TAPUDA SATIŞ BEDELİNİ DÜŞÜK GÖSTERMENİN SAKINCALARI

TAPU SATIŞ BEDELİ NEDİR?

“Tapu satış bedeli” terimi, bir gayrimenkulün, özellikle bir arsa veya evin, resmi olarak tescil edilmiş değeridir ve bu değer taraflarca tapu müdürlüğüne beyan edilir. Tapu Müdürlüğünün bu değerin gerçek satış bedeli olup olmadığını sorgulama yetkisi yoktur.  Tapuda satış bedelini düşük göstermek ya da tapuda evin değerinin az gösterilmesi Tapu Müdürlüğü tarafından denetlenmeyecektir. Tapu satış değeri, bir gayrimenkulün satışında kullanılan fiyatın belirlenmesinde önemli bir faktördür.

Evin gerçek satış değeri, genellikle bir gayrimenkulün özellikleri, konumu, çevre koşulları, yakınlığındaki altyapı ve hizmetler gibi bir dizi faktöre dayanarak belirlendiği halde tapu satış bedeli ise taraflarca bildirilen bir bedeldir. Bu değer, gayrimenkulün alım-satımı sırasında ödenen harç ve vergilere temel oluşturur.

Tapu satış değeri, ülkeden ülkeye ve hatta bölgeden bölgeye farklılık gösterir. Her ülkenin kendi tapu mevzuatı ve belirli tapu değerleri vardır. Bu nedenle, tapu satış değerini belirlemek için bir uzmana danışmak önemlidir.

Gayrimenkul hukukuna ilişkin ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı gayrimenkul avukatının görevleri için ise “Gayrimenkul Avukatı” sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

BELEDİYE RAYİÇ BEDEL BELGESİ

Belediye rayiç bedel belgesi, bir taşınmazın değerinin belediyelerce belirlenmesinde kullanılan bir belgedir. Bu belge, belediyeler tarafından verilir ve bir gayrimenkulün vergilendirilmesi, satışı veya diğer işlemler için kullanılır.

Belediye rayiç bedel belgesi, bir taşınmazın piyasa değerinin yanı sıra bir takım diğer faktörlere göre belirlenen bir değerdir. Bu faktörler arasında, taşınmazın bulunduğu bölgenin özellikleri, çevre koşulları, konumu, imar durumu, yapılaşma yoğunluğu gibi unsurlar yer alır.

Belediye rayiç bedel belgesi, özellikle gayrimenkulün satışı veya devri sırasında kullanılan bir belgedir. Belge, alıcı ve satıcının, tapu işlemlerini tamamlamak için gerekli olan belgelerden biri olarak sunulur. Alıcı ve satıcı tapuda satış bedelini düşük göstermek istese bile belediye rayiç bedel belgesinin altında bir tutarı satış bedeli olarak bildirmeleri mümkün değildir.

Belediye rayiç bedel belgesi, taşınmazın vergilendirilmesi için de kullanılabilir. Vergi beyannamesinde beyan edilen değer, belediye tarafından belirlenen rayiç bedel değerine göre hesaplanabilir. Bu nedenle, taşınmazın vergilendirilmesi sırasında bu belgenin sunulması önemlidir.

TAŞINMAZIN EKSPERTİZ DEĞERİ

Evin eksper değeri, bir gayrimenkulün gerçek piyasa değerini belirlemek için kullanılan bir değerlendirme sürecidir. Evin eksper değeri, bir gayrimenkul uzmanı veya eksper tarafından gerçekleştirilir ve evin özellikleri, konumu, çevre koşulları, yakınlığındaki altyapı ve hizmetler gibi bir dizi faktöre dayanarak belirlenir.

Evin eksper değeri, genellikle bir gayrimenkulün satışı veya kiralama işlemi sırasında kullanılır. Bu değer, gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesinde önemli bir faktördür ve satış fiyatının belirlenmesinde kullanılabilir. Ayrıca, evin eksper değeri, kredi veren kuruluşların, bir ipotek kredisi veya ev kredisi başvurusunu değerlendirirken de kullanılabilir.

