; ancak dava, tüm paydaşlara karşı yöneltilmek zorundadır. Bu kural, davanın taraf teşkili bakımından temel bir koşuldur ve taraflardan birinin eksik olması halinde taraf teşkili tamamlanmadan esasa geçilemez, eksiklik giderilmezse davanın usulden reddi söz konusu olabilir.

3. Dava Konusu Malın Bilgilerinin Açıkça Belirtilmesi

Dava dilekçesinde ortaklığa konu malın tüm hukuki ve teknik bilgilerinin eksiksiz şekilde yer alması gerekmektedir. Taşınmaz mallar için tapu bilgileri ve tapu kaydı (il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, vasıf gibi), taşıtlar için plaka numarası ve ruhsat bilgileri gibi unsurlar açıkça belirtilmelidir. Tapu kayıtlarında hata ya da eksiklik bulunması halinde mahkeme, ilgili eksikliğin giderilmesi için davacıya süre tanıyabilir.

4. Ortaklığın Sona Erdirilmesinin Hukuken Mümkün Olması

TMK m. 698 uyarınca bir hukuki işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu nedenle mahkeme, malın niteliğini ve mevcut durumunu değerlendirerek ortaklığın giderilmesine engel bir hukuki durumun bulunup bulunmadığını inceler.

• Paylaşmama Sözleşmesi: Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
• Sürekli Amaca Özgüleme: Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (örneğin paydaşların ortak kullanımına ayrılmış bir geçit ya da ortak tesis) ortaklığın devamını zorunlu kılabilir.
• Uygun Olmayan Zaman: TMK m. 698/3 uyarınca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Davanın açılabilmesi için aranan şartlar ve şartların sağlanmamasının sonuçları aşağıda özetlenmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, önce arabuluculuk bürosuna başvurulması, anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi verilmesi ve harç ile gider avansının yatırılmasıyla açılır. Dava açıldıktan sonra süreç tebligat, ön inceleme, keşif ve bilirkişi incelemesi, karar, istinaf ve kesinleşme aşamalarıyla ilerler; satış kararı verilmişse dosya satış memurluğuna gönderilir.

1. Arabuluculuk başvurusu: Yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna tüm paydaşları gösterir şekilde başvurulur; arabulucu süreci görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
2. Dava dilekçesinin hazırlanması: Dilekçede tüm paydaşlar, adresleri, malın tapu bilgileri ve ortaklığın hangi yolla (aynen taksim, satış veya kat mülkiyeti) giderilmesinin istendiği gösterilir; arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenir.
3. Harç ve gider avansının yatırılması: Başvurma harcı, peşin harç ve tebligat, keşif ve bilirkişi giderlerini karşılayacak gider avansı yatırılarak dava kaydedilir.
4. Tebligat ve cevap: Dava dilekçesi tüm davalı paydaşlara tebliğ edilir; yurt dışındaki veya adresi bilinmeyen paydaşlar bakımından tebligat süreci davanın en çok zaman alan aşamalarından biridir.
5. Ön inceleme ve taraf teşkili: Mahkeme dava şartlarını ve taraf teşkilini denetler; vefat eden paydaş varsa mirasçılık belgesi getirtilerek mirasçılar davaya dahil edilir.
6. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme taşınmaz başında keşif yaparak malın aynen taksime veya kat mülkiyetine elverişli olup olmadığını ve değerini bilirkişi marifetiyle tespit eder.
7. Karar: Mahkeme aynen taksime, kat mülkiyeti kurulmasına veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
8. İstinaf ve kesinleşme: Karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir; taşınmaz ve ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m. 350/2).
9. Satış ve paylaştırma: Satış kararı kesinleştikten sonra talep üzerine dosya satış memurluğuna gönderilir; satış bedeli masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Aşamaların kısa özeti aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Her aşamanın süresi; taraf sayısına, tebligat güçlüklerine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir.

İzale-i Şuyu Davası Açmak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

İzale-i şuyu davası açmak için arabuluculuk son tutanağı, malın tapu kaydı veya ruhsat bilgileri, paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ve ortaklık ilişkisini gösteren diğer belgeler dava dilekçesine eklenir. Davacı, ortaklık ilişkisini gösteren belgeleri mahkemeye sunmakla yükümlüdür; belgeler mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin hukuki geçerliliğini ortaya koymalıdır.

• Arabuluculuk son tutanağı: Anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği.
• Tapu kayıt örnekleri: Taşınmazın güncel tapu kaydı; taşıtlarda plaka ve ruhsat bilgileri.
• Mirasçılık belgesi: Ortaklık mirastan doğmuşsa veya paydaşlardan biri vefat etmişse veraset ilamı.
• Noter senetleri, mahkeme kararları ve yazılı sözleşmeler: Ortaklığın kaynağını veya paylaşmaya ilişkin önceki anlaşmaları gösteren belgeler.
• Paydaşların kimlik ve adres bilgileri: Tebligatın yapılabilmesi için tüm paydaşların açık kimlik ve adres bilgileri.

Belgelerin işlevi aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Eksik belge, özellikle taraf teşkilini geciktirerek davanın süresini uzatır.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar (izale-i şuyu davaları) zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk sürecine başvurulmuş olması bir dava şartı haline gelmiştir.

1. Arabuluculuk Sürecinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Elbirliği veya paylı mülkiyete tabi taşınır ya da taşınmaz malların paylaşımı amacıyla açılacak her türlü ortaklığın giderilmesi davasında aşağıdaki kurallar uygulanır:

• Dava Öncesi Başvuru Zorunluluğu: Dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulmuş olması zorunludur.
• Tüm Paydaşların Gösterilmesi: Arabuluculuk başvurusu, davalı sıfatını taşıyan tüm paydaşlara karşı yöneltilmelidir; arabuluculuk görüşmelerine eksik tarafla başlanması, dava şartının yerine getirilmemiş kabul edilmesine neden olabilir.
• Son Tutanağın Sunulması: Arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen son tutanak dava dilekçesiyle birlikte mahkemeye sunulmalıdır; sunulmazsa mahkeme bir haftalık kesin süre verir.
• Başvurusuz Dava: Arabuluculuğa başvurulmaksızın dava açılması halinde mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder.
• Anlaşma Halinde Tescil: Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh alındıktan sonra taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesine dayanılarak tapu müdürlüğünden resmi senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir.

Bu uygulama ile amaçlanan; mülkiyet ihtilaflarının yargı yoluna başvurulmadan önce sulh yoluyla çözülmesi, dava sayısının ve yargılamaların sürelerinin azaltılması ve taraflar arasında uzlaşma kültürünün teşvik edilmesidir. Arabuluculuk süreci sonucunda anlaşmaya varılamaması halinde taraflar yasal haklarını kullanarak mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.

