İZALE İ ŞUYU DAVASI NASIL AÇILIR? : İZALE İ ŞUYU DAVASININ HUKUKİ TANIMI

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?

İzale i Şuyu davası, bir taşınır veya taşınmaza birlikte sahip olan kişilerin bu ortaklığın devamını istemedikleri ya da malı anlaşarak paylaşamamaları durumunda, bir veya birden çok paydaşın mahkemede dava açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep ettiği bir hukuki süreçtir.

Bu dava, 4071 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nda doğrudan düzenlenmemiş olmakla birlikte, hukuki dayanağını TMK’nın 698. maddesi ve devamındaki hükümlerinden almaktadır.

İzale i şuyu davası, ortak mülkiyetin mahkeme tarafından sona erdirilmesi için başvurulan tek yoldur. Bu dava, paydaşların adil bir şekilde malın paylaşılmasını talep etmelerine olanak tanır ve hukuki bir çözüm sunar.

İZALE İ ŞUYU DAVASI NASIL AÇILIR? 

Elbirliği veya paylı mülkiyete tabi bir malın paylaşılamaması durumunda başvurulan Ortaklığın Giderilmesi Davası, belirli şartlara bağlıdır. İzale i şuyu davası nasıl açılır?

1. Ortaklığın Türü: Davada konu olan mal, elbirliği veya paylı mülkiyet durumunda olmalıdır. Bu mal taşınmaz, taşıt, hisse senedi gibi çeşitli varlıklar olabilir.
2. Tarafların Temsil Edilmesi: Davacının, dava açarken malın tüm ortaklarına karşı dava açması zorunludur. Yani, tüm paydaşlar davada bulunmalıdır.
3. Malın Ayrıntılı Bilgileri: Davanın konusu olan malın bilgileri eksiksiz bir şekilde belirtilmelidir. Bu, taşınmalar için tapu bilgileri, araç için plaka numarası gibi detayları içerir. Dava konusu taşınmazın tapu bilgilerinde yanlışlık veya eksiklik olması halinde mahkeme durumu inceler ve gerekirse taraflara bu yanlışlık ve eksikliğin giderilmesi için yetki ve süre verir.
4. Ortaklığı Gösteren Belgeler: Davada, mal üzerindeki ortaklığı belgeleyen belgelerin mahkemeye sunulması gereklidir.
5. Paylı Mülkiyetin Sonlandırılabilir Olması: Hukuki bir işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyetin devam ettirme yükümlülüğünün bulunmaması paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi için ön şarttır.

Bu şartlar dikkate alınarak, İzale i Şuyu Davası, mülkiyet hakkının adil bir şekilde çözüme kavuşturulmasını amaçlar. Bu süreçte, tarafların haklarının korunması ve mahkemede adil bir kararın verilmesi hedeflenir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MU?

İzale i Şuyu Davasında Zorunlu Arabuluculuk uygulaması, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten sonra açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında, arabuluculuk yoluna başvurulmamışsa dava, dava şartı eksikliği gerekçesiyle usulden reddedilecektir.

İZALE İ ŞUYU DAVASINI KİM AÇAR?

Bir paydaş/ortak veya birkaç paydaş/ortak birlikte paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi için davayı açabilir. Bu noktada, paydaş olmanın yanı sıra tüzel kişiler de davacı taraf olabilir.

Davalı taraf ise davayı tek başına açan bir paydaş/ortak ise kendisi dışındaki tüm diğer paydaşlar/ortaklar davalı olarak kabul edilir.

Öte yandan, eğer paydaşlardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi alınarak, mirasçıların davaya katılımı sağlanmalıdır. Bu durumda, mirasçılar da, miras bırakandan geriye kalan mal veya gayrimenkul üzerindeki izale i şuyu davasını, tüm diğer mirasçılara karşı açmalıdır. Diğer mirasçılar davaya dâhil edilmeden, davaya devam edilemez. Bu şekilde, dava süreci adil ve etkin bir şekilde yürütülür.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Ortaklığın Giderilmesi Davasında görevli ve yetkili mahkeme konusunda önemli ayrımlar bulunmaktadır. İzale i Şuyu davasında görevli mahkeme “Sulh Hukuk Mahkemesi“dir. Bu mahkeme, uyuşmazlıkla ilgili değer veya tutara bakılmaksızın görevlidir. Sulh Hukuk Mahkemelerinde, kanunun aksini belirtmediği sürece basit yargılama yöntemi kullanılır.

İzale i Şuyu davalarında yetkili mahkeme ise, izale i şüyu davasına konu edilen “taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi”dir. Eğer birden fazla taşınmaz söz konusu ise, bu taşınmazların her biri için ilgili yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Taşınır mallar açısından ise, genel yetki kuralları Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda belirtilen esaslara göre uygulanır.

