AIRBNB GİBİ GÜNLÜK KONUT KİRALAMALARINDA İZİN ŞARTLARI, CEZALAR VE HUKUKİ İTİRAZ YOLLARI

AIRBNB GİBİ GÜNLÜK VE TURİZM AMAÇLI KİRALAMALARA HANGİ MEVZUAT UYGULANIR?

Konutların turizm amaçlı kiralanması ve izinsiz günlük kiralama cezası, tek bir kanunla değil, birbiriyle entegre çalışan dört temel hukuki düzenleme ile yönetilmektedir.

1. 7464 sayılı Kanun, faaliyetin çekirdeğini oluşturur. Konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amacıyla kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirler; izin belgesi zorunluluğunu, kat maliklerinin oy birliği şartını ve idari yaptırımları düzenler.
2. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik, 28/12/2023 tarihli ve 32413 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiş, başvuru usulünü, konutların taşıması gereken nitelikleri ve belge sahiplerinin yükümlülüklerini ayrıntılandırmıştır. Yönetmelik, yürürlüğe girdiği tarihten bu yana birden fazla kez değiştirilmiştir.
3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, faaliyetin apartman içindeki hukuki sınırlarını çizer. İzin belgesi alınmış olması, kat mülkiyetinden doğan yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.
4. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, belgesiz konaklama tesislerinin tanıtımına ve elektronik platformların sorumluluğuna ilişkin hükümleriyle tabloyu tamamlar.

İzin belgesi alma zorunluluğunun temel hukuki dayanağı, 7464 sayılı Kanun’un “İzin belgesinin niteliği” başlıklı 3. maddesinin 1. fıkrasıdır:

7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Madde – 3/1

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Ayrıca, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır.

Hükümde yer alan “sözleşme yapılmadan önce” ibaresi uygulamada sıklıkla gözden kaçırılmaktadır:

• Yükümlülük, misafirin konuta fiziksel olarak giriş yapmasıyla (check-in) değil; rezervasyonun onaylanması veya kiralama sözleşmesinin kurulmasıyla doğar.
• İzin belgesi alınmadan dijital platformlarda (Airbnb, sahibinden vb.) ilan yayımlanması ve rezervasyon kabul edilmesi, konutta henüz kimse konaklamamış olsa dahi idari para cezası yaptırımının uygulanması için yeterli karine teşkil eder.

HANGİ KİRALAMALAR TURİZM AMAÇLI KONUT KİRALAMASI SAYILIR?

7464 sayılı Kanun, turizm amaçlı kiralamayı konutların en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kullanıcılara kiralanması olarak tanımlamaktadır. Kanuni tanımda kiralamanın “turistik amaçla” yapılıp yapılmadığına ya da Airbnb gibi platform üzerinden kiralama yapılıp yapılmadığına bakılmaz; işlemin izin belgesi rejimine tabi olması için süre ölçütü tek başına belirleyicidir.

• 100 Günlük Kiralama Sınırı Nasıl Hesaplanır?

Yüz günlük süre, kiraya verenin bir takvim yılı içinde yaptığı toplam kiralama günleri üzerinden değil, tek bir sözleşmenin süresi esas alınarak hesaplanır.

1. Kapsam İçi: Bir konutun aynı kullanıcıya tek seferde 90 gün süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralama sayılır ve izin belgesi gerektirir.
2. Kapsam Dışı: Aynı konutun tek bir sözleşmeyle 120 gün süreyle kiralanması 7464 sayılı Kanun’un kapsamı dışında kalır.

• 100 Günlük Sınırı Aşmak İçin Kira Sözleşmesi Bölünebilir mi?

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan yanılgı, kısa süreli kiralamaların kâğıt üzerinde ardı ardına uzatılarak veya bölünerek kapsam dışına çıkarılabileceği düşüncesidir. Kanun koyucu bu durumu açıkça yaptırıma bağlamıştır: 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapılmasına rağmen, 1 yıl içinde aynı konutun 4 defadan fazla kiraya verilmesi halinde ağır idari para cezaları uygulanır.

