Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Örneği

Tahliye Taahhütnamesi Yasal mıdır?

Tahliye taahhütnamesi, gayrimenkul hukuku kapsamında bağlayıcılığı bulunan ve kira ilişkisini sona erdirme sürecinde önemli bir rol oynayan yasal bir belgedir. Kanun, kiracının yazılı tahliye taahhüdünü kiraya verene tanınan sınırlı tahliye sebeplerinden biri olarak açıkça düzenlemiştir. Belgenin yasal dayanağı ve uygulama alanı şu hükümlerle belirlenir:

1. TBK m. 352/1: Kiracı, kiralananı boşaltmayı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava yoluyla tahliye işlemlerini başlatabilir.
2. Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun m. 7/1-a: Önceki dönemde de benzer bir düzenleme yer almaktaydı. Bu hükme göre kiracının tahliye taahhütnamesi ile taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak bildirmesine rağmen tahliyeyi gerçekleştirmemesi durumunda mülk sahibi icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir veya dava açma yoluna gidebilirdi.
3. TBK m. 339: TBK m. 352/1’deki tahliye imkânı, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Arsa, tarla veya çatısız alan kiralarında bu özel tahliye sebebine dayanılamaz. Kiralananın konut veya çatılı işyeri sayılıp sayılmadığı, tapudaki taşınmaz niteliği ile birlikte taşınmazın fiilî kullanım amacına göre değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 26. ve 27. maddelerinde düzenlenen sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde taraflar, kira sözleşmesinin içeriğini ve şartlarını özgürce belirleme hakkına sahiptir. Bu bağlamda kira ilişkisinin süresi ve sona erme koşulları da tarafların karşılıklı mutabakatıyla şekillendirilebilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte herhangi bir koşul öne sürmeksizin taşınmazı boşaltacağını beyan ettiği yazılı bir irade açıklaması olup, hukuki geçerliliği mahkemeler nezdinde de kabul edilmektedir. Belge özellikle mülk sahipleri açısından gelecekte yaşanabilecek hukuki uyuşmazlıkları önleme ve taşınmazın kullanım planlamasını sağlama açısından önemli bir işlev görür.

Bu çerçevede tahliye taahhütnamesi, mülk sahipleri açısından taşınmazın kullanım planlamasını güvence altına alan ve olası uyuşmazlıkları önleyici bir niteliğe sahip olan yasal bir dayanak oluşturmaktadır. Ancak belgenin geçerli olabilmesi için kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olması, tarihinin belirli olması ve herhangi bir baskı altında düzenlenmemesi gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yargı mercileri tarafından tartışmalı hâle gelecektir.

Kira Sözleşmesi Olmadan Tahliye Taahhütnamesi Alınabilir mi?

Tahliye taahhütnamesi alınabilmesi için taraflar arasında bir kira ilişkisinin bulunması yeterlidir; kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Türk hukukunda kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığından sözlü olarak kurulan kira ilişkisinde de kiracı yazılı tahliye taahhüdü verebilir. Bu durumda kira ilişkisinin başlangıcı ve kiralananın teslim tarihi başka delillerle ispatlanacağından, taahhüdün teslimden sonra verildiğinin belgelenmesi ayrıca önem kazanır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, TBK m. 352/1 kapsamında belirlenen koşulların eksiksiz olarak yerine getirilmesine bağlıdır. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesinin sağlanması mümkün değildir. Hukuken bağlayıcı olabilmesi için tahliye taahhüdünün aşağıdaki koşulları birlikte taşıması gerekir; bu koşullar sırasıyla açıklanmıştır.

1. Tahliye Taahhütnamesinin Yazılı Şekilde Düzenlenmesi Zorunludur.

TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak düzenlenmesi zorunludur. Bu yazılı şekil şartı, tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için en temel gerekliliklerden biridir; sözlü olarak verilen “evi boşaltırım” sözünün tahliye bakımından hiçbir hukuki sonucu yoktur.

• Adi Yazılı Şekil Yeterlidir: Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde düzenlenebilir, yani herhangi bir resmi makamın onayına tabi değildir.
• Noter Önerilir: Noter huzurunda düzenlenen veya onaylanan taahhütnameler, ilerleyen süreçte hukuki bir uyuşmazlık yaşanması durumunda güçlü delil niteliği taşıyacağından ispat kolaylığı sağlar. Bu nedenle taraflar arasındaki güveni artırmak ve süreci sağlam temellere oturtmak adına taahhütnamenin noter huzurunda düzenlenmesi önerilmektedir.
• Zorunlu İçerik: Taahhütnamede kiracının adı ve soyadı, kiralanan taşınmazın tam adresi, kiraya verenin (mülk sahibinin) adı ve soyadı, tahliye tarihi ve düzenleme tarihi açıkça belirtilmelidir.

Bu bilgilerin eksik olduğu veya muğlak ifadelerle belirtildiği durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerliliği tartışmalı hâle gelebilir. Belgenin unsurlarının tek tek nasıl yazılacağı aşağıdaki “Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenir ve Nasıl Doldurulur?” başlığında ayrıca açıklanmıştır.

2. Tahliye Taahhüdünün Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi Şarttır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği açısından taahhüdün kimin tarafından verildiği büyük önem taşır. Bu belgeyi yalnızca kiracı veya onun yetkili temsilcisi düzenleyebilir; kiracı adına hareket eden kişinin temsil yetkisi belgelenmelidir.

• Kiracı Dışındaki Kişiler: Kiracı dışında, aynı taşınmazda ikamet eden ya da işyerini kullanan kişilerin tek başına verdiği tahliye taahhütleri hukuki geçerlilik taşımaz. Örneğin bir işyerinde çalışan personelin ya da bir konutta kiracı ile birlikte yaşayan bir aile bireyinin verdiği taahhüt, mülk sahibi açısından bağlayıcı değildir.
• Birden Fazla Kiracı: Kira sözleşmesi birden fazla kişi tarafından imzalanmışsa (örneğin ortak kiracılık durumu varsa), taahhütnamenin de tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekmektedir. Aksi hâlde belge hukuken eksik sayılır ve tahliye talebi kabul edilmez.
• Noterden Yetki Verilmesi: Kiracılardan birine noter huzurunda yetki verilmişse, yalnızca yetkilendirilen kişinin imzası yeterli olabilir. Ancak bu yetkinin vekâletnamede açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
• Tüzel Kişi Kiracı: Kiracı bir tüzel kişilik (şirket, dernek vb.) ise, tahliye taahhütnamesinin şirketin yetkili organları veya yetkilendirilmiş temsilcileri tarafından imzalanmış olması zorunludur. Tüzel kişiyi temsil yetkisi bulunmayan kişilerin verdiği taahhütler hukuken geçerli değildir.
• Aile Konutu: Kiralanan konut aile konutu ise, kural olarak kiracı olmayan eşin açık rızası da aranır. Bu konu aşağıda “Tahliye Taahhütnamesinde Eşin Rızası Gerekir mi?” başlığında ele alınmıştır.