İzale-i Şuyu Davasını Kim Açar ve Kimlere Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, yani izale-i şuyu davası, paydaşlardan biri veya birden fazlası tarafından açılabilir ve davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı yöneltilir. Davayı açan kişi veya kişiler davacı, davacı dışındaki tüm paydaşlar ise davalı sıfatını taşır; bu, izale i şuyu davasına özgü bir taraf teşkili özelliğidir. Dava mutlaka tüm paydaşlara karşı yöneltilmeli, taraflar arasında eksiklik bulunmamalıdır; aksi halde mahkeme taraf teşkili tamamlanmadan esasa geçemez ve davayı usulden reddedebilir.

1. Tüzel Kişiler ve Şirketler İzale-i Şuyu Davası Açabilir mi?

Dava açma hakkı, ilgili taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyeti bulunan tüm gerçek ve tüzel kişileri kapsar. Bu kapsamda yalnızca gerçek kişiler değil, Türkiye’de kurulmuş şirketler, yabancı şirketlerin Türkiye şubeleri, dernekler ya da diğer tüzel kişilikler de ortak sıfatıyla davacı olabilirler.

2. Yabancılar İzale-i Şuyu Davası Açabilir mi?

Türkiye’de taşınmaz edinen yabancılar, paydaş oldukları taşınmazlar için Türk vatandaşlarıyla aynı şekilde ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Yabancıların taşınmaz mülkiyeti edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında belirli sınırlamalara tabi olmakla birlikte, edinim gerçekleştikten sonra taşınmaz üzerindeki paydaşlık ilişkileri Türk Medeni Kanunu ve ilgili usul hükümlerine tabi olur.

Bu nedenle bir taşınmazda hissedar olan yabancı uyruklu kişiler, diğer paydaşlarla birlikte ya da tek başına Türk mahkemelerinde izale-i şüyu davası açabilir; dava sürecinde herhangi bir ek izin veya Yabancılar Hukuku kapsamında özel mevzuata tabi olmaksızın yargılama faaliyetinden faydalanabilirler. Yurt dışında yaşayan paydaş, davayı Türkiye’deki bir avukata vereceği vekaletname ile takip ettirebilir. İhale bedelinin yurt dışından gönderilmesi veya satış bedelinin yurt dışına aktarılması halinde bankalar, yurt dışından gelen paranın kaynağını MASAK düzenlemeleri çerçevesinde sorgulayabilir.

3. Paydaşlardan Biri Vefat Ederse Davaya Kimler Katılır?

Paydaşlardan birinin vefatı halinde bu kişinin mirasçıları, ölen paydaşın yerine geçerek izale-i şuyu davasında taraf sıfatını kazanırlar. Vefat eden paydaşın payı tüm mirasçıları tarafından birlikte temsil edildiğinden mirasçılardan yalnızca birinin değil tamamının davada taraf olması gerekir. Bu durumda dikkat edilecek hususlar şunlardır:

• Mirasçılık Belgesi: Öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmalı ve murisin mirasçıları belirlenmelidir. Mirasçılar yasal mirasçılar olabileceği gibi vasiyetname ile atanmış mirasçılar da olabilir.
• Terekenin Belirlenmesi: Mirasbırakanın malvarlığı bilinmiyorsa izale i şuyu davasından önce tereke tespiti davası açılması ve mirasbırakanın malvarlığının tespit edilmesi önemlidir.
• Mirası Reddedenler: Reddi miras yapan mirasçılar bu davada taraf değildir.
• Mirasçılar Arasında Dava: Mirasçılar, miras kalan mal üzerindeki ortaklık ilişkisini sona erdirmek üzere izale-i şuyu davasını diğer mirasçılara ya da diğer paydaşlara karşı açabilirler.
• Eksiksiz Taraf Teşkili: Mirasçıların davaya eksiksiz şekilde dahil edilmesi hem davaya ehliyet hem de dava şartı yönünden zorunludur; bu usule uygunluk sağlanmadığı takdirde eksik taraflar tamamlanmadan yargılamaya devam edilmez.
• Tapuda İntikal: Mirasçılar mirası mirasbırakanın ölümüyle kazandığından (TMK m. 599), dava açılması için tapuda intikal yapılmış olması zorunlu değildir; mirasçılık belgesiyle dava açılabilir.

Mirasçılardan birinin eksik bırakılması, davanın yıllarca uzamasının en sık rastlanan sebeplerinden biridir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda izaleyi şuyu davası açmadan önce bir miras avukatına danışmak çok önemlidir.

Paylı mülkiyet eşler arasında da kurulabildiğinden, boşanma sonrasında eski eşlerin birlikte malik olduğu konutun paylaşılması da ortaklığın giderilmesi davasıyla sağlanır. Bu dava, eşler arasındaki mal rejiminin tasfiyesi davasından ayrı bir davadır; ortaklığın giderilmesi davası yalnızca taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyetin nasıl sona ereceğini belirler.

Davada kimin hangi sıfatla yer aldığı aşağıda özetlenmiştir. Taraf teşkilinde eksiklik bulunması, davanın en sık uzama sebeplerinden biridir.

4. İzale-i Şuyu Davası Avukatsız Açılır mı?

İzale-i şuyu davası avukatsız açılabilir; 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca dava açmaya ehil herkes kendi davasını bizzat açabilir ve takip edebilir. Ancak tüm paydaşların ve mirasçıların eksiksiz gösterilmesi, arabuluculuk son tutanağının sunulması ve gider avansının doğru yatırılması gibi usul kurallarındaki eksiklikler davanın uzamasına veya usulden reddine yol açabilir.

Dava avukat aracılığıyla açıldığında vekalet ücreti ve yargılama giderleri, kazanan-kaybeden ayrımı yapılmaksızın paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Bu nedenle özellikle çok paydaşlı ve mirastan kaynaklanan dosyalarda dava avukatı desteği, sürecin hızlanmasına katkı sağlar.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

İzale-i şuyu davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir; taşınmazlarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davası, görev ve yetki bakımından özel düzenlemelere tabi bir hukuk davasıdır; davanın hangi mahkemede açılacağı ve hangi mahkemenin yetkili olduğu hususları 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili özel mevzuat hükümleri çerçevesinde belirlenmiştir.

1. İzale-i Şuyu Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

İzale i şuyu davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun açık hükmü uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu görevli mahkeme, uyuşmazlık konusu malın değerine ya da paydaşlar arasındaki pay oranlarına bakılmaksızın görevlidir. Ayrıca Sulh Hukuk Mahkemelerinde kural olarak basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316).

2. İzale-i Şuyu Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Yetki bakımından taşınır ve taşınmaz mallar açısından farklılık bulunmaktadır. Bu ayrım, dava sürecinin doğru ve usulüne uygun yürütülmesi açısından kritik önem taşımaktadır:

1. Taşınmaz Mallar: Taşınmaz mallar söz konusu olduğunda izale-i şuyu davası taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır; bu, kesin yetki kuralı niteliğindedir (HMK m. 12/1). Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m. 12/3).
2. Taşınır Mallar: Taşınır mallar açısından yetkili mahkeme, genel yetki kuralı olan davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6); bu tür davalarda özel bir yetki düzenlemesi bulunmadığından genel hükümlere başvurulur. Terekenin paylaşılmasına ilişkin davalarda ise ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 11).

