Tapu Kaydında Bulunan Şerh ve Beyanların Hukuki Niteliği

Tapu Kaydı Nedir?

Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyet bilgilerinin, taşınmaz üzerindeki ayni hakların ve diğer hukuki durumların resmî olarak tescil edildiği, devletin sorumluluğu altında tutulan tapu sicilindeki kayıttır. Tapu kaydı, Gayrimenkul Hukuku kapsamında taşınmazların mülkiyetinin ve taşınmazla ilgili diğer hakların hukuki geçerliliğini sağlamak ve bu hakların şeffaf biçimde izlenebilmesini temin etmek amacıyla oluşturulmuş bir hukuki belgedir. Türkiye’de tapu sicili, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bağlı tapu müdürlükleri tarafından tutulmakta olup her taşınmazın hukuki durumu bu kayıtta yer alan bilgilerle belirlenir.

1. Tapu Kaydında Hangi Bilgiler Yer Alır?

Bir taşınmazın tapu kaydında, taşınmazın fiziksel ve hukuki durumu hakkında ayrıntılı bilgiler yer alır. Bu bilgiler, hem taşınmazın mülkiyetini hem de üzerindeki ayni hakları, yükümlülükleri ve diğer hukuki durumları kapsar:

• Taşınmazın Tanımı: Taşınmazın türü (arsa, bina, işyeri vb.), tapu bilgileri (ada, parsel no vb.) ve yüzölçümü gibi temel özellikler.
• Mülkiyet Bilgileri: Taşınmazın maliki veya malikleri, maliklerin kimlik bilgileri, T.C. kimlik numaraları ve pay oranları.
• Şerh, Beyan ve İrtifaklar: Taşınmaz üzerindeki ipotek, irtifak, intifa gibi ayni haklar ile taşınmaz üzerinde bulunan haciz, tedbir veya benzeri kısıtlamaların kaydı.
• Devir ve İşlemler: Taşınmazın mülkiyetinde meydana gelen değişiklikler, alım satım işlemleri ve taşınmazın tapu satış bedeli gibi tapuya işlenmiş hukuki işlemler.

2. Tapu Kaydının Hukuki Önemi Nedir?

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşir (TMK m. 705). Bu nedenle tapu kaydı, taşınmaz mülkiyetinin belirlenmesinin ötesinde, taşınmazla ilgili işlemlerin hukuken geçerli hâle gelmesi için de temel bir şarttır. Tapu kaydına dayalı olarak yapılan işlemler, üçüncü kişilere karşı geçerli sayılır.

• Aleniyet İlkesi: Tapu sicili aleniyet ilkesine tabidir; ilgisini inandırıcı kılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın kendisine gösterilmesini veya örneğinin verilmesini isteyebilir (TMK m. 1020). Hiç kimse tapu sicilindeki kayıtları bilmediğini ileri süremez.
• Güven İlkesi: Tapu sicilindeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023). Bu koruma, beyanlar sütunundaki kayıtlar için aynı şekilde işlemez.
• Gösterdiği Bilgiler: Tapu kaydına işlenen bilgiler, taşınmazın malikinin kim olduğunu, taşınmazın üzerinde herhangi bir ayni hak bulunup bulunmadığını, taşınmazın üzerinde herhangi bir borç veya ipotek olup olmadığını gösterir.

Bu özellikler, taşınmazla ilgili yapılacak işlemlerde tarafların hukuki durumlarını net biçimde görmelerini sağlar. Tapu devri yapıldıktan sonra tapu kaydında yeni malik gösterilir; eski malik ise yalnızca kaydın tarihçesinde (önceki malikler bölümünde) görünür ve taşınmaz üzerinde hak sahibi sayılmaz.

Tapuda Şerh ve Beyan Ne Demek?

Tapuda şerh, kişisel hakları, tasarruf yetkisi kısıtlamalarını ve geçici tescilleri tapu kütüğüne işleyerek bunları sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılan kayıttır; beyan ise taşınmazla ilgili hukuki veya fiilî bir durumu bilgi vermek amacıyla sicile geçiren açıklayıcı kayıttır. Şerh ve beyanlar, taşınmazların üzerinde bulunan haklar, yükümlülükler veya diğer önemli durumları üçüncü şahıslara karşı ilan etmek amacıyla tapu kaydına eklenir.

1. Tapuda Şerh Ne Demek?

Tapu kaydında bulunan şerh, taşınmazın tapu kaydına eklenen, taşınmazın hukuki durumunu veya taşınmaz üzerine konulmuş bir hakkı ya da kısıtlamayı belirten resmî kayıttır. Şerhler, taşınmazın üzerindeki bir hakka dair durumu ilan etmek amacıyla yapılır ve taşınmazın gelecekteki işlemlerine etki eder. Halk arasında “tapuya şerh koymak”, “şerh koydurmak” veya “şerh düşmek” olarak ifade edilen işlem, hukuki dilde “şerh verilmesi” olarak adlandırılır.

Türk Medeni Kanunu, tapu kütüğüne şerh verilebilecek kayıtları üç grupta düzenlemiştir:

• Kişisel Hakların Şerhi (TMK m. 1009): Önalım, geri alım, alım hakkı, satış vaadi ve kira sözleşmesi gibi kişisel haklar, kanunun açıkça öngördüğü hâllerde tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh verilmekle bu haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir.
• Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanması (TMK m. 1010): Çekişmeli hakların korunması için mahkemece verilen tedbir kararları, haciz, iflas ve konkordato gibi kayıtlar ile aile konutu şerhi gibi kanunun öngördüğü kısıtlamalar bu gruptadır. Şerh verilen kısıtlama, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da etkili olur.
• Geçici Tescil (TMK m. 1011): İddia olunan bir ayni hakkın güvence altına alınması için, ilgililerin rızası veya mahkeme kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir. Hak sonradan kesinleşirse etkisi şerh tarihinden itibaren başlar.

2. Tapuda Beyan Ne Demek?

Tapu kaydında bulunan beyan, taşınmazla ilgili hukuki veya fiilî bir durumun, kendiliğinden hukuki sonuç doğurup doğurmadığına bakılmaksızın üçüncü kişilere bildirilmesi amacıyla tapu kütüğünün beyanlar sütununa işlenen kayıttır. Beyanlar; malik veya ilgililerin talebiyle ya da kanunun öngördüğü hâllerde idarenin bildirimiyle sicile geçirilir. Tapu kaydında bulunan beyanlar, kurucu nitelikten çok açıklayıcı nitelikte kayıtlardır.

Yönetim planı, kat mülkiyetinde ortak yerler, muhdesat (başkasına ait yapı ve ağaçlar), kamu hukukundan doğan bazı kısıtlamalar ve kanuni ipotek hakları gibi durumlar beyanlar sütununda gösterilir. Beyanın varlığı, taşınmazın satışını kural olarak engellemez; ancak dayandığı kanun hükmü taşınmazın kullanımını veya değerini sınırlayabilir.

3. Şerh ile Beyan Arasındaki Fark Nedir?

Şerh ile beyan arasındaki temel fark, şerhin kaydedilen hakkı veya kısıtlamayı sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılması, beyanın ise var olan bir durumu yalnızca bilgi amacıyla göstermesidir. Şerh çoğunlukla taşınmaz üzerindeki tasarruf imkânını doğrudan etkilerken, beyan çoğu zaman taşınmazın satışına engel oluşturmaz. Aşağıdaki tablo iki kaydı karşılaştırmaktadır:

4. Tapuda “Diğer Beyanların Tesisi İşlemi Yapılmaktadır” Ne Demek?

“Diğer beyanların tesisi işlemi yapılmaktadır” ifadesi, taşınmazın tapu kaydına yeni bir beyan işlenmesi için tapu müdürlüğünde başlatılmış bir işlemin bulunduğunu gösteren bilgilendirme mesajıdır. Bu bildirim genellikle Web Tapu veya e-Devlet üzerinden malike iletilir ve işlemin türü (yönetim planı, kamu kurumu bildirimi, işlem yapılmaz beyanı vb.) ayrıca belirtilmez. Malikin bilgisi dışında başlatıldığı düşünülen bir beyan işlemi varsa, işlemin içeriğinin ilgili tapu müdürlüğünden öğrenilmesi gerekir.

Benzer şekilde “satışa arz şerhinin tesisi işlemi yapılmaktadır” bildirimi, taşınmaz üzerindeki ipoteğin paraya çevrilmesi için icra takibi başlatıldığına ilişkin şerhin tapu kaydına işlenmekte olduğunu gösterir (İİK m. 150/c). Bu takipte icra dairesi satış hazırlıklarına takip talebi üzerine başladığından, malikin icra dosyasını derhâl incelemesi ve itiraz veya ödeme imkânlarını değerlendirmesi gerekir.

5. Tapuda İşlem Yapılmaz Beyanı Nedir?

İşlem yapılmaz beyanı, malikin tapu müdürlüğüne gitmeden Web Tapu üzerinden kendi taşınmazına, bilgisi dışında işlem yapılmamasına yönelik olarak tesis ettiği güvenlik amaçlı beyandır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bu imkânı sahtecilik girişimlerine karşı alınmış bir tedbir olarak tanımlar; halk arasında “tapu kilidi” olarak da bilinen kayıt, özellikle sahte kimlik veya vekâletname kullanılarak yapılmak istenen izinsiz satış ve devirlere karşı ek koruma sağlar. Malik bu beyanı yine Web Tapu üzerinden kendisi kaldırabildiğinden, beyan taşınmazı kalıcı olarak satılamaz hâle getirmez; malik işlem yapmak istediğinde önce beyanı kaldırır.

Tapuda “ŞBİ Var” Ne Demek?

Tapu kaydında yer alan “ŞBİ var” ifadesi, taşınmazın tapu kaydında şerh, beyan veya irtifak hakkı bulunduğunu belirtir. Bu ifade, taşınmaza ilişkin bazı hukuki sınırlamaların, açıklamaların veya üçüncü kişilere tanınan hakların varlığını gösterir. Taşınmaz üzerinde kısıtlayıcı ya da açıklayıcı şerh/beyan/irtifak hakları bulunduğu takdirde tapu kaydında bu durum “ŞBİ var” olarak belirtilir.

Tapuda “ŞBİ var” şeklinde bir belirtme mevcutsa, ilgili taşınmazla işlem yapmadan önce bu şerh, beyan ve irtifak kayıtlarının içeriklerinin mutlaka incelenmesi gerekir. Zira bu kayıtlar, taşınmaz üzerinde alım-satım, kiralama, ipotek gibi işlemleri doğrudan etkileyebilir. Özellikle satış öncesinde alıcının, mevcut kayıtların taşınmazın kullanılabilirliği ve hukuki güvenliği açısından ne gibi sonuçlar doğuracağını araştırması önem taşır.

1. “ŞBİ Var” Kaydı Taşınmaz İçin Risk midir?

“ŞBİ var” kaydı tek başına bir risk göstergesi değildir; riskin varlığı, kayıtta yer alan şerh, beyan veya irtifakın türüne bağlıdır. Nitekim bazı şerh, beyan ve irtifak hakları taşınmazın niteliğini ve değerini doğrudan etkileyebilir; hatta kimi durumlarda taşınmazın tamamen kaybına kadar varabilecek ciddi sorunlara yol açabilir. Örneğin kamulaştırma şerhi, yapı yasağına ilişkin beyanlar veya başka taşınmaz lehine tesis edilmiş geçit hakkı gibi irtifaklar, malikin tasarruf yetkisini sınırlandırmakla kalmayıp taşınmazın piyasa değerini de düşürebilir.

Öte yandan bazı şerh, beyan veya irtifak kayıtları belirli şartların gerçekleşmesiyle veya ilgili kuruma yapılacak başvuruyla tapu sicilinden kaldırılabilir. Bu nedenle, taşınmazla ilgili bir işlem yapılmadan önce kapsamlı bir tapu araştırması yapmak ve şerh, beyan ve irtifakların taşınmaz üzerindeki etkilerini hukuken değerlendirmek büyük önem arz etmektedir. Aksi takdirde ileride ortaya çıkabilecek hak kayıpları ve hukuki uyuşmazlıklar ciddi mağduriyetlere yol açabilir.

