MÜTEAHHİTTEN ALINAN KONUTLARDA AYIPLI İMALAT, EKSİK İŞ VE GEÇ TESLİM DURUMUNDA ALICININ YASAL HAKLARI NELERDİR?

MÜTEAHHİTTEN KONUT ALIMINDA HUKUKİ İLİŞKİ TÜRLERİ VE TARAF SIFATLARI

Müteahhitten alınan bir konutta eksik imalat, ayıplı işçilik veya teslim gecikmesi yaşandığında başvurulacak hukuki yollar her somut olayda değişiklik gösterir. Uygulamada yapılan en temel hata, aynı müteahhitten taşınmaz edinen tüm alıcıların aynı hukuki statüye sahip olduğunun varsayılmasıdır. Oysa hukuki sürecin kaderini belirleyen ilk adım, alıcının sözleşmeye hangi hukuki sıfatla taraf olduğunun doğru tespit edilmesidir.

Sözleşmenin niteliği; uygulanacak kanun maddelerini, hak düşürücü süreleri ve görevli mahkemeyi doğrudan değiştirir. Uygulamada üç temel hukuki ilişki tipi öne çıkmaktadır:

• Tüketici Sıfatıyla Konut Satışı: Konutu mesleki veya ticari olmayan, şahsi barınma amacıyla satın alan kişilerin kurduğu ilişkidir. Tüketiciye ek yasal korumalar ve harç muafiyeti sağlar; uyuşmazlıklar Tüketici Mahkemesinde görülür.
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa sahibinin arsa payı devri karşılığında bağımsız bölüm edindiği eser sözleşmesidir. Arsa sahibi kural olarak tüketici sayılmaz ve uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girer.
• Harici Satış / Alacağın Devri İle Edinim: Müteahhidin kendisine düşecek bağımsız bölümü resmi şekil şartına uymaksızın üçüncü kişiye devretmesidir. Mülkiyet nakli doğurmaz ancak alacağın temliki (TBK m. 183) hükmünde değerlendirilir.

1. Tüketici Sıfatıyla Müteahhitten Konut Satın Alan Alıcının Konumu

Konutu ticari veya mesleki bir amaç taşımaksızın, tamamen şahsi kullanım veya barınma gayesiyle satın alan gerçek veya tüzel kişiler tüketici sıfatını haizdir. Satıcının müteahhit, inşaat şirketi veya proje geliştiricisi olması durumu değiştirmez; ilişki doğrudan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamına girer.

Tüketici sıfatının alıcıya sağladığı temel hukuki avantajlar şunlardır:

• Genişletilmiş Koruma: Genel borçlar hukukuna ek olarak ayıpsız misli ile değişim hakkı ve tüketici lehine yorum ilkeleri uygulanır.
• Yasal Muafiyetler: Tüketici Mahkemelerinde açılan davalar belirli harçlardan muaf tutulur.
• Ön Ödemeli Konut Satış Rejimi: Konut henüz tamamlanmadan, bedeli peşin veya taksitle ödenerek projeden alınıyorsa (topraktan/temelden satış), TKHK m. 40 vd. uyarınca teminat gösterme zorunluluğu ve yapı ruhsatı alınmadan sözleşme kurulamama gibi ekstra koruyucu kurallar devreye girer.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Konumu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde (kat karşılığı inşaat), arsa sahibi arsasının belirli paylarını müteahhide devretmekte; müteahhit ise buna karşılık arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi üstlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 470 uyarınca bu ilişki bir eser sözleşmesidir.

Müteahhit “yüklenici”, arsa sahibi ise “iş sahibi” konumundadır. İnşa edilen bağımsız bölümler, müteahhidin meydana getirdiği eserin karşılığı olan bedel niteliğindedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre arsa sahibi kural olarak tüketici sayılmaz. Zira arsa sahibinin amacı doğrudan bir tüketim malı edinmek değil, elindeki arsayı ekonomik olarak değerlendirmektir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi değil, Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı, tapu kütüğüne şerh edilebilir nitelikte bir kişisel haktır. Türk Medeni Kanunu m. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakları şerh edilebilecek haklar arasında açıkça saymıştır. Tapu Kanunu m. 26 da noterlerce düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh verileceğini öngörür.

3. Müteahhitten Harici Satışla (Resmi Şekle Uyulmaksızın) Ev Alan Üçüncü Kişilerin Durumu

Müteahhidin arsa sahibinden kendisine kalacak bağımsız bölümleri henüz tapu devri yapılmadan üçüncü kişilere satması uygulamada sıklıkla görülür. Ancak Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz satışlarının ve mülkiyet devri borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde (Noterde Satış Vaadi veya Tapu Müdürlüğü huzurunda) yapılması zorunludur.

Noterde resmi satış vaadi yapılmaksızın, taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan harici satış sözleşmeleri mülkiyet devri sağlamaz. Ancak bu sözleşmeler, müteahhidin arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm tapusunu isteme hakkının üçüncü kişiye devri (TBK m. 183- Alacağın Temliki) hükmünde kabul edilebilir. Bu tür alımlarda hak kaybına uğramamak adına, satış öncesinde tapu kaydındaki şerh, ipotek, haciz ve kat irtifakı beyanlarının detaylıca incelenmesi hayati önem taşır.

Müteahhidin baştan itibaren ifa niyeti bulunmaksızın bedel tahsil etmesi veya aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye harici sözleşmelerle satması halinde, hukuki taleplerin yanında dolandırıcılık suçu sebebiyle cezai sorumluluk da gündeme gelebilir.

• Müteahhitten Satış Vaadi Sözleşmesiyle Daire Alan Kişilerin Durumu

Müteahhitten daire alımının uygulamadaki en yaygın biçimi taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. İnşaatın henüz tamamlanmadığı, kat irtifakının kurulmadığı veya satış bedelinin taksitler halinde ödeneceği hallerde doğrudan tapu devri yapılamadığından; taraflar mülkiyeti derhal nakleden nihai satış yerine, ileride tapu devrinin yapılacağını taahhüt eden bir ön sözleşme (satış vaadi) akdederler.

Bu hukuki işlem alıcıya doğrudan mülkiyet (ayni) hakkı sağlamaz; yalnızca tapu devrinin yapılmasını talep etmeye yönelik kişisel (alacak) hakkı kazandırır. Yani sözleşmenin imzalanmasıyla alıcı taşınmazın maliki sıfatını kazanamaz; sadece müteahhitten borçlar hukuku anlamında tescil talebinde bulunma yetkisi elde eder. Mülkiyet ile alacak hakkı arasındaki bu temel hukuki ayrım, müteahhidin temerrüdü veya üçüncü kişilerin müdahalesi halinde izlenecek tüm usul ve davanın kaderini doğrudan belirlediğinden ilk aşamada eksiksiz kavranmalıdır.

• Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Şekilde Yapılmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu m. 237, taşınmaz satışı vaadinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını hükme bağlamıştır. Noterlik Kanunu m. 89 ise niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler arasında gayrimenkul satış vaadini açıkça saymış ve bunların düzenleme şeklinde yapılacağını öngörmüştür.

Buradaki şekil şartı, uygulamada en sık yanlış anlaşılan noktadır. Geçerlilik için sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde kurulması gerekir. Emlak ofisinde veya taraflar arasında hazırlanıp notere yalnızca imza onayı için götürülen bir metin, düzenleme şeklinde yapılmış sayılmaz.

Adi yazılı olarak veya imza onaylama yoluyla kurulan satış vaadi kural olarak geçersizdir. Bu durumda alıcı, sözleşmeye dayanarak tapu devri talep edemez. Ödediği bedeli iade talep etme imkanı ise ayrıca değerlendirilir.

Taşınmaz devrini konu alan sözleşmelerde resmi şekil şartı kural olmakla birlikte, bu kuralın dürüstlük ilkesi (TMK m. 2) çerçevesinde şekillenen yerleşik bir istisnası mevcuttur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.12.2021 tarihli, 2018/453 E. ve 2021/1702 K. sayılı kararında da açıkça ifade edildiği üzere; resmi şekle uyulmaksızın akdedilen sözleşmeler kural olarak geçersiz ise de, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda ifa edilmiş olması halinde artık şekil eksikliği dürüstlük kuralına aykırı şekilde ileri sürülemez. Bu kapsamda, arsa payının yükleniciye devredilmiş bulunması da edimlerin ifası ve geçersizlik iddiasının dinlenemeyeceği haller arasında sayılmıştır.

Ancak bu yargısal istisnaya güvenerek resmi şekil şartından (noter düzenlemesi veya tapuda tescil) baştan vazgeçmek son derece risklidir ve hukuken tavsiye edilemez. Zira şekil aykırılığına rağmen dürüstlük kuralı istisnasının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, inşaatın tamamlanma oranı ve bedel ödemelerinin ispatı gibi hususların değerlendirileceği uzun bir yargılama süreci sonunda kesinleşmektedir.

• Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Verilmesi Neden Önem Taşır?

Müteahhit ile alıcı arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla borçlandırıcı bir işlem olup alıcıya yalnızca kişisel (şahsi) bir hak sağlar. Türk Borçlar Kanunu ilkeleri gereği kişisel haklar nispilik kuralına tabidir; yani kural olarak sadece sözleşmenin tarafı olan yükleniciye karşı ileri sürülebilir, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, şahsi hakların nispiliği kuralının yol açabileceği hak kayıplarını önlemek amacıyla şerh mekanizmasını düzenlemiştir. Noterde düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edildiğinde, nispi hak kuvvetlendirilmiş şahsi hak statüsüne erişir. Şerh verilmekle birlikte, satış vaadinden doğan hak o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan tüm üçüncü kişilere (yeni alıcılar, haciz alacaklıları, ipotek alacaklıları vb.) karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmemesi durumunda alıcı ciddi bir mülkiyet riskiyle karşı karşıya kalır. Müteahhidin aynı bağımsız bölümü bir başkasına satması ve o kişinin tapuda iyiniyetle devri (tescili) tamamlaması halinde, tescil geçerli sayılır. Şerhsiz alıcı, tapuyu iyiniyetli 3. kişiden talep edemez; elinde yalnızca müteahhitten ödediği bedelin iadesini ve oluşan zararın tazminini (TBK m. 112) talep etme hakkı kalır. Bu nedenle sözleşmenin kurulmasıyla birlikte tapu kaydına şerh işlenmesi hukuki korumanın temelidir.

Tapu kaydına işlenen şerh süresiz bir koruma sağlamaz. Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmezse şerh, tapu sicil müdürü veya görevlileri tarafından re’sen (kendiliğinden) terkin olunur. Özellikle uzayan inşaat süreçlerinde ve kentsel dönüşüm projelerinde bu sürenin takip edilmemesi, tapudaki koruma kalkanının sessizce ortadan kalkmasına yol açar.

Ön ödemeli konut satışlarında ise tüketiciyi korumak adına ayrıca 6502 sayılı Kanun m. 41 devreye girer. Bu emredici hüküm; satıcının konut satışını tapu siciline tescil ettirmesini veya satış vaadi sözleşmesini noterde düzenleme şeklinde yapmasını zorunlu tutar. Kanunen geçerli bir sözleşme kurulmadıkça, tüketiciden her ne ad altında olursa olsun herhangi bir ödeme veya senet/bono talep edilmesi açıkça yasaktır.