• Uzun Süreli Konut Kiralamaları Turizm Amaçlı Kiralama Kapsamında mıdır?

Tek seferde 100 günden fazla süreli yapılan kiralamalar 7464 sayılı Kanun’un kapsamı dışındadır ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) konut kirasına ilişkin genel hükümlerine tabidir.

Bu ayrım, taraflar arasındaki hukuki rejim açısından kritik sonuçlar doğurur:

1. İzin Belgesi Zorunluluğu Yoktur: 100 günü aşan kiralamalarda Bakanlıktan izin belgesi alma, kat maliklerinden oy birliği kararı toplama veya bina girişine plaket asma zorunluluğu bulunmaz.
2. İdari Ceza Riski Oluşmaz: 7464 sayılı Kanun kapsamında öngörülen yüksek idari para cezaları (180.617 TL ve kademeli cezalar) 100 günü aşan kiralamalarda uygulanmaz.
3. TBK Genel Hükümleri Uygulanır: Kiralananın teslimi, kira bedelinin ödenmesi, tahliye şartları ve depozito gibi hususlarda kural olarak TBK’nin konut ve çatılı işyeri kiraları hükümleri esas alınır. Ancak TBK m. 339 uyarınca bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

• Konutun Fiili Kullanım Niteliğinin Denetimi

Denetimlerde ve olası uyuşmazlıklarda sözleşmenin başlığı değil, fiilî kullanım süresi ve niteliği esas alınır. Örneğin, kâğıt üzerinde 120 gün süreli düzenlenen bir sözleşmenin uygulamada haftalık periyotlarla farklı kişilerin kullanımına bölündüğünün tespiti halinde, sözleşme “izinsiz turizm amaçlı kiralama” olarak nitelendirilebilir ve idari yaptırım gündeme gelir.

İZİN BELGESİ ALINMADAN AIRBNB VE GÜNLÜK KONUT KİRALAMA YAPILABİLİR Mİ?

İzin belgesi alınmadan turizm amaçlı şahsen veya Airbnb ya da başka bir platform üzerinden kiralama yapılması kesinlikle mümkün değildir. İzin belgesi vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkili olup, Bakanlık bu yetkisini valilikler (İl Kültür ve Turizm Müdürlükleri) aracılığıyla kullanmaktadır. İzin belgesi alındıktan sonra, nitelikleri Bakanlıkça belirlenen özel plaketin konutun girişine asılması zorunludur.

• Günlük Kiralama İçin Kat Maliklerinin Oy Birliği Şartı

İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan kararın ibrazı zorunludur.

Bu şart, kanuni düzenlemenin en çok tartışılan yönüdür ve uygulamada belgeye giden yolu tıkayan başlıca engeldir. Tek bir kat malikinin olumsuz oyu, başvurunun reddi sonucunu doğurur ve ret oyunun gerekçelendirilmesi aranmaz.

• Site ve Apartmanlarda Oy Birliği Şartı Nasıl Uygulanır?

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, oy birliği yalnızca turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina (blok) için aranır; izin belgesi örneği site yönetimine iletilir. Sitenin diğer bloklarındaki maliklerin rızası kural olarak gerekmez. Ancak aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, sitedeki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar da aranır.

• Anayasa Mahkemesi’nin Günlük Konut Kiralamalarına İlişkin Kararı

Bu kural, mülkiyet hakkının ihlal edildiği ileri sürülerek Anayasa Mahkemesi önüne taşınmıştır. Afyonkarahisar İdare Mahkemesinin itiraz başvurusu üzerine inceleme yapan Anayasa Mahkemesinin 2025/147 E., 2025/275 K. sayılı ve 25/12/2025 tarihli kararı ile kuralın Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın reddine oy çokluğuyla hükmedilmiştir (2 Nisan 2026 tarihli ve 33212 sayılı R.G.).

