Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı 2026

Kira Artışı Nedir?

Kira artışı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yenilenen her kira yılında, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranını aşmamak üzere yükseltilmesidir. Türkiye’de kira artışı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 ile düzenlenmekte olup esas alınan oran Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verisidir. Kira artış oranı hesaplaması bu nedenle ekonomik koşullara ve enflasyona bağlı olarak her ay değişir.

Kira zammı oranlarının yasal çerçevede belirlenmesi, kiracı ve mülk sahibi arasındaki hak ve yükümlülüklerin dengelenmesi bakımından önem arz etmektedir. Kira artış oranları hususunda olası anlaşmazlıkları önlemek için kira hukuku avukatı ile çalışmak önemlidir. Aşağıdaki tablo, kira artışına ilişkin temel kuralları tek bakışta özetlemektedir.

2026 Aylara Göre Kira Artış Oranları Nelerdir?

2026 yılında konut ve işyeri kiralarında uygulanabilecek en yüksek kira artış oranları, TÜİK’in her ay açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranlarıdır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan verilere göre, 2026 yılı için konut ve işyeri kiralarında uygulanabilecek kira artış oranları aşağıdaki gibidir:

2026 Ekim Kira Artış Oranı Ne Kadar?

Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek güncel yasal kira artış oranı %31,49’dur. Bu oran, TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı Eylül 2026 dönemine ait on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verileri esas alınarak belirlenmiştir.

🔔 Ekim 2026 dönemi için kira artış oranı %31,49 olarak açıklanmıştır.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı bir önceki kira yılında açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemez. Bu kapsamda %31,49 oranı, Ekim 2026 itibarıyla kira sözleşmelerine uygulanabilecek en yüksek yasal artış oranını ifade etmektedir. Taraflar arasında daha yüksek bir artış kararlaştırılmış olsa dahi bu oran yasal sınır olarak dikkate alınır.

Kasım 2026 Kira Artış Oranı Ne Zaman Açıklanacak?

Kasım 2026’da yenilenen kira sözleşmelerine uygulanacak kira zammı oranı, TÜİK’in Ekim 2026 Tüketici Fiyat Endeksi bültenini yayımlamasıyla belli olacaktır; bu bültenin 3 Kasım 2026 Salı günü saat 10.00’da açıklanması beklenmektedir. Örneğin Ekim 2026 oranının dayandığı Eylül 2026 bülteni 5 Ekim 2026 saat 10.00’da yayımlanmıştır. Kasım 2026 oranı açıklanana kadar yukarıdaki hesaplama aracında oran alanı boş gelir; oran açıklandığında araç güncellenir.

2027 Kira Artış Oranı Ne Olacak?

2027 yılında uygulanacak kira artış oranları henüz belli değildir; her ayın oranı, bir önceki aya ait on iki aylık ortalama TÜFE değişimi TÜİK tarafından açıklandığında kesinleşir. Örneğin Ocak 2027’de yenilenen sözleşmelere uygulanacak oran, Aralık 2026 enflasyon verisiyle birlikte Ocak 2027’nin ilk günlerinde açıklanacaktır. Bu nedenle 2027 için yayımlanan rakamlar resmî oran değil, tahmindir.

Kira Artışında Hangi Ayın Oranı Esas Alınır?

Kira artışında, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki aya ait ve TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınır. TÜİK bir aya ait veriyi izleyen ayın başında açıkladığından, örneğin Ekim 2026’da yenilenen sözleşmede 5 Ekim 2026’da açıklanan Eylül 2026 verisi (%31,49) uygulanır. Hesaplama aracındaki “Sözleşme Yenileme Ayı” alanı bu kurala göre çalışır; sözleşmenizin yenilendiği ayı seçmeniz yeterlidir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı, mevcut kira bedelinin sözleşmenin yenilendiği aya ait on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla çarpılması ve bulunan artış tutarının mevcut kiraya eklenmesiyle hesaplanır. TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan ve bir yıl içinde fiyatlardaki artış oranını ölçen bir endekstir. Kira zammı her yıl aynı yöntemle, sözleşmenin yenilenme tarihine göre ve yasal sınırlamalar doğrultusunda uygulanır.