• Satış Vaadi Sözleşmesine Rağmen Müteahhit Taşınmazın Devrini Yapmazsa Ne Talep Edilebilir?

Müteahhit taahhüt ettiği devri gerçekleştirmezse alıcı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir. Hukuk tekniğinde cebri tescil olarak adlandırılan bu dava, mahkeme kararıyla mülkiyetin müteahhitten alınıp alıcı adına tescil edilmesini sağlar.

Talep taşınmazın aynına (mülkiyet hakkına) ilişkin olduğundan üç kritik hukuki sonuç doğurur:

• Görevli Mahkeme ve Tüketici Ayrımı: Taraflar arasındaki ilişkinin niteliği görevli mahkemeyi belirler. Alıcı konutu kişisel kullanım/tüketim amacıyla satın almışsa dava Tüketici Mahkemesinde; taraflar ticari nitelikte hareket ediyorsa veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi söz konusuysa Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.
• Taşınmazın Aynına İlişkin Davalarda Arabuluculuk: Cebri tescil talebi taşınmazın aynına ilişkin olduğundan dolayı arabuluculuk başvurusu dava ön şartı değildir.
• Zamanaşımı Süresi: Satış vaadinden doğan tescil talebi, kanunda özel bir süre öngörülmediğinden TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı süresi, borcun muaccel olduğu (taşınmazın teslim ve tescil edilmesi gereken) tarihten itibaren işlemeye başlar. Taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmişse, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince müteahhit zamanaşımı def’inde bulunamaz (TMK m. 2 dürüstlük kuralı).

MÜTEAHHİTLE YAŞANAN İHTİLAFLARDA UYGULANACAK YASAL MEVZUAT

Müteahhitten alınan konutlardaki eksik işler, ayıplı imalatlar ve teslim gecikmelerinde hukuki çözümü şekillendiren üç temel kanun bulunmaktadır. Bu kanunlar, alıcının sıfatına ve sözleşmenin niteliğine göre doğrudan veya kıyasen uygulanır.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK): Eser sözleşmesinde yüklenicinin (müteahhidin) ayıba karşı sorumluluğunu ve borçlu temerrüdünün sonuçlarını düzenleyen ana mevzuattır.  Teslim gecikmesinde ve borçlu temerrüdünde alacaklının seçimlik haklarını düzenleyen m. 125 ile eser sözleşmesi, ayıp sorumluluğu ve iş sahibinin seçimlik haklarını kapsayan m. 470–486 hükümleri ihtilaflarda belirleyicidir.
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK): Konutu ticari/mesleki amaç dışında, şahsi kullanımı için edinen tüketici sıfatındaki alıcılara ek ve artırılmış bir koruma sağlar. Ayıplı mal ve tüketicinin seçimlik haklarına ilişkin m. 8–12 ile maketten/topraktan satış olarak bilinen m. 40–45 arasındaki Ön Ödemeli Konut Satışı özel rejim hükümleri ihtilaf durumunda öncelikli olarak değerlendirilmesi gereken düzenlemelerdir.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK): Eksik ve ayıplı işlerin, zamanaşımına veya kazaen/kasten tahrifata uğramadan önce mahkeme vasıtasıyla resmi olarak saptanmasını sağlar. Dava açılmadan önce veya dava sırasında durumun adli tespiti için hayati önem taşıyan delil tespiti kurumuna ilişkin m. 400 ve devamı hükümleri dikkate alınmalıdır.

Bunların yanında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1009 ile 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26, satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerhini düzenler. Satış vaadinin şekil şartı ise Türk Borçlar Kanunu m. 237 ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89’da yer alır.

Eser sözleşmelerinde (özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde) müteahhidin ayıplı veya eksik ifasına karşı uygulanacak ana norm TBK m. 475 hükmüdür:

TBK Madde 475 — İşsahibinin seçimlik hakları

Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

TBK m. 475 fıkra 3 (son fıkra) hükmü, gayrimenkul hukuku uygulamasında en sık gözden kaçırılan kısıtlamalardan biridir.

• Sözleşmeden Dönme Yasağı: Yapılan konut veya bağımsız bölüm, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde inşa edilmişse ve bu yapının yıkılması/sökülüp kaldırılması aşırı bir ekonomik zarar doğuracaksa, arsa sahibi veya alıcı sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.
• Alternatif Hukuki Yollar: Dönme yasağının bulunduğu hallerde hak kaybı yaşanmaması adına hukuki talep; ayıp oranında bedelden indirim (tazminat) veya ücretsiz onarım/tamamlama yönüne sevk edilmelidir.

MÜTEAHHİTTEN ALINAN EVDE EKSİKLİKLER VARSA HUKUKİ SÜREÇ NASIL İŞLER?

Müteahhitten satın alınan konutta tespit edilen aksaklıkların hukuki nitelendirmesi, alıcının başvurabileceği hukuki yolları, zamanaşımı sürelerini ve hak düşürücü ihbar yükümlülüklerini doğrudan belirler. Bu nedenle, müteahhide karşı bir talepte bulunulmadan önce, mevcut sorunun eksik iş mi yoksa ayıplı iş mi olduğunun tespiti ve hukuki tavsifi zorunludur.

• Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark Neden Belirleyicidir?

Hukuki nitelendirmedeki temel fark, borcun hiç ifa edilmemesi (eksik iş) ile kötü/gereği gibi ifa edilmemesi (ayıplı iş) arasındaki edim ayırımına dayanır.

1. Eksik İş: Sözleşmede, sözleşmenin eklerinde, onaylı mimari projede veya teknik şartnamede öngörülen bir imalatın bağımsız bölüme veya ortak alanlara hiç uygulanmamış olmasıdır. Örneğin; onaylı projede yer alan kapalı otoparkın yapılmaması, taahhüt edilen asansörün monte edilmemesi veya peyzaj imalatının tamamlanmaması eksik iş teşkil eder.
2. Ayıplı İş: Söz konusu imalatın fiziken yapılmış olması ancak nicelik, nitelik veya teknik standartlar bakımından gereği gibi yerine getirilmemiş bulunmasıdır. Örneğin; ısı yalıtımının (mantolama) yetersizliği, ıslak hacimlerde su izolasyonunun hatalı çekilmesi neticesinde sızıntı oluşması veya doğramaların teknik şartnamede vaat edilen markaya/kaliteye uymaması ayıplı iş kapsamındadır.

Tüketici işlemleri bakımından ayıp kavramı, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8. maddesinde mülga düzenlemelere kıyasla daha geniş bir kapsama kavuşturulmuştur:

1. 6502 sayılı TKHK m. 8/1 uyarınca: Ayıplı mal; ambalajı, etiketi, tanıtma ve kullanma kılavuzu, internet portalı veya reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerine aykırı olan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan maldır.
2. 6502 sayılı TKHK m. 8/2 uyarınca: Sözleşmeye aykırılığın tespiti bakımından; muadili olan malların makul kullanım amacını karşılamaması, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içermesi de ayıp olarak kabul edilir. Bu düzenleme uyarınca, satıcının/müteahhidin reklam, broşür ve kataloglarında vaat ettiği niteliklerin konutta bulunmaması da sözleşmeye aykırı ayıp teşkil eder.

Bu hukuki ayrımın pratik ve usule ilişkin sonuçları hak kayıplarının önlenmesi açısından hayati önem taşır. Ayıplı iş bakımından kanun, alıcıya/tüketiciye malı teslim aldıktan sonra muayene ve derhal ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü yüklemiştir. Süresi içinde yapılmayan ayıp ihbarları, imalatın kabul edildiği karinesini doğurarak seçimlik hakların kaybına yol açar. Eksik iş bakımından ise karşımızda gereği gibi ifa edilmiş bir borç değil, hiç ifa edilmemiş bir edim bulunduğu için ayıp ihbarı prosedürü (muayene ve bildirim külfeti) uygulanmaz. Eksik iş alacağı, ihbar süresine tabi olmaksızın genel zamanaşımı süreleri içinde doğrudan talep edilebilir.

Eksik işe dayalı talepler, borcun ifa edilmemesine ilişkin genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir:

1. Türk Borçlar Kanun (TBK) m. 112 uyarınca: Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.
2. İspat Yükü: TBK m. 112 düzenlemesi karine olarak borçlunun (müteahhidin) kusurlu olduğunu kabul eder. Dolayısıyla alıcı, yalnızca sözleşmedeki taahhüt ile fiili durum arasındaki uyuşmazlığı (eksik işi) ispatlamakla yükümlü olup; müteahhit, edimi yerine getirmemekte kusursuz olduğunu ispat etmedikçe doğan zarardan sorumlu tutulur.

• Açık Ayıp ile Gizli Ayıp Nasıl Ayrılır?

Konuttaki imalat kusurlarının hukuki niteliği; bildirim süreleri, hak düşürücü süreler ve müteahhidin sorumluluğunun kapsamı açısından açık ayıp ve gizli ayıp olmak üzere iki ana kategoride incelenir. Eser ve satış sözleşmelerinde alıcının/iş sahibinin hak kaybına uğramaması, ayıp türünün doğru tespit edilmesine ve mevzuatın öngördüğü külfetlerin zamanında yerine getirilmesine bağlıdır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) hükümleri uyarınca ayıp türlerinin ayırımı şu esasa dayanır:

1. Açık Ayıp: Teslim anında, işlerin olağan akışına göre yapılacak basit ve duyusal bir gözden geçirmeyle (muayene ile) ilk bakışta fark edilebilen eksiklik ve kusurlardır. Kırık veya çatlak fayanslar, eksik mutfak dolabı, boya ve sıva hataları, çalışmayan priz veya kırık pencere kulpları açık ayıp niteliğindedir.
2. Gizli Ayıp: Teslim anındaki olağan gözden geçirmeyle anlaşılamayan, kullanımı veya zamanın geçmesiyle, iklim koşullarının değişmesiyle ya da teknik uzman incelemesiyle sonradan ortaya çıkan kusurlardır. Binanın temelindeki ve taşıyıcı sistemdeki mühendislik hataları, yağmur sonrası ortaya çıkan su ve nem izolasyon sızıntıları, gizli tesisat arızaları ile ısı köprüsü kaynaklı küflenmeler tipik gizli ayıp örnekleridir.

• Müteahhitten Ayıplı Konut Satın Alınması Durumunda Ayıbı Bildirme Yükümlülüğü Var Mıdır?

Eser sözleşmesine ilişkin genel hükümler çerçevesinde TBK m. 474/1 uyarınca; iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye (müteahhide) bildirmekle yükümlüdür.

TBK m. 474/2 uyarınca ise; taraflardan her biri, giderini karşılamak suretiyle eserin durumunun bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteme hakkına sahiptir. Bu imkan, özellikle teslim aşamasında müteahhit ile alıcı arasında çıkan teknik uyuşmazlıkların ve açık ayıpların delil tespiti yoluyla kayıt altına alınmasını sağlar.