1. Karşı Oy Gerekçesi: Karara katılmayan üyeler, site içindeki müstakil konut sahiplerinin, apartmanlardan oluşan sitelerdeki kat maliklerine göre güvencesiz bırakıldığını ve turizm amaçlı sirkülasyon karşısında komşuluk hukukuna ilişkin genel hükümlerin yetersiz kaldığını belirtmiştir.
2. Çoğunluk Görüşü: Mahkeme çoğunluğu ise kuralın mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüklerle bağdaştığı sonucuna varmıştır. Bu karar, sitelerde blok esaslı oy birliği uygulamasının hukuki dayanağını pekiştirmiştir.

• Günlük Kiralama İzinlerinde İstisnai Durumlar

Yönetmelik, yüksek nitelikli konutlar, devre mülk hakkı kurulan konutlar ve müstakil konutlar için yapılan başvurularda oy birliği şartını ve yüzde yirmi beş sınırını aramamaktadır.

Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Bu sınır, tek bir malikin binayı fiilen konaklama tesisine dönüştürmesini engellemeye yöneliktir.

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi hâlinde, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması gerekir. Bu eşik aşıldığında faaliyet, konut kiralamasından çıkıp ticari işletme niteliği kazanır. Bu ölçekte çalışmayı planlayan malikler bakımından, faaliyetin bir tüzel kişilik altında şirket kurarak yürütülmesi gündeme gelir.

• Vergi Mükellefiyeti, Mali Sorumluluklar ve Diğer Yükümlülükler

Konut için günlük kiralamaya dair izin belgesi alınmış olması, işletenin diğer hukuki ve mali yükümlülüklerinden muaf olduğu anlamına gelmez. Bu kapsamda, yurt içi ve yurt dışı elde edilen tüm kazançların vergilendirilmesi, Gelir Vergisi ve Katma Değer Vergisi (KDV) gibi mali mükellefiyetler ayrıca değerlendirilmeli ve eksiksiz yerine getirilmelidir; nitekim izin belgesi sahipliği bu vergi yükümlülüklerini ortadan kaldırmamaktadır.

Özellikle Airbnb, Hotels.com, Expedia gibi yabancı platformlar aracılığıyla yurt dışından gelen finansal transferler ve hesap hareketleri, Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi mevzuatı uyarınca MASAK (Mali Suçları Araştırma Kurulu) denetimine tabi tutulabileceğinden, finansal süreçlerin şeffaf ve hukuka uygun yürütülmesi kritik önem taşımaktadır.

İZİNSİZ GÜNLÜK KONUT KİRALAMA CEZASI NE KADARDIR?

7464 sayılı Kanun’un “Uygulanacak idari yaptırımlar” başlıklı 4. maddesi, ihlal türüne ve tekrarına göre kademelendirilmiş bir idari yaptırım rejimi öngörmektedir.

• 2026 Yılı İzinsiz Airbnb ve Günlük Kiralama İdari Para Cezaları Ne Kadar?

İzinsiz günlük konut kiralama ve Airbnb cezası tutarları sabit değildir. Kanun metninde yer alan tutarlar 2023 yılı baz alınarak düzenlenmiştir. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu uyarınca idari para cezaları her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılmaktadır. 2026 yılı için belirlenen %25,49’luk yeniden değerleme oranı doğrultusunda geçerli idari para cezası tutarları şunlardır:

Uygulama Uyarısı: Ceza kademeleri birbirinden bağımsız değildir; zincirleme biçimde işler. İlk tespitte verilen 15 günlük süre içinde izin belgesi alınmaması halinde ikinci kademe, buna rağmen faaliyetin sürdürülmesi halinde ise üçüncü kademe ceza uygulanır.

• İdari Cezaya veya İşleme Karşı Dava Açılması Kiralamayı Durdurur mu?

İlk idari para cezasına karşı Sulh Ceza Hâkimliği nezdinde itiraz yoluna gidilmesi, kendiliğinden faaliyete devam etme hakkı vermez. Yargı süreci devam ederken kiralamaya devam edilmesi, henüz ilk itiraz sonuçlanmadan ikinci ve üçüncü kademe cezaların (toplamda 2,8 milyon TL’yi aşan yaptırımların) doğmasına yol açar.

• Alt Kiralama ve Aracılıkta Kim Sorumlu Olur?

