Kiracılı Evin Satılması Durumunda Kiracı ve Yeni Malikin Hakları

Kiracı Olarak Oturulan Evin Satılmasında Kiracının Durumu

Kiracı olarak oturulan evin satılması, kira sözleşmesini sona erdirmez; Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Türk kira hukukunda, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi kiracının mevcut haklarını ortadan kaldırmaz ve sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükler, sözleşmenin tarafı değişmiş olsa dahi aynen devam eder.

1. Kira Sözleşmesi Yeni Malikle Devam Eder mi?

Kiracının kira sözleşmesi, satış işlemi ile birlikte yeni ev sahibine devredilmiş sayılır; kira sözleşmesi aynı hükümlerle devredilmiş kabul edildiğinden yeni malik sözleşmeye halef olur. Bu nedenle kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları yeni ev sahibi açısından da bağlayıcı olacak ve evin satılmasında kiracının durumu hukuken korunacaktır. Bu kuralın sonuçları şu şekilde sıralanabilir:

• Malikin Sıfatı Önemsizdir: Kiracılı bir taşınmazın yeni bir şahsa ya da şirkete devredilmesi sonucu değiştirmez. Yeni malikin Türkiye’de kurulmuş bir şirket ya da yabancı bir şirketin Türkiye’deki şubesi olması, kiracının hukuki durumunu etkilemez.
• Sözleşme Şartları Aynen Korunur: Yeni malik, mevcut kira ilişkisini önceki malikin bağlı olduğu koşullarla sürdürmekle yükümlüdür ve kira sözleşmesinde belirtilen koşullara uymak zorundadır.
• Kiracının Borçları da Devam Eder: Kiracının, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelini yeni ev sahibine ödemesi ve diğer sözleşme şartlarına uyması gerekmektedir.

2. Yeni Ev Sahibinin Kiracıya Yapacağı Bilgilendirme Neleri İçermelidir?

Kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda öncelikle, yeni ev sahibi kiracıya satış süreci hakkında bilgi vermelidir. Kiracı, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren yeni ev sahibi ile olan kira ilişkisini sürdürmeye devam edecektir. Bu bilgilendirmenin içeriği şu şekildedir:

• Bulunması Gerekenler: Bilgilendirme, kiralık taşınmazı satın aldığını, yeni malik olarak mevcut kira sözleşmesine taraf olduğunu, kira bedelinin artık kendisine ödenmesini talep ettiğini ve yeni malikin bilgilerini içermelidir.
• Bulunması Gerekmeyenler: Bilgilendirmenin evin tapuda satış bedeli ya da taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlar gibi bilgileri içermesine gerek yoktur.

3. Ev Satıldıktan Sonra Kira Kime Ödenir?

Ev satıldıktan sonra kira bedeli, mülkiyetin devrinden itibaren kira sözleşmesinin yeni tarafı olan yeni malike ödenir. Kiracı, satış süreci sonrasında yeni ev sahibi ile doğrudan iletişim kurarak kira sözleşmesinin devamı hakkında görüşebilir. Yeni ev sahibinin, kiracıya kira bedelini ödeyeceği hesap numarasını bildirmesi gerekmektedir.

Yargıtay uygulamasına göre satış olgusu kendisine bildirilmeyen kiracı, satıştan sonraki kira bedellerini eski malike ödemişse yeni malike karşı sorumlu tutulamaz; ancak kiracının bu ödemeleri eski malike yaptığını kanıtlaması gerekir. Bu durumda yeni malik, kendisine ait olan kira bedelini eski malikten talep etmelidir. Yeni malik de satışı kiracıya bildirip kiraların kendisine ödenmesini istemeden, kiracıyı temerrüde düşürerek temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gidemez. Kiracının, satışı öğrendiği andan itibaren yeni ev sahibine kira bedelini ödemesi gerekir.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/2499, K. 2015/3009, T. 25.03.2015 sayılı kararında, taşınmazı satın alan yeni malikin kira alacağına ilişkin takibinde, “satış olgusu kendisine bildirilmeyen davalı kiracı satıştan sonraki kira bedellerini eski malike ödemiş ise, yeni malike karşı sorumlu tutulamaz” tespitinde bulunmuştur. Aynı kararda kiracının kira bedellerini önceki malike ödediğini kanıtlaması gerektiği vurgulanmış ve yerel mahkemenin bu ödemeleri araştırmadan karar vermesi bozma sebebi sayılmıştır.

4. Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmişse Ne Olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi uyarınca taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir; Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre şerh verilen kira hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerhli bir kira sözleşmesinde yeni malik, şerhte gösterilen süre boyunca kira sözleşmesinin hükümleriyle bağlıdır. Şerhin, yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye hakkına etkisi somut sözleşmenin içeriğine göre değerlendirilmelidir.

Tapuya şerh, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı açısından güçlü bir güvence sağlar. Şerhin varlığı, tapu kaydı incelenerek tespit edilir; taşınmazı satın alacak kişinin satıştan önce tapu niteliği ve tapu kaydını kontrol etmesi önem taşır.

5. Evin Satılması Durumunda Depozito (Güvence Bedeli) Ne Olur?

Evin satılması kiracının güvence bedeli (depozito) üzerindeki hakkını ortadan kaldırmaz; ancak Yargıtay’a göre eski malik, kiracıdan aldığı güvenceyi yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvenceyi kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Satım tarihi itibarıyla eski malik ile kiracı arasındaki ilişki tasfiye edilir; güvencenin kendisine teslim edildiği kanıtlanamayan yeni malikten depozitonun iadesi istenemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/364, K. 2017/5410, T. 18.04.2017 sayılı kararında, satımla birlikte eski malik ile kiracı arasındaki ilişkinin satım tarihi itibarıyla tasfiye edilmesi gerektiğini belirterek, “eski malikin akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir” sonucuna varmıştır. Daire, güvencenin yeni malike teslim edildiği kanıtlanamadığından yeni malik aleyhine verilen depozito iadesi hükmünü bozmuştur.

Güvence bedeli kanuna uygun biçimde bankaya yatırılmışsa, bankanın güvenceyi iade edebilmesi için kira sözleşmesinin tarafı olan yeni malikin de rızası gerekir. Güvence eski malike elden ödenmişse kiracının, satış sırasında güvence bedelinin yeni malike teslim edilip edilmediğini yazılı olarak belgelendirmesi önerilir; teslim belgelendirilmemişse iade talebi eski malike yöneltilmelidir.

6. İşyeri (Dükkan) Satılırsa Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiralanan işyerinin satılması halinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uygulanır ve yeni malik işyeri kira sözleşmesinin tarafı olur. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler, dükkan, ofis ve mağaza gibi çatılı işyerleri için de geçerlidir. Bu nedenle işyeri kiracısı da ancak yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılacak tahliye davası veya kanunda sayılan diğer tahliye sebepleriyle kiralananı boşaltmak zorunda kalabilir.

Sonuç olarak kiralanan evin satılmasında kiracının durumu değişmeyeceği için kira sözleşmesi taraflar açısından bağlayıcı olmaya devam edecek ve yeni mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir mi endişesi yaşamadan ve evin tahliyesine gerek kalmadan hukuki olarak kiracı sıfatına haiz olmaya devam edecektir. Kiracının yeni malik karşısındaki hukuki güvencesi, ancak kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye sebepleriyle sona erdirilebilir.

Ev Sahibi Kiracılı Evi Satabilir mi?

Ev sahibi, mülkiyet hakkına dayanarak içinde kiracı bulunan evi dilediği zaman satabilir; kira sözleşmesinin varlığı taşınmazın satışına hukuki bir engel oluşturmaz. Kiracılı evin satılması, kira ilişkisini sona erdirmediği için satıştan önce kiracının onayının alınması da gerekmez. Satış öncesi dönemde kiracının ve ev sahibinin hak ve yükümlülükleri aşağıda açıklanmıştır.