Kanun koyucu, gözden geçirme ve ayıp ihbarı külfetlerinin süresi içinde yerine getirilmemesini ağır bir hukuki sonuca bağlamıştır. TBK m. 477 uyarınca:

1. Zımni Kabul Karinesi (TBK m. 477/2): İş sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri örtülü (zımnen) kabul etmiş sayılır. Bu durumda açık ayıplara dayanarak seçimlik hakların kullanılması kural olarak imkansız hale gelir.
2. Gizli Ayıplarda İhbar Süresi (TBK m. 477/3): Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa (gizli ayıp), durumun gecikmeksizin yükleniciye bildirilmesi zorunludur. Bildirim yapılmadığı takdirde eser, mevcut gizli ayıbıyla da kabul edilmiş sayılır.
3. Kasten Gizlenen Ayıplarda Sorumluluk (TBK m. 477/1): Yüklenicinin kasten gizlediği ve usulüne göre yapılacak bir gözden geçirmede fark edilemeyecek olan ayıplarda, yüklenici bildirim süresinin geçtiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.

Müteahhitten ev satın alımlarında tüketicilerin ve iş sahiplerinin en sık karşılaştığı ve hak kaybına uğradığı husus, teslim anında ihtirazi kayıt (çekince) koymaksızın imzalanan teslim tutanaklarıdır.

• Çekincesiz İmzanın Hukuki Riski: Anahtar teslimi sırasında teslim tutanağının “daireyi eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim aldım” ibaresiyle imzalanması, müteahhit lehine açık ayıpların bulunmadığı karinesini doğurur.
• İhtirazi Kayıt (Çekince) Düşülmesi: Teslim esnasında gözle görülen tüm eksiklik ve açık ayıplar tutanağa tek tek yazılmalı; tutanağa “Açık ve gizli ayıplara ilişkin dava ve talep haklarım saklı kalmak kaydıyla teslim alıyorum” şeklinde ihtirazi kayıt eklenmelidir.

MÜTEAHHİTTEN AYIPLI KONUT SATIN ALINMASI DURUMUNDA ALICININ YASAL HAKLARI NELERDİR?

Müteahhit tarafından teslim edilen konutun ayıplı veya eksik olması halinde alıcının kullanabileceği hukuki haklar; taraflar arasındaki ilişkinin niteliğine (genel eser/satış sözleşmesi veya tüketici işlemi) göre Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamında ayrı ayrı düzenlenmiştir.

• Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Alıcının Seçimlik Hakları (TBK m. 475)

Genel hükümlere tabi eser sözleşmelerinde alıcı (iş sahibi), eserdeki ayıbın önemine ve niteliğine göre TBK m. 475 uyarınca aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Sözleşmeden Dönme (TBK m. 475/1-b.1): Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ise ya da sözleşme hükümlerine aykırı olursa sözleşmeden dönülebilir. (İş sahibinin arsasında inşa edilen taşınmazlarda söküp çıkarma aşırı bir masraf doğuruyorsa hakim dönme yerine bedelden indirim veya onarıma karar verebilir.)
2. Ayıp Oranında Bedelden İndirim (TBK m. 475/1-b.2): Eseri alıp kabul etmekle birlikte ayıbın yol açtığı değer kaybı oranında satış/eser bedelinden indirim talep edilebilir.
3. Ücretsiz Onarım İsteme (TBK m. 475/1-b.3): Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılması istenebilir.
4. Genel Hükümlere Göre Tazminat Hakkı (TBK m. 475/2): İş sahibinin bu seçimlik haklarından herhangi birini kullanması, genel hükümler çerçevesinde doğan tazminat talep etme hakkını ortadan kaldırmaz.

• Tüketici Hukuku Kapsamında Alıcının Seçimlik Hakları (6502 Sayılı TKHK m. 11)

Konutu kişisel veya mesleki olmayan amaçlarla satın alan tüketicilerin hakları 6502 sayılı Kanun’un 11. maddesinde düzenlenmiştir. Tüketici şu dört seçimlik haktan birini serbestçe seçebilir:

1. Sözleşmeden dönme,
2. Satış bedelinden ayıp oranında indirim isteme,
3. Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarılmasını isteme,
4. İmkan varsa, satılanın ayıpsız misli ile değiştirilmesini isteme.

6502 sayılı TKHK m. 11 uyarınca; ücretsiz onarım veya değişim talebi, konut bakımından azami altmış iş günü içinde yerine getirilmelidir.

• Müteahhidin Ayıplı veya Eksik Taşınmaz Tesliminde İmalat Bedelinin Tazmini ve İndirim Hesabı Metodolojisi

Müteahhidin ayıplı veya eksik ev teslimi durumunda uygulamada alıcılar tarafından en sık başvurulan hukuki yol, ayıplı veya eksik imalat bedelinin nakden tazminatı talebidir. Konutun sözleşmeye, teknik şartnameye ve mevzuata uygun hale getirilmesi için gereken iyileştirme, onarım ve tamamlama masrafları mahkemece atanacak teknik bilirkişi heyeti marifetiyle hesaplanır ve müteahhitten tahsili hüküm altına alınarak ayıplı ve eksik imalat bedelinin tazmini sağlanır.

Ayıp sebebiyle bedel indirimi taleplerinde ise Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca nispi metot uygulanır. Nispi metoda göre indirim tutarı; konutun ayıpsız gerçek piyasa değeri ile ayıplı haldeki gerçek piyasa değeri arasındaki oranın, sözleşmede kararlaştırılan satış bedeline uygulanması suretiyle tespit edilir.

• İnşaat Devam Ederken Kusurlu Yapıya Müdahale İmkanı: Nama İfaya İzin (TBK m. 473/2)

İnşaat henüz teslim edilmeden ve süreç devam ederken yüklenicinin kusurlu imalat yapması durumuna karşı kanun koyucu özel bir koruma mekanizması öngörmüştür:

TBK m. 473/2 uyarınca; eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi borçluya uygun bir süre vererek ihtarda bulunabilir. İhtarname ile ayıbın veya aykırılığın verilen sürede giderilmesi; aksi halde hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü bir kişiye yaptırılacağı (nama ifa) ihtar edilir. Verilen süre içinde düzeltme yapılmazsa iş sahibi, mahkemeden nama ifaya izin alarak eksik/ayıplı işleri müteahhit hesabına 3. kişilere yaptırabilir. Bu hükmün uygulanabilmesi için ayıbın/aykırılığın teknik olarak açıkça görülür ve kesin nitelikte olması gerekir; soyut ihtimallere ve varsayımlara dayalı endişeler bu maddeyi işletmeye yetmez.

• Ortak Alanlardaki Eksik ve Ayıplı İmalatlarda Dava Açma Hakkı Kimdedir?

Binanın ortak yerlerindeki (asansör, çatı, sığınak, peyzaj, cephe kaplaması vb.) eksiklik ve ayıplar bakımından hukuki süreç şu esaslara tabidir:

1. Kat Maliklerinin Bireysel Dava Hakkı: Her bir bağımsız bölüm maliki, ortak alanlardaki ayıplar ve eksik işler nedeniyle kendi arsa payı oranında tazminat veya bedel indirimi davası açma hakkına sahiptir.
2. Site/Apartman Yönetiminin Dava Ehliyeti: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca site veya apartman yönetiminin doğrudan kat malikleri adına ayıp sebebiyle tazminat davası açma yetkisi kural olarak yoktur. Ancak Yönetim Planında açıkça yetki verilmişse veya Kat Malikleri Kurulu tarafından yöneticiye bu hususta kat maliklerini temsilen dava açma yetkisi (temsil yetkisi) tanınmışsa, yönetici de ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler için dava açabilir.

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN) ALINMASI MÜTEAHHİDİN AYIP VEYA EKSİK İŞ SORUMLULUĞUNU ORTADAN KALDIRIR MI?

Müteahhitlerin eksik ve ayıplı iş iddialarına karşı en sık ileri sürdüğü savunmalardan biri, yapının Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İskan) alınmış olmasıdır. Ancak bu savunma, idare hukuku ile özel hukuk ilişkilerinin niteliğinin birbiriyle karıştırılmasından ibaret olup hukuki dayanaktan yoksundur.

Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan); belediye veya valilikçe, binanın imar mevzuatına, onaylı ruhsata ve mimari projeye uygun inşa edildiğini tespit eden idari bir izindir. Bu belge, idare ile yapı sahibi/müteahhit arasındaki kamusal ilişkiyi ilgilendirir. Müteahhit ile alıcı/tüketici arasındaki hukuki ilişki ise kaynağını sözleşmeden ve kanundan alan bir özel hukuk ilişkisidir. Bir yapının kamusal mevzuata ve imar planına uygun olması; daire içindeki malzeme kalitesinin sözleşmeye aykırı olmadığı, su/ısı izolasyonunun düzgün yapıldığı veya bağımsız bölümün ayıpsız olduğu anlamına gelmez.

TBK m. 477 uyarınca; yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcundan kurtulması, ancak ve ancak alıcının/iş sahibinin eseri açıkça veya zımnen (örtülü) kabul etmesiyle mümkündür. İdari bir belgenin alınması borcu sona erdiren bir kabul beyanı yerine geçmez.

6502 Sayılı TKHK kapsamında da iskan belgesi alınmasının satıcının/müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu kaldıracağına ilişkin hiçbir düzenleme bulunmamaktadır. Yapı kullanma izin belgesinin (iskanın) alınmış olması, alıcının eksik ve ayıplı işlere ilişkin taleplerini, bedel indirimi veya tazminat haklarını engellemez.

MÜTEAHHİTTEN ALINAN EVLERDE KUSUR VE EKSİK İŞ DAVALARINDA ZAMANAŞIMI SÜRELERİ NELERDİR?

Müteahhitten alınan taşınmazlardaki eksik ve ayıplı imalatlara ilişkin hakların ileri sürülmesinde kanun koyucu zamanaşımı süreleri öngörmüştür. Zamanaşımı sürelerinin başlangıcı teslim tarihi esas alınarak hesaplanır.

• Müteahhitten Alınan Ayıplı Taşınmazlarda Genel Hükümlere Göre Zamanaşımı Süresi (TBK m. 478)

Ayıplı eser sebebiyle yükleniciye karşı açılacak davalarda zamanaşımı, Türk Borçlar Kanunu m. 478 uyarınca şu esasa göre düzenlenmiştir:

1. Genel Zamanaşımı Süresi (TBK m. 478/1): Taşınmaz yapılarda ayıptan doğan davalar, teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
2. Ağır Kusur Halinde Zamanaşımı Süresi (TBK m. 478/1): Yüklenicinin ağır kusuru varsa, eserin niteliğine ve ayıbın türüne bakılmaksızın zamanaşımı süresi 20 yıla çıkar.