Yetkisiz mahkemede açılan dava, kesin yetki hallerinde mahkemece kendiliğinden, diğer hallerde yetkisizlik itirazı üzerine yetkisizlik kararıyla sonuçlanır. Usul ekonomisi açısından doğru mahkemenin tayini esastır; görev ve yetki kuralları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

Türkiye’de genel uygulama dikkate alındığında olağan bir izale-i şuyu davasının ilk derece mahkemesinden başlayıp gerekirse istinaf incelemesi tamamlanarak kesinleşmesi ortalama olarak 3-4 yıl sürebilmektedir. İzale i şuyu davalarının sonuçlanma süresi birçok değişkene bağlı olduğundan belirli bir izale-i şuyu davasının net olarak ne kadar süreceğini önceden kesin bir şekilde öngörmek mümkün değildir.

1. İzale-i Şuyu Davasının Süresini Etkileyen Faktörler Nelerdir?

Davanın karmaşıklık derecesi, taraf sayısı, taraflar arasındaki uyuşmazlığın yoğunluğu, dosyanın incelendiği mahkemenin iş yükü ve yargılama sürecinde ortaya çıkabilecek usuli itirazlar davanın süresini etkileyen başlıca faktörlerdir. Süre özellikle taşınmazların değerinin yüksek olduğu, paydaşların çok sayıda olduğu veya mirasçılar arasında uyuşmazlıkların yoğun olduğu dosyalarda daha da uzayabilmektedir.

• Tebligat Güçlükleri: Yurt dışında veya adresi bilinmeyen paydaşlar bulunması.
• Taraf Teşkili: Yargılama sırasında vefat eden paydaşların mirasçılarının davaya dahil edilmesi.
• Bekletici Mesele: Taşınmazın mülkiyetini etkileyen başka bir davanın sonucunun beklenmesi.
• Muhdesat Uyuşmazlığı: Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçların aidiyetine ilişkin davanın beklenmesi.
• Satış Aşaması: Kesinleşmeden sonra satış memurluğundaki kıymet takdiri, ilan ve ihale süreci.

2. Bekletici Mesele Davayı Nasıl Etkiler?

İzale i şuyu davası devam ederken ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz hakkında muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası ya da vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal davası bulunması halinde, bu davalar izale-i şuyu davası açısından bekletici mesele yapılır. Zira söz konusu davalar taşınmazın mülkiyetine ilişkin doğrudan hukuki sonuçlar doğurabilecek niteliktedir ve bu davalarda verilecek karar izale-i şuyu davasının konusu olan taşınmazın hukuki durumunu etkileyebilecektir.

Bu nedenle mahkeme öncelikle tapu iptal ve tescile ilişkin davaların kesinleşmesini bekleyecek, ardından ortaklığın giderilmesi davası kaldığı yerden devam edecektir (HMK m. 165). Bekletici mesele yapılması süreci izale-i şuyu davasının sonuçlanmasını önemli ölçüde geciktirecek ve tarafların taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kullanmasını da bu süreç boyunca fiilen sınırlayacaktır.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davası Adli Tatilde Görülür mü?

Ortaklığın giderilmesi davası, HMK m. 103’te adli tatilde görülecek işler arasında sayılmadığından her yıl 20 Temmuz’da başlayıp 31 Ağustos’ta sona eren adli tatil süresince kural olarak görülmez. Bu dönemde duruşma yapılmaz; ancak mahkeme adli tatilde yapılmasına karar verdiği keşfi yapabilir, taraflardan birinin talebiyle davanın ivedi görülmesine de karar verebilir (HMK m. 102, 103).

Adli tatil süresince dava dilekçesi, cevap ve istinaf dilekçeleri yine alınır ve tebligatlar yapılır. Adli tatile tabi davalarda HMK’nın öngördüğü bir süre tatil içinde dolarsa, bu süre adli tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzatılmış sayılır (HMK m. 104).

4. Ortaklığın Giderilmesi Kararına Karşı İstinaf ve Temyiz Yolu Açık mı?

Sulh Hukuk Mahkemesinin ortaklığın giderilmesine ilişkin nihai kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir; ancak Bölge Adliye Mahkemesinin bu davalara ilişkin kararları HMK m. 362/1-b uyarınca temyiz edilemez. Bu nedenle izale-i şuyu davasında kanun yolu incelemesi kural olarak istinaf aşamasında tamamlanır ve karar Bölge Adliye Mahkemesinin kararıyla kesinleşir.

Taşınmaz ve ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemeyeceğinden (HMK m. 350/2), satış aşamasına ancak kesinleşmeden sonra geçilebilir. Bir izale-i şuyu davası açmayı düşünen kişilerin, konunun uzmanı bir gayrimenkul avukatına danışarak somut durumlarına göre profesyonel değerlendirme almaları önemlidir; böylece dava sürecinin muhtemel seyri hakkında daha gerçekçi bilgi edinilebilir ve stratejik kararlar daha sağlıklı şekilde alınabilir.

İzale-i Şuyu Davası Masrafları Ne Kadar ve Kim Öder?

İzale-i şuyu davası ücreti denildiğinde harçlar, gider avansı ve avukatlık ücreti birlikte anlaşılır. İzale-i şuyu davasında dava açılırken başvurma harcı, peşin harç ve gider avansı yatırılır; satış kararı verilmesi halinde karar ve ilam harcı satış bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır ve tüm yargılama giderleri paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı tarife uyarınca, gayrimenkulün satış suretiyle şuyuun izalesine dair hükümlerde karar harcı satış bedeli üzerinden binde 11,38, gayrimenkulün taksimine dair hükümlerde ise taksim edilen değer üzerinden binde 4,55 oranında alınır. Taşınır mallardaki ortaklığın giderilmesi davalarında ise karar ve ilam harcı satış bedeli üzerinden nispi olarak değil, maktu olarak alınır.

Yargılama giderlerinin paylaşımı, izale-i şuyu davasında kazanan veya kaybeden tarafın olmaması ilkesine dayanır. Ortaklığın sona erdirilmesi tüm paydaşların mülkiyet ilişkisinin sona ermesi anlamına geldiğinden giderler davanın sonucundan bağımsız olarak paydaşlara mülkiyet payları oranında yükletilir; bu prensip taraflar arasında hakkaniyeti sağlamak ve herhangi bir tarafın haksız avantaj elde etmesini önlemek amacıyla benimsenmiştir.

Yargıtay bu kuralı yerleşik biçimde uygulamaktadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/12716, K. 2016/5246, T. 02.05.2016 sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı olduğu ve “sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir” denilmiş; aynı kararda taşınır mallar için maktu harç, taşınmazlar için satış bedeli üzerinden binde 11,38 karar ve ilam harcı alınması gerektiği vurgulanmıştır. Giderlerin tamamının davalılara yükletilmesi bu nedenle hatalıdır.

Davanın başından satışın tamamlanmasına kadar yapılan başlıca masraflar aşağıda gösterilmiştir. Gider avansı tutarları her yıl yayımlanan tarifelere göre değiştiğinden dava tarihindeki güncel tutarlar esas alınır.