3. Tahliye Tarihinin Açık ve Kesin Olarak Belirtilmesi Zorunludur.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için belirli bir tahliye tarihinin açık ve kesin bir biçimde yazılmış olması gerekir. Kiraya verenin bir aylık icra ve dava süresi bu tarihten itibaren işlediği için tarih, hem geçerliliği hem de süre hesabını belirler.

• Boş veya Belirsiz Tarih: Tahliye tarihi belirsiz veya boş bırakılmış bir taahhütname hukuki olarak geçersiz sayılabilir.
• Tarihin Seçimi: Tahliye tarihi genellikle kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten önceki veya sonraki bir zaman dilimi olarak belirlenmektedir. Ancak belirlenen tarih herhangi bir yoruma açık olmayacak şekilde net olmalıdır.
• Belirsiz İfadeler: Örneğin, “kira sözleşmesinin bitiminden sonraki ilk ay içinde tahliye edilecektir” gibi ifadeler belirsizlik içerdiğinden geçersiz sayılabilir. Bunun yerine tahliye tarihi gün, ay ve yıl şeklinde açıkça yazılmalıdır.

Örnek geçerli bir tahliye tarihi ifadesi aşağıda gösterilmiştir. Bu ifade gün, ay ve yıl içerdiği için yoruma yer bırakmaz.

Kiracı, işbu taahhütnameye dayanarak 30 Haziran 2026 tarihinde kiralanan taşınmazı tahliye edeceğini kabul ve taahhüt eder.

Tahliye tarihi açıkça belirtilmediği takdirde, mülk sahibinin tahliye talebi hukuki dayanak oluşturamaz ve mahkemeler tarafından reddedilebilir. Bu nedenle tarihin rakamla ve mümkünse yazıyla birlikte gösterilmesi, sonradan değiştirildiği iddialarının önüne geçer.

4. Belgenin Kiralanan Taşınmazın Kiracıya Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenmesi Gerekmektedir.

Tahliyeye dair taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmesi gerekmektedir. Kanun koyucu bu şartla, kiracının konut ihtiyacı nedeniyle baskı altında imza vermesinin önüne geçmeyi amaçlamıştır.

• Tesliminden Önce veya Aynı Anda: Kiracıya teslim edilmeden önce ya da kira sözleşmesi ile aynı anda düzenlenen taahhütnameler hukuki açıdan geçersizdir.
• Yargıtay Yaklaşımı: Yargıtay içtihatlarına göre, kira sözleşmesi imzalanmadan veya kira ilişkisi kurulurken alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının baskı altında imzaladığı gerekçesiyle hükümsüz kabul edilebilir.
• Düzenleme Tarihi: Bu nedenle taahhütnamenin düzenleme tarihinin açıkça yazılması ve taşınmazın kiracı tarafından teslim alındıktan sonra düzenlenmiş olduğunun kanıtlanması gerekmektedir.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Ocak 2026 tarihinde başlamışsa, taahhütnamenin bu tarihten sonra (örneğin 10 Ocak 2026 gibi) düzenlenmesi hukuki açıdan tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini güçlendirir. Kiralananın teslim tarihini gösteren teslim tutanağı veya anahtar teslim kaydının saklanması, olası bir uyuşmazlıkta bu sıralamanın ispatını kolaylaştırır.

5. Taahhüdün Kiracının Serbest İradesiyle Verilmesi Gerekir.

Tahliye taahhüdü, kiracının yanılma, aldatma veya korkutma etkisi altında kalmadan verdiği bir irade beyanı olmalıdır. TBK m. 30–39 hükümlerine göre irade sakatlığı ile verilen taahhüt, kiracıyı bağlamayabilir; ancak kiracı bu durumu öğrendiği veya korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde karşı tarafa bildirmek zorundadır. Bu sürenin ve ispat kurallarının ayrıntısı aşağıdaki “Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Süresi Ne Kadardır?” başlığında açıklanmıştır.

6. Şartlı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Tahliye taahhüdünün kayıtsız şartsız ve belirli bir tarihe bağlı olarak verilmesi gerekir; boşaltma borcunu gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belli olmayan bir olaya bağlayan şartlı tahliye taahhütnamesi, TBK m. 352/1 anlamında belirli tarihli bir taahhüt sayılmaz. Örneğin “evin satılması hâlinde“ ya da “kiraya verenin oğlu evlenirse“ boşaltılacağını öngören bir belge, gerçekleşme anı belirsiz olduğundan icra takibine elverişli değildir.

Bu tür bir belgeye dayanılarak taahhüde dayalı hızlı tahliye yoluna başvurulamaz; kiraya veren ancak koşulları varsa ihtiyaç gibi diğer tahliye sebeplerine başvurabilir. Taahhüt metnine “kayıtsız şartsız” ibaresinin yazılması ve tahliye gününün takvim tarihi olarak gösterilmesi bu riski ortadan kaldırır.

Aşağıdaki tablo, yukarıda açıklanan geçerlilik şartlarını ve şartın eksikliğinin sonucunu tek bakışta göstermektedir. Şartlardan yalnızca birinin eksikliği bile taahhüde dayalı tahliyeyi engelleyebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenir ve Nasıl Doldurulur?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kimlik bilgileri, kiralananın adresi, kiraya verenin bilgileri, kesin tahliye tarihi ve düzenleme tarihi yazılarak kiracının ıslak imzasıyla adi yazılı şekilde düzenlenir. Belgenin geçerli olabilmesi için aşağıdaki unsurların açık ve net bir şekilde yazılması gerekmektedir:

1. Adi Yazılı Şekil: Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde düzenlenebilir. Noter onayı zorunlu değildir, ancak noter huzurunda düzenlenmesi ispat kolaylığı sağlar. El yazısıyla yazılmış veya bilgisayar ortamında hazırlanmış olması geçerliliği etkilemez, ancak kiracının kendi el yazısıyla imzalaması zorunludur.
2. Kiracının Kimlik Bilgileri: Kiracının adı ve soyadı ile diğer kimlik bilgileri belgenin üzerine eksiksiz ve hatasız yazılmalıdır. Kiracı birden fazla kişiyse tüm kiracıların isimleri ve imzaları bulunmalıdır. Kiracıların bilgileri belgeye yazılırken KVKK hükümlerine dikkat edilmelidir.
3. Kiralanan Taşınmazın Bilgileri: Kiralanan taşınmazın tam adresi, herhangi bir karışıklık olmaması için detaylı şekilde belirtilmelidir. Apartman, daire numarası, mahalle, il ve ilçe bilgileri eksiksiz olmalıdır; taşınmazın tapu bilgilerinin de yazılması olası karışıklıkların önüne geçecektir.
4. Kiraya Verenin Kimlik Bilgileri: Kiraya verenin (mülk sahibinin) adı, soyadı ve diğer kimlik bilgileri belgede açıkça belirtilmelidir. Kiraya veren birden fazla kişiyse tüm kiraya verenlerin adlarının yazılması gerekir; taahhüdün muhatabı malik değil kiraya verendir.
5. Kesin Tahliye Tarihi: Taahhütnamede kesin bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Belirsiz veya açık uçlu ifadeler içeren taahhütnameler geçerli sayılmaz; örneğin “kira süresi bitiminde tahliye edilecektir“ gibi ifadeler yerine gün, ay ve yıl belirtilmelidir.
6. Düzenleme Tarihi: Taahhütnamenin hangi tarihte hazırlandığı mutlaka belgede belirtilmelidir. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmemelidir; aksi takdirde hukuki olarak geçersiz sayılabilir. Düzenleme tarihi, taşınmazın kiracı tarafından teslim alınmasından sonraki bir tarih olmalıdır.
7. Kiracı veya Yetkili Temsilcinin Beyanı: Tahliye taahhüdü yalnızca kiracı veya onun yetkilendirdiği kişi tarafından verilmelidir. Kiracı bir tüzel kişi (şirket, dernek vb.) ise yetkili temsilcinin imzası olmalıdır; yetkili olmayan kişilerin verdiği beyanlar hukuken geçerli sayılmaz.
8. Tüm Kiracıların İmzası: Kira sözleşmesi birden fazla kişi tarafından imzalandıysa, taahhütnamede de tüm kiracıların imzası bulunmalıdır. Ortak kiracılardan yalnızca birinin imzası varsa belge eksik sayılabilir ve tahliye talebi reddedilebilir.

Tahliye taahhütnamesi doldurulurken yukarıda belirtilen unsurlara eksiksiz şekilde yer verilmelidir. Eksik ya da hatalı doldurulan bir belge kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamaz ve hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Kiraya verenlerin ve kiracıların, olası hukuki sorunları önlemek adına taahhütnamelerini dikkatli şekilde hazırlamaları ve gerekirse hukuki destek almaları önerilir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi örneği; taraf bilgilerini, kiralananın adresini, kayıtsız şartsız boşaltma beyanını, gün-ay-yıl olarak tahliye tarihini, düzenleme tarihini ve kiracının imzasını içermelidir. Aşağıdaki örnek metin, yukarıda açıklanan geçerlilik şartlarına göre hazırlanmıştır ve kopyalanarak Word veya PDF belgesine aktarılabilir. Köşeli parantez içindeki alanlar somut bilgilerle doldurulmalı, hiçbir alan boş bırakılmadan imzalanmalıdır.

Örnek metin genel bir kalıptır ve her somut olayın gerektirdiği özel hükümleri içermez. Birden fazla kiracı varsa her kiracı için ayrı imza bloğu eklenmeli, tüzel kişi kiracıda imza sirküleri belgeye iliştirilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği Doldurulurken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tahliye taahhütnamesi örneği doldurulurken en sık yapılan hatalar, tarih alanlarının boş bırakılması ve belgenin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmasıdır. Belgeyi doldururken şu noktalar kontrol edilmelidir:

• Tarih Alanları: Tahliye tarihi ve düzenleme tarihi imzadan önce doldurulmalıdır; boş bırakılan tarih sonradan uyuşmazlık konusu olur.
• Sıralama: Düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin ve teslimin tarihinden sonra olmalıdır.
• İmza: Belge kiracının ıslak imzasını taşımalıdır; taranmış imza veya başkası tarafından atılan imza ispat sorunu yaratır.
• Nüsha: Belgenin aslı kiraya verende kalmalı, kiracıya imzalı bir sureti verilmelidir.

Cezalı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Cezalı tahliye taahhütnamesi, kiracının taahhüt ettiği tarihte boşaltmaması hâlinde kiraya verene belirli bir para ödemeyi üstlendiği, cezai şart içeren taahhütnamedir; bu şartın geçerliliği konut ve çatılı işyeri kiralarında tartışmalıdır. TBK m. 346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar; buna karşılık uygulamada tahliye borcunun ihlaline bağlanan cezai şartı kural olarak geçerli sayan görüşler de bulunmaktadır.

• Hâkimin İndirim Yetkisi: Cezai şart geçerli kabul edilse bile, aşırı bulunan ceza koşulu hâkim tarafından kendiliğinden indirilir (TBK m. 182/3).
• Taahhüdün Kendisi: Cezai şartın geçersiz sayılması, tahliye taahhüdünün kendisini geçersiz kılmaz; taahhüt geçerlilik şartlarını taşıyorsa tahliye yine istenebilir. Buna karşılık tahliye taahhüdü geçersizse, ona bağlanan cezanın ifası da istenemez (TBK m. 182/2).
• Kiracı Açısından Risk: Yüksek tutarlı cezai şart içeren bir taahhütnameyi imzalamadan önce hukuki görüş alınması önerilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesi ile Aynı Anda İmzalanması Geçerli midir?

Kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanan tahliye taahhütnamesi, kiralananın tesliminden sonra verilme şartını taşımadığı için geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay içtihatları, tahliye taahhütnamesinin kiracı aleyhine haksız bir durum yaratmaması için kiralananın teslim alınmasından sonra düzenlenmiş ve imzalanmış olmasını zorunlu kılmaktadır. Belgenin düzenlenme zamanı bu nedenle hukuki geçerlilik açısından kritik öneme sahiptir.