Kanun yaptırımı yalnızca taşınmaz maliki ile sınırlandırmamıştır:

1. Alt Kiracı Sorumluluğu: İzin belgesi bulunan bir konutu kiralayan kullanıcının konutu başkasına kiralaması veya normal konut olarak kiraladığı taşınmazı turizm amaçlı 3. kişilere sunması ayrı ayrı idari para cezasına tabidir.
2. TBK m. 322/2 Temelinde Tahliye Riski: Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça konutu başkasına kiralayamaz. Dolayısıyla taşınmazı izinsiz biçimde günlük kiraya veren kiracı, idari para cezasının yanı sıra akde aykırılık nedeniyle tahliye davası riskiyle karşı karşıya kalır.

• Elektronik Platformlara (Airbnb, Sahibinden vb.) Uygulanan Yaptırımlar Nelerdir?

İzin belgesi bulunmayan konutlara ilişkin ilanların Airbnb gibi platformlarda listelenmesi ve elektronik ortamda yayımlanması idari ve hukuki yaptırıma bağlanmıştır. Söz konusu düzenleme yalnızca dijital platformlarla sınırlı kalmayıp; influencer reklamları, YouTuber tanıtımları ve içerik üreticilerinin sosyal medya üzerinden yürüttüğü her türlü pazarlama faaliyetini de kapsamaktadır.

1. İçerik Çıkarma ve Erişim Engeli: Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın bildirimi üzerine 24 saat içinde izinsiz ilanı çıkarmayan aracı hizmet sağlayıcılar hakkında idari para cezası uygulanır; Bakanlık ayrıca içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verir. Bu karara karşı Sulh Ceza Hâkimliğine başvurulabilir.
2. Veri Tabanı Doğrulama Yükümlülüğü (31 Aralık 2025 Düzenlemesi): 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Tebliğ uyarınca ilan verilmesi aşamasında belge numaralarının Bakanlık veri tabanı üzerinden doğrulanması ve bu numaranın ilanda kolaylıkla görülebilecek şekilde yer alması zorunludur. Bu yükümlülüğe aykırı ilanı Bakanlığın uyarısına rağmen yirmi dört saat içinde kaldırmayan platform hakkında idari para cezası uygulanır.

İZİNSİZ GÜNLÜK KİRALAMA CEZASINI HANGİ MAKAM UYGULAR?

İzinsiz günlük kiralama cezalarında uygulayıcı makam konusu, uygulamada en çok yanlış bilinen hususların başında gelmektedir.

7464 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, platform ihlallerine ilişkin istisna hariç olmak üzere idari yaptırımlar konutun bulunduğu mahallin en büyük mülki idare amiri tarafından tayin edilir ve uygulanır:

• Mülki İdare Amiri Yetkisi (Vali / Kaymakam): İzin belgesiz kiralama tespiti, alt kiralamalar ve izinsiz faaliyete devam edilmesi hallerinde idari para cezasını verme ve yaptırımı uygulama yetkisi doğrudan valilik veya kaymakamlığa aittir.
• Bakanlık Yetkisi: Platform ihlallerine (Airbnb vb. ilan doğrulama/kaldırma yükümlülükleri) ve izin belgesi sahiplerinin mevzuat ihlallerine ilişkin idari para cezaları ise doğrudan Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından uygulanır.

BELEDİYE GÜNLÜK KİRALANAN KONUTU MÜHÜRLEYEBİLİR Mİ?

7464 sayılı Kanun’un yürürlükte bulunan hükümleri uyarınca belediyelere, izinsiz turizm amaçlı kiralama nedeniyle idari para cezası kesme veya konutu mühürleme yetkisi verilmemiştir. Platformlara ve izin belgesi sahiplerine yönelik Bakanlık yetkisi saklı kalmak üzere, yaptırım uygulama yetkisi mülki idare amirine (Valilik/Kaymakamlık) aittir.

Kamuoyundaki “belediye gelip mühürler” algısı, işyerlerine ilişkin İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Yönetmelik kapsamındaki genel zabıta denetimlerinden kaynaklanan bir kavram karmaşasıdır.

