Kira Tespit Davası Şartları, Açma Süresi ve Sonuçları

Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Kiralarda Açılabilir?

Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasında kira bedeli konusunda uzlaşma sağlanamadığında, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlayan yenilik doğuran (inşai) nitelikte bir davadır. Dava, değişen ekonomik koşullar karşısında kira bedelinin piyasa şartlarına uygun ve güncel bir düzeye getirilmesine hizmet eder ve özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde önemli bir rol oynar.

1. Kira Tespit Davası Hangi Taşınmazlar İçin Açılabilir?

Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında açılabilir. Tarla, arsa, tapusuz arazi, Osmanlı Tapusuna sahip yerler, taşıt veya diğer taşınır mallara ilişkin kira sözleşmeleri için kira tespiti davası açılamaz. Bu sebeple kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığının doğru belirlenmesi için gayrimenkul avukatı desteği almak önem arz etmektedir.

• Kapsama Girenler: Konutlar, dükkân, ofis, depo, mağaza gibi çatılı işyerleri ve bunlarla birlikte kullanımı kiraya verenin sağladığı eşyalar.
• Kapsam Dışı Kalanlar: Tarla, bahçe, açık otopark gibi çatısız taşınmazlar ile taşıt ve diğer taşınır kiraları; bu sözleşmelerde kira bedeli genel hükümlere ve sözleşmeye göre belirlenir. Kiralananın bu kapsamda olup olmadığı değerlendirilirken tapuda taşınmazın niteliği ile sözleşmedeki kullanım amacı birlikte dikkate alınır.
• Geçici Kullanım İstisnası: Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması, TBK m. 339/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümlerin dışında kalır. Turistik amaçlı günlük kiralama bu nedenle kira tespit davasına konu olmaz.

2. Kira Tespit Davası Kira Alacağının Tahsilini Sağlar mı?

Kira tespit davası yalnızca kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir ve kira alacağının tahsiline ilişkin bir talep içermez. Bu nedenle kira tespitine ilişkin mahkeme kararları, tespit edilen bedel bakımından ilamlı icra yoluyla icraya konulamaz. Kiraya veren, belirlenen yeni kira bedeli üzerinden fark alacağını tahsil etmek isterse ayrıca kira alacağına ilişkin bir dava açmalı veya genel hükümler çerçevesinde icra takibi başlatmalıdır.

Mahkeme bu süreçte bilirkişi raporlarını, emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini, tapu kaydı ve rehin bilgileri gibi unsurları dikkate alarak kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde belirlemeye çalışır. Böylece kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa şartlarına göre yeniden düzenlenmesine yönelik objektif ve yargısal bir çözüm sunar.

Tarafların Anlaşması ile Kira Tespiti Nasıl Yapılır?

Kira bedeli, mahkemeye gidilmeden kiracı ile kiraya verenin yeni dönem bedeli üzerinde anlaşması yoluyla da güncellenebilir. TBK m. 344/3 uyarınca beş yılını dolduran kira ilişkilerinde kiraya verenin kira bedelinin rayiç değere uygun şekilde belirlenmesini isteme imkânı doğar ve bu belirleme taraflar arasında anlaşma yoluyla da yapılabilir.

1. Tarafların Kira Tespiti Hususunda Anlaşma Serbestisi

Taraflar, sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği kira ilişkisini istedikleri şekilde düzenleyebilirler. Beş yıl ve daha uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde kiraya veren veya kiracı, güncel piyasa koşullarını dikkate alarak yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Mahkemeye başvurmadan önce tarafların kendi aralarında anlaşmaya varmaları, hem hukuki süreci kısaltır hem de karşılıklı menfaatleri korur.

Bu serbestinin bir sınırı vardır: Kira ilişkisinin ilk beş yılında yenilenen dönemler için yapılan artış anlaşmaları, TBK m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu orana kadar yapılan anlaşmalar geçerlidir; oranı aşan kısım ise kiracıyı bağlamaz.

2. Kira Tespitine Yönelik Anlaşmanın Şekli

Taraflar, beş yıl ve üzeri süredir devam eden kira ilişkilerinde yeni kira dönemine ilişkin kira bedelini sözlü veya yazılı olarak kararlaştırabilir. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmeleri için kural olarak bir şekil şartı öngörmediğinden sözlü anlaşmalar da hukuken geçerlidir; ancak sözlü anlaşmanın ispatı güçlük yaratabileceğinden uygulamada yazılı bir metin düzenlenmesi büyük önem taşır.

Yazılı anlaşma, taraflar arasındaki mutabakatı açıkça ortaya koyar ve ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat aracı olarak kullanılır. Kira bedeline ilişkin düzenleme, önceki kira sözleşmesine atıf yapılarak “taraflar arasında mevcut kira sözleşmesi uyarınca yalnızca kira bedelinin yeni dönem için yeniden belirlendiği” şeklinde açık ve net ifadelerle kaleme alınmalıdır. Yazılı anlaşmanın başlıca avantajları şunlardır:

• Uyuşmazlıkların Önlenmesi: Taraflar arasında mutabakata varılan kira bedelinin ileride tartışmaya açılması önlenir.
• İspat Kolaylığı: Taraflardan biri anlaşmayı inkâr etse dahi yazılı belge delil olarak mahkemeye sunulabilir.
• Sözleşme Niteliğinin Korunması: Yalnızca kira bedelinin değiştirildiği ve diğer hükümlerin geçerliliğini koruduğu açıkça yazıldığında yeni bir kira sözleşmesi kurulmadığı güvence altına alınır.

3. Kira Tespitine Yönelik Anlaşmanın Niteliği

Taraflar yalnızca yeni dönem kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmışsa, bu anlaşma mevcut kira sözleşmesinin diğer hükümlerini değiştirmez; mevcut sözleşmenin devamı niteliğindedir ve yeni bir kira sözleşmesi sayılmaz. Buna karşılık kira bedelinin yanı sıra ödeme tarihi, kullanım şekli, depozito, tahliye tarihi gibi konularda da değişiklik yapılmışsa, taraflar arasında eski sözleşmeden bağımsız yeni bir kira sözleşmesi kurulduğu kabul edilebilir.

Bu ayrım, beş yıllık sürenin hesabını da doğrudan etkiler. Bu nedenle anlaşmada önceki sözleşmeye açıkça atıf yapılmalı ve yalnızca kira bedelinin güncellendiği belirtilmelidir; bu ifade, anlaşmanın kira tespitiyle sınırlı olduğu ve diğer sözleşme hükümlerinin aynen geçerli olduğu yönünde güçlü bir karine oluşturur. Kira tespitine dair bir anlaşma düzenlemeden önce kira hukuku avukatı desteği almak tarafların haklarını korumak bakımından yararlı olacaktır.