2. “ŞBİ Yok” ve “Aktif Malikler İçin Detaylı – ŞBİ Var” İbareleri Ne Anlama Gelir?

“ŞBİ yok” ibaresi, taşınmazın tapu kaydında görüntülenen tarih itibarıyla herhangi bir şerh, beyan veya irtifak kaydı bulunmadığını gösterir. “Aktif malikler için detaylı – ŞBİ var” veya “login olan malik için detaylı – ŞBİ var” ibareleri ise e-Devlet ve Web Tapu üzerinden alınan tapu kayıt belgesinin türünü ve kayıtta şerh, beyan veya irtifak bulunduğunu belirtir. “Takyitlidir” ifadesi de taşınmazın bir şerh veya kısıtlama ile sınırlandırıldığı anlamına gelir.

Bu ibareler yalnızca kaydın varlığını gösterir; kaydın içeriği için belgenin “Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri” bölümünün okunması gerekir. Bu nedenle, tapu müdürlüklerinden veya Web Tapu’dan alınan güncel tapu kayıt örneği ayrıntılı biçimde incelenmeli; gerekirse bir hukukçu veya gayrimenkul uzmanından destek alınmalıdır. Aksi takdirde ileride hukuki uyuşmazlıklara ve hak kayıplarına neden olabilecek sonuçlarla karşılaşılması mümkündür.

Tapu Kaydında Şerh ve Beyan Bulunmasının Taşınmaza Etkisi Nedir?

Tapu kaydında şerh ve beyan bulunması, taşınmaz üzerindeki hakların ve yükümlülüklerin izlenmesini sağlar ve bu kayıtların üçüncü kişilere karşı doğurduğu hukuki sonuçlar nedeniyle taşınmazın satışını, kullanımını ve değerini etkiler. Taşınmaz mülkiyeti, hukuk sistemlerinde özel bir düzenlemeye tabi olup mülkiyetin devri ve diğer hukuki durumların belirlenmesinde tapu kaydının önemi büyüktür. Ancak taşınmazların tapu kaydında yer alan sadece mülkiyet bilgileri değil, aynı zamanda şerh ve beyanlar da büyük bir hukuki etkiye sahiptir.

Tapu kaydında şerh ve beyan bulunması, taşınmazın hukuki durumunu belirleyen önemli unsurlar olup etkileri dört başlıkta toplanabilir:

1. Üçüncü Kişilere Karşı Etki: Tapu kütüğüne şerh verilen haklar ve kısıtlamalar, yalnızca taşınmazın malikine karşı değil, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Türk Medeni Kanunu’na göre şerh edilmiş bir kira, önalım veya satış vaadi hakkı, taşınmazı sonradan satın alan kişiyi de bağlar.
2. Taşınmazın Hukuki Statüsünün Belirlenmesi: Şerh, beyan ve irtifak kayıtları, taşınmaz üzerindeki hakların ve yükümlülüklerin belirlenmesini sağlar. Örneğin taşınmazda bir irtifak hakkı bulunması durumunda bu hak, tapu kütüğünün irtifaklar sütununa tescil edilerek ilan edilir ve taşınmazı edinen herkes bu hakkın varlığından haberdar olur. Benzer şekilde, tapu kaydına şerh verilen bir kira sözleşmesi, taşınmazın kiracısının haklarını güvence altına alır ve üçüncü kişilere karşı koruma sağlar.
3. Hukuki Güvence Sağlama: Şerhler ve beyanlar, taşınmazların üzerindeki mevcut durumları herhangi bir belirsizlik olmaksızın kamuya ilan eder. Örneğin taşınmaz üzerinde haciz şerhi bulunan bir malikin bu taşınmazı satması durumunda, alıcı tapu kaydındaki haciz şerhinden haberdar olur ve hacizli taşınmazla ilgili işlem yapmaktan kaçınabilir.
4. Taşınmazın Kullanımına Etkisi: Beyanlar, taşınmaz üzerindeki mevcut bir durumu bilgi amacıyla gösterir; bağlayıcılıkları beyanın kendisinden değil, dayandığı kanun hükmünden veya sözleşmeden kaynaklanır. Örneğin kat mülkiyetinde yönetim planı, beyanlar sütununda gösterilir ve kat maliklerinin taşınmazı kullanma şartlarını düzenler.

Tapu kaydında yer alan şerh ve beyanlar, taşınmazla ilgili işlemlerin güvenli ve şeffaf biçimde gerçekleştirilmesine olanak tanır. Bu bağlamda şerh ve beyanların doğru ve güncel biçimde kaydedilmesi, taşınmazlarla ilgili olası hukuki ihtilafların önlenmesi ve tarafların haklarının korunması açısından kritik bir öneme sahiptir.

Tapuda Şerh Nasıl Sorgulanır?

Tapuda şerh bulunup bulunmadığı, e-Devlet ve Web Tapu üzerinden alınan tapu kayıt belgesiyle veya tapu müdürlüğünden alınan takyidatlı tapu kayıt örneğiyle öğrenilir. Tapu senedinin (kâğıt tapunun) kendisi, düzenlendiği tarihten sonra konulan şerh ve beyanları göstermediğinden tek başına yeterli değildir. Güncel hukuki durumu gösteren tek resmî kaynak, tapu sicilinden işlem günü alınan kayıttır.

1. Tapu Takyidat Belgesi Nedir?

Tapu takyidat belgesi, bir taşınmazın tapu kaydında bulunan ipotek, haciz, şerh, beyan ve irtifak gibi tüm kısıtlamaları ve yükümlülükleri gösteren resmî tapu kayıt örneğidir. “Takyidat” kelimesi kısıtlamalar anlamına gelir; belge uygulamada “takyidatlı tapu kaydı” veya TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) çıktısı olarak da anılır. Bankalar ipotek işlemlerinde, alıcılar ise satıştan önce taşınmazın hukuki durumunu görmek için bu belgeyi ister.

• Belgede Yer Alan Bilgiler: Taşınmazın ada/parsel ve nitelik bilgileri, malik ve pay oranları, rehinler (ipotekler), şerhler, beyanlar ve irtifaklar ile bu kayıtların tarih ve yevmiye numaraları.
• Kimler Alabilir: Malik, malikin yetkilendirdiği vekil ve kanuni temsilciler belgeyi doğrudan alabilir; ilgisini inandırıcı kılan diğer kişiler tapu müdürlüğüne başvurarak kayıt örneği isteyebilir.

2. E-Devlet ve Web Tapu Üzerinden Tapu Kayıt Örneği Nasıl Alınır?

Malik, e-Devlet şifresiyle Web Tapu sistemine giriş yaparak “Taşınmazlarım” menüsünden ilgili taşınmazı seçip tapu kayıt belgesini elektronik olarak oluşturabilir. e-Devlet Kapısı’ndaki “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmeti ise kişinin adına kayıtlı taşınmazları ve bunlar üzerindeki “ŞBİ var/yok” bilgisini gösterir. Islak imzalı kayıt örneği istenirse kimlikle herhangi bir tapu müdürlüğüne başvurulabilir.

1. Giriş: e-Devlet şifresiyle Web Tapu’ya (webtapu.tkgm.gov.tr) giriş yapılır.
2. Taşınmazın Seçimi: Taşınmaz listesi üzerinden kayıt örneği alınacak taşınmaz seçilir.
3. Belgenin Oluşturulması: Tapu kayıt belgesi oluşturularak indirilir; belgenin “Şerh/Beyan/İrtifak” ve “Rehin” bölümleri incelenir.

3. Başkasına Ait Taşınmazın Tapu Kaydı İncelenebilir mi?

Tapu sicili aleniyet ilkesine tabi olduğundan, ilgisini inandırıcı kılan herkes tapu müdürlüğünden başkasına ait taşınmazın tapu kaydının kendisine gösterilmesini veya örneğinin verilmesini isteyebilir (TMK m. 1020). Ancak Kişisel Verilerin Korunması bakımından da önem taşıyan bir sınırlamayla e-Devlet ve Web Tapu, ayrıntılı kaydı yalnızca malike ve malikin Web Tapu üzerinden inceleme yetkisi verdiği kişilere gösterir. Bu nedenle alıcı adayı kaydı en güvenli biçimde, satıcıdan güncel takyidatlı tapu kaydını isteyerek veya satıcının Web Tapu üzerinden kendisine vereceği inceleme yetkisiyle görebilir.

Tapuya Şerh Nasıl Konulur ve Kimler Koyabilir?

Tapuya şerh, şerh verilecek hakkın sahibinin dayanak belgeyle tapu müdürlüğüne başvurması, mahkeme ya da icra dairesinin tapu müdürlüğüne yazı (müzekkere) göndermesi veya noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde noterin tapu bilişim sistemi üzerinden şerh vermesiyle konulur. Malikin dilediği her konuda tapuya şerh koydurması mümkün değildir; şerh ancak kanunun şerh verilmesine izin verdiği haklar ve kısıtlamalar için konulabilir. Hangi yolun izleneceği şerhin türüne göre değişir.

1. Tapuya Şerh Kimler Koyabilir?

Tapuya şerh, kanunun şerh verilmesine izin verdiği bir hakkın sahibi, bu hakkın konusu olan taşınmazın maliki veya kısıtlamayı koyan yetkili makam tarafından konulabilir. Şerh talep edenin, şerh verilecek hakkı gösteren geçerli bir dayanağa sahip olması gerekir:

• Sözleşmeden Hak Kazananlar: Kiracı, satış vaadi alacaklısı, önalım, alım veya geri alım hakkı sahibi; dayanağı olan sözleşme ve sözleşmede şerh verilmesine ilişkin kayıt ile başvurur.
• Malik Olmayan Eş: Aile konutu şerhini malik olan eşin rızası aranmaksızın tek başına talep edebilir.
• Mahkemeler ve İcra Daireleri: İhtiyati tedbir, ihtiyati haciz, haciz ve iflas kayıtları, mahkeme veya icra dairesinin müzekkeresiyle işlenir.
• İdare ve Kamu Kurumları: Kamulaştırma, kamu alacağı haczi, belediye katılım payı ve koruma alanı gibi kayıtlar, ilgili idarenin bildirimiyle konulur.

Mirasçıların, anne veya babalarının sağlığında onlara ait taşınmaza “baba malına şerh koydurma” şeklinde bir şerh koydurması hukuken mümkün değildir. İhtiyati tedbir ancak uyuşmazlık konusu bir hakkın korunması için verilebildiğinden (HMK m. 389), mirasbırakan hayattayken mirasçının yalnızca mal kaçırma şüphesine dayanarak satışı tedbirle önletmesi kural olarak mümkün değildir; sağlığında yapılan devirlere karşı mirasçılık sıfatından doğan dava hakları ancak miras açıldıktan sonra kullanılabilir. Boşanma sürecinde mal rejiminin tasfiyesinden doğacak alacağını güvence altına almak isteyen eş ise dava konusu bu alacak için mahkemeden ihtiyati tedbir isteyebilir.

2. Tapuya Şerh Koymak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Tapuya şerh koymak için başvuranın kimlik belgesi ile şerh verilecek hakkın dayanağını gösteren belge tapu müdürlüğüne sunulur. Dayanak belge şerhin türüne göre değişir:

• Kira Şerhi: Kira sözleşmesi ve sözleşmenin tapuya şerh verilmesine ilişkin tarafların talebi.
• Satış Vaadi Şerhi: Noterde düzenleme şeklinde yapılmış satış vaadi sözleşmesi.
• Aile Konutu Şerhi: Evlilik birliğini gösteren nüfus kayıt örneği ve taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını gösteren yerleşim yeri belgesi.
• Tedbir ve Haciz Şerhleri: Mahkeme veya icra dairesinin tapu müdürlüğüne gönderdiği müzekkere.
• Vekâletle Başvuru: İşlem vekil aracılığıyla yapılacaksa ayrıca noter onaylı vekâletname.

Kira şerhinde başvuruyu kimin yaptığı önem taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5478, K. 2019/81, T. 15.01.2019 sayılı kararında, sözleşmede şerh hükmü bulunsa bile malikin başvurusu olmadan kiracının tek başına şerh isteyebilmesi için kira sözleşmesinin noterde düzenlenmiş ya da imzalarının noterce onaylanmış olması gerektiğini, yalnızca suret onayı taşıyan adi yazılı sözleşmeyle konulan şerhin terkin edileceğini kabul etmiştir. Daire aynı kararda, kiraya veren şerh yükümlülüğünü yerine getirmezse kiracının bu yükümlülüğün ifası için dava açabileceğini belirtmiştir.