Kanun koyucu, kiracının tahliye taahhütnamesini serbest iradesiyle düzenlemesini sağlamak adına bu belgenin kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanmasını geçersiz kabul etmektedir. Kanun koyucu bu düzenlemeyle zayıf konumda olan kiracıyı korumaktadır:

• Kiracının Konumu: Kiracı, sözleşme imzalanırken konut veya işyerini kiralama konusunda güçlü bir ihtiyaç içindedir. Bu nedenle sözleşmeyi yapabilmek için tahliye taahhütnamesini baskı altında imzalamak zorunda kalabilir.
• Aynı Tarih Yasağı: Kiracının serbest iradesiyle hareket edebilmesi için belgenin kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmemesi gerekmektedir.
• Riskin Sonucu: Kira sözleşmesi ile aynı anda düzenlenen taahhütnameler geçerliliğini yitirme riski taşır ve hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.

Tahliye taahhütnamesinin kiracının taşınmazı teslim almasından sonra özgür iradesi ile düzenlenmesi, kiracının serbest iradesini korumak ve hukuki güvenliği sağlamak adına yasal bir zorunluluktur. Bu nedenle tarafların hukuki geçerliliği korumak adına bu hususlara dikkat etmeleri gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İmzalanmalıdır?

Kanunda kira sözleşmesinden sonra kaç gün beklenmesi gerektiğine ilişkin belirli bir süre yoktur; tahliye taahhütnamesi kiralananın kiracıya tesliminden sonraki herhangi bir tarihte imzalanabilir. Belirleyici olan gün sayısı değil, taahhüdün teslimden sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmasıdır. Taahhüt, kira süresi devam ederken ya da yenilenen kira döneminde de verilebilir.

Uygulamada sözleşmeden yalnızca bir gün sonraki tarihi taşıyan taahhütnameler de baskı iddiasıyla tartışma konusu yapılabilmektedir. Bu nedenle taahhüdün, teslimden makul bir süre sonra ve teslim tarihini gösteren belgelerle birlikte alınması ispat bakımından daha güvenlidir.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunda mıdır?

Tahliye taahhütnamesi kiracının zorunlu olarak imzalaması gereken bir belge değildir; kanunda böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Uygulamada kiracılara aşırı kira artışı tehdidi yöneltilerek tahliye taahhütnamesi imzalamaya zorlanmaları sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu tür uygulamalar, kiracının serbest iradesini sakatlayan ve dolayısıyla taahhütnamenin geçerliliğini tartışmalı hâle getiren baskı unsurları olarak değerlendirilmektedir.

Özellikle son yıllarda kira bedellerindeki hızlı artışlar, kira artış oranlarının yüksekliği ve konut arzındaki yetersizlik, kiracıların ekonomik ve sosyal açıdan zayıf konumlarını daha da belirginleştirmiştir. Bu durum kiraya verenlerin tahliye taahhütnamesi alma yoluyla kiracıyı tahliye etme girişimlerinin artmasına neden olmuştur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve yargı içtihatları, kiracının yalnızca konuta olan ihtiyacı nedeniyle baskı altında bırakılarak böyle bir taahhütnameyi imzalamaya zorlanmasının önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Bu konudaki temel ilkeler şunlardır:

• Serbest İrade: Kiracı, yalnızca kendi özgür iradesiyle tahliye taahhütnamesi imzalamalıdır.
• Zorlama Yasağı: Hiçbir kişi veya kurum kiracıyı bu belgeyi imzalamaya zorlayamaz.
• Teslimden Sonra da Zorunlu Değil: Kiracı, taşınmazı teslim aldıktan sonra böyle bir beyan vermek istemiyorsa bunu yapmaya mecbur değildir.
• Baskıyla Alınan Taahhüt: Kiracıya herhangi bir şekilde baskı veya zorlama uygulanarak imzalatılan taahhütnameler hukuki geçerliliğini yitirebilir.
• İmzalamamanın Sonucu: Kiracının tahliye taahhütnamesi imzalamaması tek başına bir tahliye sebebi değildir; kiraya veren ancak kanunda sayılan diğer sebeplerin varlığı hâlinde tahliye isteyebilir.
• Kira Bedelinin Güncellenmesi: Kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi için kanuni yol, kira tespit davası açılmasıdır; tahliye taahhüdü kira artışını kabul ettirmek için bir baskı aracı olarak kullanılamaz.

Kiracılar tahliye taahhütnamesi imzalamaya zorlanamaz ve böyle bir zorunluluk kanunen mevcut değildir. Bu belge ancak kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra serbest iradesiyle imzalaması durumunda geçerli olacaktır. Kiracının taşınmazı teslim almadan önce ya da baskı altında imzaladığı bir tahliye taahhütnamesi hukuki açıdan geçersizdir ve kiracı bu duruma karşı kiracılığa ilişkin yasal haklarını kullanabilir.

Tahliye Taahhütnamesi İmzalayan Kiracı Ne Yapmalıdır?

Tahliye taahhütnamesi imzalamış olan kiracı, öncelikle belgenin düzenleme ve tahliye tarihlerini, teslim tarihine göre sırasını ve imzalanma koşullarını kontrol etmelidir. Taahhüt geçerli ise kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür; geçersizlik sebebi varsa bu sebebin süresinde ileri sürülmesi gerekir. Kiracının izlemesi gereken adımlar şunlardır:

1. Belgenin Bir Suretini Edinmek: İmzalanan taahhütnamenin fotoğrafı veya sureti saklanmalıdır; boş alanlar varsa bu durum imza anında belgelenmelidir.
2. Teslim ve Sözleşme Tarihlerini Belgelemek: Kira sözleşmesi, anahtar teslim kaydı ve yazışmalar, taahhüdün teslimden önce veya aynı anda alındığı iddiasının ispatında kullanılır.
3. İrade Sakatlığını Süresinde Bildirmek: Baskı, aldatma veya yanılma varsa bu durum bir yıl içinde kiraya verene yazılı olarak bildirilmelidir.
4. Tahliye Emrine Süresinde İtiraz Etmek: İcra takibi başlatılırsa tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmelidir; aksi hâlde takip kesinleşir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Süresi Ne Kadardır?

Tahliye taahhüdü, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılmak üzere geçerlidir; kiraya veren bu süre içinde icra takibi başlatmaz veya dava açmazsa taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer. Tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği ve süresi, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruma amacıyla belirli kurallara tabi tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde bu belgenin geçerliliği aşağıdaki hususlara bağlıdır.