Ağır Kusurun Hukuki Standardı: Ağır kusur; müteahhidin ayıbı kasten gizlemesi, hileli yollarla muayeneyi engellemesi veya yapının statik/taşıyıcı sisteminde hayati tehlike oluşturan ağır teknik ihmaller göstermesi hallerinde gündeme gelir. Yargıtay içtihatlarında her kusur ağır kusur kabul edilmeyip, istisnai şartların varlığı aranır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2024/92 E., 2025/562 K. sayılı ve 24.09.2025 tarihli kararında bu üçlü çerçeve tek bir bütün olarak ortaya konulmuştur. Karara göre eser sözleşmesinden doğan talepler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 146, 147 ve 478. maddelerinde yer alan süreler birlikte uygulanır. Ayıplı eser halinde m. 478 devrededir; m. 147/6’nın dışında bıraktığı ağır kusur halinde ise m. 146’daki on yıllık genel süre işler.

Aynı karar, sürenin ne zaman işlemeye başlayacağı bakımından da önemlidir. Kurul çoğunluğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin ediminin gereği gibi ifa edilmiş sayılabilmesi için kat mülkiyetinin kurulması, yapı kullanma izin belgesinin alınması, fiilî teslim ve tapuda devir işlemlerinin birlikte gerçekleşmesini aramıştır. Bu koşullar gerçekleşmedikçe zamanaşımının işlemeye başlamayacağı sonucuna varılmıştır.

• Müteahhitten Alınan Taşınmazlarda Eksik İş Olması Durumunda Zamanaşımı Süresi (TBK m. 147/6 ve m. 146)

Eksik iş (borcun hiç ifa edilmemesi) alacaklarında ise ayıp hükümlerinden farklı bir zamanaşımı rejimi işler:

1. Eser Sözleşmesinden Doğan Alacaklarda Genel Zamanaşımı (TBK m. 147/6): Eser sözleşmesinden doğan alacaklar kural olarak 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
2. Genel Zamanaşımı İstisnası (TBK m. 146 uyarınca): Yüklenici, yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi ifa etmemişse, TBK m. 147/6 kapsamından çıkılır. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu m. 146’da düzenlenen 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.

• Müteahhitten Tüketici Sıfatıyla Alınan Konutlarda Zamanaşımı Süresi (TKHK m. 12)

Alıcının konutu kişisel veya ailevi kullanım amacıyla (mesleki/ticari olmayan amaçlarla) müteahhitten satın alması halinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) hükümleri uygulanır:

1. Genel Zamanaşımı Süresi (TKHK m. 12/1): Konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda ayıplı maldan kaynaklanan sorumluluk, taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 YILDIR.
2. İkinci El Konut Satışlarında Süre (TKHK m. 12/2): İkinci el konut satışında satıcının ayıplı maldan sorumluluk süresi 3 yıldan az olamaz.
3. Ağır Kusur veya Hile Halinde (TKHK m. 12/3): “Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.” Bu hüküm uyarınca müteahhidin ağır kusurlu olduğu veya ayıbı hile ile gizlediği durumlarda (örneğin; kalitesiz malzeme kullanımı, projeye aykırı gizli statik kusurlar, yalıtım sahtecilikleri vb.) tüketici için herhangi bir zamanaşımı süresi veya üst sınır bulunmamaktadır. Tüketici ayıbı öğrendiği tarihten itibaren zamanaşımı engeline takılmaksızın haklarını ileri sürebilir.

MÜTEAHHİT ZAMANINDA EVİ TESLİM ETMEZSE HANGİ HUKUKİ YOLLARA BAŞVURULABİLİR?

Müteahhitten alınan konut tesliminin gecikmesi, hukuki niteliği itibarıyla ayıplı veya eksik ifadan farklı olarak borçlu temerrüdü (ifa gecikmesi) hükümlerine tabidir. Bu durum, alıcının izleyeceği ihtar, fesih/dönme, gecikme tazminatı ve cezai şart taleplerinin usul ve esaslarını doğrudan değiştirir.

• Yüklenici Müteahhit Hangi Anda Temerrüde Düşmüş Sayılır? (TBK m. 117)

Müteahhidin temerrüde düşme anı, sözleşmede teslim tarihinin nasıl kararlaştırıldığına göre belirlenir:

1. Genel Kural (İhtar Şartı): Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 117/1 uyarınca, muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının (alıcının) ihtarıyla temerrüde düşer.
2. Belirli Süre Halinde Kendiliğinden Temerrüt: TBK m. 117/2 uyarınca, borcun ifa edileceği gün taraflarca birlikte takvimle veya belirli bir süreye bağlanarak belirlenmişse, bu günün geçmesiyle müteahhit ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden temerrüde düşer.

Taşınmaz satış sözleşmesinde kesin bir teslim tarihi (örneğin “31.12.2025” veya “Ruhsat tarihinden itibaren 24 ay”) kararlaştırılmışsa, bu sürenin dolmasıyla müteahhit direkt temerrüde düşer. Ancak teslim tarihi muğlak bırakılmışsa veya net değilse, temerrüt olgusunun gerçekleştiğini ispatlamak için müteahhide noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi hukuken zorunludur.

• Müteahhide Ek Süre (Mehil) Verilmesi Zorunluluğu (TBK m. 123 – m. 124)

Geciken teslimlerde alıcının seçimlik haklarını kullanabilmesi için kural olarak borçluya ek süre vermesi gerekir:

1. Mehil Verilmesi Külfeti (TBK m. 123 uyarınca): Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde düşen borçluya, ifa etmesi için uygun bir süre (mehil) verilir veya bu sürenin verilmesi mahkemeden istenebilir.
2. Mehil Verilmesinin Aranmadığı İstisnai Haller (TBK m. 124 uyarınca): Aşağıdaki üç halin varlığı halinde alıcı, müteahhide ek bir süre vermeksizin doğrudan seçimlik haklarını kullanabilir:

• • Müteahhidin durumundan veya tutumundan süre vermenin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa,
  • Müteahhidin temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı (alıcı) için yararsız kalmışsa,
  • Sözleşmenin hükümlerinden, borcun belirlenen sürede veya belirli bir günde ifa edilmemesi halinde ifanın artık kabul edilmeyeceği anlaşılıyorsa.

• Teslim Tarihi Beklenmeksizin Sözleşmeden Dönme Hakkı (TBK m. 473/1)

Kanun koyucu, inşaatın gidişatından teslimin zamanında yapılamayacağının açıkça anlaşıldığı hallerde alıcıyı koruyan özel bir imkân tanımıştır. TBK m. 473/1 uyarınca; yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden, bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa; iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Bu hüküm, alıcının vadesi henüz gelmemiş olan teslim tarihini beklemeden hukuki süreci başlatmasına ve uğradığı zararların tazminini talep etmesine imkan verir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2024/594 E., 2025/1563 K. sayılı ve 17.04.2025 tarihli kararında bu hükmün sonucu açıkça belirtilmiştir. Karara göre bu koşullar gerçekleştiğinde yapılan fesih bakımından haksız fesihten söz edilemez. Somut olayda yüklenicinin iş programının çok gerisinde kaldığı ve kalan sürede işi tamamlama imkanının bulunmadığı bilirkişi incelemesiyle saptanmıştır.

• Müteahhidin Konutu Teslim Borcunda Temerrüdü Karşısında Alıcının Seçimlik Hakları Nelerdir?

Müteahhidin (yüklenicinin) konut tesliminde temerrüde düşmesi durumunda alıcının kullanabileceği hukuki haklar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 125 çerçevesinde düzenlenmiştir. Alacaklıya tanınan bu seçenekler birbirinin alternatifi niteliğindedir.

TBK m. 125 uyarınca borçlunun temerrüde düşmesi halinde alıcı aşağıdaki üç hukuki yoldan birini tercih edebilir:

1- Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı (TBK m. 125/1)

Alacaklı her zaman borcun aynen ifasını (konutun teslimini) ve gecikme sebebiyle uğradığı zararın (gecikme tazminatı / emsal kira kaybı) giderilmesini talep edebilir. Alıcının taşınmazı halen almak istediği hallerde en sık başvurulan hukuki yoldur.

Örnek olarak; müteahhit daireyi 1 Ocak 2025’te teslim etmeyi taahhüt etmiş ancak teslim gerçekleşmemiştir. Alıcı dava açarak dairenin kendisine aynen teslimini (mülkiyetin tescilini) ve gecikilen her ay için mahrum kaldığı emsal kira bedellerinin (gecikme tazminatının) ödenmesini talep eder. Gayrimenkulün bulunduğu bölgede değer artışı yüksekse ve alıcı taşınmazı mülk edinmekte kararlıysa bu yol tercih edilir.

2- İfadan Vazgeçerek Olumlu (Müspet) Zararın Tazmini (TBK m. 125/2)

Alacaklı, borcun aynen ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından derhal/hemen bildirimde bulunarak vazgeçebilir. Bu durumda borcun ifa edilmemesinden doğan olumlu zararının (konutun güncel rayiç değeri ile sözleşmedeki bedel arasındaki fark vb.) tazminini isteyebilir. (Kanundaki “hemen bildirim” külfetinin ihmal edilmesi, ifadan vazgeçme hakkının kaybına ve istemin aynen ifaya dönüşmesine yol açabilir.)

Örneğin; alıcı 2023 yılında daireyi 2.000.000 TL’ye satın almıştır. Teslim tarihinde (2026) dairenin piyasa rayiç değeri 6.000.000 TL’ye ulaşmıştır. Müteahhit evi teslim etmediğinde alıcı, derhal bildirimde bulunarak ifadan vazgeçer. Daireyi istemez; ancak dairenin güncel rayiç değeri (6.000.000 TL) ile sözleşmedeki bedel (2.000.000 TL) arasındaki 4.000.000 TL’lik müspet zararını (fırsat kaybını) müteahhitten talep eder. Ancak kanundaki “derhal/hemen bildirim” külfetine uyulmalıdır. İfadan vazgeçildiği müteahhide zamanında bildirilmezse bu hak kaybedilir ve talep kendiliğinden aynen ifa seçeneğine dönüşür.

3- Sözleşmeden Dönme ve Olumsuz (Menfi) Zararın Tazmini (TBK m. 125/3)

Alıcı sözleşmeyi geriye etkili (başlangıçtan itibaren) olarak fesheder. Sözleşmeden dönme ile birlikte tarafların edim yükümlülükleri müstakbelen ve geriye etkili olarak sona erer; verilenler sebepsiz zenginleşme ve tasfiye rejimi uyarınca iade edilir. Sözleşmeden dönüldüğünde ilişki başlangıç noktasına döner. Bu nedenle artık sözleşmenin devamına bağlı “kira kaybı” veya “fırsat kaybı” (müspet zarar) istenemez. Müteahhit temerrüde düşmekte kusursuz olduğunu ispat edemezse, alıcı sözleşmenin geçersizliğinden doğan menfi zararını da talep edebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2024/877 E., 2025/1766 K. sayılı ve 30.04.2025 tarihli kararında, eserin hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplı olması nedeniyle işsahibinin dönmede haklı görüldüğü olayda talepler ikiye ayrılmıştır. Ödenen bedelin iadesi ve yapılan işin sökülmesi kabul edilmiş, buna karşılık müspet zarar niteliğindeki talepler, aksi kararlaştırılmadıkça dönme halinde istenemeyeceği gerekçesiyle reddedilmiştir. Aynı dosyada gecikme sebebiyle katlanılan fazla gider ise menfi zarar olarak nitelendirilerek hüküm altına alınmıştır. Bu ayrım, dönme ile ifadan vazgeçme arasındaki tercihi doğrudan etkiler.