• Belediyenin Devreye Girdiği İstisna: Aynı kiraya veren adına aynı binada 5’ten fazla bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenmesi halinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı alma zorunluluğu doğar. Bu ölçeğe ulaşılmasına rağmen ruhsat alınmaması durumunda belediyenin ruhsatsız işyeri mevzuatından kaynaklanan mühürleme yetkisi gündeme gelir.
• Hukuki Sonuç: Bu istisna dışında, standart bir konuttaki izinsiz günlük kiralama faaliyeti nedeniyle belediye tarafından tesis edilen mühürleme veya idari para cezası işlemleri yetki unsuru yönünden sakattır. İdari para cezasına karşı sulh ceza hâkimliğine, mühürleme işlemine karşı ise idare mahkemesine başvurulur; iki yaptırım birlikte verilmişse her ikisine karşı idare mahkemesinde dava açılır.

İZİNSİZ GÜNLÜK KONUT KİRALAMA CEZASINA NASIL İTİRAZ EDİLİR?

7464 sayılı Kanun’da idari para cezalarına karşı özel bir itiraz mercii öngörülmediğinden, 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun genel hükümleri uygulanır.

1. Görevli ve Yetkili Merci: İdari para cezası tutanağının tebliğ edildiği yerdeki Sulh Ceza Hâkimliği‘dir.
2. Başvuru Süresi: Kararın tebliğ veya tefhim tarihinden itibaren 15 gün içinde dilekçe ile başvurulması şarttır. Bu süre içinde itiraz edilmezse ceza kesinleşir.
3. İdari Yargının Görev Alanına Giren Durumlar: İdari para cezasının yanında mühürleme, faaliyetten men veya belge iptali gibi idari yargının görev alanına giren tam yargı/iptal davasına konu bir işlem de tesis edilmişse, her iki yaptırıma karşı birlikte İdare Mahkemesi‘nde dava açılması gerekir. Başvuru merciinin yanlış seçilmesi görev yönünden reddine ve hak düşürücü sürenin kaçırılmasına neden olabilir.

AIRBNB VE GÜNLÜK KİRALAMA DURUMUNDA APARTMAN YÖNETİMİ VE KAT MALİKLERİ HANGİ HUKUKİ YOLLARA BAŞVURABİLİR?

İzin belgesinin alınmış olması veya başvuru sürecinin devam etmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) doğan borç ve yükümlülükleri ortadan kaldırmaz. İzinsiz veya komşuluk hukukunu ihlal eden günlük kiralama faaliyetlerine karşı kat malikleri ve apartman yönetimi hem idari hem de adli yargı yollarına başvurma hakkına sahiptir.

• Yönetim Planındaki Günlük Kiralama Yasağı Bağlayıcı mıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Yönetim planı” başlıklı 28. maddesi uyarınca yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve Sözleşme Hukuku kapsamında bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.

1. Doğrudan Uygulanabilirlik: Yönetim planında yer alan “bağımsız bölümler tapuda yazılı niteliği (mesken) dışında kullanılamaz”, “günübirlik kiralanamaz” veya “pansiyon hâline getirilemez” biçimindeki kısıtlamalar turizm amaçlı kiralama bakımından doğrudan uygulanır.
2. Tapu İncelemesinin Önemi: Yönetim planı tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yer alır. Taşınmazı satın almadan önce yapılan tapu kaydı ve beyanlar hanesi incelemesi, sonradan izin belgesi alınamayacağının anlaşılması riskini önemli ölçüde azaltır.

• Günlük Kiralamaya Karşı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Dava Açılabilir mi?