1. İrade Sakatlığı Hâlinde 1 Yıl İçinde İtiraz Hakkı

Kiracı, taahhütnamenin iradesi dışında imzalatıldığını ileri sürüyorsa, bunu bir yıllık süre içinde yapmalıdır. Bu süre, sakatlığın türüne göre farklı anlardan itibaren işlemeye başlar:

• İtirazın Konusu: Kiracı, taahhütnamenin iradesi dışında (baskı, tehdit, aldatma vb.) imzalatıldığını düşünüyorsa bunu 1 yıl içinde ileri sürmelidir.
• Sürenin Başlangıcı: Yanılma ve aldatmada sürenin başlangıcı, yanılma veya aldatmanın öğrenildiği tarih; korkutmada ise korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihtir (TBK m. 39).
• İspat: İrade bozukluğu iddiası, senetle ispat zorunluluğunun istisnası olarak tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir (HMK m. 203/1-ç). Bununla birlikte bildirimin bir yıllık süre içinde yapıldığını ispat yükü kiracıdadır; bu nedenle bildirimin yazılı ve tarih kanıtlı yapılması önerilir.
• Sürenin Geçirilmesi: 1 yıllık sürenin geçmesi hâlinde kiracı artık taahhütnameye itiraz edemez ve belge hukuken geçerli sayılır.

2. Tahliye Tarihi Geldiğinde Kiracının Taşınmazı Boşaltmaması Durumunda 1 Aylık Süre

Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi geldiğinde, kiracının evi veya işyerini boşaltması yasal bir yükümlülüktür. Kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin hakkını korumak için hareket etmesi gereken süre kısadır:

• Bir Aylık Hak Düşürücü Süre: Eğer kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin 1 ay içinde hukuki işlem başlatması gerekmektedir.
• Sürenin Kaçırılması: Bu süre içinde yasal süreç başlatılmazsa tahliye taahhütnamesine dayalı hak düşer ve kiraya veren daha sonra bu taahhüde dayanarak tahliye talep edemez.
• Sürenin Uzatılması (TBK m. 353): Kiraya veren, bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu bildirim dava yolu için öngörülmüştür; icra takibi süresine etkisi tartışmalı olduğundan icra yolu tercih edilecekse süre ayrıca takip edilmelidir.

Bu nedenle hem kiracıların hem de kiraya verenlerin yasal süreleri takip etmeleri ve haklarını zamanında kullanmaları önem arz etmektedir. Bir aylık sürenin son günü, tahliye tarihine bir ay eklenerek hesaplanır; son gün kanunlarda tatil olarak kabul edilen bir güne rastlarsa süre izleyen ilk iş gününe geçer (TBK m. 93).

3. Tahliye Taahhütnamesi Her Yıl Yenilenmeli midir?

Tahliye taahhütnamesinin her yıl yenilenmesi gerekmez; ancak her taahhüt yalnızca içinde yazılı tahliye tarihi için kullanılabilir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmezse belge bu tarih bakımından hükmünü yitirir ve kira ilişkisi devam eder.

Kiraya veren, sonraki bir kira dönemi için tahliye güvencesi istiyorsa, kiracıdan yeni tarihli ve yeniden serbest iradeyle verilmiş bir taahhütname alması gerekir. Tek bir taahhütnamede birden fazla yıl için ardışık tahliye tarihi yazılması, tarihin kesinliği ve serbest irade bakımından tartışma yaratabilir.

Tahliye taahhütnamesine bağlı süreler, kiracının itiraz hakkından kiraya verenin takip hakkına kadar farklı tarafları ilgilendirir. Sürelerin kaçırılması, taraflardan biri için hak kaybı sonucunu doğurur.

Tahliye Taahhütnamesinin Noterde İmzalanması Zorunlu mudur?

Tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre taahhütnamenin geçerli olabilmesi için yalnızca adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterlidir. Ancak noter onayı, belgenin hukuki güvenilirliğini artıran ek bir tedbir olarak görülebilir. Noter onayının sağladığı avantajlar şunlardır:

• Hukuki Güç ve İspat Kolaylığı: Noter tarafından düzenlenen taahhütnameler sahteliği ispat olunmadıkça, noterce imzası onaylanan taahhütnameler ise aksi ispatlanıncaya kadar kesin delil sayılır (HMK m. 204). Bu nedenle noter onaylı belge, adi yazılı belgeye göre daha güçlü bir delil niteliği taşır.
• İrade Beyanının Güvence Altına Alınması: Noter huzurunda imza atılması, belgenin kiracı tarafından bizzat ve belirli bir tarihte imzalandığını belgeler. Bu durum baskı iddiasını tek başına ortadan kaldırmaz; ancak iddianın ispatını güçleştirir.
• Geçerliliğe Yönelik İtirazları Azaltması: Kiracının irade sakatlığı iddiasıyla taahhütnameye itiraz etmesini zorlaştırır.
• Tarih Belirsizliğini Ortadan Kaldırması: Noter tasdiki ile belgenin düzenleme tarihi kesinleşmiş olur ve olası uyuşmazlıklarda geriye dönük değişiklik yapma iddialarını önler.
• İmza İtirazının Sonuçsuz Kalması: Noterlikçe düzenlenen ya da tarih ve imzası onaylanan taahhüde dayalı takipte kiracının itirazı, kiracı aynı kuvvette bir belge gösteremediği sürece icra mahkemesince kaldırılır (İİK m. 275). İmzanın kiracıya ait olmadığı ise ancak sahtelik iddiasıyla ileri sürülebilir.

1. Noterden Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Alınır?

Noterden tahliye taahhütnamesi, kiracının kimliğiyle birlikte notere bizzat başvurarak taahhüdü noterde düzenletmesi veya önceden hazırlanmış metindeki imzasını noterde onaylatmasıyla alınır. Kiracının notere bizzat gitmesi ya da bu işe özel yetki içeren vekâletname ile temsil edilmesi gerekir; kiraya verenin noterde bulunması zorunlu değildir. Noter işlemi iki biçimde yapılabilir:

• Düzenleme Şeklinde: Metin noter tarafından hazırlanır ve resmî senet niteliği kazanır; ispat gücü en yüksek yöntemdir.
• Onaylama Şeklinde: Metin taraflarca hazırlanır, noter yalnızca imzayı ve tarihi onaylar; imza ve tarihe itiraz bakımından güçlü delil oluşturur.