İzale-i Şuyu Davasında Ortaklık Nasıl Giderilir?

İzale-i şuyu davası kapsamında ortaklığın sona erdirilmesi; paylaştırma (aynen taksim), satış (pazarlık veya açık artırma suretiyle) ve kat mülkiyetine geçiş olmak üzere üç temel yöntemle gerçekleştirilebilir. Her bir yöntemin uygulanabilirliği taşınmazın türü, ortakların talepleri ve malın niteliği gibi faktörlere bağlı olarak değerlendirilir.

1. Ortaklığın Paylaştırma (Aynen Taksim) Yoluyla Giderilmesi

Aynen taksim, ortaklığın giderilmesinde öncelikli yöntem olarak kabul edilir. Bu yöntemde ortak mülkiyete konu olan mal veya mallar fiziksel olarak paydaşlara ayrılarak her bir ortağa tahsis edilir; örneğin üç paydaşa ait üç ayrı arsanın her bir paydaşa ayrı ayrı verilmesi aynen taksimdir. Aynen taksim yönteminin uygulanabilmesi için şu şartlar aranmaktadır:

• Taksim Talebi: Davacı veya davalılardan en az birinin aynen taksim talebinde bulunması gerekir.
• Elverişlilik Tespiti: Mahkeme, malın aynen taksime elverişli olup olmadığını bilirkişi marifetiyle tespit etmelidir; bu tespitte taşınmazın tapudaki niteliği ve imar durumu ile imar mevzuatındaki ifraz koşulları belirleyicidir.
• Önemli Değer Kaybı Olmaması: Malın aynen taksim suretiyle bölünmesi durumunda taşınmazın değerinde önemli bir düşüş yaşanmaması gerekir; taraflar bu konuda anlaşırsa değer kaybı koşulu esnetilebilir.

Mahkeme, malın aynen taksime uygun olduğu kanaatine varırsa malın parçalanarak paylaştırılmasına karar verir. Bu durumda TMK m. 699/2 uyarınca eşit değerde olmayan parçalar için eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanması da hükme bağlanabilir; böylece paydaşlar arasında adil bir paylaşım sağlanmış olur.

2. Ortaklığın Satış (Pazarlık veya Açık Artırma) Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesi, aynen taksim yönteminin mümkün olmadığı veya paydaşlardan hiçbirinin aynen taksim talebinde bulunmadığı hallerde başvurulan bir yöntemdir. Özellikle malın bölünmesinin önemli değer kaybına neden olması veya teknik açıdan mümkün olmaması durumunda satış yöntemi tercih edilir (TMK m. 699/3).

• Pazarlık Yoluyla Satış: Tüm paydaşların paylaşma biçiminde uyuşması halinde mal pazarlık yoluyla satılabilir (TMK m. 699/1).
• Paydaşlar Arasında Artırma: Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
• Açık Artırma: Paydaşlardan biri bile rıza göstermezse satış herkese açık olarak açık artırma şeklinde gerçekleştirilir.

Mahkemenin satış kararı kesinleştiğinde dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu, satışa esas değer takdirini bilirkişi raporu ve ekspertiz yoluyla belirler; satış ise İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür ve satıştan elde edilen gelir masraflar düşüldükten sonra paylar oranında ortaklara dağıtılır. Satış bedeli, paylı mülkiyette tapudaki paylar, elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılık belgesindeki paylar oranında dağıtılır ve mahkeme satışın nasıl yapılacağını ve bedelin nasıl paylaştırılacağını hükümde açıkça gösterir.

3. Ortaklığın Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın kat mülkiyetine dönüşmesi, özellikle birden fazla bağımsız bölüm içeren yapılar için uygun bir çözüm yöntemidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 uyarınca kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri isterse hâkim, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Bu yöntemin uygulanabilmesi için:

• Kanuna Uygun Proje: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılan belgeler — yetkili idarece onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı — bulunmalı ya da hâkim tarafından tamamlattırılmalıdır.
• Elverişli Yapı: Binanın tamamlanmış, kargir ve bağımsız bölümlerinin kullanıma elverişli olması gereklidir.
• Eksikliklerin Giderilmesi: Mevcut durumda eksiklikler varsa mahkeme bu eksikliklerin giderilmesi için taraflara makul bir süre tanır.
• Tahsis Usulü: Uzun süredir paydaşlar arasında benimsenmiş ortak kullanım biçimleri varsa bunlar dikkate alınabilir; aksi takdirde bağımsız bölümlerin tahsisi kura yoluyla yapılır.

Kat mülkiyetine geçiş, paydaşların haklarının korunmasını sağlarken taşınmazın fiziki ve hukuki yapısına uygun bir mülkiyet düzeni oluşturulmasına olanak verir. Bu üç yöntemden hangisinin uygulanacağı, dava sürecinde mahkeme tarafından malın niteliği, paydaşların talepleri ve bilirkişi raporları ışığında değerlendirilir; izale i şuyu davasının amacı ortak mülkiyetin sona erdirilerek tarafların mülkiyet haklarının ayrı ayrı ve adil şekilde tesis edilmesidir.

Üç yöntemin şartları ve sonuçları aşağıdaki tabloda karşılaştırılmıştır. Mahkeme önce aynen taksim imkanını araştırır; satış ancak taksimin mümkün olmadığı hallerde gündeme gelir.

İzale-i Şuyu Davasında Mirasçılara Satış Önceliği: 2026 Yeni Düzenleme Nedir?

16 Temmuz 2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenen ve 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır; birinci artırmada sonuç alınamazsa ikinci artırma genel hükümlere göre herkese açık yapılır.

Kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen bu değişiklik, mirasçılara tanınan bu satış önceliği sayesinde miras kalan taşınmazın aile içinde kalabilmesine imkân tanımayı amaçlar. Ancak düzenleme, taşınmazın mirasçılardan birine kalacağını garanti etmez; mirasçılar arasındaki birinci artırmada teklif edilen bedelin muhammen kıymetin yüzde yüzünü karşılaması gerekir.

1. Mirasçılar Arası Birinci Artırmanın Şartları Nelerdir?

Mirasçılar arası birinci artırma usulünün uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:

• Miras Yoluyla Edinim: Taşınmazın tüm malikleri payını miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
• Üçüncü Kişi Malik Bulunmaması: Mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmamalıdır; paylardan biri mirasçı olmayan birine satılmışsa usul uygulanmaz.
• Satış Kararı: Mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olmalıdır.
• Muhammen Kıymetin Tamamı: Birinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü karşılaması gerekir; ikinci artırmada eşik muhammen kıymetin yüzde ellisidir.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış yolunun tercih edilmesi halinde dava konusu taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır. Davacı ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep ettiğinde mahkeme öncelikle satış yönteminin uygulanabilirliğini araştırır; davacı hangi yöntemin tercih edildiğini açıkça belirtmemişse mahkeme ilk olarak aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir.

Taşınmazın aynen taksime elverişli olmaması ya da bölünmesi halinde önemli bir değer kaybının söz konusu olması durumunda satış yöntemine başvurulur. İzale i şuyu davasında satış aşamaları aşağıdaki gibidir.