KMK m. 24/2 uyarınca tapu kütüğünde mesken (konut) olarak gösterilen bağımsız bölümlerde, kat malikleri kurulunun oy birliği kararı olmaksızın ticari veya niteliği dışında kullanım faaliyeti yürütülemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararında (2012/18-834 E., 2013/308 K.) mesken nitelikli bağımsız bölümün tapudaki niteliği dışında (somut olayda işyeri-ofis olarak) kullanılması halinde eski hâle getirme davası açılabileceği kabul edilmiştir. Karar uygulamada iki kritik hususu netleştirmiştir:

1. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Sınırı Yoktur: Bağımsız bölümü tapudaki niteliği dışında kullanan veya günlük kiralama ile kullandıranlar aleyhine dilediği zaman dava açılabilir.
2. Kötüniyet Savunması Geçersizdir: Binadaki diğer bağımsız bölümlerin de zaman içinde benzer şekilde kullanılması veya davacının kendi dairesini geçmişte benzer şekilde kiraya vermiş olması davanın reddini gerektirmez. Kat malikinin kanuni hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmez; dolayısıyla uygulamadaki “binada zaten başka günlük kiralamalar da var” savunması hukuken geçersizdir.

• Günlük Kiralama Nedeniyle Komşu Şikâyeti Nasıl Yapılır?

İzinsiz veya komşuluk hukukunu ihlal eden Airbnb ve günlük kiralama faaliyetlerine karşı kat malikleri ve komşular iki bağımsız hat üzerinden hukuki süreç başlatabilir:

1. İdari Kanal (Mülki İdare & İl Kültür Turizm Müdürlüğü): İzinsiz kiralama faaliyeti konutun bulunduğu yerin Valiliğine, Kaymakamlığına veya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğüne bildirilir. Kolluk güçleri (Polis/Jandarma) veya denetmenler marifetiyle adreste tespit yapılır. Bu kanal hızlı sonuç verir ve idari para cezası kesilmesini sağlar; ancak şikayetçi komşuya doğrudan taraf sıfatı kazandırmaz.
2. Özel Hukuk Kanalı (KMK ve Komşuluk Hukuku): Kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı aykırılıkları nedeniyle dava yoluna gidebilir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan davalar esasa girilmeksizin usulden reddedilir.

• İzinsiz Airbnb ve Günlük Kiralama Yapana Karşı Hangi Yollara Başvurulabilir?

Kat malikleri veya yönetim kurulu, komşuluk hukukunu ihlal eden ve izinsiz yürütülen faaliyetlere karşı aşağıdaki adımları takip edebilir:

1. İdari Şikayet: Valilik veya Kaymakamlık (Mülki İdare) nezdinde yapılır. Amacı; izinsiz günlük kiralama faaliyetinin tespiti, idari para cezası uygulanmasının talep edilmesidir.
2. Hâkimin Müdahalesi: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 33. maddesi uyarınca yönetim planına ve kanuna aykırılığın giderilmesi ile izinsiz günlük kiralama fiilinin önlenmesi (men’i) talep edilir.
3. Eski Hâle Getirme: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tapuda mesken (konut) olarak kayıtlı olan dairenin, aykırı kullanımdan arındırılarak amacına uygun kullanıma döndürülmesi amaçlanır.
4. Tahliye (Kiracı İhlali): Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Kiracının malikten izinsiz şekilde taşınmazı 3. kişilere günlük kiralaması durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 322. maddesindeki alt kiralama yasağına dayanarak akde aykırılık nedeniyle tahliyesi talep edilir.

Kritik Delillendirme Rehberi: İdari denetimlerde ve dava sürecinde kanı oluşturmak için ilan ekran görüntüleri (Airbnb, sahibinden vb.), rezervasyon kayıtları, bina giriş-çıkış saatlerini gösteren güvenlik kamerası kayıtları ve site/apartman yönetimine verilmiş şikayet dilekçeleri tarih bilgisiyle birlikte arşivlenmelidir. Ancak delil toplama sürecinde kişisel verilerin korunması ve gizlilik esaslarına önem gösterilmelidir.

• Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesinin İptali İçin Dava Açılabilir mi?