2. Tahliye Taahhütnamesi Noter Ücretini Kim Öder?

Tahliye taahhütnamesi noter ücretini kimin ödeyeceğine ilişkin kanunda bir kural yoktur; ücret kural olarak işlemi talep eden tarafça ödenir ve taraflar aksini kararlaştırabilir. Taahhütten yararlanan kiraya veren olduğu için uygulamada noter masrafı çoğunlukla kiraya veren tarafından karşılanmaktadır.

Noter ücreti, her yıl güncellenen Noterlik Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir; işlemin düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmasına, sayfa sayısına ve harç ile değerli kâğıt bedeline göre değişir. Güncel tutar, işlem öncesinde ilgili noterlikten öğrenilmelidir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzalamanın Sonuçları Nelerdir?

Kiracının boş tahliye taahhütnamesi imzalaması, ilerleyen süreçte ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu tür belgeler, kiracı tarafından tarih ve diğer bilgiler doldurulmadan imzalanmış olup kiraya verenin daha sonra uygun gördüğü bir tarihi ekleyerek kullanmasına olanak tanır.

1. Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Kiraya veren, kiracı tarafından verilen imzalı boş tahliye taahhütnamesine sonradan tarih ekleyerek tahliye sürecini başlatma hakkına sahiptir. Bu kapsamda icra takibi başlatılması veya tahliye davası açılması yasal olarak mümkündür. Boş imzalanan belgenin hukuki durumu şu iki ilkeye dayanır:

• Beyaza İmza: Yargıtay kararlarına göre kiracının boş olarak imzalayıp teslim ettiği tahliye taahhütnamesi, hukuki sonuç doğurabilecek nitelikte bir belge olarak değerlendirilmektedir. Bu tür taahhütnameler “beyaza imza” kapsamında ele alınmakta olup sonradan doldurulmuş olmalarına rağmen geçerlilik kazanabilmektedir.
• Kiracının Sorumluluğu: Yargıtay, kiracının boş olarak imzalayıp teslim ettiği tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuçlarından sorumlu olması gerektiğini çeşitli kararlarında açıkça vurgulamaktadır. Bu çerçevede kiracı, imzaladığı boş tahliye taahhütnamesinin doğuracağı hukuki sonuçlara katlanmak zorundadır ve kiraya veren, bu belgeyi kullanarak tahliye sürecini yasal yollarla başlatma hakkına sahiptir.

2. Tarihsiz Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Tahliye tarihi veya düzenleme tarihi içermeyen tarihsiz bir tahliye taahhütnamesi, bu hâliyle icra takibine ve tahliye davasına dayanak olamaz; ancak kiracı tarih alanlarını doldurma yetkisini kiraya verene bırakmışsa, sonradan doldurulan belge “beyaza imza” kuralı uyarınca geçerli sayılabilir. Belirleyici olan, kiracının imzasının ve doldurma yetkisinin varlığıdır.

Kiracı, tarihlerin anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunu iddia ediyorsa bunu yazılı delille ispatlamak zorundadır. Tarihsiz belge imzalayan kiracının belgenin fotoğrafını çekmesi ve doldurma koşullarına ilişkin yazışmaları saklaması bu ispat bakımından önem taşır.

3. Kiracı Hangi Durumda Boş Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edebilir?

Kiracı, boş olarak imzaladığı tahliye taahhütnamesinin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu, kira sözleşmesi yapılırken ya da teslimden önce verildiğini veya baskı altında alındığını ispatlayabilirse, taahhütnamenin geçersizliğini iddia edebilir. İspat yükü bu iddiayı ileri süren kiracıdadır; kullanılabilecek delil ise iddianın niteliğine göre değişir.

Senede karşı senetle ispat kuralı (HMK m. 201) gereğince kiracı, boş tahliye taahhütnamesi verdiği ve belgedeki tarihlerin anlaşmaya aykırı biçimde sonradan doldurulduğu iddiasını yazılı delille ispatlamak zorundadır; bu iddia tanık beyanıyla kanıtlanamaz. Buna karşılık taahhüdün baskı veya korkutma altında alındığı iddiası irade bozukluğu niteliğinde olduğundan tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir (HMK m. 203/1-ç).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1918, K. 2025/5080, T. 22.10.2025 sayılı kararında, tarihleri boş bırakılan taahhütnamenin baskı altında imzalatıldığını ve tarihlerin sonradan doldurulduğunu savunan kiracı aleyhine verilen tahliye kararını onamıştır. Daire, taahhütnamedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiasını ispatla yükümlü olan kiracının yazılı tahliye taahhütnamesi ile aynı kuvvette delil sunması gerektiğini belirtmiştir. Bu nedenle tarihleri boş bir taahhütnameyi imzalayan kiracı, sonradan yapılan doldurmaya karşı ancak yazılı bir belgeyle korunabilir.

Kiralık Taşınmazın Satılması Durumunda Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği Var mıdır?

Kiralanan taşınmazın satılması, kiracı ile önceki malik (kiraya veren) arasında yapılan tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilemez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili yargı kararları çerçevesinde yeni malik, taşınmazı satın almakla birlikte önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin ve bu sözleşmeye bağlı yükümlülüklerin halefi konumuna geçmektedir.

Bu kapsamda kirada oturulan evin satılması durumunda tahliye taahhütnamesi de taşınmazın devriyle birlikte yeni malik açısından geçerliliğini korumaktadır. Yeni malikin taahhüde dayanırken dikkate alması gereken hususlar şunlardır:

• Cüz’i Halefiyet: Taşınmazın yeni sahibi hukuki anlamda kiraya verenin cüz’i halefi sıfatını kazanmaktadır; bu durumda yeni malik, önceki malikin haklarına halef olarak tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
• Sürenin İşlemesi: Bir aylık süre, mülkiyetin devir tarihinden değil, taahhütte yazılı tahliye tarihinden itibaren işlemeye devam eder.
• Alıcı Açısından İnceleme: Kiracılı bir taşınmazı satın almayı düşünen kişinin, ev alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında kiracının verdiği tahliye taahhüdünün tarihini ve bir aylık sürenin dolup dolmadığını da incelemesi gerekir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; buna karşılık taahhüde dayalı icra takibi yolunda arabuluculuk aranmaz. 7445 sayılı Kanun gereği, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı olarak belirlenmiştir. Ev sahibi, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açmak istediğinde arabuluculuk sürecini başlatmak zorundadır; bu süreç yerine getirilmeden doğrudan dava açılması durumunda mahkeme davayı reddedecektir.