Sözleşmeden dönülmesi halinde, müteahhide ödenen satış bedelinin iadesinde paranın nominal (rakamsal) değeri üzerinden iadesi hakkaniyete aykırılık oluşturur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, dönme sebebiyle iade edilecek bedel hesaplanırken denkleştirici adalet ilkesi uygulanır. Ödenen tutarın; enflasyon, tüketici fiyat endeksleri (TÜFE), döviz kurları, altın ve memur maaş artışları gibi ekonomik parametreler karşısında teslim tarihine kadar ulaştığı gerçek alım gücü (güncellenmiş değeri) hesaplanır ve müteahhitten bu güncel tutarın iadesi tahsil edilir.

Örnek olarak; alıcı, 2022’de müteahhit ile anlaşıp daire için 1.500.000 TL öder; ancak müteahhit 2026’ya kadar inşaatı %30’da bırakıp kaçar. Alıcı sözleşmeden döndüğünde, ödediği 1.500.000 TL nominal olarak değil, denkleştirici adalet uyarınca enflasyon ve altın/döviz karşısındaki bugünkü güncel alım gücüyle (örneğin 6.500.000 TL olarak) iade edilir. Ayrıca bu süreçte boşa giden noter, tapu ve ekspertiz masrafları da (menfi zarar) müteahhitten tahsil edilir. Ancak sözleşme tamamen feshedildiği için alıcı “Ev teslim edilseydi alacağım 300.000 TL kira kaybını isterim” diyerek müspet zarar talep edemez.

• Müteahhidin Konutu Geç Teslim Etmesi Durumunda Gecikme Tazminatı Olarak Kira Kaybı Nasıl Hesaplanır?

Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde konutun alıcıya kullanıma uygun ve fiilen teslim edilmemesi halinde müteahhit borçlu temerrüdüne (TBK m. 117) düşer. Konutun gecikmesi nedeniyle alıcının taşınmazın kullanımından mahrum kaldığı bu süreçte uğradığı zarar, hukuken yoksun kalınan kar kapsamında gecikme tazminatı (TBK m. 125/f. 1) olarak talep edilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2018/453 E., 2021/1702 K. sayılı ve 16.12.2021 tarihli kararında bu konudaki ilkeler ayrıntılı biçimde ortaya konulmuştur. Karara göre sözleşmede gecikme tazminatı hiç kararlaştırılmamış olsa dahi, arsa sahibi teslimi gereken tarihten itibaren mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık kira seviyesinde tazminat isteyebilir. Aynı kararda gecikme tazminatının hangi ana kadar isteneceği de belirlenmiştir. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden eserin sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli biçimde teslim edildiği tarihe kadar, çekince koyma (ihtirazi kayıt) aranmaksızın istenebilir.

Kira kaybı tazminatının belirlenmesinde, hesaplanmasında ve yargılama sürecinde dikkate alınan temel esaslar şunlardır:

1. Emsal Rayiç Bedelin Tespiti: Kira kaybı, sözleşmede matbu veya maktu bir bedel kararlaştırılmış olsa dahi, konutun teslim edilmesi gereken tarihten itibaren piyasadaki gerçek ekonomik değerini yansıtmalıdır. Bu bedel; konutun bulunduğu mevki, metrekaresi, oda sayısı, cephesi, yer aldığı kat, yapı kalitesi, sosyal donatıları ve bölgedeki emsal taşınmazların kira değerleri dikkate alınarak mahkemece atanacak uzman bilirkişi heyeti (gayrimenkul değerleme uzmanı / inşaat mühendisi) marifetiyle re’sen tespit edilir. Emsal bedelin tespitinde izlenen yöntem, kira tespit davası uygulamasındaki esaslara benzer bir mantığa dayanır.
2. Hesaplama Yöntemi ve Sürenin Belirlenmesi: Tazminat miktarı, bilirkişi tarafından tespit edilen aylık emsal rayiç kira bedelinin, müteahhidin temerrüde düştüğü tarih ile konutun fiilen ve usulüne uygun olarak teslim edildiği (veya iskanın alınarak oturuma hazır hale getirildiği) tarih arasındaki toplam ay sayısı ile çarpılması suretiyle hesaplanır.
3. Sözleşmedeki Maktu Cezai Şart ile Emsal Kira Arasındaki İlişki: Sözleşmede teslimin gecikmesi halinde ödenecek aylık tazminat miktarı önceden maktu olarak belirlenmiş olabilir. Kural olarak, taraflar sözleşmede kararlaştırılan bu miktar ile bağlıdır ve hakim bu tutarı doğrudan değiştiremez. Ancak inşaatın geciktiği süreçte yüksek enflasyon veya bölgedeki olağanüstü değer artışı nedeniyle sözleşmedeki maktu miktar güncel piyasa rayicinin çok altında kalmışsa, alıcı (veya arsa sahibi) sözleşmedeki tutarı aşan gerçek zararını Türk Borçlar Kanunu’nun 180/2. maddesi (aşkın zarar) kapsamında yüklenicinin kusurunu ispat etmek şartıyla talep edebilir. Dolayısıyla alıcı, doğrudan bir emsal kira tespiti yerine, maktu tazminatı aşan somut ve aşkın zararının hüküm altına alınmasını mahkemeden isteyebilir
4. Kira Sözleşmesi Sunma Zorunluluğunun Bulunmaması: Alıcının gecikme tazminatı talep edebilmesi için konutu üçüncü bir kişiye kiraya vereceğini, bir kiracı bulduğunu veya kendisinin başka bir yerde kirada oturduğunu (kira sözleşmesi veya kira ödeme dekontu sunarak) ispat etme zorunluluğu yoktur. Taşınmazın zamanında teslim edilmeyerek yüklenicinin kusuru nedeniyle alıcının mülkiyet hakkından doğan faydalanma imkanının kısıtlanmış olması, tazminata hak kazanmak için yeterlidir.

• Müteahhitten Kira Kaybı (Gecikme Tazminatı) ile Cezai Şart Birlikte Talep Edilebilir mi?

İnşaat ve konut teslim gecikmelerinde uygulamada en çok duraksama yaşanan ve uyuşmazlığa konu olan husus, sözleşmede yer alan gecikme cezası (cezai şart) ile fiili emsal kira kaybının (gecikme tazminatı) aynı anda istenip istenemeyeceğidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 179/2  – Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Bu hüküm, öğretide ve uygulamada “ifaya ekli ceza koşulu” olarak adlandırılan türü düzenlemektedir. Konut teslimindeki gecikmede alıcının asli talebi borcun ifası (bağımsız bölümün teslimi) olduğundan, sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası da kural olarak ifaya ekli nitelik taşır.

Buna karşılık, alıcının gecikme nedeniyle uğradığı fiili zararın (emsal kira kaybının) kanuni dayanağı ceza koşulu hükümleri değil, TBK m. 125/1’dir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi temerrüt halinde TBK m. 125/1 uyarınca gecikme tazminatı istenebileceğini, buna karşılık ceza koşulunun talep edilebilmesi için sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunmasının şart olduğunu belirtmektedir (HGK, 29.06.2021, E. 2017/(13)3-2245, K. 2021/880).

1. Sözleşmede “Cezai Şartla Birlikte Kira Kaybı da Ödenir” Hükmünün Bulunması

Sözleşmede taraflar açıkça “Gecikme halinde kararlaştırılan gecikme cezasının yanında, taşınmazın teslim edilemediği aylar için emsal kira bedeli de ayrıca ödenir” şeklinde bir hükme yer vermişlerse, alıcı hem cezai şartı hem de emsal kira kaybını birlikte ve tam olarak talep edebilir.

Bunun teknik dayanağı, ceza koşuluna ilişkin hükümlerin — TBK m. 182/3’teki hakimin indirim yetkisi saklı kalmak üzere — emredici nitelikte olmaması, dolayısıyla tarafların TBK m. 180’in aksini kararlaştırabilmesidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da cezai şarta ilişkin hükümlerin emredici olmadığını ve tarafların bunların aksini kararlaştırabileceğini açıkça kabul etmektedir (HGK, 29.06.2021, E. 2017/(13)3-2245, K. 2021/880; HGK, 07.07.2021, E. 2017/15-3169, K. 2021/948). Bu nedenle sözleşme kaleme alınırken, “gecikme cezası ile kira kaybının ayrı ayrı ve birlikte talep edilebileceği” ibaresinin açıkça yazılması belirleyici öneme sahiptir.

2. Sözleşmede Sadece Cezai Şart Kararlaştırılmış veya Açıklık Bulunmaması (Aşan Zarar İlkesi)

Sözleşmede yalnızca maktu bir gecikme cezası (örneğin “Gecikilen her ay için 10.000 TL ceza ödenir”) yazılıysa veya her iki kalemin ayrı ayrı isteneceğine dair açık bir hüküm yoksa, durum TBK m. 180/2 çerçevesinde çözümlenir:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m. 180/2 – Alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez.

Bu hüküm, TBK m. 112’deki genel kusur karinesinden sapan istisnai bir düzenlemedir. Aşan zarar bakımından borçlunun kusurunu ispat yükü alacaklıdadır. Bu nedenle uygulamada aşan zarar talebi, kural olarak cezai şart talebinden daha zor ispatlanır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça gecikme cezası ile kira kaybı toplanarak istenemez. Hüküm kurulurken izlenmesi gereken yöntem şudur ki; bilirkişiden önce gecikilen dönemin toplam emsal (rayiç) kira bedeli hesaplattırılır; toplam kira, kararlaştırılan cezai şartın altında kalıyorsa yalnızca cezai şarta hükmedilir, toplam rayiç kira daha yüksekse belirlenen kira bedeline hükmedilir. Bir başka anlatımla alacaklı, cezai şart ile gerçekleşen kira kaybından yüksek olanına hak kazanır; aradaki fark (cezayı aşan zarar), borçlunun kusuru ispatlanmak kaydıyla talep edilebilir.

Nitekim Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde hem cezai şart hem kira tazminatının birlikte düzenlendiği hallerde, her iki tazminatın ayrı ayrı isteneceğinin açıkça belirtilmemiş olması durumunda cezai şarta ve ispatlanırsa kira tazminatının yalnızca cezai şartı aşan kısmına hükmedilebileceğine karar vermiştir (23. HD, 13.10.2016, E. 2015/936, K. 2016/4530).

• Gecikme Tazminatında Zamanaşımı Ne Kadardır?

TBK m. 179/2 uyarınca; alıcı, gecikmiş teslimi alırken cezai şart talep hakkını saklı tuttuğunu (ihtirazi kayıt) açıkça beyan etmezse veya teslim tutanağına yazdırmazsa, ifaya ekli cezai şartı talep hakkı kural olarak düşer. Bu husus, davalı tarafından ileri sürülmese dahi hakim tarafından re’sen dikkate alınır (HGK, 29.06.2021, E. 2017/(13)3-2245, K. 2021/880).