Bakanlık veya Valilik tarafından bir konuta turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilmiş olsa dahi, bu belgenin hukuka aykırı olduğunu düşünen komşu kat malikleri İdare Mahkemesi nezdinde iptal davası açabilir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu Kararı (2025/105 E., 2025/671 K. – 20/03/2025), komşu kat maliklerinin iptal davası açma imkânını genişletmiştir:

1. Menfaat İhlali ve Dava Ehliyeti: Kurul, İYUK m. 7/4’teki “ilgililer” kavramından uygulama işleminden menfaati etkilenen kişilerin anlaşılması gerektiğini ve düzenleyici işleme karşı dava açabilmek için uygulama işleminin mutlaka davacı hakkında tesis edilmiş olmasının gerekmediğini kabul etmiştir. Böylece aynı sitede bağımsız bölümü bulunan kat malikinin, komşu konuta verilen izin belgesine ve dayanağı Yönetmelik hükmüne karşı açtığı dava süresinde kabul edilmiştir.
2. 60 Günlük Dava Açma Süresi ve “Öğrenme (Ittıla)” Tarihi: Dava açma süresi 60 gündür. Kurul, somut olayda süreyi davacının izin belgesini öğrendiğini beyan ettiği ve aksi ispatlanamayan tarihten itibaren hesaplamış; ancak öğrenme tarihinin başlangıç alınmasını, öğrenmenin kanıtlanması koşuluna bağlı istisnai bir durum olarak nitelendirmiştir.
3. Süre Aşımı Riski: Kat maliklerinin en sık yaptığı hata, önce idareye şikayet dilekçesi verip cevabı beklerken 60 günlük idari dava açma süresini kaçırmaktır. İdareye yapılan başvurular dava açma süresini her zaman durdurmadığından, iptal davası sürecinin geciktirilmeden yürütülmesi gerekir.

• Kiracının Konutu Günlük Kiraya Vermesi Tahliye Sebebi Olur mu?

Kiraya verenin (ev sahibinin) yazılı rızası bulunmaksızın konutun başkasına turizm amaçlı veya günlük olarak kiralanması, kira sözleşmesine açık bir aykırılık teşkil eder.

1. Tahliye Nedeni (TBK m. 316): Ev sahibi, kiracıya ihtarname çekerek sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için 30 gün süre verir. Süre sonunda aykırılık giderilmezse Sulh Hukuk Mahkemesi’nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilir.
2. Cezanın Muhatabı: 7464 sayılı Kanun uyarınca, mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı olarak başkasına kiraya veren kiracı hakkında idari para cezası (2026 yılı için her bir sözleşme başına 180.617 TL) doğrudan alt kirayı veren kiracıya uygulanır.
3. Önleyici Hukuki Tedbir: Kira sözleşmeleri hazırlanırken metne açık ve net bir “Alt Kiralama ve Günlük/Kısa Süreli Tahsis Yasağı” maddesi konulması, olası bir uyuşmazlıkta ihtar ve tahliye sürecini belirgin biçimde kısaltacaktır.

GÜNLÜK KONUT KİRALAMA UYUŞMAZLIĞINDA KİRAYA VEREN HANGİ BELGELERİ SUNMALIDIR?

Bir idari yaptırım veya ceza tutanağıyla karşılaşan kiraya verenin Sulh Ceza Hâkimliği veya İdare Mahkemesi nezdinde sunacağı savunmanın başarısı, somut delil ve belge düzenine bağlıdır.

• Kira Sözleşmeleri: 7464 sayılı Kanun kapsamı dışında kalan 100 günü aşan uzun dönemli kiralamaların varlığını kanıtlayan tarihli ve imzalı sözleşme örnekleri savunmanın çekirdeğini oluşturur.
• Kat Malikleri Kurulu Kararı: İzin belgesi başvurularında veya var olan izinlerin meşruiyetinde, noter onaylı oy birliği kararı ve karar defteri fotokopisi doğrudan delildir.
• Tebliğ Zarfı ve Tebligat Kayıtları: İdari para cezası tutanağının tebliğ edildiği tarihi gösteren tebliğ mazbatası, 15 günlük hak düşürücü itiraz süresinin hesabında hayati önem taşır.
• Banka Dekontları ve Konaklama Kayıtları: Ödemelerin niteliği, konaklayan kişilerin bilgileri ve giriş-çıkış tarihleri, idarenin “izinsiz ticari/günübirlik kiralama” iddiasına karşı çürütücü delil niteliğindedir.
• Tespit Tutanağı: Savunmada en sık gözden kaçan husus tespit tutanağının kendisidir. Tutanağın tanzim tarihi, imzası bulunan kolluk/denetmen görevlilerinin yetkisi, ihlalin konut başına mı yoksa sözleşme başına mı kesildiği ve ilk tespit ile ikinci tespit arasında kanunun aradığı 15 günlük sürenin tanınıp tanınmadığı incelenmelidir. Kademeli ceza sisteminde ilk tutanaktaki bir usul sakatlığı, sonraki kademe cezaların hukuka uygunluğunu da doğrudan etkileyebilir.