1. Kiracının Haberi Olmadan Ev Satılabilir mi?

Kiracılı evin satışı için kiracının izni veya önceden bilgilendirilmesi kanuni bir geçerlilik şartı değildir. Ancak satıştan sonra kiracının yeni malik tarafından bilgilendirilmesi, kira ödemelerinin doğru kişiye yapılması bakımından zorunludur. Bilgilendirme yapılmadığı sürece kiracının eski malike yaptığı ödemeler, kiracı bunları kanıtladığı ölçüde yeni malike karşı geçerli kabul edilir.

2. Kiracı Evi Alıcılara Göstermek Zorunda mı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Buna karşılık kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve gezme sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kanunda haftalık gün veya saat sayısı belirlenmemiş olup gösterimlerin makul sıklıkta ve kiracının kullanımını engellemeyecek biçimde planlanması gerekir.

3. Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Evin satılacak olması, Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan tahliye sebeplerinden biri değildir; bu nedenle ev sahibi yalnızca evi satacağını ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi uyarınca kiracı aleyhine değiştirilemez. Satış bahanesiyle kiracıya baskı yapılması kiracının boşaltma yükümlülüğünü doğurmaz; kiracı ancak kendi rızasıyla veya kanuni bir tahliye sebebiyle kiralananı boşaltır.

4. Kiracının Evi Satın Alma Önceliği (Önalım Hakkı) Var mı?

Türk hukukunda kiracıya, kiraladığı taşınmaz satılırken kanundan doğan bir önalım (şufa) hakkı tanınmamıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca yasal önalım hakkı paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış olup kiracı bu kapsamda değildir. Bununla birlikte taraflar, yazılı şekilde yapılacak bir önalım sözleşmesiyle kiracıya sözleşmeden doğan önalım hakkı tanıyabilir ve bu hak en çok on yıllık süre için tapu siciline şerh edilebilir.

Yeni Mülk Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

Yeni mülk sahibi, evi satın almış olmasına dayanarak kiracıyı evden çıkaramaz; kira sözleşmesi yeni malik bakımından da bağlayıcıdır ve tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle dava veya icra yoluyla istenebilir. Kiracıların ev sahibi değişikliği ile karşılaşması oldukça sık rastlanan bir durumdur ve kiracılar ev sahibi değişikliğinin kendileri açısından ne anlama geldiğini merak ederler. Yeni mülk sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi? sorusunun cevabı, aşağıdaki kural ve istisnalar çerçevesinde belirlenir.

1. Ev Satılınca Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Öncelikle belirtmek gerekir ki, Türk Borçlar Kanunu’na göre kirada oturulan ev satıldığı zaman, yeni malik kira sözleşmesi ile bağlıdır. Bu sebeple kirada oturulan ev satıldığı için kiracının evi tahliye etme gibi bir zorunluluğu yoktur. Satılan evde oturan kiracı, yeni malik ile birlikte kira sözleşmesinin devam edeceğini bilmeli ve kanunda belirtilen şartlar haricinde tahliyesinin mümkün olmadığını anlamalıdır.

2. İstisna: Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Açacağı Tahliye Davası

Bu durumun istisnası, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açacağı tahliye davasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, yeni malik kendisi, eşi, altsoyu (çocukları ve torunları), üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması sebebiyle kendi kullanımı için evin tahliyesi amacıyla tahliye davası açabilir. Bu dava, sadece yeni malikin kendi kullanımı için açılabilir ve kira artışı ya da eve yeni kiracı bulmak için açılan bir dava değildir.

Kiracı, tahliye davası açılması ve evin tahliyesi talep edildiği durumunda, hukuki süreci doğru takip etmeli ve avukat yardımı alarak haklarını savunmalıdır. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılması durumunda, kiracı haklarını korumak için doğru şekilde hareket etmelidir. Yeni mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun tek olumlu cevabı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasıdır.

3. Önceki Malike Verilen Tahliye Taahhütnamesi Yeni Malik Tarafından Kullanılabilir mi?