3. E-Devletten veya Noterden Tapuya Şerh Konulur mu?

Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin talep etmesi ve harç ile giderleri ödemesi hâlinde noter tarafından tapu bilişim sistemi aracılığıyla doğrudan tapu siciline şerh verilebilir (Noterlik K. m. 60/3). Noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh verilir (Tapu K. m. 26); kira sözleşmesinin şerhi için ise tapu müdürlüğüne başvurulur. Web Tapu sistemi üzerinden tapu işlemleri için elektronik ortamda başvuru yapılabilir ve gerekli belgeler gönderilebilir; işlem yapılmaz beyanı ise malik tarafından tapu müdürlüğüne gitmeden doğrudan Web Tapu üzerinden tesis edilir ve kaldırılır.

4. Aile Konutuna Şerh Nasıl Konulur ve Nasıl Kaldırılır?

Aile konutu şerhi, malik olmayan eşin evlilik birliğini ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren belgelerle tapu müdürlüğüne başvurmasıyla, malik eşin rızası aranmaksızın konulur (TMK m. 194). Şerh konulduktan sonra malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez ve konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Şerh için tapu müdürlüğü, evlilik birliğini gösteren nüfus kayıt örneği ile yerleşim yeri belgesini arar; boşanmadan sonra aile birliği sona erdiğinden aile konutu şerhi konulamaz. Malik eş, aile konutunu devretmek istediği hâlde diğer eşin rızasını sağlayamıyor veya rıza haklı bir sebep olmaksızın verilmiyorsa aile mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m. 194/2).

• Ücret: Aile konutu şerhi için alınacak harç ve döner sermaye bedeli, işlem öncesinde tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.
• Kaldırılması: Boşanma kararının kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü, konutun aile konutu niteliğini kaybetmesi veya şerh lehdarı eşin talebi üzerine şerhin terkini istenebilir; uyuşmazlık hâlinde mahkeme kararı gerekir.

5. Tapuya Satılamaz Şerhi Nasıl Konulur?

Tapuya “satılamaz” şerhi ancak mahkemenin verdiği ihtiyati tedbir kararıyla veya kanunun öngördüğü özel hâllerde konulabilir; malik veya üçüncü bir kişi kendi iradesiyle taşınmaza satış yasağı şerhi koyduramaz. Taşınmazın mülkiyeti veya üzerindeki bir hak konusunda dava açan kişi, dava süresince taşınmazın devrini önlemek için mahkemeden “devir ve temlik yasağı” niteliğinde ihtiyati tedbir isteyebilir. Mahkeme talebi kabul ederse tedbir kararı müzekkereyle tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydına şerh verilir.

Malikin kendi taşınmazını izinsiz işlemlere karşı korumak istemesi hâlinde başvurabileceği yol, satılamaz şerhi değil, Web Tapu üzerinden tesis edilen işlem yapılmaz beyanıdır. Malik bu beyanı Web Tapu üzerinden kendisi kaldırabildiğinden, beyan malikin kendi yapacağı satışı kalıcı olarak engellemez.

6. Tapuya Şerh Koyma Ücreti Ne Kadar?

Tapuya şerh koyma ücreti, şerhin türüne göre Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife uyarınca alınan tapu harcı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün döner sermaye ücretinden oluşur. Kira sözleşmesi gibi bedel içeren şerhlerde harç sözleşme bedeli üzerinden nispi olarak, bazı şerhlerde ise maktu olarak hesaplanır. Harç ve döner sermaye tutarları her yıl yeniden belirlendiğinden, işlem öncesinde güncel tutarın tapu müdürlüğünden veya Web Tapu’daki harç hesaplama ekranından öğrenilmesi gerekir.

Tapudaki Şerh Kaç Yıl Geçerlidir?

Tapudaki şerhin geçerlilik süresi, şerhin türüne ve dayandığı kanun hükmüne göre değişir; kanunda süre öngörülen şerhler sürenin dolmasıyla hükümsüz kalırken haciz ve tedbir gibi şerhler terkin edilinceye kadar kayıtta kalır. Süresi dolan bir şerh hukuki etkisini yitirse bile, tapu müdürlükleri bu şerhleri her zaman kendiliğinden silmediğinden satıştan önce terkininin sağlanması gerekir. Başlıca şerhlerin süreleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:

Tapuda Şerhli Taşınmazın Satışı Mümkün müdür?

Tapuda şerhli taşınmazın satışı kural olarak mümkündür; ancak şerhin niteliğine göre satış tamamen engellenebilir, bir kurumun veya kişinin iznine bağlanabilir ya da şerhten doğan yükümlülük alıcıya geçebilir. Bu nedenle tapuda şerhli taşınmazın satışı veya devri sürecinde kayıtların ayrıntılı biçimde incelenmesi büyük önem taşımaktadır. Tapu kaydındaki şerhler, taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere tanınan hakları veya taşınmaz sahibinin belli yükümlülüklere tabi olduğunu gösteren kayıtlardır.

Şerhlerin niteliğine göre taşınmazın satışı dört farklı biçimde etkilenebilir:

1. Satışa Kesin Engel Teşkil Eden Şerhler: Bazı şerhler, taşınmazın satışını tamamen engeller. Örneğin mahkeme kararıyla konulan devir ve temlik yasağı (“satılamaz”) niteliğindeki ihtiyati tedbir şerhi, iflas şerhi ve taviz bedeli ödenmemiş vakıf şerhi, kaldırılmadıkça taşınmazın devrini hukuken imkânsız hâle getirir.
2. Satışın İzne Tabi Olduğu Durumlar: Bazı şerhler, taşınmazın satışı için belirli kurum veya kişilerden onay alınmasını gerektirir. Örneğin Organize Sanayi Bölgesi (OSB) içinde yer alan bir taşınmazın satışı ilgili OSB’nin uygunluk görüşüne, aile konutu şerhli bir konutun satışı ise malik olmayan eşin açık rızasına bağlıdır. Benzer şekilde, miras kalan taşınmazların muris muvazaası gibi durumlarda mirasçılar arasında satış veya devri Miras Hukukuna ilişkin belirli hukuki süreçlere bağlı olabilir.
3. Satışa Doğrudan Engel Olmayan Ancak Taşınmazın Değerini Etkileyen Şerhler: Bazı şerhler satışa engel olmasa da taşınmazın değerini düşürebilir veya alıcı açısından riskler doğurabilir. Örneğin imar planı değişikliği nedeniyle tapuya işlenen bir imar şerhi, taşınmazın yüzölçümünde küçülmeye neden olabilir; bu durum alıcının taşınmazın kullanım amacına uygun olup olmadığını değerlendirmesini gerektirir.
4. Satış Sonrasında Hukuki Sorunlara Yol Açabilecek Şerhler: İpotek veya haciz gibi kayıtlar taşınmazın satışını doğrudan engellemez; ancak taşınmazı satın alan kişi, bu kayıtlardan kaynaklanan hukuki ve mali yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilir. Örneğin ipotekli bir taşınmaz satın alındığında ipoteğe konu borç ödenmezse alacaklı taşınmazın cebri satışını talep edebilir. Benzer şekilde haciz şerhi bulunan bir taşınmazın devri mümkün olsa da borç ödenmediği takdirde taşınmazın icra yoluyla satılması söz konusu olabilir.

Tapuda şerhli taşınmazların satışı mümkündür; ancak bazı şerhler devri tamamen engellerken, bazıları satışı belirli kurumların onayına bağlar veya taşınmazın değerini etkiler. Aşağıdaki tablo, satış öncesinde yapılması gereken kontrolleri şerh grubuna göre özetlemektedir:

Tapu Kaydında Bulunan Şerh ve Beyanların Kaldırılması Mümkün müdür?

Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanlar, şerhin niteliğine ve dayandığı hukuki sebebe göre süre dolması, lehdarın talebi, mahkeme kararı veya ilgili idarenin yazısıyla tapu sicilinden kaldırılabilir (terkin edilebilir). Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanlar, hukuki niteliğine bağlı olarak kalıcı, geçici veya açıklayıcı olabilir. Bu işlemler ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenen resmî prosedürler dahilinde gerçekleştirilir ve tapu müdürlüğüne başvuru yapılmasını gerektirir.

1. Şerhin Türüne Göre Kaldırma Yolları

Tapu kaydında şerh ve beyanların kaldırılması, ilgili şerhin niteliğine ve dayandığı hukuki sebebe bağlıdır:

1. Süresi Dolan veya Lehdarın Talebiyle Kaldırılabilecek Şerhler: Belirli bir süre için konulmuş şerhler, sürenin sona ermesiyle hükümsüz kalır ve terkin edilebilir. Örneğin tapu kaydına şerh edilen bir kira sözleşmesi, süresi dolduğunda terkin edilebileceği gibi, şerh lehdarı kiracının talebiyle de tapu müdürlüğü tarafından silinebilir.
2. Mahkeme veya İdari Karar ile Kaldırılabilecek Şerhler: İhtiyati tedbir, haciz ve kamu alacağı haczi gibi kayıtlar, ancak kaydı koyan mahkemenin, icra dairesinin veya idarenin terkin yazısıyla kaldırılabilir. Taşınmazın cins değişikliği ile ilgili beyanlar ise ancak belediye veya kadastro müdürlüğünden alınacak resmî belgelerle değiştirilebilir.
3. Açıklayıcı Nitelikteki Şerhler ve Beyanlar: Açıklayıcı kayıtlar, taşınmazın hukuki durumunu belirtmek amacıyla konulduğundan, bu durumda değişiklik olmadıkça kaldırılamaz. Örneğin imar düzenlemesine ilişkin kayıtlar belediye veya ilgili idari birimler tarafından kaldırılmadıkça tapu kaydında kalır. İrtifak hakları ise irtifak hakkı sona erdiğinde veya hak sahibinin rızasıyla terkin edilir; lehine irtifak kurulan taşınmaz için hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki de terkini isteyebilir (TMK m. 785).

2. Tapu Kaydında Bulunan Şerh ve Beyanların Kaldırılması Süreci

Tapu kaydında bulunan bir şerhin veya beyanın kaldırılması, dayanak belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulması ve müdürlüğün inceleme sonucunda terkin işlemini yapmasıyla tamamlanır. İzlenmesi gereken temel adımlar şunlardır:

1. Gerekli Belgelerin Hazırlanması: Şerhin niteliğine bağlı olarak mahkeme kararı, ilgili idari kurumdan alınan resmî yazılar veya şerh lehdarının terkin talebine dair belgeler temin edilmelidir.
2. Tapu Müdürlüğüne Başvuru Yapılması: Taşınmaz sahibi veya yetkili kişi, gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmalıdır. Mahkeme ve icra dairelerinin terkin yazıları doğrudan tapu müdürlüğüne gönderilir.
3. Resmî İnceleme ve Onay Süreci: Tapu müdürlüğü, sunulan belgeleri inceleyerek şerhin kaldırılmasına ilişkin hukuki koşulların sağlanıp sağlanmadığını değerlendirir.
4. Şerhin Tapu Kaydından Silinmesi: Koşulların sağlanması hâlinde ilgili şerh veya beyan tapu kaydından resmen terkin edilir.

3. E-Devletten Tapu Şerhi Kaldırılabilir mi?

Tapu şerhinin terkini için Web Tapu üzerinden tapu müdürlüğüne başvuru yapılabilir; ancak terkin işlemi, şerhin dayanağına göre gerekli belge veya yazı sunulduktan sonra tapu müdürlüğünce gerçekleştirilir. Malikin kendisinin tesis ettiği işlem yapılmaz beyanı gibi kayıtlar Web Tapu üzerinden doğrudan kaldırılabilir. Haciz veya tedbir şerhleri ise ancak kaydı koyan icra dairesi veya mahkemenin göndereceği terkin yazısıyla silinir; bu yazı çoğunlukla borcun ödenmesi veya davanın sonuçlanması üzerine gönderilir.