GÜNLÜK KİRALAMA UYUŞMAZLIKLARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Günlük kiralama mevzuatından doğan uyuşmazlıklar tek bir mahkemede toplanmaz; uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre üç ayrı yargı koluna dağılır:

1. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kanun’un 33. maddesi, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurulacağını öngörmektedir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davalarda arabuluculuk dava şartıdır.
2. İzin belgesinin iptaline ilişkin uyuşmazlıklarda görevli yargı kolu idari yargıdır; dava, işlemi tesis eden idarenin bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. Dava açma süresi altmış gündür.
3. İdari para cezasına karşı başvurularda ise sulh ceza hâkimliği görevlidir ve süre on beş gündür.

Uygulama Uyarısı: Aynı olaya ilişkin olarak 15 günlük ceza itiraz süresi, 60 günlük idari dava açma süresi ve zorunlu arabuluculuk sürecinin eş zamanlı işlemesi, uygulamada en çok hak kaybına yol açan husustur. Her bir talebin doğru yargı mercinde ve süresi içinde takvimlendirilmesi gerekir.

AIRBNB VE GÜNLÜK KİRALAMA UYUŞMAZLIKLARINDA HUKUKİ DESTEK ALMANIN ÖNEMİ

7464 sayılı Kanun ile yürürlüğe giren turizm amaçlı kiralama rejimi; konutların kısa süreli kiralanmasını kayıt altına alırken, kat maliklerinin huzurunu ve kamu düzenini korumayı hedefleyen sıkı bir hukuki çerçeve çizmektedir. İzin belgesi alınmaksızın yürütülen faaliyetler; tespiti halinde yüksek tutarlı kademeli idari para cezaları, konutun mühürlenerek faaliyetten menedilmesi ve kiracı bakımından haklı nedenle tahliye riskini beraberinde getirmektedir.

Sürecin en kritik boyutu, uyuşmazlıkların tek bir mahkemede değil; Sulh Ceza Hâkimliği (idari para cezası itirazları), İdare Mahkemesi (izin belgesinin iptali davaları) ve Sulh Hukuk Mahkemesi (KMK aykırılıkları ve tahliye) olmak üzere üç ayrı yargı koluna dağılmış olmasıdır. Her bir yargı merciinin kendine özgü hak düşürücü süreleri ve dava şartı arabuluculuk gibi katı usul kuralları mevcuttur.

İşte bu noktada bir gayrimenkul avukatının desteği;

• İdari para cezalarına karşı 15 günlük hak düşürücü süre içinde doğru Sulh Ceza Hâkimliğine başvurularak usul hatalarının ve ceza katlanmalarının engellenmesinde,
• İzin belgesinin iptali için 60 günlük idari dava açma süresi geçirilmeden İdare Mahkemelerinde hakların savunulmasında,
• Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesi süreçlerinin eksiksiz yürütülmesinde,
• Kiracının izinsiz kısa süreli kiralamaları durumunda TBK m. 316 uyarınca ihtar ve tahliye adımlarının hukuka uygun atılmasında

hayati bir rol oynamaktadır.

Gerek idari yaptırımlarla karşılaşan kiraya verenlerin gerekse izinsiz Airbnb ve kiralama faaliyetlerinden mağdur olan kat maliklerinin telafisi imkânsız hak ve finansal kayıplara uğramaması adına, sürecin en başından itibaren güncel mevzuat ve yüksek yargı içtihatları doğrultusunda profesyonel hukuki destek alarak ilerlemesi en etkili yoldur.