1. Açık Artırma Usulü

Satış işlemi açık artırma usulüyle gerçekleştirilir ve açık artırma genel açık artırma ya da paydaşlar arasında özel açık artırma şeklinde uygulanabilir. Genel açık artırma herkese açık olarak yapılan satış işlemidir; özel açık artırma ise sadece paydaşlar arasında yapılan sınırlı katılımlı açık artırmadır.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılabilmesi için tüm paydaşların bu yönde oybirliğiyle rıza göstermesi ve mahkemenin bu konuda karar vermesi gerekmektedir (TMK m. 699/3). Miras kalan taşınmazlarda ise yukarıda açıklanan 2026 düzenlemesi uyarınca birinci artırma kanun gereği mirasçılar arasında yapılır.

2. Satış Sürecinin Başlatılması

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinin ardından ilgili dosya talep üzerine satış işlemini gerçekleştirmekle görevli Satış Memurluğuna iletilir. Satış memuru mahkeme tarafından belirlenmekte olup genellikle hukuk yazı işleri müdürü veya icra memuru bu göreve atanır; satış işlemleri İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Ortaklığın giderilmesi kararına dayalı olarak yapılan satış işlemleri tamamen İcra ve İflas Kanunu hükümleri doğrultusunda icra edilir. Sulh Hukuk Mahkemesi kararları satış sürecinin yasal temelini oluşturmakta ve satış memurunun yetki ve sorumlulukları bu çerçevede şekillenmektedir.

3. Kıymet Takdiri ve İtiraz Süreci

Satış memuru, İcra ve İflas Kanunu’nun 128. maddesi ve devamı hükümleri gereğince satışın hazırlıklarını yapar ve satışa konu taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla kıymet takdirini gerçekleştirir. Kıymet takdirine ilişkin süreç şu şekildedir:

• İtiraz Mercii: Kıymet takdirine yapılacak itirazlar, ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından incelenir.
• Şikâyetler: Aynı şekilde satış memurunun işlemlerine ve ihalenin feshi taleplerine yönelik şikayetler de Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından karara bağlanır.
• Kesinlik: Kıymet takdirine ilişkin olarak verilen kararlar kesin niteliktedir.
• İki Yıl Kuralı: Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri talep edilemez; doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklikler gibi hallerde bu kural uygulanmaz (İİK m. 128/a).

Dava sürecinde bilirkişi tarafından tespit edilen değer mahkemenin takdirine yardımcı olmakla birlikte satış aşamasında esas alınmaz. Satış memurluğunca yapılacak kıymet takdiri malın satış bedelinin belirlenmesinde esas teşkil eder.

4. Satış İlanı

Kıymet takdirinin kesinleşmesini takiben satış memuru satış şartlarını belirler ve satış ilanını düzenler; birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir (İİK m. 114, 126). Satış ilanına ilişkin dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• İlan Süresi: İlan, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce elektronik satış portalında ve Basın İlân Kurumu İlan Portalında yapılır.
• İlan İçeriği: İlan metninde satışa konu taşınmazın nitelikleri, kıymet takdiri değeri, artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı ile teminat bilgileri yer almalıdır.
• Şartname: Açık artırma şartnamesi de ilan içeriğinde bulunur.
• Tebliğ: Satış ilanı tapu sicilinde kayıtlı ilgililere ayrıca tebliğ edilir (İİK m. 127).

5. İhalenin Başlatılması: Birinci ve İkinci Artırma

İzale-i şuyu davası sonunda verilen satış kararı doğrultusunda gerçekleştirilen ihaleler, İcra Müdürü veya satış memuru gözetiminde ve elektronik satış portalı aracılığıyla yapılır. Açık artırma, daha önceden ilanda belirtilen gün ve saatte başlatılır ve şu esaslara göre yürütülür:

• Başlangıç Bedeli: İhale, satışa konu malın muhammen (tahmini) kıymetinin %50’si üzerinden başlar; mirasçılar arası birinci artırmada ise tekliflerin muhammen kıymetin %100’ünü karşılaması gerekir.
• Geçerli Teklif: Artırma sürecinin geçerli olabilmesi için teklif edilen bedelin, taşınmazın muhammen kıymetinin %50’sini veya taşınmazla güvence altına alınan rüçhanlı alacakların toplamından hangisi daha yüksekse o miktarı aşması ve ayrıca satış ve paylaştırma giderlerini de karşılaması gerekir.
• Teminat: Artırmaya katılmak isteyenler muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat yatırır.
• İhale: Belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilir.

6. Artırma Sonuç Tutanağı ve İhale Bedelinin Ödenmesi

İcra müdürü, elektronik artırmanın sona erdiği tarihten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuna ilişkin bir tutanak düzenler ve aynı gün bu tutanağı satış portalında ilan eder; ihale alıcısı tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Tutanakta yer alması gereken hususlar şunlardır:

• İhalenin yapıldığı tarih ve saat
• En yüksek teklifin hangi katılımcı tarafından verildiği
• İhalenin geçerli kabul edilip edilmediği
• İhale bedelinin yedi gün içinde icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği
• İhalenin yapılamaması hâlinde gerekçesi

Bedelin süresinde ödenmemesi hâlinde verilen teminat iade edilmez. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde bu teminat satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir, bedeli yatırmayan bir paydaş ise teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında verilir; ayrıca bedeli yatırmayan ihale alıcısına teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

7. Satış Talebinin Geri Alınamazlığı ve İhalenin Yapılamadığı Haller

Satış talebi, teklif verme süreci başladıktan sonra geri çekilemez. İcra müdürü bazı hallerde ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder; bu haller şunlardır:

1. Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi
2. En yüksek teklifi veren kişinin ihale bedelini yatırmaması
3. Satış borç nedeniyle istenmişse (örneğin bir paydaşın alacaklısının talebiyle), teklif verme süresi sona ermeden borcun tamamen ödenmesi

8. İkinci Artırma ve Yeni Satış Talebi

İlk artırmanın geçersiz sayıldığı hâllerde daha önce ilan edilen tarihte ikinci artırma gerçekleştirilir ve ikinci artırma da ilk artırmadaki koşullara tabidir. İkinci artırmada da alıcı çıkmaz ya da satış şartları gerçekleşmezse ilgili paydaş, satış memurluğundan yeniden satış günü verilmesini talep edebilir. Bu durumda kıymet takdiri iki yıllık süre içindeyse yeniden yapılmaz ve satış aynı esaslarla yeniden ilan edilir.

9. Teknik Sorunlar Nedeniyle Süre Uzatımı

Elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle artırmanın son on dakikasında teklif verilemediği portal kayıtlarından tespit edilirse artırma süresi bir gün uzatılır. Elektronik artırma sisteminde teknik bir aksaklık yaşanması hâlinde icra müdürü şu işlemleri gerçekleştirir:

• Yeni Tarihlerin İlanı: İcra müdürü artırmanın yeni başlangıç ve bitiş tarihlerini açıkça belirtir ve bu hususları derhal portalda ilan eder.
• Üç Gün Kuralı: Artırmanın uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç gün içinde artırma yeniden başlatılır.
• Tekliflerin Durumu: Önceden en yüksek teklifi veren katılımcı teklifiyle bağlı kalmaya devam eder; yeni katılımcılar da gerekli teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilirler.