4. Şerhin Kaldırılması İçin Hangi Durumlarda Dava Açılır?

Bir kayıt hukuki sebepten yoksun olarak (yolsuz biçimde) sicile işlenmişse, bu yüzden hakkı zedelenen malik tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025); dayanağı sona erdiği hâlde lehdarın terkine yanaşmadığı şerhlerin terkini de mahkeme kararıyla sağlanır. Süresi dolduğu hâlde terkin edilmeyen satış vaadi veya geri alım şerhleri ile dayanağı ortadan kalkmış aile konutu ve kira şerhleri uygulamada bu davaların başlıca konusudur. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); verilen kesinleşmiş karar tapu müdürlüğüne bildirilerek şerh terkin edilir.

Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanların kaldırılması, şerhin türüne ve dayandığı hukuki sebebe bağlıdır. Bu nedenle şerhli taşınmaz alım ve satım sürecinde tapu kayıtlarının ayrıntılı incelenmesi ve gerekli resmî işlemlerin zamanında gerçekleştirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Taşınmaz Satın Almadan Önce Tapu Kaydı İncelemesi Yapmanın Önemi

Taşınmaz satın almadan önce yapılan tapu kaydı incelemesi, taşınmazın mülkiyet durumunu, üzerindeki hakları, kısıtlamaları ve diğer hukuki yükümlülükleri ortaya koyarak alıcının olası riskleri satıştan önce görmesini sağlar. Bir taşınmaz satın alırken en kritik adımlardan biri kapsamlı bir tapu kaydı incelemesi yapmaktır. Tapu kaydı incelemesi, alıcının bilinçli bir yatırım yapmasını sağlar.

1. Tapu Kaydı Araştırması Neden Önemlidir?

Tapu kaydı araştırması; satışı veya mülkiyeti sınırlayan kayıtları tespit etmek, dolandırıcılığa karşı korunmak ve taşınmazın gerçek özelliklerinin tapu kaydıyla uyumunu doğrulamak için gereklidir. Bu üç sebep aşağıda ayrı ayrı açıklanmıştır.

a) Satış veya Mülkiyet Hakkını Sınırlandıran Unsurların Tespiti

Tapu kaydı incelemesi, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kısıtlayan veya satışa engel teşkil eden şerhlerin ve beyanların olup olmadığını tespit etmeye yardımcı olur. Bu tür kısıtlamalar alıcının mülk üzerindeki haklarını sınırlayabilir ya da taşınmazın değerini düşürebilir. Hatta alıcının satış işleminden sonra taşınmazı kaybetmesine bile sebep olabilir.

b) Dolandırıcılığa Karşı Koruma

Tapu kaydı incelemesi, taşınmazın gerçekten satıcıya ait olup olmadığını ve üzerinde başka bir hak sahibi bulunup bulunmadığını belirlemek için kritik bir öneme sahiptir. Ne yazık ki mülkiyet hakkına sahip olmayan kişilerin taşınmaz satışı yapmaya çalıştığı dolandırıcılık vakaları yaşanabilmektedir. Tapu kaydı araştırması yapılarak satıcının gerçekten taşınmazın sahibi olup olmadığı doğrulanabilir ve alıcılar hukuki güvence altına alınabilir.

c) Tapu Kaydındaki Bilgilerin Doğrulanması

Alıcı, satın aldığı taşınmazın yüzölçümü, kullanım amacı ve imar durumu gibi özelliklerinin tapu kaydı ile uyumlu olup olmadığını da kontrol etmelidir. Örneğin satın alınan taşınmazın fiilî yüzölçümü ile tapuda kayıtlı olan arasında farklılık olabilir. Tapu kaydında imar şerhi bulunuyorsa taşınmazın kullanım amacında değişiklik olabilir (örneğin tarla vasfındaki bir arazinin imar planı nedeniyle konut alanına dönüştürülmesi). Taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti gibi yapı kayıt durumlarının da kontrol edilmesi gerekir; bu kontroller alıcının ödediği bedele karşılık gerçekte ne aldığı konusunda netlik sağlar.

2. Tapu Kaydı Araştırması Nasıl Yapılır?

Tapu kaydı araştırması; güncel tapu kaydının alınması, şerh ve beyanların incelenmesi, imar ve kullanım durumunun ilgili idareden doğrulanması ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alınması adımlarıyla yapılır. Aşağıdaki adımlar izlenmelidir:

1. Tapu müdürlüğünden Güncel Tapu Kaydının Temini: Tapu sahibi veya yetkilendirilmiş kişi, Web Tapu üzerinden ya da ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın güncel takyidatlı tapu kaydını almalıdır.
2. Tapu Kaydındaki Şerh ve Beyanların Kontrol Edilmesi: Tapu üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı, şufa hakkı (önalım hakkı) gibi sınırlamalar olup olmadığı ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
3. İlgili Belediye ve Kurumlarla İmar ve Kullanım Durumunun Kontrolü: Tapu kaydı incelendikten sonra taşınmazın imar durumu, yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izin belgesi ve ruhsat bilgileri için ilgili belediyeye başvurulmalıdır. Taşınmaz tarla veya arazi niteliğindeyse, Tarım ve Orman Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya diğer ilgili kurumlardan taşınmazın tarım arazisi olarak kullanılıp kullanılamayacağı veya yapılaşmaya açık olup olmadığı öğrenilmelidir.
4. Gerekli Belgelerin Hazırlanması ve Hukuki Danışmanlık Alınması: Tapu kaydında hukuki açıdan belirsizlikler varsa bir gayrimenkul hukuku avukatından danışmanlık almak faydalı olacaktır.

Her ne kadar tapu kaydı araştırması ek zaman ve maliyet gerektirse de, yatırımın güvenliği ve uzun vadede doğabilecek hukuki sorunların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Taşınmaz satın alma sürecinde doğru adımları atmak, alıcının karşılaşabileceği olası riskleri en aza indirerek güvenli bir yatırım yapmasını sağlar.

Tapuda En Çok Karşılaşılan Şerh ve Beyan Örnekleri

Tapu kayıtlarında en sık karşılaşılan şerh ve beyanlar; satışı engelleyen veya izne bağlayan kayıtlar, taşınmazın kaybı ya da yıkım riskini gösteren kayıtlar, alıcıya geçen sınırlı ayni ve kişisel haklar ile bilgi amaçlı beyanlar olmak üzere dört grupta toplanabilir. Aşağıdaki açıklamalar yol gösterici niteliktedir. Ancak her taşınmazın niteliği ve özelliği ayrı olup, tapu kaydında şerh olması ve taşınmaz üzerinde beyan bulunması her taşınmazın özellikleri göz önüne alınarak uzman bir tapu avukatı tarafından değerlendirilmeli ve hukuki destek almadan şerhli taşınmaz satışı gerçekleştirilmemelidir. Aksi takdirde alıcılar taşınmazın kaybına kadar gidebilecek sorunlarla karşılaşabilirler.

1. Satışı Engelleyen veya İzne Bağlayan Şerhler

Bu gruptaki şerhler, kaldırılmadıkça veya gerekli izin alınmadıkça taşınmazın devrini hukuken engeller. Alıcı açısından bu şerhlerin bulunduğu bir taşınmazın satın alınması, şerh terkin edilmeden veya izin belgesi alınmadan yapılmamalıdır.

Mülkiyeti Davalıdır Şerhi

Tapu kaydında “mülkiyetine yönelik dava” bulunduğuna ilişkin şerh varsa, taşınmazın satın alınması sakıncalıdır. Zira açılan davanın sonunda o taşınmazın malikleri, yüzölçümü ve hisse oranları değişebilir. Davanın sonucu, şerhten sonra taşınmazı edinen kişiyi de bağlar.

Satışa Arz Şerhi (İİK m. 150/c)

Satışa arz şerhi, taşınmaz üzerindeki ipoteğin paraya çevrilmesi için icra takibi başlatıldığını gösteren ve icra memurunun bildirimi üzerine tapu siciline verilen şerhtir (İİK m. 150/c). “Satışa arz şerhinin tesisi işlemi yapılmaktadır” bildirimi de bu şerhin tapuya işlenmekte olduğunu gösterir. Şerh, malikin taşınmazı devretmesini hukuken engellemez; ancak taşınmazı şerh tarihinden sonra edinenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz ve rehnin paraya çevrilmesi takibi yeni malike rağmen devam eder.

Bu nedenle satışa arz şerhli bir taşınmazı satın alan kişi, takibe konu borç ödenmediği takdirde taşınmazın icra yoluyla satılmasına katlanmak zorunda kalır. Takip alacaklısıyla ödeme ve ipoteğin terkini konusunda uzlaşılmadan ve şerh kaldırılmadan bu taşınmaz satın alınmamalıdır.

Aile Konutu Şerhi

Aile konutu şerhi bulunan bir konut satın alınacaksa, satıcının eşinden açık rıza (muvafakatname) alınması gerekir (TMK m. 194). Aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz eşin rızası alınmadan satın alındıysa tapu iptal davasına konu olabilir. Aile konutu şerhi kaldırılmadan veya eş rızası alınmadan taşınmaz satın alınmamalıdır.

Şerhin bulunmaması da alıcıyı her durumda korumaz. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2010/9123, K. 2010/12688, T. 24.06.2010 sayılı kararında, taşınmazın aile konutu olduğunu ve diğer eşin satışa rızası bulunmadığını bilerek satın alan kişi bakımından “Tapuda aile konutu şerhi olmasa da iyiniyetli olmayan alıcının iktisabı korunmaz” diyerek tapu iptali ve tescil ile aile konutu şerhi konulması istemlerinin kabulü gerektiğine hükmetmiştir. Bu nedenle satıcının evli olduğu bir konutta, tapuda şerh görünmese bile eşin açık rızasının alınması güvenli yoldur.

Tedbir / İhtiyati Tedbir Şerhi

Tapu kaydında tedbir şerhi varsa ve bu tedbirle malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi sınırlandırılmışsa, satış yapılması hukuken mümkün değildir. Örneğin bir boşanma davasında dava sürecinde taşınmazların satışını engellemek için ihtiyati tedbir uygulanabilir.

Malikin tasarruf yetkisini sınırlandırmayan nitelikteki tedbir veya ihtiyati tedbir şerhleri ise hukuken satışa engel olmamakla birlikte, taşınmazın mülkiyetini veya değerinden alacağını öncelikle alma hakkının kimde olacağını ihtilaflı hâle getirdiğinden şerh kaldırılmadan satış gerçekleştirilmesi risklidir. Örneğin birikmiş boşanma nafakaları gibi bir alacakla bağlantılı olarak verilmiş ve tasarruf yetkisini sınırlamayan bir kararın şerhi satışa engel olmasa da, şerh verilen kısıtlama taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da etkili olduğundan (TMK m. 1010) alıcı taşınmazı bu kayıtla yüklü olarak edinir.

Kamu Alacağı Haczi

6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 73. maddesi gereğince haciz kamu alacağı ve vergi borcu dolayısıyla konulmuşsa, haciz şerhi tapu kütüğünden terkin edilmedikçe taşınmaz devredilemez ve üzerine ayni hak tesis edilemez. Bu işlemler ancak haczi koyan makamın muvafakati ile yapılabilir. Vergi borcundan doğan haczin kaldırılması haczi koyan tahsil dairesinden istenir; bu daire haczi kaldırmadıkça veya devre muvafakat etmedikçe taşınmaz devredilemez.

Üzerinde amme haczi (KDV borcu, Yurtdışı Gelir Vergisi Borcu, SGK prim borcu vb.) bulunan taşınmazın maliki tarafından, alacaklı kamu idaresinin muvafakati olmaksızın üçüncü kişilere satışı mümkün değildir.

İflas Şerhi

İflas, iflasına karar verilen borçlunun (müflisin) haczedilebilen bütün malvarlığının cebri icra yoluyla paraya çevrilerek bilinen bütün alacaklılarının tatmin edilmesini sağlayan toplu bir cebri icra yoludur. İflasın açılmasıyla müflisin haczi kabil bütün malları iflas masasına dahil olur ve mülkiyet hakkı devam etse de bu mallar üzerindeki tasarruf yetkisi iflas kararıyla ortadan kalkar. Bu nedenle müflis, taşınmaz ve taşınır mallarını satış, trampa veya bağışlama yoluyla elden çıkaramaz ve bunları rehin, irtifak veya başka haklarla sınırlandıramaz.