Kiracının önceki ev sahibine verdiği geçerli bir tahliye taahhüdü, taşınmazın satılmasıyla ortadan kalkmaz ve yeni malik tarafından ileri sürülebilir. Kiracı; önceki ev sahibine taşınmazı belli bir tarihte kayıtsız ve şartsız tahliye edeceğine dair bir tahliye taahhütnamesi vermişse, bu taahhüt geçerliliğini korur ve yeni ev sahibi dilerse işbu tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının evi tahliye etmesini talep edebilir. Kiracı tahliye taahhütnamesi uyarınca vermiş olduğu taahhüde uymazsa yeni ev sahibi hukuki işlem başlatabilir.

4. Yeni Malik Diğer Tahliye Sebeplerine Dayanabilir mi?

Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olduğundan, kanunda kiraya verene tanınan diğer tahliye sebeplerine de önceki malik gibi dayanabilir. Bu sebeplerin her biri kendi şartlarına ve sürelerine tabidir. Başlıcaları şunlardır:

• Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315): Kiracının muaccel kira bedelini ödememesi halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verilerek temerrüt nedeniyle fesih yoluna gidilebilir.
• İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2): Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
• Kiracının Başka Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi halinde sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
• On Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347): On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kiralanan Evi Satın Alan Yeni Ev Sahibi Kira Artışı İsteyebilir mi?

Kiralanan bir taşınmazın satılması halinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesi ile bağlı olup sözleşme şartlarını tek taraflı olarak değiştirme hakkına sahip değildir. Bu nedenle, eski malikle yapılan kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve yeni malik, sözleşmede belirlenen kira artış oranına uymak zorundadır.

1. Yeni Ev Sahibi Sözleşmeye Aykırı Kira Artışı Talep Edebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince, kira ilişkisi taşınmazın devri ile sona ermez, aksine yeni malik, önceki malikin yerine geçerek aynı hak ve yükümlülükleri üstlenir. Dolayısıyla, yeni ev sahibi sözleşmeye aykırı bir kira artışı talep edemez. Yeni ev sahibi tarafından kiracıdan sözleşmeye aykırı bir kira artışı talep edildiği takdirde kiracının kira artışına itiraz hakkı bulunmaktadır.

2. Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığı durumlarda veya sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmadığında, yeni malik, kanunda öngörülen şartların sağlanması halinde kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu dava sonucunda, mahkeme taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerini ve sözleşme şartlarını değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira belirleyebilir.

Bunun dışında, kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda yeni ev sahibi kira sözleşmesine aykırı bir kira bedeli talep edemeyeceği gibi kira artışı yapılmadığı için kiracıdan evin tahliyesini talep edemez. Kira artışını kabul etmemek, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri değildir.

Hangi Koşullarda Taşınmazı Satın Alan Yeni Mülk Sahibi Evden Çıkmayan Kiracıyı Tahliye Edebilir?

Taşınmazı satın alan yeni mülk sahibi, evden çıkmayan kiracıyı ancak kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacını, kanunda öngörülen bildirim ve dava açma sürelerine uyarak ispat etmesi halinde tahliye ettirebilir. Kiracılar, kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda genellikle endişelenirler ve yeni ev sahibinin onları evden çıkarma yetkisi olup olmadığını merak ederler. Aslında, yeni bir ev sahibi satın aldığı evden çıkmayan kiracıyı çıkarma yetkisine sahip değildir.

Ancak, belirli koşullar altında, yeni ev sahibi evi kendi kullanımı için gerektiğinde kiracıyı çıkarabilir ve tahliyesini sağlayabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre aşağıdaki şartların tümünün varlığı halinde yeni malik kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda kiracıya karşı tahliye davası açabilir:

1. Bir Kimsenin Kiradaki Taşınmazın Mülkiyetini İktisap Etmiş Olması

Taşınmazın iktisabı, satım ya da bağışlama gibi bir sebeple devren olabileceği gibi miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi bir sebeple de gerçekleşmiş olabilir. Ancak tescille iktisap durumunda yeni malik adına mülkiyet değişikliği sağlayacak olan tescilin yapılması gereklidir. Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi uyarınca miras, mahkeme kararı ve cebri icra hallerinde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır. Buna karşılık taşınmazı resmî şekle uyulmadan haricen satın alan kişi, mülkiyeti kazanmış sayılmadığından yeni malik sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz.