Kiracının yasal sınır içinde belirlenen artışlı kira bedelini ödememesi temerrüde ve kiracının tahliyesine kadar varan sonuçlar doğurabilir ve konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 315). Kiraya veren, ödenmeyen artış farkını icra takibi yoluyla da talep edebilir; bu nedenle artış oranının doğru hesaplanması her iki taraf için de önemlidir.

• Ekim 2026 İçin Örnek Kira Zammı Hesaplama

Ekim 2026’da yenilenen ve mevcut kira bedeli 20.000 TL olan bir sözleşmede uygulanabilecek en yüksek artış %31,49’dur. Hesaplama aşağıdaki adımlarla yapılır.

• Kiraya Ne Kadar Zam Yapılır? (Ekim 2026 Yenileme Dönemi İçin Örnek Tutarlar)

Ekim 2026’da yenilenen bir kira sözleşmesinde kiraya en fazla %31,49 oranında zam yapılabilir; bu oran mevcut kira bedeliyle çarpılarak azami artış tutarı bulunur. Beş yılı dolduran sözleşmelerde mahkemenin emsal kiralara göre belirleyeceği bedel bu sınırla bağlı değildir (TBK m. 344/3). Aşağıdaki tablo, sık sorulan kira bedelleri için yapılabilecek en yüksek artışı ve yeni kira bedelini göstermektedir. Farklı bir tutar veya ay için kira artış oranı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kira Zammı Neye Göre Yapılır?

Kira zammı, Türkiye’de TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak yapılır. TÜFE, kira artış oranının belirlenmesinde temel referanstır ve hem konut kiralarında hem de işyeri kiralarında taraflar kira artış oranını bu oranın üzerinde serbestçe belirleyemez. Mülk sahipleri her yıl TÜFE oranına göre kira bedelini artırabilir, ancak bu artış oranı kanunda belirtilen üst sınırı aşamaz.

Yasal sınırı aşan artış hükümleri, ister genel işlem koşulları niteliğindeki standart sözleşme maddelerinde ister ayrıca kararlaştırılmış olsun, TBK m. 344 uyarınca TÜFE sınırını aşan kısım bakımından geçersizdir. Ayrıca kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda yeni malik kira sözleşmesine taraf olur; sözleşme aynı hükümlerle devam eder ve kira artış oranına dair yapılan anlaşmalarla yeni malik de bağlıdır.

Kira Artışında Tefe mi TÜFE mi Kullanılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, TBK m. 344 uyarınca yalnızca tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre yapılır; TEFE ya da üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) kira artışında kullanılmaz. Sözleşmede halk arasında bilinen “TEFE-TÜFE ortalaması” gibi başka bir artış ölçütü yazılı olsa bile artış TÜFE sınırını aşamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1143, K. 2024/2911, T. 09.10.2024 sayılı kararında, kira bedelinin “TEFE–TÜFE Ortalamasına göre” artırılacağını öngören sözleşme hükmünü belirli ve geçerli saymış; ancak 7161 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında tüm çatılı taşınmaz kiralarında 01.01.2019’dan itibaren yapılacak artışların bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranından daha yüksek olamayacağını vurgulamıştır. Dolayısıyla sözleşmedeki TEFE-TÜFE şartı, ancak TÜFE sınırı içinde kalan kısmıyla uygulanır.

Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihte, yani yeni kira yılının başında yapılır. Kira artışı, kiracının ödediği kira bedelinin kira sözleşmesinde belirlenen dönem sonunda yükseltilmesi olup ekonomik koşullara ve enflasyona bağlı olarak şekillenir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme hukuku kapsamında sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sözleşme uzadığında yeni kira dönemi başlar ve yeni dönemde kira artışı uygulanır.

Kira Zammı Yılda Kaç Kez Yapılır?