İflas ilanı tapu kütüğüne şerh verildikten sonra malikin taşınmaz üzerinde tasarrufu mümkün olmadığından, üzerinde iflas şerhi bulunan bir taşınmazın malikten satın alınması hukuken mümkün değildir.

Konkordato Şerhi

Konkordato, borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen veya bu tehlikeyle karşı karşıya kalan borçlunun, alacaklılarıyla mahkeme denetiminde anlaşarak borçlarını yeniden yapılandırdığı bir yoldur. İcra ve İflas Kanunu’nun konkordato hükümlerinden yararlanmak isteyen borçlu, konkordato ön projesiyle birlikte yetkili asliye ticaret mahkemesine başvurur; borçlu bir şirket ise ön proje şirketin faaliyeti esas alınarak hazırlanır. Mahkemece verilen mühlet, tapu müdürlüğünce tarih ve yevmiye belirtilerek tapu kütüğüne şerh edilir.

Konkordato şerhi bulunan taşınmazların malikince devri ve üzerine hak tesisi, mahkemenin izni olmadıkça mümkün değildir. Borçlu, mühlet kararından itibaren mahkemenin izni olmaksızın rehin tesis edemez, kefil olamaz ve ivazsız tasarruflarda bulunamaz; taşınmazını, işletmenin faaliyetinin devamı için önem arz eden taşınırını ve işletmenin devamlı tesisatını devredemez ve takyit edemez (İİK m. 297/2). Bu yasağa aykırı işlemler hükümsüzdür.

İzale-i Şuyu Satış Şerhi

İzale-i şuyu satış şerhi, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın açık artırmayla satışına karar verildiğini gösteren kayıttır. Satış mahkeme kararına dayanılarak satış memurluğu aracılığıyla gerçekleştirilir. İzaleyi şuyu satış şerhi bulunan bir taşınmazda paydaşın payını devretmesi hukuken mümkün olsa da (TMK m. 688), satış kararı payı devralanı da bağladığından taşınmazın tamamını edinmek isteyen kişinin açık artırmaya katılması gerekir. 16.7.2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunla İİK m. 114’e eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında kimsenin malik olmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır; bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

Tereke Davası Şerhi

“Tereke davası açılmıştır” şerhi, murisin (ölen kişinin) malvarlığının tespiti ve korunması amacıyla mirasçılardan biri ya da ilgililer tarafından tereke tespit davası açıldığını gösterir. Bu şerh, taşınmaz hakkında açılmış bir dava bulunduğunu üçüncü kişilere duyurur; davadan sonra taşınmazı edinen kişi davanın sonucuna katlanmak zorunda kalabileceğinden (HMK m. 125) şerh kaldırılmadan taşınmazın satın alınması risklidir. Mahkeme ayrıca devir yasağı niteliğinde bir ihtiyati tedbir kararı vermişse taşınmaz devredilemez.

Vakıf Şerhi

5737 sayılı Vakıflar Kanunu uyarınca taviz bedelinin tamamı vakfı adına ödenmedikçe, taşınmaz üzerindeki temliki tasarruflar tapu müdürlüklerince tescil edilmez. Sicildeki şerh, taviz bedelinin henüz ödenmediği anlamına gelir. Taviz bedeli, icareteynli ve mukataalı vakıf taşınmazlarının serbest tasarrufa terki için alınan ve kural olarak işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin yüzde onu oranında hesaplanan bedeldir (5737 s. K. m. 2, 18); ortaklığın giderilmesi veya cebri icra yoluyla satılanlarda satış bedeli, kamulaştırmalarda ise kamulaştırma bedeli esas alınarak hesaplanır.

Vatandaşlık Edinimi Nedeniyle 3 Yıl Satılamaz Şerhi

“Türk vatandaşlığı edinimi için kullanılmıştır, 3 yıl satılamaz” şerhi, taşınmazın yabancı yatırımcı tarafından Türk vatandaşlığı başvurusunda yatırım amacıyla kullanıldığını ve 3 yıl süreyle satılamayacağını gösterir. Şerh, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve ilgili yönetmelik uyarınca taşınmazın vatandaşlık kazanımı amacıyla edinildiğini ve edinim tarihinden itibaren 3 yıl boyunca üçüncü kişilere devrinin tapu sicilinde kısıtlandığını belirtir. Yatırım yoluyla edinilen taşınmaz, ikamet izni işlemleri bakımından da dayanak olarak kullanılabilir; 3 yılın sonunda satış kısıtlaması sona erer.

Belediye Katılım Payı Şerhi

Taşınmaz için belediyece belirlenen yol, kanalizasyon ve su tesislerine ilişkin harcamalara katılma payları ödenmemişse, belediyenin bildirimiyle tapu kaydına “belediye katılım payı şerhi” işlenir. Taşınmazın satış, hibe veya trampası hâlinde tapu müdürlüğü payın tahsili için belediyeyi haberdar eder ve katılma payı ödenmedikçe intikal işlemi yapılmaz; o tarihe kadar ödenmemiş taksitler devir sırasında peşin tahsil olunur (2464 s. Belediye Gelirleri K. m. 93).

Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) Kanunu Şerhi

OSB, arsa tahsis ve satışı yaptığı katılımcıların spekülasyon yapmamaları ve beyan ettikleri sanayi tesislerini makul sürede kurmaları için sattığı parsellerin tapu kayıtlarına “geri alım hakkı” şerhi koydurur. Kanuna göre tapular, tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak verilir (4562 s. K. m. 18); katılımcının üretime geçmesi hâlinde şerhin kaldırılması istenebilir.

Geri alım hakkı şerhi bulunsun ya da bulunmasın, OSB sınırları içinde yer alan ve OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına “Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur.” şerhi konulur (4562 s. K. m. 18). Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.

775 Sayılı Gecekondu Kanunu Şerhi

Bu şerhin yasal dayanağı, 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun “Tahsis amacına aykırı davranışların önlenmesi” başlıklı 34. maddesidir. Maddeye göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan binalarla meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre içinde:

1. Devir ve temlik olunamaz,
2. Rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez,
3. Satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez,
4. Taksim ve satış suretiyle şuyuun giderilmesi talebine konu olamaz,
5. Haczedilemez ve işgal olunamaz.

Ancak (e) bendi hükmü saklı kalmak şartıyla ölüm, emeklilik, görev nakli ve Türkiye Emlak Kredi Bankasının veya konut kredisi veren diğer kuruluşların ipotekli alacaklarından dolayı yapılacak satış ve işlemler bu kayıtlara bağlı değildir. Bu Kanuna göre verilen taşınmazların tapu kaydına “775 sayılı yasaya göre takyitlidir” belirtmesi konur; belirtme, taşınmazın tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süreyle hiçbir şekilde devir ve temlike konu olamayacağı ve üzerinde sınırlı ayni hak dahil hiçbir hak tesis edilemeyeceği anlamına gelir. Maddeye göre, inşaat yapımına ilişkin süreler saklı kalmak üzere 20 yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamının ödenmesi hâlinde takyitlerin tamamı kalkar.

5543 Sayılı İskân Kanunu Uyarınca Kısıtlama Şerhi

5543 sayılı İskân Kanunu; göçmenlerin, göçebelerin, yerleri kamulaştırılanlar ile millî güvenlik nedeniyle yapılacak iskân çalışmalarını, köylerde fiziki yerleşimin düzenlenmesine ilişkin şartları ve iskân edilenlerin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Kanuna göre verilen taşınmaz malların temlikine vali ve kaymakamlar yetkilidir.

Bu Kanun gereğince verilen taşınmaz mallar, temlik tarihinden itibaren borcun tamamı ödenmeden hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, rehin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Bu kayıt tapu kütüğünün beyanlar hanesine düşülür ve şerh terkin edilmeden taşınmazların devri ve üzerine ayni hak tesisi yapılamaz. Temlik tarihinden itibaren beşinci yılın sonunda başlamak üzere, borçlandırma bedelinin tamamını ödeyenlerin tapu kaydındaki belirtme kaldırılır.

“Devralan, Devreden İdarenin İzni Olmadan Başka Bir Kamusal Amaçla Kullanamaz” Beyanı

Kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip olduğu taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları, diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz; bunların bir idareden diğerine devri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu maddeye göre devralınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve devreden idarenin izni dışında başka bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi takdirde devreden idare, Kanun’un 23. maddesi uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

Vesayet Kısıtlamalarına İlişkin Şerhler

Vesayet şerhleri, malikin fiil ehliyetine sınırlama getiren mahkeme kararlarını gösterir. Bu şerhin bulunduğu taşınmazın satışında temsil yetkisinin incelenmesi ve vesayet makamının izninin bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi gerekir.

2. Taşınmazın Kaybı veya Yıkım Riskini Gösteren Şerhler

Bu gruptaki şerhler satışı hukuken engellemese de taşınmazın kamulaştırılması, Hazine adına tescili veya yıkılması gibi sonuçlara yol açabilir. Bu kayıtlar bulunan taşınmazlar, ilgili idareden ayrıntılı bilgi alınmadan satın alınmamalıdır.

Kamulaştırma Şerhi (2942 Sayılı Kanun’un 7. Maddesi)

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde idarenin, karşılığını peşin ödeyerek, malikin rızasına bakmaksızın taşınmazı tek taraflı bir işlemle edinmesidir. Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi, kamulaştırılacak veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazın sınırını, yüzölçümünü ve diğer niteliklerini gösteren ölçekli planın yapılmasını ve maliklerin tapu kaydına göre, tapu kaydı yoksa zilyetlerin araştırılarak belgelere bağlanmasını öngörür.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini tapu müdürlüğüne bildirir ve taşınmaz üzerine 7. maddeye ilişkin şerh işlenir. Bildirim tarihinden sonra malik değişirse tapu müdürlüğü bu değişikliği kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10. maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil istemiyle dava açtığını gösteren mahkeme belgesini tapu müdürlüğüne sunmazsa şerh tapu müdürlüğünce re’sen sicilden silinir; ancak uygulamada tapu müdürlükleri bu şerhi her zaman kendiliğinden silmemektedir. Satış işlemlerine devam etmek için geçerliliği kalmayan şerhin taşınmaz maliki tarafından sildirilmesi uygun olacaktır.

“Kamuya Tahsislidir” / “Kamu Yararına Tahsislidir” Şerhi

Taşınmaz kaydında “kamuya tahsislidir” veya “kamu yararına tahsislidir” şerhi bulunuyor ve bu şerh taşınmazın tamamını kapsıyorsa taşınmaz satın alınmamalıdır. Zira bu kayıt taşınmazın kamu hizmetine ayrıldığını gösterdiğinden, malikin kullanım ve tasarruf imkânı ciddi biçimde sınırlanmış olur.

Şerh taşınmazın küçük veya önemsiz bir bölümü için konulmuşsa (örneğin taşınmazın kenarında yola terk edilecek bir bölüm bulunması), ekspertiz incelemesi yaptırılarak kamuya tahsisli alanın taşınmazın değerini ve satış kabiliyetini olumsuz etkileyip etkilemeyeceği tespit edildikten sonra değerlendirme yapılmalıdır.

Orman Tahdit veya Orman Kadastro Sınırı İçinde Kaldığına Dair Şerh

Taşınmaz kaydında “taşınmazın orman tahdit veya orman kadastro sınırı içinde kaldığı” şeklinde şerh bulunuyorsa, idare tapu iptali davası açarak taşınmazın orman niteliğiyle Hazine adına tescilini talep edebilir. Bu şerh, taşınmazın mülkiyetinin tamamen kaybedilmesi riskini gösterir.

Özel Orman

Orman kadastrosu yapılarak orman sınırları içine alınmış bir yer, genel arazi kadastrosu sırasında orman olduğu dikkate alınmaksızın kadastrosu yapılarak tapu kütüğüne tescil edilmiş olabilir. Bu durum o yerin orman niteliğini ortadan kaldırmaz; orman idaresi durumu fark ettiği anda dava açarak tapu iptalini sağlayabilir. Kadastrosu kesinleşen Devlet ormanları orman vasfıyla Hazine adına tapuya kaydedilir (Orman K. m. 11); Anayasa m. 169 uyarınca Devlet ormanlarının mülkiyeti devredilemez ve zamanaşımıyla kazanılamaz. Bu nedenle idare dava açtığında tapunun ve mülkiyetin iptali söz konusu olacaktır.