2. Yeni Malikin Kendisinin, Eşinin, Çocuklarının veya Üstsoyunun Konut ya da İşyeri İhtiyacının Bulunması

Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacının bulunduğunu ispatlamak zorundadır. İhtiyacın türüne göre mahkemenin değerlendirmesi aşağıdaki başlıklarda açıklanmıştır.

a- Konut İhtiyacı Nasıl Değerlendirilir?

Yeni malikin kendisinin, çocuklarının veya üstsoyunun kirada oturması, sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi gibi durumlarda yeni malikin konut ihtiyacı olduğu değerlendirilebilir. Yargıtay, konut ihtiyacı kavramını dar anlamda almamak ve yalnızca ikamete indirgememek aksine yeni malikin yaşayış tarzına, hayat şartlarına ve sosyal durumuna göre bu ihtiyacı geniş bir şekilde tartışmak gerektiğini kabul etmektedir.

Mesken olarak kullanma ihtiyacının mahkemece kabul edilebilmesi için gerçek ve samimi olması gerekir. Örneğin yeni malikin boş olan başka bir evi varsa ve dava açılmadan kısa süre önce bu evi kiraya vermişse konut ihtiyacının samimi olmadığı değerlendirilebilir. Ya da yeni malikin kendi evi varken, yeni evi günlük kiralama yapmak için satın aldıysa konut ihtiyacından söz edilemez. Buna karşılık Yargıtay, malikin diğer konutlarında uzun süredir kiracı bulunmasını ya da dava konusu yerin davadan yıllar önce kiraya verilmiş olmasını tek başına samimiyetsizlik olarak görmemekte; malikin dilediği konutta oturma hakkına üstünlük tanımaktadır. Davayı gören mahkeme tüm objektif ve sübjektif kriterleri değerlendirerek evin tahliyesi için yeni malikin konut ihtiyacının samimi ve gerçek olup olmadığını değerlendirecektir.

b- İşyeri İhtiyacı Hangi Durumlarda Kabul Edilir?

Kiralayanın, eşinin, çocuklarının ya da üstsoyunun meslek ya da sanatlarını başkasının taşınmazında kiracı olarak icra ettiği durumlarda, yeni malikin ticaretini genişletmek istemesi, yeni malikin kapıcı binası, otopark, depo ihtiyacı gibi durumlarda işyeri ihtiyacı sebebiyle evin tahliyesi amacıyla evden çıkmayan kiracının tahliyesi talep olunabilir. Yeni malikin işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı durumlarda tahliye talebi reddolunacaktır.

c- Yeni Malik Şirket ise İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İsteyebilir mi?

Taşınmazı satın alan yeni malik bir şirket ise, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını ancak şirketin kendi ihtiyacına dayanarak açabilir; şirket ortağının veya yöneticisinin konut ihtiyacı şirketin ihtiyacı sayılmaz. Yargıtay, şirket ortağının konut ihtiyacına dayanılarak şirket tarafından açılan tahliye davasında tahliye kararı verilmesini bozmuştur. Aynı şekilde, taşınmazı kendi adına satın alan gerçek kişi de ortağı olduğu şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye isteyemez; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı her durumda davacıya aittir.

3. Yeni Malikin İktisap Tarihinden İtibaren Bir Ay İçerisinde İhtarname ile Tahliye Talep Etmesi

Yeni malikin yapacağı ihtarın satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya tebellüğ ettirilmesi gerekmektedir. Yani ihtarın gönderilmesi yeterli olmayıp, 1 aylık süre içerisinde işbu ihtarı kiracının alması gerekir. Yargıtay ihtarın iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde keşide edilmesini yeterli görmemekte ihtarın kiracıya tebliğ edilmesini aramaktadır.