Kira artışı, yenilenen her kira döneminin başında yapılır; kiraya veren kira dönemi içinde tek taraflı olarak ikinci bir zam talep edemez. Eğer 1 yıl süreyle düzenlenen bir kira sözleşmesi varsa kira artışı her yıl sözleşme yenilendiğinde, TÜFE oranı baz alınarak yasal kriterlere göre hesaplanır. TBK m. 344’e göre bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır; kısa süreli sözleşmeler uzatıldığında da yenilenen dönemlerdeki artış aynı TÜFE sınırına tabidir.

Konutlarda Yapılabilecek En Yüksek Kira Artış Oranı Nedir?

Konutlarda yapılabilecek en yüksek kira artış oranı, sözleşmenin yenilendiği aya ait ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranıdır. 2026 yılı itibarıyla konut kiralarındaki artış TÜFE oranı kadar olabilir; Ekim 2026’da yenilenen bir sözleşmede bu sınır %31,49’dur. Kira sözleşmesinde aksine yapılan düzenlemeler, sınırı aşan kısım bakımından geçersizdir.

Kira sözleşmesinde başka bir artış oranı belirlenmişse, bu oran TÜFE oranından düşükse taraflarca belirlenen oran geçerli olur. Sözleşmede belirtilen kira artış oranı TÜFE oranından yüksekse TÜFE oranını aşan kısım geçerli değildir. Kira sözleşmesi tapu kaydına şerh edilmiş olsa bile TÜFE oranını aşan artış hükmü geçersizdir. Bu nedenle konutlarda kira artışı TÜFE oranıyla sınırlıdır ve bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/5987, K. 2024/7709, T. 25.09.2024 sayılı kararında, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranının TÜFE miktarından fazla olamayacağını belirtmiştir. Sözleşmede kira bedelinin “+ ÜFE” oranında artırılacağının kararlaştırıldığı olayda Daire, ÜFE’ye göre yapılan hesabı hatalı bulmuş ve aylık kiranın TÜFE oranı dikkate alınarak yeniden hesaplanması gerektiğine hükmetmiştir. Böylece sözleşmedeki artış şartı tümüyle ortadan kalkmamış, kira artışı yasal TÜFE sınırına indirilerek uygulanmıştır.

İşyeri ve Dükkan Kira Artış Oranı Ne Kadar?

İşyerlerinde ve dükkanlarda yapılabilecek en yüksek kira zammı oranı da konutlarda olduğu gibi on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır. Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m. 344, 6217 sayılı Kanun geçici m. 2 uyarınca 1 Temmuz 2012’den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamış ve taraflar bu dönemde kira artış oranını serbestçe belirleyebiliyordu. Ancak 7161 sayılı Kanunla aynı maddeye eklenen fıkra ile TÜFE’nin esas alınacağına ilişkin hüküm bu sözleşmelerin yenilenmesinde de uygulanır hâle gelmiş; 1 Temmuz 2020’den itibaren ise işyeri kira artışı da TBK m. 344’teki TÜFE sınırına tamamen tabi olmuştur. Aksi yönde yapılan düzenlemeler, sınırı aşan kısım bakımından hukuken geçersiz sayılır.

Bu düzenleme kiracının korunması amacıyla getirilmiştir ve ticari kiralamalarda da daha adil bir kira artışı sağlamaktadır. Konut kiraları için uygulanan %25 sınırı ise işyeri kiralarına hiçbir dönemde uygulanmamış, işyerlerinde her zaman TÜFE sınırı geçerli olmuştur.

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Belirtilmemişse Ne Olur?

Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse kiraya veren kira bedelini tek taraflı olarak artıramaz; taraflar anlaşamazsa yeni dönem kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Kira tespit davası, bu durumda kiraya verenin başvurabileceği yoldur. Hâkim, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önünde tutarak kira bedelini hakkaniyete göre belirler. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır ya da kiraya veren bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirirse, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m. 345).

5 Yıldan Uzun Süren Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda yeni kira yılının kira bedeli TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu durumda TÜFE’deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun kira bedelini tespit eder. Beş yıl kuralı uygulanan sözleşmelerde dahi aradaki yıllarda artış yine TÜFE sınırına tabidir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa taraflar kira tespit davası yoluna gidebilir.

