kiracı olarak oturulan evin satılması

KİRACILI EVİN SATILMASI DURUMUNDA KİRACI VE YENİ MALİKİN HAKLARI

Kiracı olarak oturulan evin satılması, kiracıların sık karşılaştığı ve çözümü zor olan bir süreçtir. Kiracı olarak oturulan evin satılması durumu, hem kiracı hem de evi satın alan kişi için yasal hakların korunması gereken bir durumdur. Bu durumda, hem ev sahibinin hem de kiracının yasal haklarının korunmasını sağlamak amacıyla, belirli yasal düzenlemeler mevcuttur.

Kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda, kiracının ve yeni malikin öncelikle kira sözleşmesinde yer alan şartları incelemesi ve bu şartlar doğrultusunda hareket etmesi önemlidir.

KİRACI OLARAK OTURULAN EVİN SATILMASINDA KİRACININ DURUMU

Kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda öncelikle, ev sahibi kiracıya satış süreci hakkında bilgi vermelidir. Bu bilgi, satış işlemi ile ilgili detayları içermelidir. Kiracı, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren yeni ev sahibi ile olan ilişkisini sürdürmeye devam edecektir.

Kiracının kira sözleşmesi, satış işlemi ile birlikte yeni ev sahibine devredilmiş sayılır. Bu nedenle, kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları yeni ev sahibi tarafından da korunacaktır ve evin satılmasında kiracının durumu hukuken korunacaktır. Yeni ev sahibi, kira sözleşmesinde belirtilen koşullara uymakla yükümlüdür. Çünkü kira sözleşmesi aynı hükümlerle devredilmiş kabul edilir. Kiracının, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelini yeni ev sahibine ödemesi gerekmektedir.

Kiracı, satış süreci sonrasında yeni ev sahibi ile doğrudan iletişim kurarak kira sözleşmesinin devamı hakkında görüşebilir. Kiracı, yeni ev sahibine kira bedelini ödeyeceği hesap numarasını bildirmesi gerekmektedir. Kiracının, yeni ev sahibine kira bedelini ödemesi ve diğer sözleşme şartlarına uyması gerekmektedir.

Sonuç olarak evin satılmasında kiracının durumu değişmeyeceği için kira sözleşmesi taraflar açısından bağlayıcı olmaya devam edecek ve yeni mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir mi endişesi yaşamadan ve evin tahliyesine gerek kalmadan hukuki olarak kiracı sıfatına haiz olmaya devam edecektir.

YENİ MÜLK SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Kiracıların ev sahibi değişikliği ile karşılaşması oldukça sık rastlanan bir durumdur. Bu durumda kiracılar ev sahibi değişikliğinin kendileri açısından ne anlama geldiğini merak ederler. Yeni mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Öncelikle belirtmek gerekir ki, Türk Borçlar Kanunu’na göre kirada oturulan ev satıldığı zaman, yeni malik kira sözleşmesi ile bağlıdır. Bu sebeple kiracının evi tahliye etme gibi bir zorunluluğu yoktur.

Ancak, bu durumun istisnası yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açacağı tahliye davasıdır. Türk Borçlar Kanunu‘nun 351. maddesi uyarınca, yeni malik kendi, eşi, çocukları veya üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı olması sebebiyle kendi kullanımı için evin tahliyesi amacıyla tahliye davası açabilir.

Bu dava, sadece yeni malikin kendi kullanımı için açılabilir ve kira artışı ya da eve yeni kiracı bulmak için açılan bir dava değildir. Kiracı, tahliye davası açılması ve evin tahliyesi talep edildiği durumunda, hukuki süreci doğru takip etmeli ve avukat yardımı alarak haklarını savunmalıdır.

Sonuç olarak, satılan evde oturan kiracı, yeni malik ile birlikte kira sözleşmesinin devam edeceğini bilmeli ve tahliyesinin mümkün olmadığını anlamalıdır. Ancak, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılması durumunda, kiracı haklarını korumak için doğru şekilde hareket etmelidir. Yeni mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun tek olumlu cevabı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasıdır.