Bir ayın hesabında taşınmazın iktisap edildiği günün de hesaba katılması gerekir. Eğer ihtarname iktisabı izleyen bir ay içerisinde kiracıya tebliğ edilmemişse sonradan bu eksikliğin giderilmesi mümkün değildir.

4. Yeni Malikin İktisap Tarihinden Altı Ay Sonra Tahliye Davası Açmış Olması

Yeni malik satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Buradaki 6 aylık süre geçmeden açılan tahliye davaları reddolunur. Yargıtay’a göre davanın iktisap tarihini izleyen 6 ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir, akdin sonuna kadar dava açılması mümkündür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1060, K. 2025/1497, T. 11.03.2025 sayılı kararında bu ilkeleri açıkça tekrarlamış ve “Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.” tespitinde bulunmuştur. Daire, bildirimi süresinde tebliğ ettirip davayı altı aylık süre dolduktan sonra açan yeni malikin davasını süreden reddeden kararı kanun yararına bozmuştur.

5. Sözleşme Süresinin Bitiminde Tahliye Davası Açılabilir mi?

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Ayrıca kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda yeni malik dilerse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak akdin hitamında tahliye davası açabilir. Bu durumda kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

6. Tahliye Davasından Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yeni malikin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davası da bu kapsamdadır. Bu düzenleme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi ile getirilmiştir; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi (örneğin tahliye taahhüdüne dayalı takip) bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenerek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Yeni mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun cevabı ancak yukarıda belirtilen şartların varlığı halinde yeni ev sahibi tarafından açılacak bir tahliye davası ile evin tahliyesini talep etmesine bağlıdır. Yeni malik sırf evi yeni satın alma sebebine dayanarak kiracının tahliyesini talep edemez. Kiracıyı tahliye edebilmesi için mutlaka ihtiyaç iddiasına dayanmalıdır.

Ev Satıldığında Kiracı Ne Zaman Çıkar?

Ev satıldığında kiracının belirli bir tarihte kendiliğinden çıkma yükümlülüğü yoktur; kiracı ancak yeni malikin açtığı tahliye davasının kabulü ve kararın icrası ya da geçerli bir tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi sonucunda evi boşaltmak zorunda kalır. Uygulamada sıkça karıştırılan altı aylık süre, kiracıya tanınmış bir “boşaltma süresi” değil, yeni malikin tahliye davasını açabileceği en erken tarihi gösterir. Kiracının evde kalabileceği süre, yeni malikin hangi yolu izlediğine göre değişir.

Aşağıdaki tablo, satış sonrasında kiracının evi hangi durumda ve en erken ne zaman boşaltmak zorunda kalabileceğini göstermektedir. Tablodaki süreler, kanunda öngörülen en erken dava veya takip tarihlerine göre belirlenmiştir.

Kiracı Olduğum Ev Satıldı, Ne Yapmalıyım?

Kiracı olarak oturulan ev satıldığında kira sözleşmesi yeni malikle aynen devam eder; bu nedenle öncelikle yeni malikin kimliğini ve ödeme bilgilerini yazılı olarak teyit etmek ve sözleşmeye uygun davranmayı sürdürmek gerekir. Satış sonrasında izlenmesi önerilen adımlar şunlardır:

1. Satışı Teyiti: Yeni malikten satışın gerçekleştiğini gösteren bilgiyi ve kira bedelinin ödeneceği hesap bilgisini yazılı olarak istemek gerekmektedir.
2. Kira Ödemelerini Doğru Kişiye Yapılması: Satışın öğrenildiği andan itibaren kira bedelini yeni malike, açıklama kısmına ilgili ay bilgisini yazarak banka yoluyla ödemek önemlidir.
3. Güvence Bedelinin Durumunu Belgelemek: Depozitonun bankada mı olduğunu, eski malike elden mi ödendiğini ve yeni malike devredilip devredilmediğini yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır.
4. Gelen İhtarnamenin Tarihini Kontrol Etmek: Yeni malikten ihtiyaç ihtarı geldiyse, ihtarın size tebliğ tarihinin edinme tarihinden itibaren bir aylık süre içinde olup olmadığını incelemek önem arz etmektedir.
5. Baskı Karşısında Hak Kaybına Uğramamak: Satış gerekçesiyle yapılan tahliye taleplerine karşı taahhüt veya yeni sözleşme imzalamadan önce hukuki destek almak hak kaybına uğrama ihtimalini bertaraf eder.