Evin eksper değeri, bir gayrimenkulün tüm özelliklerini kapsayan bir rapor şeklinde sunulur. Bu raporda, evin fiziksel özellikleri, konumu, çevre koşulları, pazar trendleri, yakınlığındaki altyapı ve hizmetler gibi birçok faktör göz önünde bulundurulur. Evin eksper değeri, bir gayrimenkulün gerçek piyasa değerini belirlemek için kullanılan en güvenilir yöntemlerden biridir ve birçok ülkede resmi olarak kabul edilen bir prosedürdür.

Tapuda evin değerinin az gösterilmesi, evin satış bedelini düşük göstermek gibi konulardan ayrı olarak ekspertiz değeri taşınmazın gerçek değerini tespit edebilmek için yapılan bağımsız bir rapor olup, Tapu Müdürlüğü bu rapor ile bağlı değildir.

Taşınmazın değerini etkileyecek şerh ve beyanlar hakkında detaylı bilgi almak için “Tapu Kaydında Bulunan Şerh ve Beyanlar” makalemizi inceleyebilirsiniz.

TAPUDA EVİN DEĞERİNİN AZ GÖSTERİLMESİ NE GİBİ SORUNLARA YOL AÇAR?

Tapuda evin değerinin az gösterilmesi durumunda kişinin hukuki olarak yaşayacağı sorunlar, farklı olabilir. Taşınmazın satış bedelini düşük göstermek  alıcı ile satıcı arasında sorunlara yol açabilmektedir.

Ayrıca, tapuda satış bedelini düşük göstermek tapu işlemleri sırasında sorunlar yaratabilir. Tapu sicil müdürlükleri, gayrimenkullerin alım-satım işlemlerinde gerçek değerinin doğru bir şekilde beyan edilmesini istemektedir. Eğer evin gerçek değeri, beyan edilenden daha yüksek çıkarsa, kişi vergi cezalarıyla karşı karşıya kalabilir. Başlıca sorunlar şunlar olabilir:

• Vergi Sorunları: Tapu değeri, taşınmaz sahibi tarafından beyan edilen vergi değeri olarak kullanıldığı için evin satış bedelini düşük göstermek, mülk sahibinin ödemesi gereken vergilerin de daha düşük hesaplanmasına neden olacaktır. Ancak, vergi kurumları bu durumu fark ederse, alıcı ve satıcıya tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi cezası uygulanacaktır.
• Sigorta Sorunları:  Tapuda satış bedelini düşük gösterilmek sebebiyle eksik ödenen sigorta primleri olası bir hasarda sigorta şirketinin zararı karşılamamasına sebebiyet verebilir. Doğru beyan edilmeyen gayrimenkul değeri için sigorta şirketi sorumluluk almak istemeyecek ve hasar ödemesi yapmaktan kaçınacaktır.
• Kredi Sorunları: Tapuda evin değerinin az gösterilmesi, kredi almak isteyen mülk sahibinin kredi başvurusunun reddedilmesine neden olabilir. Bankalar, mülkün gerçek piyasa değerine göre kredi vermeyi tercih ederler. Bu nedenle, tapu değeri düşük gösterilirse, kredi başvurusu reddedilebilir veya daha düşük bir kredi limiti verilebilir.
• Satış Sorunları: Evin satış bedelini düşük göstermek, satış aşamasında sorunlara neden olabilir. Satışa çıkarılan ev, gerçek piyasa değerinden daha düşük bir fiyata satılmak zorunda kalabilir. Bu durum, mülk sahibinin satıştan daha az kazanç elde etmesine neden olur.
• Hukuki Sorunlar: Tapu satış değeri, mülk sahibinin evdeki mülkiyet haklarını belgelediği için, satış bedelini düşük göstermek, mülk sahibinin mülkiyet haklarını sınırlayabilir. Örneğin, bir başka kişi evdeki mülkiyet hakkını talep ederse, tapu satış değeri gerçek piyasa değerinden daha düşük olduğu için, mülk sahibinin mülkiyet hakkını kanıtlaması zorlaşabilir.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİ DÜŞÜK GÖSTERMEK KİME SORUMLULUK YÜKLER?