Yeni malikin gayrimenkul alımında karşılaşabileceği olası sorunlar hakkında bilgi almak için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Türk Borçlar Kanunu MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

evden çıkmayan kiracı

HANGİ KOŞULLARDA YENİ MÜLK SAHİBİ EVDEN ÇIKMAYAN KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR?

Kiracılar, kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda genellikle endişelenirler ve yeni ev sahibinin onları evden çıkarma yetkisi olup olmadığını merak ederler. Aslında, yeni bir ev sahibi satın aldığı evden çıkmayan kiracıyı çıkarma yetkisine sahip değildir. Ancak, belirli koşullar altında, yeni ev sahibi evi kendi kullanımı için gerektiğinde kiracıyı çıkarabilir ve tahliyesini sağlayabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre aşağıdaki şartlarının tümünün varlığı halinde yeni malik kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda kiracıya karşı tahliye davası açabilir.

  • Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olması

İktisap, satım ya da bağışlama gibi bir sebeple devren olabileceği gibi miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi bir sebeple de gerçekleşmiş olabilir. Ancak tescille iktisap durumunda yeni malik adına mülkiyet değişikliği sağlayacak olan tescilin yapılması gereklidir. Tapusuz taşınmazların haricen kazanıldığı durumlarda da söz konusu hüküm uygulanabilecektir.

  • Yeni malikin kendisinin, eşinin ya da çocuklarının veya üstsoyunun konut ya da işyeri ihtiyacının bulunduğunu ispatlamış olması

Yeni malikin kendisinin, çocuklarının veya üstsoyunun kirada oturması, sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi gibi durumlarda yeni malikin konut ihtiyacı olduğu değerlendirebilir. Yargıtay, konut ihtiyacı kavramını dar anlamda almamak ve yalnızca ikamete indirgememek aksine yeni malikin yaşayış tarzına, hayat şartlarına ve sosyal durumuna göre bu ihtiyacı geniş bir şekilde tartışmak gerektiğini kabul etmektedir.

Mesken olarak kullanma ihtiyacının kabul mahkemece kabul edilebilmesi için gerçek ve samimi olması gerekir. Örneğin yeni malikin başka bir evi varsa ve dava açılmadan önce evi kiraya vermişse konut ihtiyacının samimi olmadığı değerlendirilebilir. Davayı gören mahkeme tüm objektif ve sübjektif kriterleri değerlendirerek evin tahliyesi için yeni malikin konut ihtiyacının samimi ve gerçek olup olmadığını değerlendirecektir.

Kiralayanın, eşinin, çocuklarının ya da üstsoyunun meslek ya da sanatlarını başkasının taşınmazında kiracı olarak icra ettiği durumlarda, yeni malikin ticaretini genişletmek istemesi, yeni malikin kapıcı binası, otopark, depo ihtiyacı gibi durumlarda işyeri ihtiyacı sebebiyle evin tahliyesi amacıyla evden çıkmayan kiracının tahlisi talep olunabilir. Yeni malikin işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı durumlarda tahliye talebi reddolunacaktır.

  • Yeni malikin iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtarname ile konut ya da işyeri ihtiyacı dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi

Yeni malikin yapacağı ihtarın satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya tebellüğ ettirilmesi gerekmektedir. Yani ihtarın gönderilmesi yeterli olmayıp, 1 aylık süre içerisinde işbu ihtarı kiracının alması gerekir. Yargıtay ihtarın iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde keşide edilmesini yeterli görmemekte ihtarın kiracıya tebliğ edilmesini aramaktadır. Bir ayın hesabında taşınmazın iktisap edildiği günün de hesaba katılması gerekir. Eğer ihtarname iktisabı izleyen bir ay içerisinde kiracıya tebliğ edilmemişse sonradan bu eksikliğin giderilmesi mümkün değildir.

  • Yeni malikin iktisap tarihinden altı ay sonra tahliye davası açmış olması

Yeni malik satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Buradaki 6 aylık süre geçmeden açılan tahliye davaları reddolunur. Yargıtay’a göre davanın iktisap tarihini izleyen 6 ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir, akdin sonuna kadar dava açılması mümkündür.