4. Fiili Ödeme ve Zımni Kabul Yoluyla Kira Tespiti

Kiracı ile kiraya veren arasında açık bir yazılı ya da sözlü anlaşma olmasa dahi, kiracının yeni dönemde kiraya verenin talep ettiği bedeli ihtirazi kayıt koymadan ödemeye başlaması, talep edilen bedelin uygulamada kabul edildiği şeklinde değerlendirilir. Bu durumda yeni bedel için ayrıca bir dava açılmasına çoğu zaman gerek kalmaz; dava açılmış olsa bile talep edilen bedeli süresinde ödeyen kiracı, davanın açılmasına sebebiyet vermediği için yargılama giderinden sorumlu tutulmayabilir. Tersi durum ise aynı sonucu doğurmaz: Kiracının kendiliğinden belirlediği artırılmış bedeli ödemesi ve kiraya verenin bu ödemeleri kayıtsız şartsız tahsil etmesi, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre kiraya verenin doğmuş olan dava açma hakkını ortadan kaldırmaz ve taraflar arasında yeni şartlarla bir kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez.

5. Hukuki Tavsiyeler ve Uygulamadaki Önlemler

Tarafların kira tespiti konusunda kendi aralarında yaptıkları anlaşmalar, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için belirli unsurlar içermelidir. Uygulamada şu önlemler önerilir:

• Yazılı Şekil: Kira tespitine yönelik anlaşma yazılı yapılmalı ve mümkünse noter onayı ile güçlendirilmelidir.
• Önceki Sözleşmeye Atıf: Yazılı metinde eski kira sözleşmesine açıkça atıf yapılmalı ve yalnızca kira bedelinin güncellendiği belirtilmelidir.
• Açık İrade Beyanı: Tarafların iradeleri açık ve anlaşılır şekilde ifade edilmelidir.
• Ödeme Açıklaması: Kiracı tarafından yapılan ödemelerin açıklama kısmına “2026-2027 dönemi güncel kira bedeli” gibi ifadeler eklenerek fiili tespitin ispatı kolaylaştırılabilir.

Anlaşma yoluna gitmek, dava sürecinden doğabilecek zaman ve maliyet kayıplarını önler ve kira ilişkisinin barışçıl biçimde devamını sağlar. Ancak yalnızca kira bedeline ilişkin bir düzenleme yapıldığında yeni bir sözleşme kurulmadığı, diğer hususların da değişmesi hâlinde ise yeni bir kira sözleşmesinin oluşabileceği unutulmamalıdır.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak davanın kabul edilebilmesi ve kararın istenen dönemden itibaren uygulanabilmesi için geçerli bir kira ilişkisinin bulunması, hukuki yararın varlığı, arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve rayice göre tespit isteniyorsa beş yıllık sürenin dolmuş olması gerekir. Davanın açılma zamanı, bildirimin şekli ve sözleşmenin niteliği de sonucu doğrudan etkiler.

a) Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı

Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli ve devam eden bir kira ilişkisinin bulunması gerekir. Sözleşmenin yazılı ya da sözlü olması mümkündür; ancak uygulamada ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşmeler tercih edilmektedir. Kira ilişkisi ispat edilemezse ya da dava açılmadan önce sona ermişse kira tespiti istenemez.

b) Kira Tespit Davası İçin Hukuki Yararın Bulunması

HMK m. 114 uyarınca dava açılabilmesi için hukuki yararın varlığı zorunludur. Hukuki yarar, davacının davayı açmakla elde etmeyi amaçladığı meşru ve korunmaya değer menfaattir. Mahkeme, davacının kira tespitine yönelik somut bir ihtiyacının bulunup bulunmadığını değerlendirir; bu yarar yoksa dava usulden reddedilir.

c) Kira Sözleşmesinde Beş Yıllık Sürenin Geçmiş Olması

Kira bedelinin emsal kiralara ve hakkaniyete göre belirlenebilmesi için kira ilişkisinin beş yıl veya daha uzun süre devam etmiş olması gerekir. TBK m. 344/3 gereği beş yıllık süre dolmadan kira bedeli serbest piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenemez; bu dönemde yalnızca TÜFE oranına bağlı sınırlı artışlar geçerli olur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise taraflar arasında anlaşma olmasa dahi mahkemeye başvurulabilir.

d) Zorunlu Arabuluculuk Şartı

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması bir dava şartıdır. Arabuluculuk süreci anlaşamama ile sonuçlanmadan açılan kira tespit davası, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

e) Kira Tespit Davasında İhtar (Yazılı Bildirim) Şartı

Yazılı bildirim, kira tespit davası açılabilmesinin değil, mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesinin şartıdır. Kiraya veren, dava yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce açılamayacaksa, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmelidir; bu bildirim, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada kararın o dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlar.

Yazılı bildirimde şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Bildirimin Şekli: Bildirim noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü mektupla veya Türk Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılabilir; kanun özel bir şekil öngörmediğinden önemli olan bildirimin yazılı, zamanında ve ispatlanabilir biçimde yapılmasıdır.
• Bildirimin İçeriği: Bildirimde kira artışına dair açık bir talep yer almalı ve talep edilen yeni kira bedeli belirtilmelidir.
• Sözleşmede Artış Şartı Bulunması: Kira sözleşmesinde uzayan kira dönemleri için kira artışına dair bir hüküm varsa, kararın yeni dönemin başından itibaren uygulanması için önceden ihtarname gönderilmesine gerek yoktur.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, TBK m. 345/1 uyarınca her zaman açılabilir; kira tespit davası açma süresi bakımından belirleyici olan, mahkemenin tespit edeceği bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağıdır. Kanun, davanın açılma zamanı ile kararın etkisini birbirine bağlamıştır; bu nedenle sözleşmenin süresi ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı dava açılmadan önce mutlaka incelenmelidir.

1. Kira Tespit Davası Açma Süresi Nasıl Belirlenir?

Mahkemece belirlenecek kira bedeli, TBK m. 345/2 uyarınca şu durumlarda yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur:

• Otuz Gün Önce Açılan Dava: Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa karar o dönemin başından itibaren uygulanır.
• Otuz Gün Önce Yapılan Yazılı Bildirim: Kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada karar yine o dönemin başından itibaren uygulanır.
• Sözleşmedeki Artış Şartı: Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Bu üç durumun hiçbiri gerçekleşmemişse dava yine açılabilir; ancak mahkemenin belirlediği kira bedeli davanın açıldığı dönem için değil, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Örneğin kira dönemi her yıl 1 Mart’ta başlıyorsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, kararın 1 Mart’tan itibaren uygulanması için dava en geç 30 Ocak’a kadar açılmalı ya da bu tarihe kadar kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

2. Beş Yıl veya Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti Davası Açma Zamanı

Kira ilişkisi beş yılını doldurmuşsa, taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma bulunmasa bile kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açabilir. Bu durumda hâkim yeni dönem kira bedelini şu unsurları dikkate alarak hakkaniyete göre belirler:

• TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralananın konumu, durumu ve kullanım amacı,
• Aynı bölgede yer alan emsal taşınmazların kira değerleri,
• Hakkaniyet ilkesi.