Riskli Yapıdır Şerhi

Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 s. K. m. 2). Bu yapıların dönüşümü 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilir. Riskli yapı tespiti, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir; malikler veya kanuni temsilcileri tespite karşı on beş gün içinde itiraz edebilir (m. 3). Riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günü geçmemek üzere süre verilir; bu sürede malik tarafından yıktırılmayan yapı idari makamlarca yıktırılır (m. 5/3).

Kentsel Dönüşüm / Rezerv Yapı Alanı Şerhi

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ’nin veya idarenin talebine bağlı olarak ya da re’sen Bakanlıkça belirlenen alandır (6306 s. K. m. 2/c). Bu alanlarda kamulaştırma ihtimali bulunduğundan, taşınmaz satın alınmadan önce ilgili idareden araştırma yapılmalıdır.

İmar Kanunu’na Aykırı İnşaat Şerhi

Taşınmaz kaydında İmar Kanunu’nun 32. ve 34. maddelerine aykırı yapıya (ruhsatsız başlanan ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapı) ilişkin kayıt bulunması hukuken satışa engel değildir. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, ilgili idarece en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir; aykırılığın giderildiği idarece bildirilmedikçe bu kayıt kaldırılamaz (İmar K. m. 32/1). Aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla belediye ya da valilik tarafından yıktırılır ve yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Kısmi Yıkım Kararı

Kısmi yıkım kararı, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edilmesi üzerine belediye veya valilik tarafından mühürlenerek durdurulan inşaatlar hakkında alınan karardır. Süreç sonunda ruhsata aykırı kısımlar yıktırılır. Kısmi yıkım şerhi içeren taşınmazlar satın alınmamalıdır.

Askerî Yasak – Askerî Güvenlik Bölgesi

Askerî yasak ve güvenlik bölgesi şerhleri, yurt savunması bakımından hayati önemi haiz askerî tesis ve bölgelerin güvenlik ve gizliliğini sağlamak için bunların çevresindeki taşınmazlara, bölgenin önemine göre derece verilerek konulur. Bu şerhler hukuken satışa engel olmamakla birlikte, şerhli taşınmazın bölgenin önemine göre kamulaştırılması mümkündür; ayrıca yetkili komutanlığın izni olmadan veya izin şartlarına aykırı yapılan yapılar sahiplerine yıktırılır, süresinde yıkılmazsa mülki idare amirliğince yıktırılarak masrafı sahibinden alınır (2565 s. K. m. 7, 9, 21). Ayrıca söz konusu taşınmazların kullanımına ilişkin çeşitli sınırlamalar getirilebileceğinden (inşaat, hafriyat ve tadilat çalışmalarının yasaklanması veya kısıtlanması, taşınmazın yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satılamayacağı, kiralanamayacağı), şerh taşınmazın değerini zayıflatıcı nitelik taşır.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu Kapsamındaki Şerhler

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tapu kaydına “kültür varlığı”, “tabiat varlığı”, “sit alanı” veya “koruma alanı” şerhi işlenebilir. Kanundaki tanımlar şöyledir:

• Kültür Varlıkları: Tarih öncesi ve tarihî devirlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili bulunan veya tarih öncesi ya da tarihî devirlerde sosyal yaşama konu olmuş bilimsel ve kültürel açıdan özgün değer taşıyan yer üstünde, yer altında veya su altındaki bütün taşınır ve taşınmaz varlıklardır.
• Tabiat Varlıkları: Jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihî devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan değerlerdir.
• Sit Alanı: Tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihî hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlardır.
• Koruma Alanı: Taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının muhafazaları veya tarihî çevre içinde korunmalarında etkinlik taşıyan, korunması zorunlu olan alandır.

Bu şerhlere konu olan taşınmazlar kamulaştırmaya tabi olabilir. Ayrıca taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü inşai ve fiziki müdahale koruma bölge kurulunun iznine bağlıdır.

Komşu Parsele Tecavüz (Taşkın İnşaat) Şerhi

TMK m. 725 gereğince, bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Taşınmaz üzerindeki bu kayıt açıklayıcı niteliktedir. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği ve durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2010/11770, K. 2010/12725, T. 02.12.2010 sayılı kararında temliken tescil için yapı malikinin iyiniyetli olmasını ve durum ve koşulların haklı göstermesini, yani imar durumuna göre ifrazın mümkün olmasını ve ifraz hâlinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir fark bulunmamasını aramıştır.

Daireye göre “Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir.” Aynı kararda ifrazın imar planı nedeniyle mümkün olmadığı durumda temliken tescil yerine bedeli karşılığında irtifak hakkı kurulması gerektiği kabul edilmiştir. Taşkın inşaatın bitişik parsele tecavüz oranı ve bu alanın büyüklüğüne göre taşan kısım hakkında yıkım kararı çıkabileceği gibi, taşılan alanın bedeli ödenerek sorun çözümlenebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi

Tapuya şerh verilen kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle taşınmaz maliki, taşınmazın belli bir hissesini veya yapılacak binadaki bazı bağımsız bölümleri, inşaattan kendisine kalacak kısımlara karşılık müteahhide devretmeyi vaat eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılır. Noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh verilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce re’sen terkin olunur (Tapu K. m. 26). Arsa sahibinin müteahhide karşı borçları şunlardır:

• Ücret ödeme (her durumda bu borç doğmaz),
• Arsayı teslim etme,
• Sözleşmede belirlenen arsa paylarını devretme.

Tarafların borçlarını sözleşmeye uygun olarak yerine getirmemeleri, tarafların aczi, edimlerin hukuki veya fiilî imkânsızlık nedeniyle yerine getirilememesi ya da sözleşme konusunun fiilen yok olması gibi hâllerde sözleşmenin feshi söz konusu olabilir. Fesih geriye etkili sonuç doğurabilir; ancak geriye etkili fesih, yükleniciden tapuya güvenerek arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan ya da lehine ipotek kurulan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımını ortadan kaldırmaz. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 2024/1, K. 2025/2, T. 16.05.2025 sayılı kararıyla, üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmeyeceğine ilişkin eski uygulamadan dönülmüş; üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu ispatlanmadıkça “iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine”, iktisap anında iyiniyetli olmadığı anlaşılırsa ise taşınmazın arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.

Aynı kararda, arsa sahibinin tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh verdirerek üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceği belirtilmiştir. Bu nedenle yükleniciden bağımsız bölüm satın alacak kişinin, tapu kaydındaki kat karşılığı inşaat şerhini ve beyanları satıştan önce mutlaka incelemesi gerekir.

Kadastro Kanunu’nun 22/1 ve 22/2-a Maddesi Beyanları

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22. maddesine dayanan beyanlar, 22/1 fıkrası ve 22/2-(a) bendi olmak üzere iki ayrı durumu gösterir; her ikisi de satışa hukuken engel olmamakla birlikte doğurdukları sonuçlar birbirine karıştırılmamalıdır. Kanun’un “Evvelce kadastrosu yapılan yerler” başlıklı 22. maddesine göre:

Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tabi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medeni Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir.

Ancak;

1. Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,
2. Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi yerlerde, birinci fıkra hükmü uygulanmaz.

Bu düzenleme uyarınca tapu kaydına işlenen beyanlar iki ayrı sonuç doğurur:

• Kadastro Kanunu m. 22/1 Beyanı: Taşınmaz üzerinde 22. maddenin birinci fıkrasına göre beyan varsa, taşınmazın daha önce kadastrosu yapılmış olduğu hâlde ikinci kez kadastroya tabi tutulduğu ve ikinci kadastronun kanun gereği bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayıldığı sonucu çıkar. İkinci kez kadastro yapılan yerlerde farklı malike ait olduğu tespit edilen yerler bulunması hâlinde TMK m. 1026 uyarınca ilgililere tebligat yapılır ve ilgililerin dava açması için 30 günlük süre bulunur; bu sürede dava açılmazsa ikinci kadastro tapu müdürlüğünce re’sen iptal edilir. Bu nedenle taşınmaz üzerinde bu beyan varsa satış uygun değildir.
• Kadastro Kanunu m. 22/2-(a) Beyanı: Kanun bu bendi “ikinci fıkranın (a) bendi” olarak adlandırdığından kayıt tapuda 22/2-a olarak görülür; uygulamada 22/1-a olarak anılması hatalıdır. Bu bent, birinci fıkradaki yasağın istisnasıdır; uygulama niteliğini kaybeden veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermeyen kadastro haritaları teknik nedenlerle yeniden düzenlenir ve uygulama alanı çalışmalardan en az on beş gün önce ilan edilir. Sonuçlar ilgililere ayrıca tebligat gönderilmeksizin 30 gün süreyle askı ilanıyla duyurulur ve bu ilanlar ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır (m. 11). Bu işlemde mevcut parselde azalma, kayma ve benzeri değişiklikler çıkabilir; itirazı olanların askı ilanının 30 günlük süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açması gerekir, dava açılmazsa tespitler kesinleşir (m. 12).

Şerhli taşınmaz satışında taşınmazın Kadastro Kanunu m. 22/1 kapsamında olmadığının kadastro müdürlüğünden alınacak sözlü veya yazılı bilgiyle tespit edilmesi uygun olur; yazıda taşınmazın 22. maddenin birinci fıkrasına tabi olmadığı, malik değişikliği yaratmayacağı ve kadastro çalışmasının yalnızca teknik yeniden kadastrolama amacıyla yapıldığı belirtilmelidir. Kadastro çalışması 22/2-(a) bendine göre yapılıyorsa, 30 günlük askı ilanı süresinin sona ermesi ve kadastro işleminin kesinleşmesinin beklenmesi uygun olacaktır.

Kadastro Kanunu’nun 41. Maddesi Gereğince Tapu Kaydına İşlenen Şerh

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. maddesine göre işlenen şerh, taşınmazın ölçü, sınır veya hesaplamalarında düzeltme yapıldığını gösterir. Madde şöyledir:

“Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir. (…) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan yanılma sınırı dışındaki farklar ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir. Yanılma sınırının içindeki farklar aynı usulle düzeltilebilir. Yapılacak düzeltme işlemlerinde farkın tamamı düzeltmeye konu edilir.”

Madde, 7.5.2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir. Buna göre tapu planının oluşturulduğu tarihteki ölçü ve hesaplamalarla güncel teknolojilerle yeniden hesaplanan koordinat ve yüzölçümü değerleri arasındaki miktar “fark”, ölçü ve hesaplama tekniğine göre bilimsel olarak kabul edilebilir fark “yanılma sınırı (tecviz)”, farkın yanılma sınırını aştığı durumlar ise “hata” olarak tanımlanır. Bu düzeltmelerde kadastro tutanaklarının kesinleşmesine ilişkin on yıllık hak düşürücü süre aranmaz.

Bu şerhin görüldüğü hâllerde, ilgililerin değişikliğe karşı tebliğden itibaren 30 günlük süre içinde dava açmaları gerekir; dava açılmazsa yapılan değişiklik kesinleşir. Düzeltme henüz kesinleşmemişse işlem dava konusu olabileceğinden, satıştan önce taşınmazın işlem öncesi ve sonrası büyüklüğü ve sınırları karşılaştırılmalı ve değişikliğe itiraz ile durum eski hâline gelse dahi taşınmazın teminat değerinin etkilenip etkilenmeyeceği hesaplanmalıdır.

3. Alıcıya Geçen Sınırlı Ayni ve Kişisel Haklar

Bu gruptaki kayıtlar satışı engellemez; ancak taşınmazı satın alan kişi, kaydedilen hak veya borç yüküyle birlikte taşınmazı edinir. Alıcının, hakkın kapsamını, süresini ve taşınmazın değerine etkisini satıştan önce değerlendirmesi gerekir.