10. Mülkiyetin Geçişi ve Tescil

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilmiş olur ve İİK m. 134 uyarınca taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı mülkiyeti iktisap eder. Mülkiyetin ihaleyi kazanan kişiye geçirilmesi sürecinde dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Bedelin Ödenmesi: İhale bedelinin yedi günlük yasal süre içerisinde tamamen ödenmesi gerekir.
• Tapuya Bildirim: Mülkiyetin tapu siciline tescili için icra müdürlüğünce düzenlenen ihale tutanağı ve satış belgesi Tapu Müdürlüğüne gönderilir.
• Resmi Senet Hükmü: Bu belgeler taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında resmi senet hükmündedir ve tescil işlemi ayrıca mahkeme kararı olmaksızın doğrudan gerçekleştirilir.

11. İhale İşlemlerine Karşı Şikâyet ve İhalenin Feshi

İhale sürecine ilişkin işlemler satış memurluğu tarafından yürütülmekle birlikte, bu işlemlerden zarar gören ilgililer yedi günlük süre içinde şikâyet yoluna, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde de ihalenin feshi yoluna başvurabilirler (İİK m. 16, 134). Şikâyete ilişkin esaslar şunlardır:

• Süre ve Merci: Şikâyetler yedi günlük süre içinde yapılır; ortaklığın giderilmesi satışlarında satış memurunun işlemlerine karşı şikâyetleri inceleme görevi icra mahkemesine değil, ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan Sulh Hukuk Mahkemesine aittir (HMK m. 322/2).
• Şikâyet Konuları: Kıymet takdirinin usule aykırılığı, satış ilanının eksikliği, artırma sürecindeki usulsüzlükler veya ihale şartlarına aykırılıklar şikâyet konusu olabilir.
• Takibe Etkisi: Bu şikâyetler takip işlemlerini durdurmaz, ancak mahkeme kararıyla satışın geçici olarak ertelenmesi mümkün olabilir.
• İnceleme Usulü: Şikâyet incelemeleri dosya üzerinden yapılmakla birlikte duruma göre duruşma açılması da mümkündür.

İhalenin kesinleşmesinden önce bazı durumlarda ihalenin feshi talep edilebilir; bu talep özellikle ihale sürecindeki hukuka aykırılıklara dayanır. İhalenin feshi sürecine ilişkin esaslar şu şekildedir:

• Süre: İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebilir; ihaledeki hataya veya ihalede fesada sonradan vâkıf olunmuşsa süre öğrenme tarihinden başlar, ancak ihalenin portalda ilanından itibaren bir yılı geçemez (İİK m. 134).
• Kimler İsteyebilir: İhalenin feshini yalnız satış isteyen, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar isteyebilir; bunlar dışındakilerin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.
• Fesih Sebepleri ve Zarar Şartı: Satış ilanının usulüne uygun yapılmamış olması, katılımın engellenmesi, hile veya muvazaa gibi aldatıcı işlemler ileri sürülebilir; ancak feshi isteyen, yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatinin zedelendiğini ispatla yükümlüdür (İİK m. 134). Satış bedeli muhammen kıymetin %50’si ile masrafları karşılıyorsa düşük bedel tek başına fesih sebebi değildir; taşınmaz muhammen bedelin üzerinde satılmışsa zarar unsuru gerçekleşmediğinden feshi istemekte hukuki yarar bulunmaz.
• Merci ve Tescil: İhalenin feshi talebi, ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan Sulh Hukuk Mahkemesine yapılır; tescil için tapuya yazı, şikâyet süresi geçtikten veya şikâyeti sonuçlandıran karar kesinleştikten sonra gönderilir. Talebin esastan reddi hâlinde talepte bulunan, ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilebilir.
• Sonuç: Mahkeme ihalenin feshi talebini yerinde bulursa satış işlemi geçersiz sayılır ve yeni bir satış süreci başlatılır.

Bu konudaki görev kuralı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından da açıkça ortaya konulmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/958, K. 2024/226, T. 08.05.2024 sayılı kararında, satış memurunun ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin işlemlerine karşı şikâyetlerin ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesince incelendiğini belirterek “Bu nedenle ortaklığın satış suretiyle giderilmesi satışlarında ihalenin feshi şikâyeti için ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan sulh hukuk mahkemesi görevlidir.” sonucuna varmıştır. Bu nedenle ihalenin feshi talebinin icra mahkemesine yöneltilmesi, görev yönünden reddedilmesine ve sürenin kaçırılmasına yol açabilir.

İzale-i Şuyu Satışından Sonra Para Nasıl Paylaştırılır?

İzale-i şuyu satışından sonra satış bedeli, satış ve paylaştırma masrafları düşüldükten sonra paydaşlara paylı mülkiyette tapudaki payları, elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki payları oranında ödenir. Taşınmaz üzerinde bir paydaşa ait muhdesat varsa, satış bedelinin muhdesata isabet eden kısmı yalnızca muhdesatı yapan paydaşa verilir.

Satış ilanında ipotekli alacaklılar ve diğer ilgililer, taşınmaz üzerindeki haklarını on beş gün içinde bildirmeye çağrılır; tapu siciliyle sabit olmayan ve süresinde bildirilmeyen haklar satış bedelinin paylaştırılmasından hariç kalır (İİK m. 126). Taşınmaz bir paydaşa ihale edilmişse, bu paydaşın kendi payına düşen tutar da paylaştırmada kendisine ödenir.

İzale-i Şuyu İhalesine Kimler Katılabilir?

Genel açık artırma usulüyle yapılan izale-i şuyu ihalesine paydaşlar dahil teminatı yatıran herkes katılabilir. Paydaşın ihaleye katılmasına engel bulunmamakla birlikte, mirasçılar arası birinci artırmada yalnızca malik olan mirasçılar, paydaşlar arası artırmaya karar verilmişse yalnızca paydaşlar teklif verebilir. İhaleye katılmadan önce taşınmazın tapu kaydındaki takyidatlar, imar durumu ve fiili kullanım durumu incelenmelidir; ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ihale yoluyla edinimde de aynen geçerlidir.

Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde malı belirli paylarla birlikte satın almak isteyen müşterek alıcılar, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurmalıdır. Taşınmaz bir paydaşa ihale edilirse KDV matrahı, alıcı paydaşın kendi hissesi düşülerek belirlenir; satış bedelinden kendi payına düşen tutar da paylaştırmada kendisine ödenir.

Satışta KDV ve Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

İzale-i şuyu yoluyla yapılan satışlarda tapu harcı, Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife uyarınca satış bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Harç ihale bedeli üzerinden hesaplandığından, serbest satışlarda görülen tapuda satış bedelini düşük gösterme uygulaması cebri satışta söz konusu olamaz.