3. Beş Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Zamanı

Kira sözleşmesi henüz beş yılını doldurmamışsa ve sözleşmede kira artış oranına ilişkin bir hüküm yoksa, kira tespit davası yine açılabilir; ancak hâkimin takdir yetkisi sınırlıdır. TBK m. 344/2 uyarınca hâkim, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumunu göz önünde tutarak kira bedelini belirler. Bu durumda emsal kira bedelleri veya rayiç değerler esas alınamaz; tespit enflasyon oranıyla sınırlı bir artışı kapsar.

4. Tarafların Kira Tespiti Davası Açmadan Önce Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Dava açılmadan önce şu unsurların gözden geçirilmesi gerekir:

• Kira ilişkisinin süresi (beş yılın altında mı, üstünde mi?),
• Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı,
• Taraflar arasında herhangi bir yazılı veya sözlü anlaşma olup olmadığı,
• Yeni dönem kira artışına dair yazılı bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı,
• Arabuluculuğun usulüne uygun şekilde tamamlanıp tamamlanmadığı.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir; ancak bu davada mahkeme yalnızca TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmayan bir artışa hükmedebilir. Beş yıldan önce açılan kira tespit davalarında mahkeme taşınmazın rayiç değerini ya da emsal kira bedellerini esas almaz; yalnızca yasal sınır içinde kalan enflasyon oranına dayalı bir artış yapılabilir.

Sözleşmede ilk beş yıl için geçerli, TÜFE sınırını aşmayan bir artış şartı varsa bu şart uygulanır ve beş yıl dolmadan tespit davası açmanın pratik bir faydası kalmaz. Yargılama sırasında yeni bir kira dönemi başlarsa, Yargıtay uygulamasına göre mahkeme davacıya bu yeni dönem için de kira bedelinin tespitini isteyip istemediğini sorar ve talep hâlinde o dönem için karar verir. Bu nedenle davanın hangi kira dönemi için açıldığı dilekçede açıkça gösterilmelidir.

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark Nedir?

Beş yıl dolmadan kira bedelinde değişiklik istenebilecek diğer yol, TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğüne dayanan kira uyarlama davasıdır. Sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü ve öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması hâlinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Kira uyarlama davası açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

• Olağanüstü Durum: Sözleşmenin yapılmasından sonra borçludan kaynaklanmayan bir sebeple olağanüstü bir durumun ortaya çıkması (ör. ağır ekonomik kriz, pandemi, doğal afet).
• Öngörülemezlik: Bu durumun sözleşme kurulurken taraflarca öngörülememiş ve öngörülmesinin beklenemeyecek olması.
• Aşırı Bozulma: Durumun, sözleşme kurulurken mevcut olan olguları borçlu aleyhine dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde değiştirmesi.
• İfa veya Çekince: Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş ya da aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Bu koşulların varlığı hâlinde mahkemeden kira bedelinin artırılması veya azaltılması yoluyla sözleşmenin uyarlanması istenebilir; uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönme veya sözleşmenin feshi gündeme gelir. Kira uyarlama davası, klasik kira tespit davasından farklı olarak tamamen olağanüstü koşullara dayanır ve beş yıllık süre şartına bağlı değildir.

Her iki dava türü de kiracılar ve mal sahipleri arasında yaşanabilecek hukuki belirsizlikleri gidermek için kullanılabilecek etkili yollardır. Bu süreçler teknik ve hukuki bilgi gerektirdiğinden profesyonel hukuki destek alınması, kiracı haklarını korumak ve olası hak kayıplarının önüne geçmek açısından önem arz etmektedir.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Nasıl Hesaplanır?

Kira tespit davasında beş yıllık süre, kural olarak kira ilişkisinin başladığı ilk kira sözleşmesinin tarihinden itibaren hesaplanır. TBK m. 344/3 uyarınca hâkimden kira bedelinin emsal kiralara göre belirlenmesini isteyebilmek için bu tarihten itibaren en az beş yılın geçmiş olması gerekir.

1. İlk Kira Sözleşmesi Üzerinden Sürenin Hesaplanması

Taraflar arasında kira ilişkisi devam ederken her yıl yeni kira sözleşmeleri düzenlenmiş olsa dahi, bu sözleşmelerde önceki kira sözleşmesinin tamamen sona erdirildiğine ve yeni şartlarla yeni bir kira ilişkisi kurulduğuna dair açık bir ifade yer almıyorsa, beş yıllık süre ilk kira sözleşmesinin tarihine göre hesaplanır. Örneğin kira ilişkisinin başlangıç tarihi 01.01.2025 ise beş yıllık süre 01.01.2030 tarihinde dolmuş olur ve 01.01.2030’da başlayan kira yılı için rayice göre tespit istenebilir.

2. Sonradan İmzalanan Kira Sözleşmesi Üzerinden Sürenin Hesaplanması

Taraflar arasında sonradan düzenlenen kira sözleşmesinde önceki kira sözleşmesinin feshedildiği ve yeni şartlarla yeni bir kira ilişkisi kurulduğu açıkça belirtilmişse, beş yıllık süre kural olarak yeni kira sözleşmesinin tarihinden itibaren hesaplanır. Ancak yeni sözleşmenin yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hâle getirmek için düzenlendiği ve kira bedelinin o tarihteki rayice göre güncellenmediği ileri sürülüyorsa mahkeme bu iddiayı araştırmalıdır; yenilenen sözleşmedeki bedel rayici yansıtmıyorsa, ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre gözetilerek hakkaniyete göre tespit yapılabilir.

Bu konudaki güncel yaklaşım Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3450, K. 2026/1141, T. 03.03.2026 kararında ortaya konulmuştur. 2005’te başlayan bir işyeri kira ilişkisinde ilk derece mahkemesi yalnızca 2018’de yenilenen sözleşmeyi esas almış, Daire ise kararı bozarak yenilenen sözleşmedeki bedelin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişiden ek rapor alınarak araştırılmasını istemiştir. Kararda, yenilenen sözleşmedeki bedelin emsal ve rayiçlere uygun olmadığı anlaşılırsa “yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek” kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

10 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

On yıllık kira sözleşmesinde kira tespit davası açılabilir; TBK m. 344/3, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de beşinci yıldan sonraki kira yılının bedelinin hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenmesine imkân tanır. Sözleşmenin uzun süreli olması ve her yıl için belirli bir artış oranı öngörmesi, beşinci yılın sonunda emsal kiralara göre tespit istenmesini engellemez.

Bu tür sözleşmelerde ilk beş yıl boyunca sözleşmedeki artış şartı TÜFE sınırı içinde uygulanır. Beş yıl dolduktan sonra başlayan kira yılı için kiraya veren veya kiracı, sözleşmedeki oranın piyasa koşullarını yansıtmadığını ileri sürerek tespit isteyebilir; TBK m. 345’teki otuz günlük süre ve bildirim kuralları bu davada da uygulanır.

Kira Tespit Davasından Sonra Tekrar Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

TBK m. 344/3, emsal kiralara ve hakkaniyete göre belirlemenin yalnızca ilk beş yılın sonunda değil, “bundan sonraki her beş yılın sonunda” da yapılabileceğini öngörür. Aynı fıkranın son cümlesi uyarınca, her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, izleyen yıllarda önceki fıkralardaki ilkelere, yani TÜFE sınırına göre değiştirilebilir; yeni bir beş yıllık dönem tamamlandığında ise yeniden hakkaniyete göre tespit istenebilir.