İpotek

İpotek kaydı, taşınmaz üzerinde daha önce tesis edilmiş ipotekleri gösterir. İpoteğin tapu siciline tescili de sicilden terkini de kurucu niteliktedir; sicilden terkin edilmeyen ipoteğin sona erdiği söylenemez. İpotekli bir taşınmazda borç ödenmezse alacaklı taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebileceğinden, taşınmazın ipotekli olarak edinilmesi risklidir. İpoteğin kaldırılması için borcun ödenmesi ve alacaklının (genellikle bankanın) tapu müdürlüğüne ipoteğin terkini talebiyle başvurması gerekir.

Haciz Şerhi Nedir? (Haciz / İhtiyati Haciz)

Haciz şerhi, alacaklıya alacağını taşınmazın bedelinden elde etme imkânı veren kayıttır. Bu şerh hukuken satışa engel değildir; ancak taşınmaz haciz alacaklısının hakkıyla yüklü olarak devredildiğinden taşınmazın satış kabiliyeti düşüktür. Haciz şerhi kaldırılmadan şerhli taşınmaz satışı yapılması sakıncalıdır.

Kira Şerhi

Kira şerhi, taşınmaz maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir (TMK m. 1009). Tapuda kira şerhi bulunduğunda kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda kiracılık hakkı, taşınmazı sonradan edinen yeni malike karşı da ileri sürülebilir (TMK m. 1009/2). Yeni malikin edinme sebebiyle gereksinim davası açma hakkını (TBK m. 351) şerhli sözleşmeye karşı kullanıp kullanamayacağı, şerhin kapsamı ve süresine göre satın almadan önce ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak kiracı tarafından verilmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa kira şerhine rağmen malik kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hâlinde, kiracılık hakkı sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009/2); şerh, taraflarca sözleşmeyle kararlaştırılır (TBK m. 312). Kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik zaten kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Dolayısıyla yeni malik sözleşmeye aykırı şekilde kira bedelinde tek taraflı artış talep edemez. Kira artış oranı tapuya şerh edilen sözleşmede öngörüldüğü şekilde uygulanır. Yeni kira döneminde kira bedeli konusunda uyuşmazlık çıkarsa yeni malik, kanuni şartlar oluştuğunda kira tespit davası açabilir.

Finansal Kiralama Şerhi

Finansal kiralama, kiralayanın kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı ya da başka suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında kiracıya bıraktığı sözleşmedir (6361 s. K. m. 18). Taşınmazlara ilişkin finansal kiralama sözleşmeleri tapu kütüğünün şerhler hanesine şerh verilir ve şerhten sonra üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde kazandığı ayni haklar kiralayana karşı ileri sürülemez (m. 22).

Satış Vaadi Sözleşmesi Şerhi

Satış vaadi şerhi, taşınmazın önceden belirlenmiş koşullar ve bedelle üçüncü bir kişiye satılmasının vaat edildiğini gösterir. Noterde düzenleme şeklinde yapılmış ve tapuya şerh verilmiş bir satış vaadi sözleşmesi, Sözleşme Hukuku kapsamında taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Tapu kaydında satış vaadi şerhi bulunması durumunda taşınmazın başkasına satılması sorun yaratacaktır; vaat alacaklısı tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Vefa Hakkı (Geri Alım Hakkı)

Vefa (geri alım) hakkı, taşınmazını satan kişinin, sattığı taşınmazı belirlenen şartlarla alıcıdan geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır. Bu hak, lehdarına satmış olduğu taşınmazı tek taraflı beyanla geri alabilme yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır (TMK m. 736). Lehdar, belirlenen süre içinde tek taraflı beyanını malike ulaştırarak ve belirlenen geri alım bedelini ödeyerek hakkını kullanabilir; malik mülkiyeti devretmezse mahkemede tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Geri alım hakkının 10 yıldan fazla bir süre için tapuya şerhi mümkün değildir. Ancak tapu müdürlüklerinin süresi geçen vefa haklarını re’sen terkin etmediği görülmektedir; şerh tarihinden itibaren 10 yıl geçmişse şerhin kaldırtılması ve akabinde satış yapılması uygun olacaktır. Üzerinde vefa hakkı bulunan bir taşınmaz yeni maliki tarafından satılabilir ve ipotek edilebilir; ancak hak sahibi geri alım hakkını kullandığında taşınmaz ona iade edilmek zorundadır ve şerhten sonra tesis edilmiş ipotek de kaldırılarak taşınmaz eski malik adına tescil olunur.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)

Sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkı, malikin taşınmazı satması hâlinde lehdara taşınmazı öncelikle satın alma hakkı verir (TMK m. 735). Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre taşınmazı edinen her malike karşı kullanılabilir; kütükte koşul belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer ve yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkına da uygulanır.

Paylı mülkiyette paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı ise tapuya şerh verilmeksizin kullanılabilir (TMK m. 732). 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle bu hak, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733; önceki düzenlemede üst sınır iki yıldı). Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; payın rayiç bedelini hâkim belirler ve hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa payın kendi adına tesciline karar verilemez (TMK m. 734). 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

İştira Hakkı (Alım Hakkı)

İştira (alım) hakkı, lehdarına tek taraflı beyanla bir taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır (TBK m. 237 ve TMK m. 736). Lehdar, belirlenen süre içinde tek taraflı beyanını malike ulaştırarak ve belirlenen alım bedelini ödeyerek hakkını kullanabilir; malik mülkiyeti devretmezse mahkemede tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Alım sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapu siciline şerh edilmekle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir.

İştira hakkı taşınmazın devrine veya üzerinde ayni ve kişisel hak kurulmasına engel değildir ve bu işlemler için lehdarın rızası aranmaz; üzerinde başka kısıtlayıcı şerhler bulunan taşınmazlar da iştira hakkına konu olabilir. İştira hakkı, kullanılmasıyla veya hak sahibinin talebiyle sona erer; şerhin etkisi ise her durumda şerh tarihinden itibaren 10 yıl geçmekle sona erer (TMK m. 736/2).

İntifa Hakkı

İntifa hakkı, hak sahibine bir taşınmazdan tam olarak yararlanma, yani onu kullanma ve gelirini elde etme yetkisi veren ve tam mülkiyetten sonra en geniş yetkiyi tanıyan sınırlı ayni haktır (TMK m. 794 vd.). Tam mülkiyet, kuru (çıplak) mülkiyet ile intifa hakkının birleşiminden oluşur: devir, temlik ve her türlü tasarruf yetkisi veren kuru mülkiyet ile kullanma ve gelir elde etme yetkisi veren intifa hakkı birleştiğinde tam mülkiyet meydana gelir. Emlak Vergisi Kanunu’na göre taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa bina ve arazi vergisini malik değil intifa hakkı sahibi öder (EVK m. 3, 13).

Üzerinde intifa hakkı bulunan bir taşınmaz satın alındığında veya icra yoluyla satıldığında taşınmaz intifa hakkıyla yüklü olarak devredilir ve yeni malik intifa hakkı sahibinden hakkın terkinini talep edemez. İntifa hakkı kural olarak hak sahibinin ölümüyle sona erer; bu durum taşınmazın satışını doğrudan olumsuz etkileyebilir ve değerini düşürebilir.

Sükna (Oturma) Hakkı

Sükna hakkı, hak sahibine bir binada veya binanın bir bölümünde oturma yetkisi veren, devredilemeyen ve mirasçılara geçmeyen sınırlı ayni haktır (TMK m. 823). Tapu kaydında şerh olarak bulunan sükna hakkının bulunduğu bir taşınmazın satışında hukuken engel bulunmamaktadır. Ancak intifa hakkında olduğu gibi sükna hakkı da kural olarak tapu sicilinden terkin (hak sahibinin talebiyle hakkın sicilden silinmesi) veya hak sahibinin ölümüyle sona ereceğinden, taşınmazı kim devralırsa bu hakkın varlığını ve sonuçlarını kabul etmiş sayılır.

Üst Hakkı

Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren irtifak hakkıdır (TMK m. 826). Aksi kararlaştırılmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, üst hakkı sahibine ait olur (TMK m. 726). Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz; bu hak, yapı mülkiyetinin arsa malikinden ayrı bir kişide kalmasına olanak tanır.

İrtifak Hakkı

İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz (arzi irtifak) veya belirli bir kişi (şahsi irtifak) yararına kurulan ve malikin bazı kullanmalara katlanmasını gerektiren sınırlı ayni haktır. Bu kaydın bulunduğu bir taşınmazın satışında hukuki bir engel bulunmamaktadır. Ancak taşınmazın teminat niteliğinin ve satış kabiliyetinin nasıl etkileneceğinin yararlanma hakkının sınırları dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.

Mürur (Geçit) Hakkı

Mürur (geçit) hakkı, genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan bir taşınmaz lehine, komşu taşınmaz üzerinden genel yola ulaşmak için tanınan geçit irtifakıdır. Tapuda kayıtlı mürur hakkının kurulu bulunduğu taşınmazın satın alınmasında hukuki bir sakınca yoktur; ancak geçit alanı taşınmazın kullanılabilir yüzölçümünü azaltır.

Kaynak Hakkı

Başkasının arazisindeki kaynak üzerindeki irtifak hakkı, hak sahibine yalnızca bu kaynaktan yararlanma yetkisi verir. Tapuda kaynak hakkı kaydı bulunması taşınmazın satış kabiliyetini düşürmez. Şerhli taşınmaz satışı hukuki bir sorun yaratmayacaktır.

Maliye Hazinesi Lehine Arzi İrtifak Hakkı

İrtifak hakkı Maliye Hazinesine ait bir taşınmaz lehine kurulmuşsa arzi irtifak niteliğindedir ve hakka konu alandan yararlanma hakkı Hazineye aittir. Bu hakkın tanındığı alanın büyüklüğüne göre taşınmazın değerini olumsuz etkileyip etkilemediği konusunda değerlendirme yapılmalıdır.

Kamu Kurum ve Kuruluşları Lehine Konulan Kira ve İrtifak Hakları (TEDAŞ, BEDAŞ, AYEDAŞ, İSKİ, İETT, İGDAŞ vb.)

TEDAŞ, BEDAŞ, TEK, AYEDAŞ, İSKİ, İETT, İGDAŞ ve benzeri kamu kurum ve kuruluşları lehine kurulan kira ve irtifak hakkı kayıtları, bu kurumların kamu hizmetlerini yerine getirebilmesi için konulur. Bu kayıtlar hukuken satışa engel değildir; trafo, boru hattı veya enerji nakil hattı geçen alanın kullanımı ise sınırlanır.

Lehine Daimi Tasarruf Hakkı Şerhi

Daimi tasarruf hakkının taşınmaz lehine olması nedeniyle taşınmazın satın alınmasında bir sorun bulunmamaktadır. Bu kayıt açıklayıcı niteliktedir ve şerhli taşınmaz satışı sorun oluşturmaz.

Aleyhine Daimi Tasarruf Hakkı Şerhi

Aleyhine daimi tasarruf hakkı şerhi, malik dışındaki üçüncü bir kişiye (özel veya kamu) taşınmazın bir kısmı üzerinde tasarruf hakkı tanır. Taşınmaz, bu haktan dolayı değerinde veya satış kabiliyetinde azalma olup olmayacağı tespit ettirildikten sonra satın alınmalıdır.

Ölüme Bağlı Tasarruf İşlemi Vardır Beyanı

“Ölüme bağlı tasarruf işlemi vardır” beyanı, taşınmaz maliki tarafından düzenlenmiş bir vasiyetname veya miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı bir tasarrufun bulunduğunu ve bu işlemin taşınmaz üzerinde etkili olabileceğini gösterir. Taşınmazın satışında üçüncü kişilerin bu durumu göz önünde bulundurması gerekir.

İpka (Geriye Kalan Hisse)

İpka, hisseli devir işlemlerinde malik tarafından devredilmeyen ve malikin üzerinde kalmaya devam eden mülkiyet payını ifade eder. Tapu sicilinde bu durum “ipka” ibaresiyle belirtilir. Bu kaydın bulunduğu taşınmazı satın almadan önce tapu kaydı araştırması yapılması önemlidir.