İzale-i şuyu satışları, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/3-d maddesi uyarınca müzayede mahallerinde yapılan satış niteliğinde olduğundan, satan paydaşların tacir olup olmadığına bakılmaksızın KDV’ye tabidir ve vergi, kesin satış bedeli üzerinden hesaplanır (KDV Kanunu m. 23/d). Taşınmazı satın alan kişi hissedar olmayan üçüncü bir kişi ise satışın tamamı onun açısından bir teslim niteliğinde olduğundan KDV hesaplanması satış bedelinin tamamı üzerinden yapılır.

Taşınmazı ihaleyle satın alan kişi hissedarlardan biriyse, kendi hissesi bakımından mülkiyet devri söz konusu olmadığından bu hisse matrahtan indirilir ve KDV yalnızca diğer hissedarların hisselerine isabet eden bedel üzerinden uygulanır. Uygulanacak oran taşınmazın niteliğine göre değiştiğinden ihale şartnamesindeki KDV kaydı ihaleye girmeden önce incelenmelidir. KDV hesabının doğru bir şekilde yapıldığından emin olmak için vergi hukuku avukatından destek alınması önem arz etmektedir.

İzale i şuyu davaları paylı mülkiyetin sona erdirilmesine hizmet eden önemli bir yargısal araçtır. Satış aşamaları ise karmaşık bir idari ve hukuki süreci içermekte olup özellikle açık artırma, kıymet takdiri, ihale ve sonrasındaki mülkiyet devri gibi safhalarda ciddi dikkat ve hukuki uzmanlık gerektirir; İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri bu sürecin hem taraflar arası menfaat dengesini sağlamayı hem de kamu düzenini korumayı amaçlamaktadır.

Hissemi Satmak İstemiyorum: İzale-i Şuyu Davasına Karşı Ne Yapılabilir?

Paylaşmayı isteme hakkı her paydaşa tanınmış bir hak olduğundan, satış istemeyen paydaş izale-i şuyu davasının açılmasını ve ortaklığın giderilmesini kural olarak engelleyemez; ancak davada satış yerine aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulmasını isteyebilir ve ortaklığın devamını zorunlu kılan hukuki engelleri ileri sürebilir. Bu nedenle davalı paydaşın savunması, ortaklığın hangi yolla giderileceğini ve satış bedelinin nasıl paylaştırılacağını doğrudan etkiler.

• Aynen Taksim Talebi: Davalı paydaş malın aynen taksimini talep edebilir; mahkeme bu talebi inceleyerek mümkün olup olmadığını değerlendirmek zorundadır.
• Kat Mülkiyeti Talebi: Yapı kat mülkiyetine elverişliyse paydaşlardan birinin istemiyle bağımsız bölümlerin tahsisine karar verilebilir (KMK m. 10).
• Paylaşmama Sözleşmesi ve Uygun Olmayan Zaman: Resmî şekilde yapılmış ve en çok on yıllık paylaşmama sözleşmesi, sürekli amaca özgüleme veya uygun olmayan zaman itirazı ileri sürülebilir (TMK m. 698).
• Muhdesat İddiası: Taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kendisine ait olduğunu ileri süren paydaş, muhdesatın aidiyetinin tespitini isteyebilir; bu iddia satış bedelinin paylaştırılmasını etkiler.
• Artırmaya Katılma: Paydaş ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir; miras kalan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır.
• Uzlaşma: Arabuluculuk aşamasında veya dava sırasında diğer paydaşların paylarını satın almak üzere anlaşma yapılabilir.

Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamadığından (TMK m. 733/1), paydaşın ihale sonrasında önalım davası açarak taşınmazı alıcıdan geri alması mümkün değildir. Satış istemeyen paydaşın haklarını korumak için savunmalarını davanın başında ileri sürmesi önem taşır.

Paydaş Hissesini Tek Başına Satabilir mi?

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğer paydaşların rızası olmadan tek başına satabilir; ancak taşınmazın tamamını satamaz (TMK m. 688). Pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir; bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 732–734).

Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçıların belirli payları bulunmadığından tek bir mirasçı mal üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz. Hissesini satmak isteyen ama alıcı bulamayan ya da diğer paydaşlarla anlaşamayan paydaş için ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın tamamının satılarak bedelinin paylaştırılmasını sağlayan yoldur.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davaları özel bir yapıya sahip yargılama usulü gerektirmekte olup kararın kesinleşmesi, yöntem seçimi, kıymet takdiri, giderlerin paylaşımı ve dava sırasında pay devri gibi konularda özel kurallar uygulanır. Bu hususlar aşağıda sırasıyla açıklanmıştır.

1. Karar Kesinleşmeden Satışa Geçilememesi: İzale-i şuyu kararı kesinleşmeden malın satış aşamasına geçilemez ve hüküm infaz edilemez (HMK m. 350/2). Bu kural, ortaklık sona ermeden önce mal üzerinde hukuki belirsizliklerin ve taraflar arasında çıkabilecek ihtilafların önüne geçilmesi amacını taşır; ancak paydaşların dava sırasında kendi payları üzerindeki tasarruf yetkisi devam eder.
2. Mahkemenin Karar Yetkisi – Aynen Taksim veya Satış: Mahkeme, ortaklığın giderilmesi talebi doğrultusunda malın aynen taksimi (fiziki bölünmesi) veya satışı yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine karar verebilir. Mahkemede öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılır; taraflardan biri aynen taksimi talep etmişse mahkemenin bu talebi inceleyerek mümkün olup olmadığını değerlendirmesi zorunludur.
3. Satışta Kıymet Takdiri: Dava sürecinde bilirkişi tarafından tespit edilen değer mahkemenin takdirine yardımcı olmakla birlikte satış aşamasında esas alınmaz. Satış memurluğunca yapılacak kıymet takdiri malın satış bedelinin belirlenmesinde esas teşkil eder.
4. Kazanan veya Kaybeden Taraf Kavramının Olmaması: İzale i şuyu davasının amacı mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesidir. Bu nedenle davanın sonucu itibarıyla “kazanan” veya “kaybeden” taraf kavramı bulunmamaktadır; ortaklık sona erer ve bu sonuç tüm paydaşlar için geçerlidir.
5. Davanın Çift Yönlü Niteliği ve Feragat Durumu: İzale-i şuyu davası çift yönlü (mütekabil) bir davadır; yani davalılar aynı zamanda davacı, davacılar aynı zamanda davalıdır. Bu sebeple davacı taraf davadan feragat etse dahi diğer davalıların davaya devam etme talepleri halinde mahkeme davayı esasa girerek görmeye devam eder ve dava feragat nedeniyle reddedilmez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/14992, K. 2015/11638, T. 15.12.2015 sayılı kararında bu ilke “Davacının feragat etmesine rağmen davalılardan her biri davayı devam ettirebilir.” şeklinde ifade edilmiş ve feragati kabul etmeyip davaya devam eden davalı bulunduğu hâlde verilen karar bozulmuştur.
6. Yargılama Giderlerinin Paylaşımı: Kazanan-kaybeden ayrımı yapılmadığından dava sonunda yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri taraflar arasında mülkiyet payları oranında paylaşılır.
7. Osmanlı Tapusu: İzale i şuyu davasına konu edilmek istenen taşınmazın halen Osmanlı tapusu niteliğinde bir belgeye dayanması durumunda, öncelikle bu tapunun güncel tapu siciline intikal ettirilmesi ve mevcut mirasçılar adına tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
8. Paydaşın Payı Üzerinde İntifa Hakkı Kurması: Bir paydaş sahip olduğu pay üzerinde intifa hakkı tesis edebilir; intifa hakkı malın kullanımı ve ürünlerinden yararlanma yetkisi verir. TMK m. 700 uyarınca diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşecek bedel üzerinde devam eder.
9. Dava Sırasında Payların Satışı: Yargıtay kararlarına göre ortaklığın giderilmesi davası devam ederken paydaşların paylarını üçüncü kişilere satmaları hukuken mümkündür ve kanunda buna ilişkin özel bir engel bulunmamaktadır. Ancak taraf teşkili en son tapu kaydına göre yapılır: yargılama sırasında pay devredilirse payı devralan yeni paydaş davaya dahil edilir, paydaşlığı sona eren kişi hakkındaki dava ise reddedilir (HMK m. 125). Yeni paydaş davaya katılmadan esas hakkında karar verilemeyeceğinden pay devri davanın süresini uzatabilir.