Ara yıllarda açılan tespit davalarında mahkeme yalnızca TÜFE sınırı içinde bir belirleme yapabilir. Kiraya verenin ve kiracının, tespit kararının hangi kira yılı için verildiğini kayıt altına alması, sonraki beş yıllık dönemin hesabında uyuşmazlık çıkmasını önler.

Kira Sözleşmelerinde 5 Yılın Sonunda Kira Tespit Davası Açılması Gerekli midir?

Kira ilişkisinde beş yılın tamamlanması kira tespit davası açılmasını zorunlu kılmaz; beş yılın dolması yalnızca rayice göre tespit isteme imkânını doğurur. Taraflar arasında geçerli bir sözleşme mevcutsa ve bu sözleşmede yıllık kira artış oranı açıkça belirtilmişse, taraflar bu oranı uygulamaya devam edebilir.

Beş yılın dolmasından sonra tarafların durumuna göre iki ihtimal söz konusudur:

• Artış Oranının Uygulanmaya Devam Etmesi: Türk Borçlar Kanunu uyarınca belirli süreli kira sözleşmesi, kiracı tarafından süresinde bildirimde bulunulmadıkça aynı şartlarla birer yıllık dönemler hâlinde uzamış sayılır. Bu uzama sürecinde sözleşmede belirlenen artış oranı, TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla geçerli olmaya devam eder. Dolayısıyla taraflar kararlaştırılan artış oranından memnunsa ve kira ilişkisi sorunsuz devam ediyorsa beş yılın sonunda ayrıca bir tespit davasına ihtiyaç olmayabilir.
• Kira Bedelinin Rayicin Altında Kalması: Buna karşılık kira bedelinin rayiç değerin çok altında kaldığı, ekonomik koşulların önemli ölçüde değiştiği veya kira bedeline ilişkin uyuşmazlık çıktığı durumlarda beş yılın tamamlanması kira tespit davası açılmasına hukuki imkân tanır. Bu durumda taraflardan biri sözleşmedeki artış oranının güncel piyasa koşullarını yansıtmadığını ileri sürerek mahkemeye başvurabilir.

Kira Tespit Davası Açmadan Önce Kiracıya İhtarname Gönderilmesi Zorunlu mudur?

Kira tespit davası açılması, kural olarak ihtar şartına bağlı değildir. Kiraya veren, yasal koşullar mevcut olduğu takdirde kiracıya ihtarname göndermeksizin de kira tespit davası açabilir; ihtarın önemi, davanın yeni dönem başladıktan sonra açılması hâlinde kararın o dönemden itibaren uygulanmasını sağlamasıdır.

İhtarnamenin sonuçları ve şekli bakımından şu hususlar önemlidir:

• Süresinde Yapılan Bildirim: TBK m. 345/2 uyarınca kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, yeni dönemin sonuna kadar dava açma imkânını korur ve mahkemenin belirlediği bedel o dönemin başından itibaren uygulanır.
• Bildirim Yapılmaması: İhtarname gönderilmemişse ve dava yeni dönemden en az otuz gün önce açılmamışsa, karar yalnızca takip eden kira dönemi için geçerli olur.
• Bildirimin Şekli: Bildirimin noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı yazılı şekilde yapılması mümkündür. Kanun bildirimin mutlaka noter yoluyla ya da Tebligat Kanunu kapsamında yapılmasını zorunlu kılmamaktadır; ancak bildirimin yazılı, zamanında ve kiracıya ulaştığı ispatlanabilir biçimde yapılması hukuki geçerlilik ve ispat açısından büyük önem taşır.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, zorunlu arabuluculuk sürecinin anlaşamama ile sonuçlanmasının ardından sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesi verilerek açılır. 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk süreci öngörüldüğünden, doğrudan mahkemeye başvurulması davanın usulden reddine yol açar. Kira tespit davasının açılabilmesi için aşağıdaki aşamalar sırasıyla izlenmelidir.

a. Kira Tespit Davası Öncesinde Arabulucuya Başvuru (Zorunlu Ön Şart)

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun ile eklenen 18/B maddesi uyarınca, 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartı hâline gelmiştir. Bu çerçevede kira tespit davası açılmadan önce taraflardan birinin adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci başlatması zorunludur.

b. Kira Tespiti İçin Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması

Taraflar arabulucu eşliğinde kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir uzlaşma arayışına girer. Arabuluculuk sonunda anlaşmaya varılırsa düzenlenen anlaşma belgesi bağlayıcıdır ve kira tespit davası açılmasına gerek kalmaz; HUAK m. 18/B uyarınca bu belge için icra edilebilirlik şerhinin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınması zorunludur. Taraflar anlaşamazsa arabulucu tarafından düzenlenen anlaşamama son tutanağı ile dava açılabilir hâle gelir.

c. Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli mahkeme, HMK m. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklara bakmakla görevli olan sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise HMK m. 6 uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi ile HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer, yani uygulamada çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Uygulamada bilirkişi incelemesi ve keşif kolaylığı nedeniyle davanın çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması tercih edilir.

d. Dava Dilekçesi ile Mahkemeye Başvuru

Arabuluculuk süreci anlaşamama ile sonuçlanırsa kiraya veren veya kiracı, yetkili sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesiyle başvurarak kira tespit davasını açabilir. Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı dilekçeye eklenmelidir. Dilekçede şu bilgiler yer almalıdır:

• Taraflara ve kira sözleşmesine ilişkin bilgiler,
• Kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve süresi,
• Mevcut kira bedeli ve ödeme dekontları,
• Emsal kira bedelleri,
• Taşınmazın niteliği,
• Talep edilen yeni kira bedeli.

e. Dava Harç ve Masraflarının Yatırılması

Dava dilekçesinin işleme alınabilmesi için başvurma harcı, peşin harç ve gider avansının yatırılması gerekir. Kira tespit davaları nispi harca tabidir. Harç ve masraflar bakımından şu kurallar uygulanır:

• Harca Esas Değer: Harçlar Kanunu’nda bu davalar için özel bir düzenleme bulunmadığından Yargıtay uygulamasında harca esas değer, aylık kira bedelinin tespiti istenen davalarda aylık kira farkı, yıllık kira bedelinin tespiti istenen davalarda ise yıllık kira farkı olarak kabul edilmektedir.
• Eksik Harç: Harç eksik yatırılırsa davacıya tamamlaması için süre verilir; eksik harç ikmal edilmezse dosya işlemden kaldırılır ve süresinde yenilenmezse dava açılmamış sayılır.
• Eksik Gider Avansı: Gider avansının eksikliğinde ise HMK m. 120/2 uyarınca iki haftalık kesin süre verilir.

Kira Tespit Davasında Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davasında yeni kira bedeli, hâkim tarafından TBK m. 344’teki ölçütlere göre; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilerek belirlenir. Hâkim, kanunda öngörülen sınırlamalar ve somut olayın özellikleri doğrultusunda karar verir; bu süreçte dikkate alınan başlıca ölçütler şunlardır.

1. TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı

Mahkeme öncelikle bir önceki kira yılına ait on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını dikkate alır. TÜFE oranı, kira artışına yasal üst sınır getirerek fahiş kira artışlarının önüne geçer ve kira tespitinde makul bir zemin oluşturur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise mahkeme yalnızca TÜFE ile sınırlı kalmaz, diğer ölçütleri de göz önünde bulundurur.

Konut kiralarında 11.06.2022–01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için TBK geçici m. 1 ve 2 ile uygulanan yüzde 25’lik geçici artış sınırı 01.07.2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde yeniden TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınmaktadır.

2. Kiralananın Mevcut Durumu

Taşınmazın fiziksel durumu, konumu, yaşı, bakım durumu, kullanım şekli ve özellikleri kira bedelinin belirlenmesinde doğrudan etkilidir. Yenilenmiş, merkezi konumda yer alan ve modern özelliklere sahip taşınmazlar genellikle daha yüksek kira bedeliyle değerlendirilir; bilirkişi incelemesinde kiralananın, kiralama dönemindeki hâlihazır durumu esas alınır.

3. Rayiç ve Emsal Kira Bedelleri

Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini dikkate alır. Bu karşılaştırma yoluyla rayiç kira bedeli tespit edilir ve emsal veriler ışığında piyasa şartlarına uygun bir kira bedeline ulaşılması hedeflenir. Emsal olarak gösterilen kira sözleşmelerinin aynı dönemde yapılmış ve konum, büyüklük, nitelik bakımından karşılaştırılabilir olması gerekir.

4. Kira Tespit Davasında Bilirkişi Ne Yapar?

Kira tespit davasında bilirkişi, mahkemenin keşif sırasında incelediği kiralananı emsal taşınmazlarla karşılaştırarak dava konusu kira dönemi için rayiç kira bedelini rapor hâlinde mahkemeye sunar. Rapor; emsal sözleşmelerin tarihleri ve bedelleri, kiralananın konumu ve özellikleri ile bu verilerden hangi yöntemle sonuca ulaşıldığı hakkında denetime elverişli açıklamalar içermelidir.

Taraflar bilirkişi raporuna tebliğden itibaren HMK m. 281 uyarınca iki hafta içinde itiraz edebilir ve eksikliklerin tamamlanmasını, ek rapor alınmasını veya yeni bilirkişi atanmasını isteyebilir. Mahkeme bilirkişi raporuyla bağlı değildir; ancak raporu esas alacaksa emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığını denetlemek zorundadır.

5. Hakkaniyet İlkesi

TBK m. 344/3’te öngörülen hakkaniyet ilkesi, hâkimin değerlendirmesinde önemli bir yer tutar. Hâkim, emsallere göre bulunan rayiç bedeli doğrudan uygulamaz; uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine “eski kiracı indirimi” uygular ve kira artış oranlarındaki genel seyri de göz önünde bulundurarak tarafların menfaatleri arasında denge kurar.

Kira tespit davasında yeni kira bedeli yalnızca TÜFE oranına bağlı olarak değil; taşınmazın özellikleri, bölgedeki rayiç kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde çok yönlü bir değerlendirme sonucunda belirlenir. Mahkeme tüm bu ölçütleri birlikte gözeterek hem kiraya verenin hem de kiracının menfaatlerini koruyan dengeli bir karar vermeye özen gösterir.

Kira Tespit Davası Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi) Nasıl Uygulanır?

Kira tespit davasında hâkim, emsal kiralara göre bulunan rayiç bedelden eski kiracı lehine hakkaniyet gereği bir indirim yapar; bu indirim uygulamada “hakkaniyet indirimi” veya “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılır. İndirim, taşınmazı uzun süredir kullanan kiracının, aynı taşınmazı ilk kez kiralayacak yeni bir kiracıyla aynı bedele tabi tutulmasının hakkaniyete aykırı düşeceği düşüncesine dayanır.

Hakkaniyet indiriminin uygulanmasında şu hususlar belirleyicidir:

• İndirimin Ölçütleri: Hâkim indirimin oranını belirlerken kira ilişkisinin süresini, mevcut kira bedelinin rayiçten ne ölçüde uzaklaştığını, kiralananın durumunu ve piyasa koşullarını göz önünde bulundurur. İndirim, mahkemece belirlenen kira bedelinde bir azalma olarak yansır ve kira tespiti davasında hâkim tarafından hakkaniyet ilkesine uygun şekilde uygulanır.
• İndirimin Oranı: Hakkaniyet indiriminin oranı kanunda belirtilmemiştir ve her somut olayda değişkenlik gösterebilir. Yargıtay’ın onadığı kararlarda eski kiracı lehine indirim çoğunlukla yüzde 10 oranında uygulanmaktadır; ancak her davanın şartları farklı olduğundan hâkim kiracılık süresini ve ekonomik koşulları birlikte değerlendirerek oranı somut olaya göre belirler.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davasının süresi sabit bir kurala bağlı olmamakla birlikte, uygulamada ilk derece yargılaması genellikle 12 ila 18 ay arasında sonuçlanmaktadır. Kanun yollarına başvurulması hâlinde kararın kesinleşmesi daha uzun sürebilir; sürecin daha hızlı veya daha uzun sürmesi de mümkündür. Dava süresini etkileyen temel faktörler şunlardır:

• Mahkemenin İş Yükü: Davaya bakacak mahkemenin iş yoğunluğu, dosyanın ne kadar sürede işleme alınacağını ve duruşmaların hangi aralıklarla yapılacağını doğrudan etkiler. 31.07.2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun’la HMK m. 147’ye eklenen üçüncü fıkra uyarınca duruşmalar arasındaki süre üç aydan uzun olamaz; ancak bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini göstererek daha uzun bir süre belirleyebilir.
• Bilirkişi İncelemesi: Kira bedelinin tespiti teknik ve piyasa verilerine dayandığı için mahkemeler dosyayı bilirkişiye gönderir. Bilirkişinin atanması, raporu hazırlaması, itirazlar ve ek rapor süreci davanın süresini önemli ölçüde uzatabilir.
• Keşif ve Delil Süreci: Kiralananın durumunun ve emsal kira bedellerinin değerlendirilmesi için keşif yapılması ve delillerin toplanması gerekebilir.
• İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) Süreci: Kira tespit kararı kesinleşmedikçe icra olunamaz. Taraflardan birinin yerel mahkeme kararını istinafa taşıması hâlinde bölge adliye mahkemesinin incelemesi tamamlanana kadar kararın kesinleşmesi gecikir.

Hukuki süreci başlatmadan önce uzman bir avukattan danışmanlık alınması, hem zaman yönetimi hem de hak kaybının önlenmesi açısından önem arz etmektedir. Özellikle otuz günlük sürelerin kaçırılması, uzun bir yargılamanın ardından kararın bir yıl gecikmeyle uygulanmasına yol açabilir.

Kira Tespit Kararına Karşı İstinaf ve Temyiz Yoluna Gidilebilir mi?