Kira Artışlarında %25’lik Yasal Sınır Ne Zaman Kalktı?

Konut kira artışlarında uygulanan %25’lik yasal sınır, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar (bu tarih dâhil) yenilenen kira dönemlerinde uygulanmış ve sona ermiştir. Sınır, TBK geçici m. 1 ve geçici m. 2 ile getirilmiş geçici bir düzenlemeydi; 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanmakta ya da taraflar bu oranı geçmemek koşuluyla başka bir kira artış oranında anlaşabilmektedir.

Kiracı haklarının korunması ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesi için hukuki düzenlemelerin düzenli takip edilmesi gerekmektedir. %25 sınırı yalnızca konut kiralarına uygulanmış olup işyeri kiralarını kapsamamıştır.

KDV veya Stopaj Kira Bedeline Dahil midir?

Kira bedeline KDV veya stopaj dahil olup olmadığı, taşınmazın konut ya da işyeri olmasından çok kiraya verenin ve kiracının vergisel durumuna ve sözleşmedeki koşullara bağlıdır. Kira sözleşmelerinde vergi yükümlülüklerinin net bir şekilde belirlenmesi için vergi hukuku avukatı desteği alınması tavsiye edilir.

• Kira Bedeline KDV Eklenir mi?

İktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazların, örneğin bir gerçek kişinin şahsi mülkü olan konut veya işyerinin kiralanması KDV’den istisnadır (KDV Kanunu m. 17/4-d). Taşınmaz bir şirketin ya da ticari işletmenin aktifinde kayıtlıysa, konut veya işyeri olmasına bakılmaksızın kira bedeli üzerinden KDV hesaplaması yapılır; işyeri kiralarında uygulanan genel oran %20’dir. Bu durumlarda KDV’nin kira bedeline dahil olup olmadığı kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

• Kira Bedelinden Stopaj Kesilir mi?

Stopaj, kira ödemesi üzerinden yapılan gelir vergisi kesintisidir ve kiracı Gelir Vergisi Kanunu m. 94’te sayılan vergi kesintisi yapmakla yükümlü kişilerdense kira ödemesinden stopaj keserek vergi dairesine öder. Bu kesinti, mal sahibi adına yapılan bir vergi ödemesidir ve bina kiralarında oran %20’dir. Şirketler, kamu idareleri, dernek ve vakıflar ile gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı bu kapsamdadır; bu nedenle stopaj konut ya da işyeri ayrımına göre değil, kiracının sıfatına göre uygulanır. Kiracı bu kişilerden değilse, örneğin konutu kendi oturması için kiralayan bir çalışansa, stopaj uygulanmaz.

• Emlak Vergisini ve Çevre Temizlik Vergisini Kim Öder?

Emlak vergisi taşınmazın malikine (varsa intifa hakkı sahibine) ait olup ev sahibi tarafından ödenir; kiracının bu vergiden bir sorumluluğu bulunmamaktadır (Emlak Vergisi Kanunu m. 3). Gayrimenkul hukuku kapsamındaki çevre temizlik vergisinin mükellefi ise binayı kullananlardır; konutlarda bu vergi su tüketim miktarına göre hesaplandığından kiralık konutta kiracı tarafından ödenir (Belediye Gelirleri Kanunu mük. m. 44).

Kira Artış Oranına İtiraz Edilebilir mi?

Kiracı, yasal sınırı aşan kira artışını kabul etmek zorunda değildir ve bu artışa itiraz etme hakkına sahiptir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) sınırına bağlı olduğundan, kiraya veren bu sınırı aşan bir artış talep ederse kiracı artışı kabul etmek zorunda değildir.

Kiracılar, talep edilen artışın yasal sınırlara uygun olup olmadığını yukarıdaki hesaplama aracıyla denetleyebilir ve gerekirse itiraz ederek yasal sınırlar dahilinde bir artış uygulanmasını talep edebilir. Kiracının yüksek kira artışına itiraz etme hakkı bulunmaktadır ve kiracı, yasal olmayan bir artışı kabul etmeme hakkını kullanabilir.