İZALE İ ŞUYU DAVASI NE KADAR SÜRER?

İzale-i Şuyu Davasının süresi birçok faktöre bağlıdır ve genellikle davanın karmaşıklığı, taraf sayısı, taraflar arasındaki anlaşmazlığın derecesi, mahkemenin iş yoğunluğu gibi etmenler rol oynar. Bu nedenle, belirli bir davanın ne kadar süreceği önceden kesin olarak belirlenemez. Ancak Türkiye’de olağan bir izale i şuyu davasının üst mahkeme incelemesinden geçip kesinleşmesi 3-4 yılı bulmaktadır.

Eğer bir izale i şuyu davası açmayı düşünüyorsanız, bir avukata danışarak durumunuzu değerlendirmeniz ve davayı ne kadar sürebileceği hakkında daha kesin bilgi almanız önemlidir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında yargılama usulü, kendine özgü yapıya sahip olduğu için aşağıda belirtilen hususlara dikkat edilmesi önemlidir.

• İzale i Şuyu Davası kesinleşmemişse herhangi bir işlem yapılamaz, satışa aşamasına geçilemez.
• Mahkeme, ortaklığın aynen taksim veya satışla sonuçlanmasına karar verebilir. Ancak taraflardan biri aynen taksimi isterse mahkeme bu yöntemin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır. Çünkü mahkemede öncelik aynen taksimdir.
• Davanın sonrasında gerçekleşecek satışta, bilirkişi raporundaki tespit edilen miktar esas alınmaz. Satış Memurluğu tarafından yapılacak kıymet takdiri satışın temelini oluşturur.
• Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda kazanan veya kaybeden taraf kavramı geçerli değildir. Her iki taraf için benzer sonuçlar doğar. İzale i şuyu davasının amacı maldaki ortaklığın sona erdirilmesidir.
• İzale i şuyu davası çift yönlüdür. Yani davalılar aynı zamanda davacı, davacılar aynı zamanda davalıdır. Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı dava olduğundan, davacı feragat etse bile, davalılardan biri davaya devam etmek istediğinde mahkeme davaya devam eder ve esas hakkında karar verir. Bu nedenle davacı davadan feragat etse dahi dava reddedilmez ve görülmeye devam edilir.
• Dava sonucunda kazanan veya kaybeden olmadığından, yargılama giderleri ve avukat ücreti taraflar arasında orantılı bir şekilde paylaşılır.
• Bir paydaş, kendi sahip olduğu pay üzerinde ‘intifa hakkı’ kurma hakkına sahiptir. Bu hak, malın kullanımı ve semerelerinden yararlanma yetkisi verir. Eğer bir paydaş, intifa hakkı kurarsa diğer paydaşlara bildirir. Diğer paydaşlar, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde paylaşma talebinde bulunursa, intifa hakkına belirlenen bedel üzerinde satış yoluyla devam edilir.
• Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken paydaşların hisselerini satmalarını engelleyen bir hüküm kanunlarda bulunmadığı için Yargıtay kararlarına göre, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken hisse satışı yapılması mümkündür.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI MASRAFLARI NE KADARDIR?

Ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabi tutulmaktadır ve dava sonucunda meydana gelen yargılama giderleri taraflar arasında eşit şekilde dağıtılır. Bu yaklaşım, dava sonucunda bir kazanan veya kaybeden olmadığı göz önünde bulundurularak adil bir uygulama olarak kabul edilir.

Dolayısıyla, davaya katılan taraflar, davanın sonucundan bağımsız olarak yargılama giderlerine eşit şekilde iştirak etmekle yükümlüdürler. Bu prensip, taraflar arasında adil bir yaklaşımı temin etmek ve haksız bir avantajın oluşmasını önlemek amacıyla benimsenmiştir.

İZALE İ ŞUYU DAVASINDA ORTAKLIK NASIL SONA ERDİRİLİR?

• Ortaklığın Paylaştırma (Aynen Taksim) Yoluyla Giderilmesi

Ortaklığın aynen taksim yöntemiyle sonlandırılması, ortaklar arasında bulunan mal veya malların her bir ortağa dağıtılması anlamına gelir. Örneğin, üç paydaşa ait üç arsa varsa ve bu arsalar mirasçılar arasında paylaştırmak istiyorsak, her bir mirasçıya birer arsa verilmesiyle ortaklığın sona ermesine “aynen taksim” denir. Ancak, bu yöntemin uygulanabilmesi için belirli şartlar mevcuttur. İşte bu şartlar:

• Ortaklığın giderilmesi davasında, davacı veya davalılardan en az biri, ortaklığın aynen taksim yoluyla sonlandırılmasını talep etmelidir.
• Mahkeme, ortaklığın giderilmesi istenen malın aynen taksime uygun olup olmadığını bilirkişi incelemesi ile belirlemelidir.
• Ortaklığın aynen taksim yöntemiyle sonlandırılması durumunda, malın değerinin aşırı düşmemesi gerekmektedir. Ancak, taraflar taksimi kabul ederse, bu koşul göz ardı edilebilir.