Kira tespit kararına karşı, dava değeri HMK m. 341/2’deki kesinlik sınırını aşıyorsa kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 345). Dava değeri bu sınırın altında kalıyorsa ilk derece mahkemesinin kararı kesindir ve kanun yoluna gidilemez.

Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz yolu ise sınırlıdır: HMK m. 362/1-b uyarınca kira ilişkisinden doğan bu tür davalarda temyiz, ancak üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde ise mümkündür ve temyiz süresi kararın tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m. 361). İstinaf ve temyiz sınırları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; HMK ek m. 1/2 uyarınca uygulanacak sınır, davanın açıldığı tarihteki miktardır.

Kira Tespit Davası Sonuçları Nelerdir?

Kira tespit davasının temel sonucu, yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkeme kararıyla bağlayıcı biçimde belirlenmesidir. Kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı, masrafların nasıl paylaştırılacağı ve tespit edilen farkın nasıl tahsil edileceği de davanın sonuçları arasında yer alır.

1. Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

Mahkeme; taşınmazın özelliklerini, bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini ve TÜFE gibi ekonomik göstergeleri dikkate alarak kira bedelini yeniden tayin eder. Hakkaniyet ilkesi çerçevesinde ve TBK m. 344’e uygun olarak kira bedelinin aşırı yükseltilmemesine veya aşırı düşük tutulmamasına özen gösterilir.

Belirlenen yeni kira bedeli, kiracının ilgili kira döneminde ödemesi gereken miktar olarak esas alınır ve taraflar için bağlayıcıdır. İzleyen kira yıllarında bu bedel, yeni bir anlaşma veya tespit kararı bulunmadıkça TÜFE sınırı içinde artırılır.

2. Geriye Dönük Etki ve Uygulama Dönemi

Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, TBK m. 345’teki süre ve bildirim şartlarının yerine getirilip getirilmediğine göre değişir. Dava yeni dönemden en az otuz gün önce açılmışsa, yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa ya da sözleşmede artış şartı varsa, mahkemenin belirlediği bedel davanın ilgili olduğu kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Buna karşılık bu koşulların hiçbiri gerçekleşmemişse mahkeme kararı ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu husus, tarafların haklarının korunması ve hukuki belirliliğin sağlanması açısından kritik öneme sahiptir.

3. Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiracı Hangi Bedeli Öder?

Kira tespit davası devam ederken kiracı, mevcut kira bedelini ve varsa sözleşmedeki ya da TÜFE sınırındaki yıllık artışı ödemeye devam eder. Dava açılmış olması kiracıya kira ödemesini durdurma veya kendi belirlediği bir bedeli ödeme hakkı vermez; mevcut kira bedelinin ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye riskini doğurur.

Tespit kararı kesinleştiğinde, karar hangi dönemden itibaren uygulanıyorsa o dönemden itibaren ödenen bedel ile tespit edilen bedel arasındaki fark kiracıdan talep edilebilir. Kiracının, dava sürecinde biriken fark tutarını göz önünde bulundurarak ödeme planlaması yapması uygulamada önemli bir önlemdir.

4. Dava Masrafları ve Harçların Dağılımı

Kira tespit davası nispi harca tabidir; karar ve ilam harcı, aylık kira bedelinin tespiti istenmişse aylık, yıllık kira bedelinin tespiti istenmişse yıllık kira farkı üzerinden alınır. Dava sürecinde bilirkişi incelemesi ve keşif gibi teknik işlemler yapılması gerekir ve bu işlemler için ayrı masraflar doğar. Mahkeme, dava sonunda yargılama giderlerini HMK m. 326 uyarınca davadaki haklılık oranına göre taraflara yükler.

5. Yargı Kararının Bağlayıcılığı ve Hukuki Sonuçları

Mahkemenin kira bedelinin tespitine ilişkin kararı, istinaf ve temyiz sınırlarını aşıyorsa üst mahkeme incelemesine tabidir. Kanun yolu süreleri geçtiğinde veya üst mahkeme kararı onadığında karar kesinleşir ve yeni kira bedeli resmî olarak belirlenmiş sayılır.

Karar kesinleştikten sonra kiracı tespit edilen bedeli ödemezse kiraya veren hukuki yollara başvurabilir. Kira tespit davası doğrudan tahsilat amacıyla kullanılamaz; tespit edilen fark için ayrıca icra takibi yapılması veya alacak davası açılması gerekir. Ödenmeyen kira alacakları için usulüne uygun ihtar ve süre verilmesi şartıyla temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesi de talep edilebilir.

6. Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira tespit kararı, tespit edilen kira bedeli bakımından kesinleşmeden icraya konulamaz; kesinleştikten sonra da tespit kararı tek başına ilamlı icraya dayanak olmaz. Kararda yer alan yargılama giderleri ve vekâlet ücreti gibi fer’i kalemlerin de kural olarak kesinleşmeden icra takibine konulamayacağı kabul edilmektedir.

Kiraya veren, karar kesinleştikten sonra fark alacağı için ilamsız icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir; kesinleşmiş tespit kararı bu takipte alacağın varlığını ve miktarını gösteren güçlü bir belge niteliğindedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 24.11.1995 tarihli kararı uyarınca kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülür.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1994/2, K. 1995/2, T. 24.11.1995 kararı, daireler arasında kira farkına hangi tarihten itibaren faiz işleyeceği konusunda oluşan içtihat aykırılığını gidermiştir. Kurul, alacağın bir mahkeme kararına dayandığı hâllerde borçlunun ihtara gerek kalmadan temerrüde düşeceğini kabul etmiş ve kira farkı alacağına kira tespiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine karar vermiştir. Bu nedenle kiraya verenin, kesinleşme tarihinden sonra ayrıca ihtarname göndermeden fark alacağını faiziyle birlikte talep edebileceği kabul edilir.

7. Anlaşmazlıkların Çözümü ve Hukuki Güvence Sağlanması

Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların mahkeme huzurunda çözülmesini sağlar. Bu sayede taraflar, kira bedelinin objektif ve hukuka uygun şekilde belirlenmesine kavuşur. Mahkeme kararıyla netleşen kira bedeli, gelecekte doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçerek kira ilişkisinin daha sağlıklı ve sürdürülebilir olmasını temin eder.

Kira Tespit Davası Kararı Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olur?

Kira tespit davası kararının hangi tarihten itibaren hüküm doğuracağı TBK m. 345’te düzenlenmiştir ve davanın açılma zamanına, kiracıya yapılan yazılı bildirime ve sözleşmedeki artış şartına bağlıdır. Bu kurallar, kararın geriye dönük olarak uygulanıp uygulanamayacağını da belirler.

1. Dava Yeni Kira Döneminden Önce Açılmışsa veya Kiracıya Süresinde İhtar Gönderilmişse

Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa veya yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş ve dava bu dönemin sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Kira sözleşmesinde kira bedelinin yeni dönemde artırılacağına dair açık bir hüküm bulunuyorsa da yeni dönemin sonuna kadar açılan davada karar yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.

2. Şartlar Yerine Getirilmemişse

Bu koşulların hiçbiri gerçekleşmemişse mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda karar davanın açıldığı döneme değil, takip eden kira dönemine etkili şekilde uygulanır.

3. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedeli kural olarak ileriye dönük uygulanır; ancak TBK m. 345/2’deki şartlar gerçekleşmişse, dava yeni dönem başladıktan sonra açılmış olsa bile karar o dönemin başına kadar geriye etkili olur. Bu konuda uygulamada iki ayrı durum dikkate alınır:

• Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Hüküm Bulunması: Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada verilecek karar, dava açılmadan önce başlamış olan bu dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
• Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Hüküm Bulunmaması: Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya verenin, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak dava açma hakkını yeni dönem sonuna kadar kullanması gerekir. Bu şartlar yerine getirildiğinde mahkemece hükmedilen kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Geriye dönük kira tespiti istisnai olarak mümkündür ve şekil ile süre şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Hiçbir durumda karar, davanın ilişkin olduğu kira döneminden daha önceki dönemlere uygulanamaz; geçmiş dönemler için kira farkı istenemez.

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti ve Dava Masrafları Ne Kadardır?

Kira tespit davasının maliyeti; nispi harç, gider avansı, bilirkişi ve keşif giderleri ile avukatlık ücretinden oluşur ve bunların büyük bölümü tespit edilen kira farkına göre değişir: harç talebe göre aylık veya yıllık fark, avukatlık ücreti ise yıllık fark üzerinden hesaplanır. Davanın açılmasından önce sürecin mali boyutunun kira hukuku alanında uzman bir avukatla birlikte değerlendirilmesi ve masraf planlamasının buna göre yapılması önem arz etmektedir.

1. Kira Tespit Davasında Harç Nasıl Hesaplanır?

Kira tespit davaları nispi harca tabi davalar arasında yer alır. Harçlar Kanunu’nda kira tespit davaları için özel bir hüküm bulunmadığından, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.11.2024 tarihli uyuşmazlık giderme kararlarıyla da teyit edilen uygulamaya göre karar ve ilam harcı, aylık kira bedelinin tespiti istenen davalarda hükmedilen aylık kira ile önceden ödenen aylık kira arasındaki fark üzerinden alınır; yıllık kira bedelinin tespiti istenmişse yıllık fark esas alınır. Dava açılırken talep edilen fark üzerinden peşin harç alınır, karar harcı ise tespit edilen fark üzerinden belirlenir. Harç oranları ve maktu harçlar her yıl yeniden belirlenmektedir.

Bunun yanı sıra dava sürecinde bilirkişi incelemesi ve mahallinde keşif gibi yargısal işlemler yapılmaktadır. Bu işlemlere ilişkin ücretler, mahkeme tarafından takdir edilen gider avansı olarak davanın başında veya ilgili aşamada taraflardan tahsil edilir; bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafları ve dosya giderleri gibi kalemlerde yargılama masrafı doğar.

2. Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti Nasıl Belirlenir?

Dava sürecinde bir avukattan hukuki yardım alınması hâlinde avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak avukat ile müvekkil arasında kararlaştırılır. Bu ücret, dava konusu miktara, davanın hukuki ve teknik zorluk derecesine ve vekâlet sözleşmesinin hükümlerine göre değişkenlik gösterebilir; ancak tarifede belirtilen asgari ücretin altında bir ücret kararlaştırılamaz.

Davayı kaybeden tarafa yüklenecek karşı vekâlet ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9. maddesine göre, tespit edilen kira bedeli ile önceki kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı esas alınarak nispi olarak hesaplanır; bu tutar tarifedeki maktu ücretin altında kalamaz. Tarife her yıl güncellendiğinden hesaplama, karar tarihinde yürürlükte olan tarifeye göre yapılır.

3. Kira Tespit Davasını Kaybeden Kiracı Ne Öder?

Kira tespit davasını kaybeden kiracı, tespit edilen yeni kira bedelini ve kararın uygulandığı dönemden itibaren biriken kira farkını öder; ayrıca haklılık oranına göre yargılama giderleri ile karşı vekâlet ücretinden sorumlu olur. Mahkeme talebin tamamını değil bir kısmını kabul etmişse, yargılama giderleri HMK m. 326 uyarınca taraflar arasında kabul ve ret oranına göre paylaştırılır.

Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşamazsa, ilk iki saatlik arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve bu tutar daha sonra yargılama giderlerine dahil edilerek davada haksız çıkan taraftan alınır. Bu nedenle kiracının, rayiçten açıkça düşük kalan bir kira bedeli için dava sürecini uzatmak yerine uzlaşma imkânlarını değerlendirmesi çoğu zaman daha az maliyetlidir.

İşyeri İçin Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında yalnızca konutlar değil, çatılı işyeri kiraları da kira tespit davasına konu edilebilir. Ticaret Hukuku kapsamında Türkiye’de kurulu şirketlere, tacirlere ve esnaflara ait işyeri kiralamalarında da kira tespit davası açılması hukuken mümkündür; kanun bu konuda konut ve işyeri arasında bir ayrım yapmamıştır.

İşyeri kiralarında kira tespit davası bakımından şu hususlar öne çıkar:

• Uyuşmazlık veya Rayiç Altı Bedel: İşyeri kiralarında da taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması veya mevcut bedelin rayiç bedelin altında kalması hâlinde kiraya veren ya da kiracı mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden tespitini talep edebilir. Kira tespit davası, bu kiralarda da özellikle uzun süreli ilişkilerde kira bedelinin ekonomik koşullara göre güncellenmesi gerektiğinde gündeme gelir.
• Tüzel Kişiler ve Vergi Yükümlülükleri: İşyeri kira sözleşmesine taraf olan gerçek ve tüzel kişiler de TBK hükümleri çerçevesinde kira tespit davası açarak kira bedelinin objektif koşullara göre belirlenmesini talep edebilir. Ancak işyeri kiralamalarında katma değer vergisi ve stopaj gibi vergi yükümlülükleri doğduğundan, tespit edilecek bedelin brüt mü net mi olduğunun dilekçede açıkça belirtilmesi ve bu konuda bir vergi hukuku avukatından destek alınması önemlidir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilir; kiraya verenin ölümü, taşınmazın satışı veya paylı mülkiyet gibi durumlarda davayı açacak kişiler bu sıfata göre belirlenir. Kiracı da kira bedelinin rayicin üzerinde kaldığını ileri sürerek tespit davası açabilir; bu yol uygulamada daha az kullanılsa da kanunen mümkündür.

1. Kiraya Verenin Mirasçıları Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Kiraya veren vefat ettiğinde mirasçıları, Miras Hukuku kapsamında mirası intikal etmesi ile birlikte kira sözleşmesinin tarafı olur ve kira tespit davası açma hakkına sahip olur. Mirasçılar paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olduklarından (TMK m. 640) davayı kural olarak birlikte açmalı, açılan davaya katılmalı veya icazet vermeli ya da sulh mahkemesince miras ortaklığına atanan temsilci aracılığıyla hareket etmelidir.

2. Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Kiracılı bir evin başkasına satılması durumunda yeni malik, TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin süresi ve usule ilişkin hükümleri çerçevesinde kira tespit davası açma hakkına sahiptir; ancak açılacak davada mevcut sözleşmede öngörülen usul ve sürelerin titizlikle izlenmesi zorunludur.

Beş yıllık süre, mülkiyetin el değiştirdiği tarihten değil, kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır; çünkü yeni malik mevcut sözleşmeyi devralmıştır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğu için tahliye taahhütnamesi, kira tespit davası ve ihtiyaç sebebiyle tahliye gibi haklarını da kullanabilir.

3. Paylı Mülkiyette Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Yargıtay uygulamasına göre kira tespit davasını yalnızca kira sözleşmesini yapan taraflar değil, taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Davayı açacak kişiler, kiralananın mülkiyet türüne göre şöyle belirlenir:

• Paylı (Müşterek) Mülkiyet: Kiralanan paylı (müşterek) mülkiyete tabiyse her paydaş, TMK m. 688/3 uyarınca kendi payı bakımından malik hak ve yetkilerine sahip olduğundan kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir; kira bedelinin tamamının tespiti için ise kiraya veren paydaşların davaya birlikte katılması gerekir.
• Elbirliği Mülkiyeti: Kiralanan elbirliği mülkiyetine tabiyse (örneğin paylaşılmamış bir terekeye aitse) dava, tüm mirasçıların birlikte açması, açılan davaya katılması veya icazet vermesiyle ya da miras ortaklığına atanan temsilci aracılığıyla görülebilir. Bu nedenle dava açılmadan önce mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğu tapu kaydından kontrol edilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2010/6544, K. 2010/11768, T. 01.07.2010 kararında, kira sözleşmesinde kiraya veren olarak bir şirketin yer aldığı, davacıların ise taşınmazın müşterek malikleri olduğu bir olayda, davacıların “kiraya veren sıfatı yok” gerekçesiyle davanın reddi bozulmuştur. Daire, kira parasının tespiti davasının sözleşmenin tarafları yanında malik veya paydaşlardan her biri tarafından da açılabileceğini, müşterek mülkiyette her paydaşın kendi payı oranında tespit isteyebileceğini, iştirak hâlinde mülkiyette ise tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da miras şirketine temsilci atanması gerektiğini açıkça belirtmiştir.

Tahliye Davası Devam Ederken Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Tahliye davası devam ederken kira tespit davasının açılması hukuken mümkündür ve uygulamada sık karşılaşılan bir durumdur. Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar çoğu zaman hem kira bedelinin tespiti hem de taşınmazın tahliyesi konularını birlikte içerir.

Türk hukukunda tahliye davası ve kira tespit davası birbirinden ayrı davalardır ve farklı amaçlara hizmet eder:

• Tahliye Davası: Kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlar.
• Kira Tespit Davası: Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesini sağlar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, itirazın iptali ve tahliye davası derdestken açılan kira tespit davasında iki davanın konusu ve sebebinin farklı olduğunu ve bu nedenle derdestlikten söz edilemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2010/2805, K. 2010/4036, T. 11.03.2010). Somut olayda ilk derece mahkemesi, aynı dönem kira bedeli için itirazın iptali ve tahliye davası açıldığı gerekçesiyle kira tespit davasını reddetmiş; Daire, ilk davada eksik ödenen kiranın tahsili ve tahliye, ikinci davada ise yıllık kira parasının tespiti istendiğini belirterek bu kararı bozmuştur.

Tahliye davasının kabulü ve kararın kesinleşmesiyle kira ilişkisi sona erdiğinde, kira tespit davası ancak kira ilişkisinin devam ettiği dönemler bakımından sonuç doğurabilir. Bu nedenle taraflar, hem tahliye hem de kira bedeli ile ilgili haklarını kaybetmemek için hukuki destek alarak dava süreçlerini titizlikle yürütmelidir.

Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesini bir şekil şartına bağlamadığından sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir ve sözlü kira ilişkisinde de kira tespit davası açılabilir. Taraflar arasında sözlü kira sözleşmesinin varlığı ikrar edildiği veya ispatlandığı sürece kira bedelinin tespiti için dava açılması mümkündür.

Sözlü kira sözleşmelerinde asıl güçlük ispat aşamasında yaşanır. Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, kira bedeli ve sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığı, beş yıllık sürenin hesabı ve kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından belirleyicidir. Bu nedenle şu deliller önem kazanır:

• Banka dekontları,
• Tanık beyanları,
• Yazışmalar,
• Abonelik kayıtları.

Sözlü kira ilişkisinde tarafların, mevcut ilişkiyi yazılı hâle getirmek amacıyla sonradan bir sözleşme imzalaması tek başına beş yıllık sürenin yeniden başladığı anlamına gelmez; yeni sözleşmedeki bedel o tarihteki rayici yansıtmıyorsa, ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre gözetilir. Tarafların bu durumu belgelendirmeleri ve yeterli delil sunmaları, mahkemenin hakkaniyete uygun bir karar verebilmesi için büyük önem taşır.

Yabancılar Türkiye’de Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Türkiye’de bulunan bir taşınmaza ilişkin kira ilişkisinde, tarafların milliyetine bakılmaksızın yabancılar da Türk mahkemelerinde kira tespit davası açabilir veya bu davada davalı olabilir. Uluslararası unsurlu kira ilişkilerinde uygulanacak hukuk ve yetkili mahkeme soruları gündeme gelse de yabancıların hak ve yükümlülükleri bu konuda Türk hukukunda açık şekilde düzenlenmiştir.

Bu konuda iki temel kural uygulanır:

• Uygulanacak Hukuk: 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un (MÖHUK) 25. maddesi uyarınca taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler, taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tâbidir. Bu doğrultuda Türkiye’de bulunan bir taşınmaza ilişkin kira ilişkilerinde, tarafların milliyetine bakılmaksızın Türk hukuku uygulanır ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK hükümleri esas alınır.
• Milletlerarası Yetki: Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi MÖHUK m. 40 uyarınca iç hukuktaki yer itibarıyla yetki kurallarına göre belirlenir.

Bu kapsamda Türkiye’de taşınmaz edinmiş yabancı uyruklu bir kiraya veren ya da Türkiye’de kiracı olan bir yabancı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla TBK’nın ilgili hükümleri çerçevesinde kira tespit davası açabilir. Uygulamada yalnızca yabancı uyruklu gerçek kişilerin değil, yabancı şirketlerin Türkiye’deki şubeleri ve irtibat bürolarının da sıklıkla taşınmaz kiralama ilişkileri içinde yer aldığı görülmektedir.

Milliyete dayalı bir ayrım yapılmaksızın, Türkiye’de yer alan bir taşınmazdan kaynaklanan kira ilişkilerine ilişkin tespit taleplerinde TBK’nın kira tespitine dair hükümleri uygulanır. Yabancıların bu konuda dava açma ehliyeti tamdır; yurt dışında yaşayan taraflar davayı Türkiye’deki bir dava avukatı aracılığıyla takip edebilir ve zorunlu arabuluculuk sürecine de vekil aracılığıyla katılabilir.