Evi Yeni Aldım, Kiracı Çıkmıyor; Ne Yapmalıyım?

Evi satın alan yeni malik, kiracıyı ihtiyaç sebebiyle çıkarmak istiyorsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra arabuluculuk sürecini tamamlayarak tahliye davası açmalıdır. Bildirimin noter aracılığıyla ihtarname ile yapılması, tebliğ tarihinin ispatı bakımından önem taşır. Bir aylık süre kaçırılmışsa yeni malik, gereksinim sebebiyle tahliye hakkını ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kullanabilir.

Kiracılı Ev Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kiracılı bir evi satın alan kişi, mevcut kira sözleşmesiyle aynen bağlı olacağından, satıştan önce kira ilişkisinin şartlarını ve taşınmazın tapu kaydını incelemelidir. Satın alma kararı, kiracının hangi tarihte ve hangi yolla tahliye edilebileceği öngörülerek verilmelidir. Bu inceleme özellikle evi kendisi veya yakınları için kullanmak amacıyla alan kişi bakımından önem taşır.

• Kira Sözleşmesi ve Şartları: Kira bedeli, artış oranı ve sözleşme süresi yeni malik bakımından da aynen geçerli olacağından, yazılı kira sözleşmesinin bir örneği satıştan önce istenmelidir.
• Tapudaki Şerhler: Kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse, şerh edilen kira hakkı taşınmazı sonradan edinen yeni malike karşı da ileri sürülebilir.
• Tahliye Taahhüdü: Kiracının önceki malike verdiği geçerli bir tahliye taahhüdü bulunuyorsa, yeni malik bu taahhüde dayanarak tahliye isteyebilir.
• Güvence Bedeli: Kiracının ödediği güvencenin yeni malike teslim edilip edilmediği satış sırasında yazılı olarak belgelenmelidir.
• İhtiyaç Halinde Süreler: Ev, ihtiyaç sebebiyle kullanılmak üzere alınıyorsa, kiracıya edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması gerekir; bu süre kaçırıldığında ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.

Yeni Malik Evin Tahliyesinden Sonra Evi Başkasına Kiraya Verebilir mi?

Kiracı olarak oturulan evin satılmasından sonra ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye ettiren yeni malik, tahliye ettirdiği gayrimenkulü haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Yukarıda belirtildiği gibi kiracı olarak oturulan evin satılmasından sonra yeni malikin evden çıkmayan kiracıyı tahliye ettirmesi durumunda bu yasak uygulanır. Bu hükme aykırı davranması halinde yeni malik kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Mülga 6570 sayılı Kanun döneminde bu yasağa aykırılık için öngörülen cezai yaptırıma Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde yer verilmemiştir. Yeni malik tahliye ettirdiği taşınmazı başkasına kiraya verirse yalnızca kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak Yargıtay, tazminatın doğması için kiracının tahliye ilamının icra yoluyla uygulanması suretiyle tahliye ettirilmesini aramakta; ilamın kesinleşmesinden sonra icra işlemi olmaksızın kendi rızasıyla taşınmazı boşaltan kiracı bakımından tazminat koşullarının oluşmadığını kabul etmektedir. Bu sebeple hukuki sürece başlamadan önce gayrimenkul avukatı desteği almak önemlidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3099, K. 2025/3540, T. 24.06.2025 sayılı kararında, ihtiyaç nedeniyle verilen tahliye ilamı kesinleştikten sonra taşınmazı icra işlemi tamamlanmadan boşaltan kiracının tazminat talebini reddeden kararı onamış ve “davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı” sonucuna varmıştır. Kararın oy çokluğuyla verildiği ve karşı oyda, ilamlı icra takibinin başlatılmış olmasının tazminat için yeterli görüldüğü belirtilmelidir.