Bir paydaş aynen taksim talebinde bulunursa, mahkeme malın aynen taksime uygun olup olmadığını incelemekle yükümlüdür. Eğer malın uygun olduğu kanısına varılırsa, mahkeme malın aynen taksime tabi tutulmasına karar verebilir. Ancak, mal parçalarının değeri eşit değilse, eksik değere sahip olan parçaya denge sağlamak için ek ödeme yapılmasına karar verilir.

• Ortaklığın Satış (Pazarlık/Açık Artırma) Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın satış yöntemiyle sonlandırılması durumunda, taraflardan hiçbiri aynen taksim talep etmemişse veya talep edilmiş olsa da malın aynen taksime uygun olmadığı veya paylı malın bölünmesinin ciddi bir değer kaybına yol açacağı anlaşılırsa, bu durumda açık artırma yoluyla satışa karar verilir. Eğer tüm paydaşlar satışı kabul ederse, satış işlemi sadece paydaşlar arasında gerçekleştirilir.

Ancak, paydaşlardan sadece biri bile bu fikre katılmazsa, satış kamuya açık bir şekilde yapılır. Mahkeme, ortaklığın satış yoluyla sonlandırılmasına karar verirse, bu karar kesinleştikten sonra satış işlemleri için dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu, satışa esas alınacak kıymet takdirini düzenler ve ardından İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre satış gerçekleştirilir.

• Ortaklığının Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın kat mülkiyetine geçirilmesi, taşınmazın bölünmesi ve her paydaşa en az bir bağımsız bölümün düşecek şekilde planlanması ile sağlanır. Bunun için, mahkeme tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir projenin bulunması gerekir. Bu proje, ya mevcut duruma göre hazırlanmış olmalı ya da mimari projeye uygun hâle getirilmelidir. Ayrıca, binanın tamamlanmış ve kâgir olması da gereklidir.

Eğer projede veya binanın fiili durumunda eksiklikler varsa, bu kat mülkiyeti kurulmasına engel teşkil etmez. Bu eksikliklerin giderilmesi için uygun bir süre verilir ve tamamlandığında taşınmazın yapıları, uzmanlar aracılığıyla değerlendirilir. Eğer paydaşlar arasında uzun süredir benimsenen bir kullanım biçimi varsa, bu da dikkate alınır. Aksi takdirde, kura usulüyle bağımsız bölümler tahsis edilir.

İZALE İ ŞUYU DAVASINDA SATIŞ AŞAMASI

Ortaklığın giderilmesi davasında satış yolunun tercih edilmesi durumunda, dava konusu malvarlığı unsuru satılarak elde edilen bedel, ortaklar arasında paylaştırılır. Davacı, ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesini talep ettiğinde, mahkeme öncelikle ortaklığın satış yoluyla giderilip giderilemeyeceğini değerlendirir.

Eğer davacı hangi yöntemi tercih ettiğini belirtmemişse, mahkeme öncelikle izale i şuyu davasında aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen taksim mümkünse bu yönteme başvurulur. Ancak taşınmazın bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde ciddi bir değer kaybı oluşacaksa, ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesine karar verilir.

İzale i şüyu davasında satış aşamaları aşağıdaki gibidir:

1. Satış işlemi açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Açık artırma, herkese açık olarak yapılan genel açık artırma ve yalnızca ortaklar arasında gerçekleşen özel açık artırma olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Ancak açık artırmanın gerçekleşmesi için tüm paydaşların onay vermesi ve mahkemenin bu yönde bir karar alması gerekmektedir.
2. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen “Ortaklığın Giderilmesi” ile ilgili kararların kesinleşmesinin ardından, dosya talep üzerine ilgili Satış Memurluğuna iletilir. Satış memuru mahkeme tarafından belirlenir ve satış süreci İcra ve İflas Kanunu’na göre yürütülür. Sulh hukuk Mahkemesi bu satışlarda Hukuk Yazı İşleri Müdürlüğünü ya da icra memuru satış memuru olarak görevlendirmektedir.
3. Satış memuru, İcra ve İflas Kanunu’nun 128. maddesi ve devamı gereğince satışın hazırlıklarını yapar ve kıymet takdirini gerçekleştirir. Bu kıymet takdirine yönelik yapılan itirazlara, ortaklığın giderilmesi kararını veren “Sulh Hukuk Mahkemesi” tarafından bakılır. Aynı şekilde, Satış Memurunun işlemlerine karşı yapılan şikayetlere de Sulh Hukuk Mahkemesi’nce bakılır. İhalenin feshedilmesine ilişkin talepler de şikayet niteliği taşıdığından, bu tür taleplere de Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bakılır.
4. Kıymet takdirine itiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlar kesindir. Kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.
5. Kıymet takdirinin kesinleşmesini müteakip, satış memuru, satış koşullarını belirler ve ilan eder. Açık artırmaya ilişkin satış ilanı satıştan en az 1 ay önce yapılması gerekmektedir. İlan içeriğinde satılacak malın türü, özellikleri, kıymet takdiri değeri ile birlikte ihalenin düzenleneceği yer, tarih ve saat gibi bilgiler yer alır. Satış ilanı bu bilgilerin yanı sıra açık artırma şartnamesini içerir. İlanın bir örneği tapu kaydındaki ilgililere tebliğ edilir.
6. Ortaklığın giderilmesi davalarında verilen kararlar üzerine yapılacak satışlar icra iflas kanunu hükümleri doğrultusunda gerçekleştirilmektedir.
7. Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır.
8. Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.
9. İcra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Tutanakta; ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, şartlar yerine gelmişse en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelinin icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmediği takdirde ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir.
10. Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur.
11. İcra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hâllerde, ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Asgari ihale bedelinin teklif edilmediği veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı hâllerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlar. Artırmada, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir. Satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar.
12. İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle, artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği tarih ve saatleri gösterir ve tüm bu hususları satış portalında derhâl duyurur. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MUHDESAT

Muhdesat, bir mülkün özelliklerini taşıyan, ona aidiyet eden ve onunla bütünleşen eşyadır. Türk hukukunda muhdesat, taşınmaz mülklerin ayrılmaz birer parçası olarak kabul edilir. Ancak zaman zaman muhdesatın aidiyeti konusunda ihtilaflar ortaya çıkabilir ve bu durumda mahkemeye başvurularak bir hukuki süreç başlatılabilir.

Muhdesatın aidiyeti davası, genellikle iki taraf arasında yaşanan anlaşmazlıklarda ortaya çıkar. Davanın temel amacı, taşınmaz mülkün sahibi olan kişinin, bu mülke ait olan eşyanın da kendisine ait olduğunu hukuki bir şekilde tespit etmesini sağlamaktır. Bu davanın açılabilmesi için, dava konusu muhdesatın taşınmaz mülke ait olup olmadığının kesin olarak belirlenmesi gereklidir.

Muhdesatın aidiyeti davası, taşınmaz mülklerin aidiyetine dair çıkan ihtilaflarda önemli bir hukuki süreçtir. Bu dava, genellikle izale-i şuyu davalarının bir parçası olarak ortaya çıkar. Mudesatın aidiyeti iddiası mevcut izale i şüyu davasının bekletici meselesidir. Muhdesatın aidiyetine ilişkin sorun çözülmeden ve bu konuda açılan dava kesinleşmeden izale i şüyu davasına devam edilemez. Muhdesatın aidiyeti davası izale i şüyu davasının bekletici meselesidir.

Muhdesatın aidiyetine ilişkin husus izale i şuyu davasının uzamasına ve tarafların haklarının belirsiz kalmasına neden olabilir. Özellikle muhdesatın aidiyeti konusundaki anlaşmazlıklar, diğer paydaşların haklarını kullanmalarını zorlaştırabilir. Ayrıca, bu tür meselelerin çözümlenmemesi durumunda, davanın sonuca ulaşması gecikebilir veya tarafların hak kayıpları yaşamasına sebep olabilir.

Muhdesat paydaşlardan bir veya birkaçına aitse ve tapuda bu konuda şerh varsa ya da paydaşlar arasında muhdesat konusunda tartışma yoksa arzın ve muhdesatın dava tarihindeki değerleri ayrı ayrı hesaplanır. Akabinde toplam değer ile hesaplanan değer arasında oranlama yapılır. Bu oranlama ile satış bedelinin ödenecek tutarı belirlenir.

Sonuç olarak, muhdesatın aidiyeti davası, izale-i şuyu davalarının bir parçası olarak karşımıza çıkar. Bu dava sürecinde, muhdesatın aidiyeti belirlenmeden önce ortaya çıkan bekletici meseleler, süreci uzatabilir ve taraflar arasında ihtilafları derinleştirebilir. Tarafların işbirliği yaparak adil bir çözüme ulaşmaları önemlidir.