Tapuda satış bedelini düşük göstermek, satış işlemini gerçekleştiren tarafların sorumluluğundadır. Taşınmazın satış işlemleri için tapu müdürlüğüne başvuruyu satıcı yaptığından dolayı bu sorumluluk her ne kadar satıcıda olduğu düşünülse de; satış işlemine imza atan alıcı ve satıcı satış bedelini kabul etmiş olur ve tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinden birlikte sorumlu olurlar.

Satış bedelinin düşük gösterilmesi, birçok ülkede vergi kaçakçılığı olarak kabul edilir ve yasa dışıdır. Tapu işlemlerinde satış bedelinin gerçek değerinin altında gösterilmesi, gayrimenkul değerinin düşük beyan edilerek satış işleminin gerçek değerinden daha az vergi ödenmesine yol açar. Böylece, devletin vergi gelirleri eksik alınmış olur ve vergi adaleti zarar görür.

TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ CEZASI

Tapuda satış bedelini düşük göstermek şikayet ve ya rutin vergi dairesi incelemesi sırasında tespit edilirse ilgili resmi kurumlar tarafından tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi cezası uygulanabilecektir. Tapu kayıtlarında yapılacak müfettiş incelemesi sonucu bu durum tespit edilir. Ayrıca eğer taşınmaz kredi ile banka aracılığıyla satın alındıysa taşınmazın satış bedelinin gerçek değerinden düşük olduğu banka tarafından vergi dairesine ihbar edilebilir.

Satış işlemi sırasında, satıcı ve alıcı satılan gayrimenkulün değeri üzerinden %2’şer olmak üzere toplamda %4 tapu harcı ödemelidir. Ancak satıcı, satış sonrasında gelir vergisi ödeyeceği için, satış işlemi sırasında anlaşmalı bir şekilde gayrimenkulün değerini düşük göstermek isteyebilir.

Bu düşük beyan, tespit edildiği zaman çeşitli cezalara neden olabilir. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi cezası olarak tapu harcı %25 oranında ceza ile ödenir ve Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından hem satıcı hem de alıcıdan gecikme faizi istenebilir.

Ayrıca, tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi cezası olarak satıcıya bir de gelir vergisi cezası da uygulanabilir. Eğer tespit edilirse, gayrimenkulü satan kişi gelir vergisinin %35’i kadar cezalı bir ödeme yapmak zorundadır.

Bunların yanı sıra, düşük beyanın yasa dışı olduğu ve ciddi sonuçları olabileceği unutulmamalıdır. Tüm bu cezalara maruz kalmamak için tapuda satış bedelini düşük göstermek gibi uygulamalardan kaçınılmalı ve gayrimenkulün gerçek değeri üzerinden tapu satıl bedeli beyan edilerek herhangi bir hileli işlem yapılmamalıdır.

SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE EVİN SATIŞ BEDELİNİ DÜŞÜK GÖSTERMEK SEBEBİYLE YAŞANACAK PROBLEMLER

Tapuda evin değerinin az gösterilmesi taraflar arasındaki satış sözleşmesinde problem yaratabilir. Evin satış bedelini düşük göstermek, satıcı ve alıcı arasındaki sözleşmede yanıltıcı beyanda bulunulduğu anlamına gelebilir. Bu durumda, alıcı, evin gerçek değerini öğrendiğinde sözleşmeden cayma hakkına sahip olabilir ve satıcıya karşı tazminat talep edebilir.

Ayrıca, taşınmazın satış bedelini düşük göstermek, vergi beyannamelerinde yanlış beyan anlamına da gelir ve bu da satıcıya cezai yaptırımlar getirebilir.