Yabancıların Kiraladığı Evin Başkasına Satılması Durumunda Yabancı Kiracının Hakları Nelerdir?

Yabancı kiracının kiraladığı evin başkasına satılması halinde Türk kiracılarla aynı kurallar uygulanır; kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malikle aynen devam eder. Türk Hukuku’na göre, kira ilişkilerinde taraflardan birinin yabancı veya Türk vatandaşı olması hukuki durumu değiştirmez. Bu kapsamda, yabancı bir kiracının kiraladığı evin başkasına satılması durumunda da Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümler uygulanır.

Kiralanan ev Türkiye’de bulunduğu için yabancılar hukuku kapsamında farklı bir süreç uygulanmayacaktır. Aynı şekilde; yabancıların Türkiye’de satın alma yoluyla edindiği taşınmazlar veya miras yoluyla mülkiyetlerine geçen taşınmazlar bakımından, ev sahibi sıfatıyla Türk hukuku hükümleri uygulanır; kiracının Türk ya da yabancı uyruklu olması fark etmeksizin, ev sahibi Türk hukukuna tabi sorumluluklara sahiptir.

Kanunun 310. maddesine göre kira sözleşmesi; tarafların yabancı olup olmadığına bakılmaksızın taşınmazın yeni malikine aynen geçer ve yeni malik, sözleşme süresi boyunca kiracıya karşı önceki malikin hak ve yükümlülüklerini devralır. Ancak yeni malik, eğer kendisi veya bir yakını için taşınmazı kullanma ihtiyacında ise Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince tahliye davası açabilir.

Bu durumda yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmek ve davayı edinmeden altı ay sonra açmak zorundadır. Dolayısıyla, yabancı kiracılar da Türk kiracılarla aynı haklara sahip olup, taşınmazın satılması tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez ve kiracının hakları korunur.

Tahliye Davalarında Avukat Desteği Almanın Önemi

Kiralanan taşınmazın satışını takiben açılacak tahliye davaları, hem kiracılar hem de yeni malik açısından hukuki ve usuli bakımdan karmaşık bir süreç teşkil edebilmektedir. Bu nedenle, sürecin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve tarafların hak kaybına uğramaması adına hukuki danışmanlık alınması önem arz etmektedir.

Kira hukuku alanında uzman bir avukat, tahliye davasının hazırlanması, gerekli belgelerin eksiksiz biçimde tamamlanması ve yargılama sürecinin etkin bir şekilde yönetilmesi hususlarında profesyonel destek sağlayarak tarafların haklarını koruma altına alabilir. Ayrıca avukat, davaya ilişkin hukuki prosedürleri titizlikle takip edebileceği gibi, müvekkilini yasal hakları konusunda bilgilendirerek süreç boyunca stratejik yönlendirmelerde bulunabilir.

Avukat desteği ile dava sürecinin usule uygun şekilde yürütülmesi sağlanarak, kiracının ve ev sahibinin hukuki haklarının korunması mümkün hale gelebilir. Özellikle, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gibi belirli koşullara tabi davalarda, Türk Hukuku’na uygun işlemlerin gerçekleştirilmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Ancak, bir avukatla çalışmanın maliyeti dava sürecinin uzunluğuna ve karmaşıklığına bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, avukatın ücretleri hakkında bilgi almak ve ödeme yöntemleri hakkında açık bir anlaşma yapmak önemlidir.

Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesine ilişkin davalar sıkı usul kurallarına bağlıdır ve davada yapılacak en küçük bir hata haklı olsanız bile davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle tecrübeli ve alanında uzman bir kira hukuku avukatı ile çalışmak önemli olduğu gibi, avukat desteği almadan önce, bu konuda bir araştırma yapmak ve kararınızı vermeden önce maliyetleri dikkate almak önemlidir. Sonuç olarak, kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda evin tahliyesi amacıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, karmaşık bir hukuk davasıdır ve avukat desteği almak, hem ev sahipleri hem de kiracılar için oldukça faydalıdır.