İzale-i Şuyu Davası Devam Ederken ve Satıştan Sonra Kiracının Durumu Nedir?

İzale-i şuyu davası, taşınmazdaki kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; dava devam ederken kiracı sözleşme hükümlerine göre taşınmazda oturmaya devam eder ve satış kararı verilmiş olsa bile yeni malik mevcut kira sözleşmesiyle bağlı hale gelir. İzale-i şuyu davası sonucunda taşınmazın satışına karar verilmiş ve bu taşınmazda kiracı bulunuyorsa satış işlemi kiracılı taşınmazın satışı hükümlerine tabidir.

Bu durumda kiracının tahliye taahhütnamesi, kira artış oranı, fahiş kira artışına itiraz hakkı ve sözleşmeden doğan diğer tüm kiracı hakları kira sözleşmesi kapsamında korunur. İhale ile ihale kesinleşinceye kadar geçen sürede ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, kiracıya kira bedelini icra dairesine yatırmasını emreder (İİK m. 134/1).

• Gereksinim Nedeniyle Tahliye: İhaleyi kazanan yeni malik taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma gereksinimi duyuyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirmek üzere Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde kiracıyı tahliye davası açabilir. Yeni malik dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
• Kira Bedelinin Tespiti: Yeni malik kira bedelinin tespiti için kanunda belirtilen şartlar dahilinde kira tespit davası açmayı da tercih edebilir.
• Arabuluculuk: Satıştan sonra yeni malik ile kiracı arasında çıkan kira uyuşmazlıkları da dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa tabidir (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a).

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat Aidiyeti İddiası

Muhdesat, taşınmaz üzerine sonradan yapılan bina, ağaç ve benzeri yapı ve dikilileri ifade eder; Türk hukukunda muhdesat, TMK m. 684 uyarınca taşınmazın bütünleyici parçası olarak kabul edilmekte ve bu niteliğiyle taşınmazın mülkiyet rejimine dahil edilmektedir. Ancak muhdesatın paydaşlardan hangisi tarafından yapıldığı ve kime ait olduğu konusunda taraflar arasında ihtilaflar ortaya çıkabilmekte ve bu uyuşmazlıkların çözümlenmesi için mahkemeye başvuru yoluna gidilmesi gerekmektedir.

1. Muhdesatın Aidiyeti Davasının Kapsamı ve Amacı Nedir?

Muhdesatın aidiyeti davası, taşınmaz üzerindeki muhdesatın hangi paydaşa ait olduğunun tespiti amacını taşımaktadır. Bu dava ile taşınmaza bağlı yapı ve dikililerin gerçekte kim tarafından meydana getirildiği ve sahiplenildiği hukuki olarak belirlenir; dava konusu muhdesatın aidiyetinin netleştirilmesi diğer hukuki işlemler açısından temel teşkil eder.

2. Muhdesat Uyuşmazlığı İzale-i Şuyu Davasında Bekletici Mesele midir?

Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıklar genellikle izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında ortaya çıkmakta ve izale-i şuyu davasının önünde bekletici mesele olarak değerlendirilmektedir. Muhdesatın aidiyeti konusu kesin olarak çözümlenmeden ve ilgili dava sonuçlanmadan izale-i şuyu davasında hüküm kurulması mümkün değildir.

Dolayısıyla muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlık, izale-i şuyu sürecini geciktiren temel bir engel teşkil eder. Taraflar arasında mutabakat sağlanamaması hem dava sürecinin uzamasına hem de tarafların haklarının belirsizliğe düşmesine sebep olur; uyuşmazlığın çözümlenmemesi halinde dava süresinin gereksiz yere uzaması, tarafların hak kayıpları yaşamasına ve ortaklığın giderilmesi sürecinde adaletli bir sonuca ulaşılamamasına yol açabilir.

3. Muhdesatın Değeri ve Satış Bedelinin Hesaplanması Nasıl Yapılır?

Muhdesat ortaklıktaki bir veya birkaç paydaşa aitse ve tapu sicilinde bu duruma ilişkin bir şerh bulunuyorsa veya paydaşlar arasında muhdesat konusunda ihtilaf bulunmuyorsa, taşınmazın ve muhdesatın dava tarihindeki ayrı ayrı değerleri tespit edilir. Bu değerler esas alınarak muhdesatın taşınmaz içindeki oranı belirlenir ve ortaklığın giderilmesi suretiyle yapılacak satışta muhdesat sahibine ödenecek tutar bu orana göre hesaplanır; bu yöntem satış bedelinin adil bir şekilde paylaştırılmasını sağlar.

Paydaşlar muhdesatın kime ait olduğu konusunda anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme, muhdesatı yaptığını ileri süren paydaşa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2015/22239, K. 2017/7697, T. 24.05.2017 sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davası açılmış ve kesin hükme bağlanmamışken muhdesatı meydana getirdiğini ileri süren paydaşın bu tespit davasını açmakta her zaman hukuki yararı bulunduğu belirtilmiş; satış bedelinin “taşınmazın muhdesatsız çıplak değerinin taşınmazdaki mülkiyet payları oranında tüm paydaşlara, muhdesatın değerinin ise sadece muhdesatı meydana getiren paydaş veya paydaşlara verilmesini sağlayacak şekilde” oranlanması gerektiği vurgulanmıştır.

Özetle muhdesatın aidiyeti davası, izale-i şuyu süreçlerinde kritik öneme sahip olup dava sürecinin bekletici meselesi konumundadır. Tarafların işbirliği ve uzlaşıya dayalı hareket etmeleri süreçlerin hızlanmasına ve hak kayıplarının önüne geçilmesine katkı sunacak; muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıkların hızlı ve net şekilde çözümlenmesi izale-i şuyu davalarının etkinliğini artıracaktır.