Bu nedenlerle, satıcı ve alıcı arasındaki sözleşmenin dürüstlük ve şeffaflık ilkesine uygun olması gerekmektedir. Evin gerçek değerinin doğru bir şekilde belirlenmesi ve sözleşmede net bir şekilde belirtilmesi, her iki tarafın da haklarının korunması açısından önemlidir.

TAŞINMAZIN GERÇEK DEĞERİ NASIL BELİRLENİR?

Tapuda evin değerinin az gösterilmesi sebebiyle yaşanacak sorunlar ve cezalar hem alıcı hem de satıcıyı etkileyecektir. Tarafların sorun yaşamaması için aşağıdaki yöntemler ile evin gerçek piyasa değeri tespit etmeleri yararlı olacaktır:

• Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul değerleme uzmanları, evin gerçek piyasa değerini belirlemek için piyasa araştırması yaparak, çevredeki benzer evlerin satış fiyatları, evin özellikleri ve konumu gibi faktörleri dikkate alırlar. Bu şekilde, evin gerçek değeri tespit edilir.
• Emlak uzmanları: Emlakçılar, evin gerçek piyasa değerini belirlemek için benzer evlerin satış fiyatlarını inceleyebilirler. Emlakçılar, evin konumu, özellikleri, durumu ve diğer faktörleri de dikkate alarak gerçek piyasa değerini tahmin edebilirler.
• Online Değerleme Araçları: Bazı internet siteleri, evin gerçek piyasa değerini belirlemek için online değerleme araçları sunarlar. Bu araçlar, evin özelliklerini, konumunu ve diğer faktörleri dikkate alarak bir tahminde bulunur.
• Belediye Kayıtları: Belediyeler, emlak vergileri için evin gerçek piyasa değerini belirlerler. Bu nedenle, belediyelerin emlak vergisi kayıtları, evin gerçek piyasa değerini belirlemek için kullanılabilir.

Evin gerçek piyasa değerinin tespiti yapıldıktan sonra, mülk sahibi tapu değerinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığını kontrol edebilir. Eğer tapu değeri gerçek piyasa değerinden düşükse, mülk sahibi tapu işlemlerini güncellemek için Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvurabilir.

TAPUDA SATIŞ BEDELİ DÜZELTMESİ YAPILABİLİR Mİ?

Tapu satış bedeli, sözleşme yapıldığı andaki tutar üzerinden belirlenir ve tarafların karşılıklı rızası ile değiştirilebilir. Ancak, tapu işlemi tamamlandıktan sonra satış bedeli değiştirilemez.

Tapu işlemleri, Türk Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmekte olup, tapu kaydına işlenen bilgiler hukuki bir delil niteliği taşımaktadır. Bu nedenle, tapu satış bedelinin değiştirilmesi mümkün değildir. Tapuda satış bedelini düşük göstermek sonradan tapuda satış bedeli düzeltme işlemi ile düzeltilebilecek bir husus değildir.

Ancak alıcı ve satıcı böyle bir durumda vergi dairesine başvuru yaparak pişmanlık beyannamesi ile satış bedelini eksik göstermesi sebebiyle eksik ödediği harcın tamamlatılmasını isteyebilir. Bu durumda vergi dairesi tarafından gerekli işlem yapılır ve vergi cezası ile birlikte eksik harcı tamamlayarak olası problemlerden kendini koruyabilir.

Sonuç olarak tapu satış bedelinin doğru ve tam olarak beyan edilmesi son derece önemlidir. Satış bedelinin yanlış beyan edilmesi durumunda, tarafların hukuki sorunlarla ve vergi cezalarıyla karşılaşması muhtemeldir. Bu sebeple tapuda evin değerinin az gösterilmesi gibi bir sorun varsa zaman kaybetmeden taraflar tapuda satış bedeli düzeltmesi için vergi dairesine başvuru yaparak gerekli işlemleri tamamlamalıdır.