Ancak bu kural mutlak değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna göre;

1. gecikmiş ifadan önce çekilen ihtarla gecikme cezası isteme hakkı saklı tutulmuşsa,
2. sözleşmede cezai şart talebi için ihtirazi kayda gerek olmadığı kararlaştırılmışsa ya da
3. ifadan önce alacaklının bu hakkını saklı tuttuğu anlamına gelecek davranışları mevcutsa,

sonradan yapılan teslimde çekince konulmamış olsa dahi cezai şart isteme hakkı düşmez. Çekince, teslim–kabul tutanağına düşülecek bir kayıtla, ifayı kabulden önce yapılacak yazılı bildirimle veya bedelden ceza alacağının kesilerek ödenmesi gibi buna delalet eden bir işlemle konulabilir.

Ayrıca yalnızca tapuda ferağ verilmiş olması, tek başına taşınmazın teslimi (ifa) sayılmaz; bu nedenle tapu devri anında ihtirazi kayıt konulmamış olması tek başına hak düşürücü sonuç doğurmaz (HGK, 21.04.2022, E. 2019/3-751, K. 2022/590). Buna karşılık fiili kira kaybı (zarar) talepleri TBK m. 125/1’e dayandığından, bunlar bakımından ihtirazi kayıt külfetinin aynı katılıkla aranmayabileceğine ilişkin ayrım, somut olayın niteliğine göre uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından değerlendirilmelidir.

Gecikme tazminatı, aynen ifa talebine bağlı bir talep olduğundan, teslim alacağının tabi olduğu zamanaşımı rejimine tabidir. Bu nedenle tek bir süreden söz etmek mümkün değildir:

• Eser sözleşmesi / arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici hafif kusurlu ise TBK m. 147/1, “yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar” için 5 yıllık süre öngörmektedir.
• Yüklenicinin kastı veya ağır kusuru varsa, TBK m. 147/6’daki istisna nedeniyle genel hükme dönülür ve TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık süre uygulanır.
• Alıcı ile satıcı arasındaki ilişkinin satış sözleşmesi (ör. ön ödemeli konut satışı) niteliğinde olduğu hallerde TBK m. 146 uyarınca 10 yıldır.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, eser sözleşmesinden kaynaklanan taleplerde TBK’nın 146, 147 ve 478. maddelerinde yer alan üç ayrı sürenin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir (HGK, 06.03.2024, E. 2023/71, K. 2024/156). Sıkça yapılan bir hata, kira kaybı tazminatını TBK m. 147/1’deki “kira bedelleri ve diğer dönemsel edimler” kapsamında değerlendirip zamanaşımı süresini 5 yıl ile sınırlamaktır. Emsal kira kaybı gerçek anlamda bir kira alacağı olmayıp tazminat niteliğinde olduğundan, bu bent uygulanmaz.

Zamanaşımı süresinin başlangıcı bakımından ise Yargıtay, zamanaşımının bağımsız bölümün fiilen teslim edildiği tarihten değil, teslim edilmesi gereken tarihten itibaren işlemeye başlayacağını; gecikilen her ayın zararının o ayın sona ermesiyle muaccel hale geleceğini kabul etmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDEN KONUT EDİNEN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYIP VE EKSİK İŞ İHBAR YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Kentsel dönüşüm veya Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, yüklenicinin (müteahhidin) inşa ettiği bağımsız bölümler iki farklı kanaldan piyasaya sunulur: Arsa sahibine bırakılan daireler ve müteahhide hak ediş olarak verilen daireler. Bu dairelerin yükleniciden veya arsa sahibinden 3. kişilerce satın alınması halinde ayıp ve eksik iş sorumluluğunun hukuki rejimi köklü farklılıklar gösterir.

1. Müteahhitten Daire Satın Alan 3. Kişilerin Durumu (Alacağın Temliki – TBK m. 183)

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık, müteahhidin kendisine düşecek bağımsız bölümleri henüz inşaat aşamasındayken 3. kişilere adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satmasıdır.

• Hukuki Niteliği (Şahsi Hakkın Devri): Yargıtay’ın kararlılık kazanmış içtihatlarına göre; yüklenici ile 3. kişi arasındaki bu satış sözleşmesi bir “Alacağın Temliki” (TBK m. 183 vd.) işlemidir. 3. kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu şahsi hakkı (bağımsız bölümün mülkiyetini ve teslimini talep etme hakkını) devralır.
• Arsa Sahibi Tarafından İleri Sürülebilecek Def’iler (TBK m. 188): Alacağı devralan 3. kişi, yüklenicinin halefi haline gelir. Ancak borçlu (arsa sahibi), yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm def’ileri (örneğin inşaatın eksik yapılması, ayıplı imalat, iskan alınmaması, cezai şart alacağı vb.) 3. kişiye karşı da ileri sürebilir.
• Eksik/Ayıplı İş Bedelinin Depo Edilmesi (Yargıtay Uygulaması): Yüklenici inşaatı %90 gibi yüksek bir oranda tamamlayıp terk etmişse; 3. kişinin arsa sahibinden tapu tescili talep edebilmesi için, binadaki eksik ve ayıplı işlerin bedelini ve iskan masraflarını mahkemece belirlenecek arsa sahibine ödenmek üzere depozito (depo) etmesi gerekir. Aksi halde 3. kişinin açtığı tapu iptal ve tescil davası reddedilir.

2. Arsa Sahibinden Daire Satın Alan 3. Kişilerin Müteahhide ve Arsa Sahibine Başvurma Hakları

Arsa sahibine düşen bir bağımsız bölümün 3. bir kişi tarafından satın alınması durumunda hukuki ilişki ikili bir yapıya bürünür:

A. Arsa Sahibine (Satıcıya) Karşı Haklar

Arsa sahibi ile 3. kişi arasındaki ilişki doğrudan bir satış sözleşmesidir (TBK m. 207). Satıcı konumundaki arsa sahibi, ayıba karşı tekeffül hükümlerinden (TBK m. 219 vd.) sorumludur. Ancak arsa sahibi inşaatı bizzat yapmadığı için, ayıpların varlığını bilmediğini ileri sürebilir. Yine de yasal süreler içinde ayıp ihbarı yapılması şartıyla alıcı, arsa sahibine karşı sözleşmeden dönme, bedelde indirim veya ayıp oranında tazminat haklarını kullanabilir.

B. Müteahhide (Yükleniciye) Karşı Doğrudan Başvuru Hakkı (Örtülü Temlik)

Taşınmaz arsa sahibinden satın alındığı için normal şartlarda 3. kişi ile müteahhit arasında doğrudan bir sözleşme yoktur (sözleşmelerin nispiliği ilkesi). Ancak Yargıtay; arsa sahibinin daireyi 3. kişiye satarken, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ayıplı/eksik iş tazminatı haklarını da zımnen (örtülü olarak) alıcıya devrettiğini (temlik ettiğini) kabul etmektedir. Böylece 3. kişi, doğrudan doğruya müteahhide başvurarak ayıplı imalatın giderilmesini veya tazminini talep edebilir.

3. Kentsel Dönüşümde (6306 s. K.) Arsa Sahiplerinin Hakları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yenilenen binalarda arsa sahipleri “tüketici” sıfatını haiz değildir. Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki uyuşmazlıklar TBK m. 470 vd. (Eser Sözleşmesi) hükümlerine tabidir. Arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki eksik ve ayıplı iş davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir (Tüketici Mahkemesi görevli değildir). Arsa sahipleri eseri teslim alırken TBK m. 474 uyarınca imkan bulunur bulunmaz muayene etmek ve ayıpları yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Zamanaşımı süresi teslimden itibaren 5 yıl, ağır kusur veya hile halinde ise 20 yıldır (TBK m. 478).

Kentsel dönüşüm projeleri ve arsa payı karşılığı inşaat projelerinden bağımsız bölüm devralınırken; satışın arsa sahibinden mi yoksa yükleniciden mi yapıldığı, tapu devrinin gerçekleşip gerçekleşmediği ve inşaatın fiili tamamlama oranı hayati önem taşır. Yüklenicinin arsa sahibine olan borçlarını (fiziki tamamlama, iskan alma vb.) yerine getirmemesi, tapusunu alabileceğini düşünen 3. kişilerin ciddi mağduriyetler yaşamasına neden olabilir. Sürecin başlangıcında tapu ve sözleşme geçmişinin analizi için uzman avukat desteği alınmalıdır.

MÜTEAHHİDİN İSKAN ALMA SORUMLULUĞU VAR MIDIR?

Yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi, borçlar hukuku ve imar mevzuatı uyarınca aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça müteahhidin (yüklenicinin) asli edim yükümlülüğüdür.

Ancak iskan belgesinin alınmış olması, bağımsız bölümdeki veya ortak alanlardaki eksik ve ayıplı imalatlar bakımından müteahhidin hukuki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Sözleşmede aksi yönde açık ve emredici bir hüküm bulunmadıkça; iskan harçları, belediye masrafları, cins tashihi ve kat mülkiyetine geçiş giderleri müteahhit tarafından karşılanmak zorundadır. Yüklenicinin bu masrafları alıcıya (tüketiciye veya arsa sahibine) devretme veya yükleme çabası hukuki dayanaktan yoksundur.

Müteahhidin iskan alma borcunu yerine getirmekten kaçınması veya süreci sürüncemede bırakması halinde; kat malikleri veya arsa sahipleri mahkemeden “İskanın Yüklenici Nam ve Hesabına Alınmasına Yetki Verilmesi (Nam ve Hesabına İfa – TBK m. 113)” talebinde bulunabilirler. Bu kapsamda idari işlemler kat maliklerince tamamlanarak yapılan tüm ruhsat, harç, prim ve teknik masraflar yükleniciye rücu edilir.

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞINDA AZAMİ TESLİM SÜRESİ VAR MIDIR?

Ön ödemeli konut satışlarında (halk arasında bilinen adıyla maketten konut satışı) teslim süresi, tüketicinin korunması ve suiistimallerin önüne geçilmesi amacıyla emredici kanun hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Satıcının/müteahhidin teslim tarihini keyfi olarak uzatması hukuken mümkün değildir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 44. maddesi uyarınca ön ödemeli konut satışlarında teslim rejimi emredici esaslara bağlanmıştır. 6502 sayılı TKHK m. 44/1 uyarınca; ön ödemeli konutun tüketiciye taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesi zorunlu olup, bu süre sözleşme tarihinden itibaren her halükarda 48 ayı geçemez. (Söz konusu 48 aylık üst sınır, 24/03/2022 tarihli ve 7392 sayılı Kanun değişikliği ile kesin olarak belirlenmiştir.) 6502 sayılı TKHK m. 44/2 uyarınca; kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte fiili zilyetliğin devredilmesi halinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.