Ayrıca kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda yeni malik dilerse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak akdin hitamında tahliye davası açabilir. Bu durumda kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun cevabı ancak yukarıda belirtilen şartların varlığı halinde yeni ev sahibi tarafından açılacak bir tahliye davası ile evin tahliyesini talep etmesine bağlıdır.

YENİ MALİK EVİN TAHLİYESİNDEN SONRA EVİ BAŞKASINA KİRAYA VEREBİLİR Mİ?

Yukarıda belirtildiği gibi kiracı olarak oturulan evin satılmasından sonra yeni malikin evden çıkmayan kiracıyı tahliye ettirmesi durumunda tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın 3 sene müddetle başkasına kiraya veremez. Bu hükme aykırı davranması halinde yeni malik kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Önceki düzenlemeye göre evi tahliyesini sağlayıp başkasına kiraya verene 6 aydan 1 seneye kadar hapis cezası verileceği hükmü Türk Borçlar Kanunu 355. Madde düzenlemesi ile kaldırılmıştır. Yeni malik tahliye ettirdiği taşınmazı başkasına kiraya verirse yalnızca kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak uygulamada bu şartın gerçekleşmesi için kiracının icra marifetiyle tahliye ettirilmesi aranmaktadır.

evin satılmasında kiracının durumu

TAHLİYE DAVALARINDA AVUKAT DESTEĞİ ALMANIN ÖNEMİ

Kiracı olarak oturulan evin satılmasından sonra açılacak tahliye davaları, kiracılar ve ev sahipleri için karmaşık bir süreç olabilir ve bu nedenle avukat desteği almak, haklarınızı ve yükümlülüklerinizi anlamanıza yardımcı olabilir.

Bir kira hukuku avukatı, davayı hazırlamanıza, evrakları tamamlamanıza, mahkemede savunma yapmanıza ve sonuçları hakkında size tavsiyelerde bulunmanıza profesyonel bir destek sağlayacaktır. Avukat, davayla ilgili yasal prosedürler ve haklarınız konusunda uzmanlaşmış olduğundan, size davanın ilerleyişi hakkında bilgi verebilir ve sizin adınıza müzakereler yapabilir.

Avukatın yardımıyla, haklarınızı korumak için gerekli olan tüm adımları atabilir ve davayı etkili bir şekilde yönetebilirsiniz. Ayrıca, avukatın yardımıyla, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında Türk Hukukuna uygun işlemleri gerçekleştirerek hak kaybı yaşamayı önleyebilirsiniz. Kira hukuku avukatının görevleri hakkında detaylı bilgi almak için “Kira Hukuku Avukatı” sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ancak, bir avukatla çalışmanın maliyeti dava sürecinin uzunluğuna ve karmaşıklığına bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, avukatın ücretleri hakkında bilgi almak ve ödeme yöntemleri hakkında açık bir anlaşma yapmak önemlidir.

Sonuç olarak, evin tahliyesi amacıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, karmaşık bir hukuk davasıdır ve avukat desteği almak, hem ev sahipleri hem de kiracılar için oldukça faydalıdır. Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları sıkı usul kurallarına bağlıdır ve davada yapılacak en küçük bir hata haklı olsanız bile davanın reddine sebep verecektir. Bu nedenle tecrübeli ve alanında uzman bir avukat ile çalışmak önemli olduğu gibi, avukat desteği almadan önce, bu konuda bir araştırma yapmak ve kararınızı vermeden önce maliyetleri dikkate almak önemlidir.

Diğer makalelerimizi buradan inceleyebilir ve hukuki destek talepleriniz için info@cbhukuk.com üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

YASAL UYARI: Web sitemizde yer alan makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Orbay Çokgör’e aittir ve tüm makaleler elektronik imzalı zaman damgalı olarak hak sahipliğinin tescil edilmesi amacıyla yayınlanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin, kaynak link vermeden kopyalanarak veya özetlenerek başka web sitelerinde yayınlanması durumunda, hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.

Önceki yazı
Miras İntikal İşlemleri
Sonraki yazı
Tapu Kaydında Şerh ve Beyan Bulunması
keyboard_arrow_up