Muhdesat

Muhdesat, taşınmaz üzerinde malikinden başkasına ait olan yapıları, ağaçları ve benzeri varlıkları ifade eder. Medeni Kanun, kanunda belirtilen istisnalar dışında arazinin malikinin üzerindeki şeylere de malik olduğunu kabul eder; tapuda kayıtlı hak ise yalnızca muhdesat, yani dikilen veya yapılan şey üzerindedir ve üzerinde bulunduğu araziye doğrudan bir hak bahşetmez. TMK m. 722 ve devamı maddelerinde öngörülen, yapının değerinin arazi değerinden fazla olması ve iyiniyet gibi şartlar varsa mülkiyetin devri, aksi hâlde muhdesatın değerinin ödenmesi talep edilebilir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19/2 maddesine göre, kadastro tespiti sırasında taşınmazda başkasına ait muhdesat (bina, ağaç vb.) bulunması hâlinde bunlar tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Taşınmaz bu hâliyle tasarrufa konu olur; beyanın terkini ise hak sahibinin talebi veya mahkeme kararıyla mümkündür. Lehine muhdesat kaydı bulunan hak sahibi terkine yanaşmazsa terkin mahkeme kararıyla yapılır. Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar ise bunların malikine ait olur, taşınır mal hükümlerine tabidir ve tapu kütüğünde gösterilmez (TMK m. 728).

Zeminde Hissedarlık Şerhi

İmar planı değişikliğiyle parselin yüzölçümünün büyümesi sonucunda yeni eklenen arsa kısmına dışarıdan hissedarlar eklenir. Bu hissedarlar yalnızca zemine hissedar olup üzerindeki yapılardaki kat malikliği değişmez. Taşınmazı satın almadan önce zemin durumu araştırılmalıdır.

4. Bilgi Amaçlı (Açıklayıcı) Beyanlar

Bu gruptaki beyanlar taşınmazın hukuki veya fiilî bir özelliğini gösterir ve kural olarak satışa engel oluşturmaz. Alıcı bakımından önemi, taşınmazın kullanım şartlarını ve kayıt geçmişini ortaya koymasıdır.

Yönetim Planı ve Yönetim Planı Değişikliği Beyanları

Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücretleri ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Bu kayıtlar hukuken satışa engel değildir ve taşınmazın satış kabiliyetini olumsuz etkilemez. Taşınmaz üzerinde beyan olarak bulunması açıklayıcı niteliktedir. Ancak yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de bağlar; bağımsız bölümü satın alan kişi planın kullanım ve gider paylaşımına ilişkin hükümleriyle bağlı olur (KMK m. 28).

Otopark Beyanı

Otopark beyanı, gayrimenkule ait otopark bulunduğunu gösterir. Bu kayıt hukuken satışa engel değildir ve gayrimenkulün satış kabiliyetini olumsuz etkilemez.

Müşterek Mahal

Müşterek mahal beyanı, taşınmazın sosyal tesis, ticari mahal, yüzme havuzu, tenis kortu, ısı merkezi gibi bölümlerinin ortaklaşa kullanıma ayrıldığını gösterir. Taşınmaz üzerinde beyan olarak bulunması hukuken satışa engel değildir ve satış kabiliyetini olumsuz etkilemez.

“Osmanlı Tapusundan Gelmedir” Beyanı

“Osmanlı tapusundan gelmedir” ifadesi, taşınmazın tapu kaydının kökeninin Osmanlı dönemine dayandığını ve ilk tescilin Osmanlı arşiv belgelerine, tahrir defterlerine veya eski kayıtlara dayandığını belirtir. Bu tür taşınmazlar, Cumhuriyet döneminde yapılan tapu tescil işlemleri sırasında Osmanlı tapularının güncellenmesiyle bugünkü tapu sistemine aktarılmıştır. Beyan, taşınmazın tarihî niteliğini ve eski kayıtlarla bağlantısını ifade eder ve satışa engel oluşturmaz.

Cins Değişikliği Beyanı

Cins değişikliği, bir taşınmazın türünün değişmesi işlemidir; tarla iken arsa, yapısız iken yapılı hâle gelmesi veya kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi bu kapsamdadır. Cins değişikliği, tapu kütüğünde ve kadastro paftasında yapılan teknik işlemlerle gerçekleştirilir. Taşınmazın satışına engel değildir; açıklayıcı bir beyandır.

Kat İrtifakına Esas Mimari Proje ile Fiilî Durum Uyumsuzluğu

Bu kayıt, tapu kütüğünde kat irtifaklı görünen bir taşınmazın fiilî kullanımının mimari projeye uygun olmadığını gösterir. Kat mülkiyetine geçişte bu uyumsuzluğun giderilmesi gerekir; aksi hâlde iskân ve kat mülkiyeti işlemleri tamamlanamaz. Bu kayıt, özellikle müteahhitten kat irtifaklı konut alan kişiler bakımından teslim edilen bağımsız bölümün projeye aykırı yapıldığına işaret edebilir.

3194 Sayılı İmar Kanunu (İmar Uygulaması – Madde 18) Şerhi

Bu şerh, imar uygulaması (parselasyon) sonucunda düzenlemeye tabi tutulan ve yeni parselasyon planına göre tescil edilen taşınmazları gösterir. Düzenleme sırasında, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçmemek üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabildiğinden (İmar K. m. 18), bu şerhin bulunduğu taşınmazı satın almadan önce imar planının incelenmesi büyük önem taşır.

“Türk Ticaret Kanunu 128. Maddesi Uyarınca Ayni Sermaye” Şerhi

TTK m. 128’e göre ortak, taşınmazını Türkiye’de kurulmuş bir şirket için şirket sözleşmesiyle sermaye olarak taahhüt edebilir; şirket sözleşmesinde bilirkişi tarafından belirlenen değeriyle yer alan taşınmaz tapuya şerh verildiği takdirde ayni sermaye kabul olunur. Bu yol, yabancı bir şirketin Türkiye şubesi gibi farklı yapılanmalar bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Şirketin taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmesi için tapu siciline tescil gerekir ve tescil istemi ticaret sicili müdürü tarafından tapu siciline re’sen ve hemen bildirilir; bu düzenleme Ticaret Hukuku kapsamındadır. Tapu kaydında şerh olarak bulunan bu belirtme şerhli taşınmaz satışı için engel teşkil etmemekle birlikte, malikin taşınmazı şirkete devretme yükümlülüğünü gösterdiğinden alıcı bakımından dikkate alınmalıdır.

İntikal Vergi İlişiği Kesilmiştir Beyanı

“İntikal işlemleri için vergi ilişiği kesilmiştir” ifadesi, taşınmazın miras (veraset) yoluyla intikali sürecinde mirasçıların veraset ve intikal vergisi işlemlerini tamamladığını ve ilgili vergi dairesi nezdinde taşınmazla ilgili vergi borcu kalmadığını belirtir. Veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe mirasla intikal eden taşınmazın devri yapılamaz ve tapu memurları vergi dairesinin ilişik kesme belgesi olmaksızın devir işlemi yapamaz (VİVK m. 19); bu beyan, söz konusu engelin kalktığını ve tapu devrinde vergi açısından engel bulunmadığını gösterir.

Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan şerh ve beyanların satışa etkisini ve alıcının yapması gereken kontrolü özetlemektedir. Tablo genel bir yol göstericidir; her kaydın somut etkisi tapu kaydının tamamı incelenerek belirlenmelidir.

Tapu Kaydında Şerh ve Beyanların İncelenmesinde Tapu Avukatının Önemi

Tapu kaydındaki şerh ve beyanların bir tapu avukatı tarafından incelenmesi, kayıtların hukuki niteliğinin doğru anlaşılmasını, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini ve satıştan sonra doğabilecek uyuşmazlıkların önceden önlenmesini sağlar. Tapu kaydında yer alan şerh ve beyanlar, taşınmazın hukuki statüsü hakkında önemli bilgiler içermekte olup, hem taşınmaz sahibi hem de alıcı açısından kritik rol oynar. Dolayısıyla tapu kaydında şerh ve beyanların doğru biçimde incelenmesi, taşınmaz alım satım sürecinde yaşanabilecek hukuki ve mali riskleri önlemek adına büyük önem taşımaktadır.

Tapu kaydındaki şerhlerin ve beyanların ayrıntılı analizi için uzman bir tapu avukatından destek almak, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesine ve hukuki güvence altında bir satın alma işlemi gerçekleştirilmesine yardımcı olur. Tapu kaydındaki şerh ve beyanların incelenmesi sürecinde avukat desteği almak, aşağıdaki açılardan önemli avantajlar sağlar.

a) Tapuda Bulunan Şerh ve Beyanların Hukuki Niteliğinin Doğru Anlaşılması

Tapu kayıtlarında yer alan şerhlerin hukuki anlamı ve taşınmaz üzerindeki etkileri uzmanlık gerektirir. Bir tapu avukatı, taşınmaz üzerindeki kayıtları ayrıntılı biçimde inceleyerek şu hususları değerlendirir:

• Şerhin kaldırılıp kaldırılamayacağı,
• Kısıtlamaların alıcı açısından doğurabileceği hukuki sonuçlar,
• Satışın mümkün olup olmadığı veya hangi şartlarda yapılabileceği.

Bu sayede alıcı ya da satıcı, tapu kaydındaki şerhlerin satış sürecine etkisini önceden öğrenerek bilinçli bir karar verebilir. Bu değerlendirme, satış sözleşmesi imzalanmadan ve bedel ödenmeden önce yapılmalıdır.

b) Taşınmazın Gerçek Değerinin Belirlenmesi

Taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlar, doğrudan taşınmazın piyasa değerini etkileyebilir. Örneğin imar şerhi bulunan bir taşınmaz yüzölçümünde değişiklik yaşamış olabilir veya ilerleyen süreçte kamulaştırılma riski taşıyabilir. İpotekli veya hacizli bir taşınmazın değeri, temiz tapuya sahip bir taşınmaza göre daha düşük olabilir; tapu avukatı bu unsurları değerlendirerek alıcıya güvenli yatırım yapma konusunda rehberlik eder.

c) Olası Hukuki Sorunların Önlenmesi

Tapu kaydında yer alan bazı şerhler ve beyanlar, ilerleyen süreçte hukuki ihtilaflara yol açabilir. Bu ihtilaflara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• Satış sonrası taşınmazın önalım hakkı bulunan kişiler tarafından dava edilmesi,
• Belediye veya diğer kamu kurumlarının taşınmazın kullanımına ilişkin kısıtlamalar getirmesi,
• Kat mülkiyeti veya ortak mülkiyet kaynaklı anlaşmazlıkların yaşanması.

Tapu avukatı, bu tür riskleri önceden tespit ederek satış işlemi tamamlanmadan önce hukuki önlemler alınmasını sağlar. Gerektiğinde satış, şerhin terkini veya gerekli iznin alınması şartına bağlanır.

d) Resmî Süreçlerin Hızlandırılması

Bazı durumlarda tapu kaydındaki şerh ve beyanların kaldırılması için mahkeme kararı veya ilgili kurum onayı gerekebilir. Avukat, bu süreçlerin nasıl ilerleyeceği konusunda yönlendirme yaparak şu işlemleri yürütebilir:

• Gerekli hukuki belgelerin hazırlanması,
• Resmî mercilerle yazışmaların yürütülmesi,
• Gerekiyorsa dava açılarak şerhin kaldırılması.

Bu sayede tapu işlemleri daha hızlı ve sorunsuz biçimde tamamlanabilir. Bir taşınmaz satın alırken tapu kaydında şerh ve beyanların ayrıntılı biçimde incelenmesi ve tapu kaydı araştırması yapılması yatırımın güvenliği açısından önemlidir. Taşınmaz üzerindeki kayıtların etkileri doğru analiz edilmezse alıcı, mülkiyet hakkı kısıtlanmış ve hukuki ve mali riskler barındıran bir taşınmaz satın alabilir.

Her ne kadar tapu kaydı araştırması ek bir maliyet ve zaman gerektirse de, hukuki güvence sağlanması ve ileride karşılaşılabilecek risklerin önlenmesi açısından büyük avantaj sunar. Bu nedenle şerhli veya beyan içeren taşınmaz alım satım işlemlerinde bir tapu avukatı ile çalışmak, bilinçli ve güvenli bir yatırım yapmanın en etkili yoludur.