Kanun koyucu, ön ödemeli konut alan tüketiciye sürecin tamamlanmasını beklemeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi için iki ayrı hukuki imkan tanımıştır:

1. Gerekçesiz Cayma Hakkı (6502 s. K. m. 43): Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve hiçbir cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir.
2. Sözleşmeden Dönme Hakkı (6502 s. K. m. 45): Tüketici, konut teslimine kadar olan süreçte, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Bu durumda satıcı, tüketiciden kanunda öngörülen oranları aşmamak kaydıyla tazminat ve sözleşme giderlerini talep edebilir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerliliği ve tüketici lehine doğurduğu koruma önlemleri sıkı şekil şartlarına tabi kılınmıştır:

• Ruhsat Şartı (TKHK m. 40/3): Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdedilemez. Ruhsatsız projelerde yapılan tüm sözleşmeler geçersizdir.
• Resmi Şekil Şartı ve Ödeme Yasağı (TKHK m. 41): Ön ödemeli konut satışının tapu sicilinde tescil edilmesi veya noter huzurunda düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi olarak yapılması zorunludur. Geçerli bir sözleşme kurulmadıkça satıcı, tüketiciden herhangi bir ad altında (kaparo, senet, peşinat vb.) ödeme talep edemez ve belge düzenleyemez.

Ön ödemeli konut satışlarında tüketicinin mali haklarını koruma altına alan en kritik mekanizma zorunlu teminat rejimidir:

• Bina Tamamlama Sigortası Yükümlülüğü: 6502 sayılı TKHK m. 42 uyarınca: Satıcı, Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde ön ödemeli konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya mevzuatta öngörülen diğer teminat şartlarını (banka teminat mektubu, hak ediş sistemi vb.) sağlamakla yükümlüdür.
• İflas ve Mülkiyet Güvencesi: Bina tamamlama sigortası ve teminatlar; müteahhidin iflası, işi terk etmesi veya projenin tamamlanamaması hallerinde tüketicinin ödediği bedellerin doğrudan sigorta/banka tarafından iadesini veya inşaatın tamamlanmasını garanti altına alır.
• İpotek ve Kredi Süreçleri: Konut finansmanı (kredi) vasıtasıyla sağlanan alımlarda, ipotek tesis süreçleri ve finans kuruluşu ile satıcı arasındaki hak ediş ödemeleri de bu yasal teminat rejimiyle uyumlu olarak yürütülmelidir.

MÜTEAHHİDİN TAŞINMAZI AYIPLI VEYA GEÇ TESLİM ETMESİ HALİNDE İZLENECEK HUKUKİ SÜREÇ NEDİR?

Eksik ve ayıplı imalatlar ile teslim gecikmesinden doğan uyuşmazlıklarda hakkın süresi içinde ve eksiksiz elde edilebilmesi; delillerin karartılmadan tespiti, doğru usuli adımların atılması ve dava şartlarına uygun hareket edilmesine bağlıdır.

• Delil Tespiti Neden Dava Açılmadan Önce Yapılmalıdır?

İnşaat hukuku uyuşmazlıklarında fiziki deliller zamana, hava şartlarına veya müdahalelere bağlı olarak hızla yok olma riski taşır. Eksik iş sonradan tamamlanabileceği gibi ayıplı işçiliklerin üzeri kapatılarak gizlenebilir.

1. Keşif Talebi (HMK m. 400/1-2): 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 400 uyarınca; taraflardan her biri, henüz dava açmamış olduğu hallerde, ileride açacağı veya aleyhine açılacak bir davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılmasını, bilirkişi incelemesini veya tanık dinlenmesini talep edebilir. HMK m. 400/2 gereğince, delilin hemen tespit edilmemesi halinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin belirgin şekilde zorlaşacağı hallerde hukuki yarar var kabul edilir.
2. Talep Miktarının Belirlenmesi: Delil tespiti sonucunda mahkemece atanan uzman bilirkişi heyetince düzenlenen rapor; teslim tarihine en yakın andaki ayıpları metraj, nitelik ve bedel olarak belgelendirir. Bu rapor, açılacak tazminat veya bedel indirimi davasında dava değerinin (müddeabihin) doğru belirlenmesini ve ispat gücünü sağlar.
3. İhbar Şartının Süresinde Eda Edilmesi: Tespit dosyası ve mahkeme kanalıyla tebliğ edilen rapor, kanuni ayıp ihbarı yükümlülüğünün zamanında yerine getirildiğini kanıtlayan en kuvvetli hukuki karinedir.

• Eksik ve Ayıpların Müteahhite Bildirim Zorunluluğu

Delil tespit raporunun alınmasını takiben veya eş zamanlı olarak müteahhide noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi usul ve esas bakımından zorunludur. İhtarname genel ve soyut ifadeler taşımamalı; tespit edilen eksik ve ayıplı imalatlar tek tek kalemler halinde somutlaştırılmalı, müteahhide bu aksaklıkları gidermesi veya zararı tazmin etmesi için makul bir süre tanınmalıdır. İhtarnamede alıcının/iş sahibinin hangi seçimlik hakkı (onarım, bedelden indirim, tazminat vb.) kullandığı açıkça belirtilmelidir.

• Müteaahhide Karşı Hangi Davalar Açılabilir?

Müteahhidin sözleşmeden doğan edimlerini hiç, gereği gibi veya zamanında yerine getirmemesi halinde alıcı veya arsa sahibi tarafından başvurulabilecek hukuki yollar ve açılabilecek dava türleri, talebin şahsi hak (alacak) veya ayni hak (mülkiyet) niteliğinde olmasına göre farklılaşır. Uygulanacak usul hukuku rejimi, dava öncesi arabuluculuk şartı ve görevli mahkeme de bu ayrıma göre şekillenir.

1- Taşınmazın Aynına İlişkin Davalar (Tapu İptal ve Tescil Davaları)

Müteahhidin inşaatı tamamlamasına veya sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen bağımsız bölümün mülkiyetini alıcıya devretmediği durumlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin tapuyu geri isteme hallerinde taşınmazın aynına ilişkin davalar gündeme gelir.

• Davanın Hukuki Niteliği: Mülkiyet hakkının nakline, tapu kaydının düzeltilmesine veya terkinine yönelik bu davalar doğrudan mülkiyet hakkını ilgilendirir. Tüketici tarafından açılan tescil davalarında Tüketici Mahkemesi, arsa sahibi ile müteahhit veya harici satışla devralanlar arasındaki uyuşmazlıklarda ise Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
• Dava Şartı Arabuluculuk İstisnası: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, taşınmazın aynından doğan (mülkiyetin devrine ilişkin) uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır. Dolayısıyla tapu iptal ve tescil talebiyle doğrudan mahkemede dava açılabilir.
• Geçici Hukuki Koruma (İhtiyati Tedbir): Müteahhidin dava sürecinde bağımsız bölümü üçüncü kişilere devretmesini veya üzerinde ipotek/haciz tesis edilmesini önlemek amacıyla, dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması hayati önem taşır.

2. Alacak, Tazminat ve Seçimlik Haklara İlişkin Davalar

Müteahhidin eksik imalat yapması, ayıplı işçilik teslim etmesi veya konut tesliminde gecikmeye düşmesi halinde açılacak davalar alacak (kişisel hak) niteliğindedir.

Bu kapsamda müteahhide karşı açılabilecek başlıca tazminat ve alacak davaları şunlardır:

• Eksik ve Ayıplı İmalat Bedeli (Namına İfa / Onarım Masrafı) Davası: Eksik veya kusurlu bırakılan işlerin alıcı veya arsa sahibi tarafından tamamlanabilmesi için gereken giderlerin müteahhitten tahsili talebidir.
• Ayıp Oranında Bedelden İndirim (Tazminat) Davası: Taşınmazda meydana gelen değer kaybının tespit edilerek satış bedelinden indirilmesi ve ödenen fazla bedelin iadesi talebidir.
• Geç Teslim Kira Kaybı (Gecikme Tazminatı) Davası: Taşınmazın teslim edilmediği süre boyunca mahrum kalınan emsal rayiç kira bedellerinin (TBK m. 125/f. 1) tahsili amacıyla açılır.
• Sözleşmesel Cezai Şartın Tahsili Davası: Taraflar arasında imzalanan sözleşmede teslim gecikmesi için özel bir maktu ceza kararlaştırılmışsa, bu tutarın tahsili talep edilir.

3. İlamsız İcra Takibi Yolu

Alacaklı; gecikme tazminatı, emsal kira kaybı veya eksik ve ayıplı iş bedeli gibi nakdi alacakları için dava açmadan önce müteahhide karşı doğrudan ilamsız icra takibi (Örnek No: 7) başlatabilir. Borçlu müteahhidin ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz ederek takibi durdurması halinde, alacaklının itirazın iptali (İİK m. 67) davası açması gerekir; ancak bu davanın açılabilmesi için de 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesi uyarınca dava şartı arabuluculuk sürecinin işletilmiş ve anlaşmasızlıkla sonuçlanmış olması zorunludur.

• Görevli ve Yetkili Mahkemenin Tespiti

Görev kuralları kamu düzeninden olup mahkemece yargılamanın her aşamasında resen (kendiliğinden) gözetilir. Görevsiz mahkemede dava açılması, davanın usulden reddine ve zaman kaybına yol açar.

1. Tüketici Mahkemesi (6502 s. K. m. 73/1): Konutu ticari veya mesleki olmayan kişisel amaçlarla müteahhitten satın alan tüketicilerin açacağı tüm davalarda Tüketici Mahkemeleri görevlidir. TKHK m. 73/2 uyarınca: Tüketiciler, tüketici mahkemelerinde açacakları davalarda harçtan muaftır.
2. Asliye Hukuk Mahkemesi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine (APKİS) dayanan ve arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklar tüketici işlemi sayılmadığından, bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
3. Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynından doğan davalar ile keşif ve bilirkişi incelemesinin yerinde yapılabilmesi usul ekonomisi ilkesi gereği, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

• Tüketici Hakem Heyeti Parasal Sınırları (2026)

Tüketici uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce Tüketici Hakem Heyetine başvuru zorunluluğu parasal sınırlara tabi tutulmuştur. 2026 yılı itibariyle uyuşmazlık değerinin 186.000 TL’nin altında kalması halinde, dava açılmadan önce Tüketici Hakem Heyetine başvuru yapılması zorunlu dava şartıdır. (Söz konusu parasal sınır 2025 yılında 149.000 TL olarak uygulanmakta olup, Hazine ve Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranına göre 2026 yılı için 186.000 TL olarak güncellenmiştir.) Belirtilen parasal sınırın üzerindeki uyuşmazlıklarda ise doğrudan Tüketici Mahkemesine başvurulmalı, mahkeme öncesinde dava şartı olan Arabuluculuk süreci işletilmelidir.

• Arabuluculuk Her Uyuşmazlıkta Dava Şartı Mıdır?

Tüketici uyuşmazlıklarında arabuluculuk kurumu sıklıkla mutlak bir dava şartı olarak algılanmaktadır. Ancak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 73/A maddesi, bu kuralı belirli istisnalara tabi tutarak emredici bir çerçeveye bağlamıştır.

6502 sayılı TKHK m. 73/A uyarınca, tüketici mahkemelerinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması kural olarak dava şartıdır. Ancak kanun koyucu aşağıdaki durumları bu zorunluluğun dışında tutmuştur:

1. Tüketici Hakem Heyetinin Görev Alanındaki Uyuşmazlıklar: 2026 yılı için 186.000 TL’nin altında kalan ve Hakem Heyeti görev alanına giren uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı değildir.
2. Tüketici Hakem Heyeti Kararlarına İtiraz Davaları: Hakem heyeti kararlarına karşı Tüketici Mahkemesine yapılan itirazlarda arabulucuya başvurulamaz.
3. Taşınmazın Aynından Doğan Uyuşmazlıklar: Tüketici işlemi niteliğinde olsa dahi, taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır.

MÜTEAHHİT KAÇMIŞ VEYA İFLAS ETMİŞSE NE YAPILABİLİR?

Müteahhidin (yüklenicinin) tüzel kişiliğinin sona ermesi, faaliyetlerini durdurması veya iflas etmesi alacak hakkını kendiliğinden düşürmez. Ancak takip edilecek hukuki ve usuli yollar İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında farklılık gösterir.

• Müteahhidin Tasfiyesi ve İflası Hallerinde İzlenecek Usul

Müteahhit şirket organları henüz dağılmamış ancak şirket tasfiye sürecine girmişse, alacaklılar eksik/ayıplı iş veya gecikme tazminatı alacaklarını doğrudan tasfiye memurlarına bildirmelidir. Yapılan bildirim doğrultusunda alacağın tasfiye bilançosuna kaydettirilmesi sağlanır. Türk Ticaret Hukuku hükümleri uyarınca tasfiye memurları, bilinen alacaklılara çağrı yapmak ve alacakları tasfiye bilançosuna kaydettirmekle yükümlüdür. Tasfiye payı dağıtılmadan önce bu alacakların ödenmesi veya çekişmeli alacaklar için teminat gösterilmesi yasal bir zorunluluktur.

Müteahhit şirket hakkında Asliye Ticaret Mahkemesince iflas kararı verilmesiyle birlikte, şirketin tüm malvarlığı hukuken iflas masasını oluşturur ve bireysel icra takipleri kural olarak durur (İİK m. 193). Bu aşamada alacaklıların, eksik iş bedellerini, ayıp oranındaki değer kaybını ve gecikme tazminatını İflas Dairesine başvurarak iflas masasına kaydettirmeleri (alacak kaydı) zorunludur.

• Bina Tamamlama Sigortasının İflas Karşısındaki Koruma Rejimi (6502 s. K. m. 42)

Ön ödemeli konut satışlarında tüketicileri müteahhidin mali çöküntüsünden, tasfiye sürecinden veya iflasından koruyan en güçlü yasal teminat mekanizması bina tamamlama sigortasıdır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 42. maddesi kapsamında düzenlenen bu rejim, tüketici alacaklarına genel iflas ve icra hukukunun ötesinde emredici bir hukuki güvence sağlar:

1. İflas Masasına Dahil Edilememe Esası (TKHK m. 42/2): Kanun’un 42. maddesinin 2. fıkrası uyarınca; ön ödemeli konut satışlarında sağlanan bina tamamlama sigortası tazminatı, teminatlar ve hak ediş ödemeleri iflas masasına dahil edilemez. Ayrıca bu tutarların üzerine üçüncü kişilerin alacakları için haciz, ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir konulamaz.
2. Ayrıcalıklı ve Doğrudan Tahsilat Hakkı: Bu emredici düzenleme sayesinde tüketici, müteahhidin iflas etmesi veya mali kriz nedeniyle projenin yarım kalması halinde, diğer üçüncü taraf alacaklıların (bankalar, tedarikçiler, haciz alacaklıları) sıra cetveline veya masaya katılımına bağlı kalmaz. Tüketici, ödediği bedelleri veya projenin tamamlanması için gereken finansmanı sigorta şirketinden, teminat mektubundan veya hakediş hesabından doğrudan ve öncelikli olarak tahsil etme ya da konutun tamamlanmasını talep etme hakkına sahip olur.

• Müteahhidin Başka Şirket Kurarak Borçtan Kaçmaya Çalışması (Organik Bağın İspatı)

Müteahhidin mevcut şirketi tasfiyeye sokması, faaliyetlerini durdurması ve hemen ardından aynı adreste, aynı faaliyet alanında, benzer ortaklık yapısıyla veya yakın akrabaları adına yeni bir şirket kurarak borçtan kaçmaya çalışması durumunda organik bağ gündeme gelir.

Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca;

• Ortaklık ve yönetim yapısının benzerliği,
• Şirket adresleri, iletişim bilgileri ve faaliyet alanlarının aynı olması,
• Eski şirketin malvarlığı ve iş hacminin yenisine devredilmiş olması,
• İsim veya ticari unvan benzerliği

gibi durumların varlığı halinde tüzel kişilik perdesi aralanır. Bu durumda, alacaklılar yeni kurulan şirkete karşı da dava veya takip yönelterek (veya borçtan sorumlu tutulmasını talep ederek) eksik iş, ayıp veya tazminat alacaklarını yeni şirketin malvarlığından tahsil edebilirler.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE 3. KİŞİLERE YAPILAN SATIŞLARDA ARSA SAHİBİNİN SORUMLULUĞU VAR MIDIR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden (müteahhitten) bağımsız bölüm (daire/dükkan) satın alan üçüncü kişilerin, müteahhidin borçlu temerrüdü, teslim gecikmesi, eksik veya ayıplı imalatı halinde arsa sahibine başvurup başvuramayacağı hususu, alacağın devri (TBK m. 183 vd.) ilkeleri ve Borçlar Hukukundaki nisbilik ilkesi çerçevesinde değerlendirilir.

1. Şahsi Hakkın Devri ve Halefiyet İlkesi

Müteahhit ile alıcı arasındaki bağımsız bölüm satış sözleşmesi (veya satış vaadi), hukuki niteliği itibarıyla müteahhidin arsa sahibinden müstakbelen elde edeceği şahsi hakkın (tapu devri talep hakkının) alıcıya devredilmesi (alacağın temliki – TBK m. 183) sonucunu doğurur.

• Savunmaların Üçüncü Kişiye Karşı İleri Sürülmesi (TBK m. 188): Alıcı, yüklenicinin halefi sıfatıyla arsa sahibinden tapu tescilini talep ederken müteahhidin haklarına dayanır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi uyarınca, borçlu (arsa sahibi), devri öğrendiği anda devredene (müteahhide) karşı sahip olduğu tüm savunma ve def’i haklarını devralana (alıcıya) karşı da ileri sürebilir.
• İnşaatın Tamamlanma Oranı Şartı: Müteahhit arsa sahibine karşı edimini (inşaatı projeye, ruhsata ve sözleşmeye uygun biçimde bitirme borcunu) tamamen yerine getirmedikçe, alıcı arsa sahibini tapu devrine zorlayamaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, inşaatın fiziki gerçekleşme oranı mantıksal ve kabul edilebilir seviyeye (genellikle %90-95 üzerine) ulaşmadıkça arsa sahibinin tapu devrinden kaçınma hakkı (ödemezlik def’i) saklıdır.
• Arsa Sahibinin Doğrudan Ayıp Sorumluluğunun Bulunmaması: Alıcı ile arsa sahibi arasında doğrudan bir sözleşme bulunmadığından, konuttaki gizli/açık ayıplar, eksik işler veya kira kaybı tazminatı doğrudan arsa sahibinden talep edilemez. Alıcının bu parasal taleplerindeki muhatabı yalnızca sözleşme kurduğu müteahhittir.

2. Düşük Satış Bedeli Gösteriminin İspat Riskleri ve Hukuki Sonuçları

Gerek tapu harcını düşürmek gerekse vergi yükümlülüklerinden kaçınmak amacıyla tapuda satış bedelinin gerçek ekonomik değerinin altında gösterilmesi (bedelde muvazaa), müteahhidin temerrüdü veya sözleşmenin feshi durumlarında alıcı aleyhine ağır sonuçlar doğurur.

• Resmi Senedin Aksini İspat Yükü (HMK m. 201): Sözleşmeden dönme, tasfiye veya bedel iadesi davalarında, müteahhit kural olarak tapuda beyan edilen resmi bedeli iade etmekle yükümlü olduğunu savunacaktır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 201. maddesi gereğince, senede karşı senetle ispat zorunluluğu bulunmaktadır. Resmi tapu senedinde yazılı satış bedelinin aksini iddia eden alıcı, daha yüksek bir bedel ödediğini yazılı bir belgeyle (banka dekontu, onaylı ek sözleşme, tahsilat makbuzu vb.) ispat etmek zorundadır; tanık dinletilmesi hukuken mümkün değildir. Ayrıca, satış bedelinin eksik bildirilmesi nedeniyle katma değer vergisi, gelir vergisi ve değer artış kazancı gibi kalemlerde vergi matrahları değişeceğinden dolayı taraflar vergi cezalarıyla da karşılaşabilir.
• İskonto ve Tazminat Hesaplamalarındaki Kayıplar: Ayıp oranında bedelden indirim veya eksik iş bedeli davalarında, mahkemece esas alınacak oranlar ve bedeller üzerinden yapılacak hesaplamalarda resmi satış bedelinin esas alınması riski doğabilir. Bu durum, ödenen gerçek bedel ile hukuken geri alınabilen tutar arasında telafisi güç zararlara yol açar.

YABANCILARIN AYIPLI, EKSİK VEYA GEÇ TESLİM NEDENİYLE MÜTEAHHİDE KARŞI DAVA HAKLARI VAR MIDIR?

Türkiye’de mülk edinen yabancı gerçek veya tüzel kişilerin; müteahhidin (yüklenicinin) yükümlülüklerini yerine getirmemesi, konutu geç teslim etmesi veya taşınmazda ayıplı/eksik işlerin bulunması halinde müteahhide karşı dava açma ve hukuki yollara başvurma hakkı tamdır. Türk hukuk sisteminde hak arama hürriyeti bakımından vatandaş-yabancı ayrımı gözetilmediği gibi, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmesi sonrasında doğan sözleşmesel ve mülkiyet kaynaklı uyuşmazlıklarda da Türk mahkemeleri tam yetkilidir.

1. Hak Arama Hürriyeti ve Uygulanacak Hukuk

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK) m. 40 uyarınca, Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi iç hukukun yer itibarıyla yetki kurallarına göre belirlenir. Yabancı alıcı, tüketici sıfatını haiz ise 6502 sayılı Kanun’un sağladığı tüm haklardan (sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya ayıp/gecikme tazminatı) Türk vatandaşlarıyla eşit şartlarda yararlanır.

2. Teminat Gösterme Yükümlülüğü (MÖHUK m. 48) ve İstisnaları

Türk mahkemelerinde dava açan yabancı gerçek ve tüzel kişiler kural olarak bir teminat göstermekle yükümlüdür. Ancak karşılıklılık (mütekabiliyet) anlaşmalarının bulunması veya davacının Türkiye’de istenen teminatı karşılamaya yeterli taşınmaz malının bulunması halinde mahkeme teminat şartını aramaz.

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmazın aynına veya teslimine ilişkin uyuşmazlıklarda HMK m. 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yabancı alıcı, müteahhide karşı tapu iptal ve tescil veya ayıplı/eksik iş tazminatı davalarını projenin bulunduğu yerdeki görevli Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesinde ikame edebilir.