Arabuluculuk süreci, tarafların anlaşmazlıklarını çözüme kavuşturmayı amaçlar. Taraflar arasında anlaşmazlık çözülemezse arabuluculuk sürecinin sonunda bir tutanak tutulur ve bu tutanak dava açma sürecinin önünde bir engel teşkil etmez. Bu tutanakla birlikte ev sahibi, kiracının tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açabilir. Arabuluculuk süreci, davaya gerek kalmadan uyuşmazlıkların çözülmesini sağlayabilir; sürecin taraflara sağladığı başlıca faydalar şunlardır:

• Hız ve Maliyet: Arabuluculuk, tarafların anlaşmazlıklarını daha hızlı, maliyet açısından daha düşük bir şekilde sonuçlandırabilir.
• İlişkinin Sona Erdirilmesi: Bu sürecin doğru yönetilmesi, özellikle kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkinin sağlıklı bir şekilde sona erdirilmesi açısından önemlidir.
• Hukuki Destek: Sürecin başında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almak, arabuluculuk aşamasını başarılı bir şekilde geçmek ve olası davada avantajlı bir konum elde etmek için faydalı olacaktır.
• İcra Yolunda Arabuluculuk Aranmaz: Kiraya veren taahhüde dayalı ilamsız tahliye takibi yolunu seçerse, takip başlatılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmez.

Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyorsa Ne Yapılır?

Kiracı taahhütnamede belirtilen tarihte konutu boşaltmazsa kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatabilir ya da tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açabilir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı ancak bu iki yoldan biriyle evden çıkartılır; kiraya verenin tahliye tarihinden önce ayrıca ihtarname göndermesi gerekmez.

• Kendiliğinden Tahliye Yasağı: Kiraya veren, kiracı çıkmadığında kilidi değiştiremez, eşyaları dışarı çıkaramaz veya elektrik ve su gibi abonelikleri kestiremez; bu tür davranışlar hukuka aykırıdır ve kiraya veren açısından hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
• Yol Seçimi: İcra takibi daha hızlıdır, ancak imzaya itiraz hâlinde süreç mahkemeye taşınır; dava yolu ise arabuluculuk aşamasını gerektirir.

A) KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI İCRA TAKİBİ

Kiracının tahliye edilmesi amacıyla icra takibi başlatmak isteyen kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalıdır. İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi çerçevesinde icra dairesi tarafından kiracıya, taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye edilmesi için bir tahliye emri (uygulamada “Örnek 14” olarak anılan form) çıkarılır.

1. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibinin Hazırlanması

Ev sahibi, tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takip dosyasını hazırlar ve ilgili icra müdürlüğüne sunar. İcra takibi başlatıldığında kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde bu emre itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracı tahliye emrine itiraz ederse takip durdurulur.

Yedi günlük itiraz süresi içinde kiracı herhangi bir itirazda bulunmazsa, kiracının on beş gün içinde kiralananı tahliye etmesi gerekir. Bu süre sonunda kiralanan icra yoluyla tahliye edilebilir.

2. Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edilmesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma taahhüdü verdiği yazılı bir belgedir; ancak kiracı bu taahhütnamede belirtilen koşullara itiraz edebilir ve bu itiraz kiracının haklarındandır. Kiracının tahliye taahhüdüne karşı yapabileceği iki ana itiraz yolu bulunmaktadır. Her iki durumda da kiracının itirazları mahkeme sürecinde değerlendirilerek tahliye taahhütnamesinin geçerliliği tartışmaya açılacaktır.

• İçeriğe İtiraz: Kiracı, taahhütnamenin içeriğine yönelik itirazda bulunabilir; yani belgenin yasal gereklilikleri yerine getirmediği gerekçesiyle geçersiz sayılmasını talep edebilir.
• İmzaya İtiraz: Kiracı, imzaya yönelik itirazda bulunarak belgenin kendisinin veya belirli kısımlarının geçerliliğini sorgulayabilir.

2.1. Tahliye Taahhütnamesinin İçeriğine İtiraz Edilmesi

Kiracının tahliye taahhütnamesine karşı itirazda bulunabilmesi mümkündür; bu itiraz taahhütnamenin içeriğinin geçerliliğine yönelik olabilir. Kiracı, taahhütnamenin kanunen taşıması gereken şartları içermediği gerekçesiyle itiraz edebilir:

• Şekle ve Zamana İlişkin Eksiklikler: Tahliye taahhüdünün kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanmadığı, sözleşme ile aynı anda yapıldığı veya taahhütnamede tahliye tarihinin yer almadığı gibi durumlar geçersizlik nedeni olarak gösterilebilir.
• Tahliye Koşullarının Gerçekleşmemesi: Tahliye koşullarının gerçekleşmediği, kiracının taşınmazı boşaltmasının gerekmemesi gibi sebepler de itiraz gerekçesi olabilir.

Tahliye davası sürecinde kiracının böyle bir itirazda bulunması hâlinde hâkim itirazı değerlendirir. İtiraz haklı bulunursa kiracının tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliyesi gerçekleştirilemez. Bu durumda sürecin doğru hukuki çerçevede yürütülmesi son derece önemlidir; hukuki olarak geçerli bir taahhütname hazırlanmamışsa kiracı tahliye işlemini engelleyebilir.

2.2. Tahliye Taahhütnamesinde İmzaya İtiraz Edilmesi

Kiracı, tahliye taahhütnamesinde yer alan imzaya itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracı, söz konusu taahhütnamenin kendi iradesi dışında imzalandığını, kendisi adına imza atan kişinin yetkisiz olduğunu veya imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. Kiracının bu iddiasını somut delillerle ispatlaması hâlinde taahhütname hukuken geçersiz kabul edilir. Noter huzurunda imzalanan tahliye taahhütnamelerinde ise imza inkârı takibi durdurmaz; imzanın kiracıya ait olmadığı ancak sahtelik iddiasıyla ileri sürülebilir (HMK m. 204).

Adi yazılı tahliye taahhütnamelerinde imzaya yönelik bir itiraz söz konusu olduğunda kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını talep etme hakkı bulunmamaktadır (İİK m. 275); icra mahkemesinin inkâr edilen imzayı inceleme yetkisi yoktur. Bu tür durumlarda kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye talebinde bulunması gerekmektedir.

B) TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE DAVASI

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası açabilmek için iki farklı yol bulunmaktadır. Kiraya veren doğrudan dava açabileceği gibi, önce icra takibi başlatıp kiracının itirazı üzerine mahkemeye de başvurabilir.

1. Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası Açılması

TBK m. 352 uyarınca kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki ya da davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. Bu süre içinde dava açılmaması durumunda kiraya verenin tahliye talep etme hakkı düşer.

2. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, yine bir ay içinde taahhütnameye dayanarak icra takibi başlatabilir. Kiracı imzaya veya içeriğe itiraz ederse, itirazın niteliğine bağlı olarak şu iki farklı yol izlenir:

• İtirazın İcra Hukuk Mahkemesi’nde Kaldırılması: Kiracı, taahhütnamenin içeriğine ve geçerliliğine ilişkin bir itirazda bulunursa kiraya veren icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep eder.
• Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası Açılması: Kiracının itirazı taahhütnamede bulunan imzaya ilişkinse kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

Her iki yöntemde de bir aylık hak düşürücü süre dikkate alınmalı ve hukuki süreç doğru bir şekilde yürütülmelidir. Süre aşımı hâlinde kiraya verenin tahliye talep etme hakkı sona ermektedir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracının Tahliyesi Sürecinde Uyulması Gereken Süreler Nelerdir?

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede kiraya veren için bir aylık başvuru süresi, kiracı için ise tahliye emrine yedi günlük itiraz ve on beş günlük tahliye süresi belirleyicidir. Aşağıdaki tablo, sürecin aşamalarını ve her aşamada uyulması gereken süreleri sırasıyla göstermektedir:

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, kiracı itiraz etmezse tahliye emrinin tebliğinden itibaren yaklaşık on beş gün içinde sonuçlanır; itiraz ve dava aşamalarıyla birlikte süreç genellikle 1-2 yıl arasında tamamlanır. Kiracı ve kiraya veren arasında bir anlaşmazlık bulunduğunda ve kiraya veren yasal yollara başvurduğunda, taşınmazın boşaltılması için kiracıya icra müdürlüğü tarafından tanınan süre 15 gündür. Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itirazda bulunursa tahliye için bu itirazın mahkeme nezdinde sonuçlanması beklenir; itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilirse kiracı taşınmazı boşaltmadığı takdirde zorla tahliye edilir (İİK m. 273).

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci genellikle 1-2 yıl arasında tamamlanır, ancak bu süre içerisinde çeşitli değişiklikler yaşanabilir. Sürenin uzamasına yol açan başlıca durumlar şunlardır:

• İmza İncelemesi: Kiracı imzaya itiraz ederse dosya imza incelemesine gönderilebilir ve bu da sürecin uzamasına yol açar.
• Eksik Belgeler: Dava dilekçesi ile birlikte sunulması gereken belgeler eksikse hâkim bu belgelerin tamamlanması için süre verebilir.
• Usuli İşlemler: Kiraya verenin yerine getirmesi gereken usuli işlemlerin yapılmaması durumunda mahkeme bu işlemlerin tamamlanması için süre verebilir ve dava sonraki celseye ertelenebilir.

Bu tür süreçlerin doğru ve hızlı bir şekilde yürütülmesi için alanında uzman bir kira hukuku avukatı ile çalışılması önemlidir. Taahhütnamenin geçerlilik şartlarını baştan eksiksiz taşıması, itiraz ihtimalini azaltarak sürecin kısalmasını sağlar.

Tahliye Taahhütnamesinde Eşin Rızası Gerekir mi?

Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, kiracı eşin verdiği tahliye taahhüdünün geçerli olması için kural olarak diğer eşin açık rızası gerekir; ancak taahhüt, kiracı olmayan eşin kiraya verene aile konutu bildiriminde bulunmasından önce verilmişse sonradan yapılan bildirim taahhüdün geçerliliğini etkilemez.

Kiralananın aile konutu olarak kullanılması durumunda kiracı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir (TMK m. 194). Bu durumda aile konutu itirazı ile tahliye taahhüdünün geçersizliği gündeme gelebilir. Özellikle boşanma aşamasında kiracı olmayan eşin mağduriyetine yol açacak şekilde kasıtlı olarak verilen tahliye taahhüdü, aile konutu olma durumu nedeniyle geçersiz sayılabilir.

Tahliye Taahhüdüne Karşı Aile Konutu İtirazı Nasıl Yapılır?

Aile konutu, kişinin ailesiyle birlikte yaşamını sürdürdüğü evi ifade eder; bu evin sahibi olmak zorunlu değildir. Kiraya verilmiş bir ev de aile konutu olarak kabul edilebilir. Aile konutu itirazının dayanakları ve işleyişi şöyledir:

• Fesih Yasağı (TMK m. 194, TBK m. 349): Aile konutu olarak kullanılan bir evde kiracı olan eş, diğer eşin rızası olmaksızın sözleşmeyi feshedemez. Tahliye taahhüdü ileri tarihli bir fesih niteliği taşıdığından aile konutunda diğer eşin rızası aranır; Yargıtay, aile konutu olduğu ileri sürülen taşınmazda bu rıza şartının yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 12. H.D, 2012/629 E, 2012/19408 K.).
• Aile Konutunun Tespiti: Taşınmazın aile konutu niteliği taşıyıp taşımadığı, tahliye uyuşmazlığında mahkemece araştırılır (Yargıtay HGK, 2005/12-676 E, 2005/600 K.). Bu konuda aile mahkemesinden tespit kararı istenebilir; açılmış bir tespit davası, tahliye uyuşmazlığında bekletici mesele yapılır. Aile konutunun tapuda şerh ve tescil edilmesi imkânı ise (TMK m. 194) konutun eşlerden birinin mülkiyetinde olduğu hâllere özgüdür; kiralık konutta koruma, kiraya verene yapılacak bildirim ve rıza şartıyla sağlanır.
• İspat Yükü: Tahliye taahhüdünde imzası bulunmayan eşin rızasının olmaması dava sürecinde itiraz konusu yapılabilir; bu durumda rızanın varlığını ispatlamak kiraya verenin yükümlülüğüdür.
• Bildirimden Önce Verilen Taahhüt: Kiracı olmayan eşin kiraya verene aile konutu bildiriminde bulunmasından önce, tek başına kiracı olan eşin kanuni şartlara uygun olarak verdiği tahliye taahhüdü geçerlidir; sonradan yapılan bildirim bu taahhüdü geriye etkili olarak geçersiz kılmaz (Yargıtay 3. H.D, 2025/3374 E, 2025/4997 K.). Bildirimden sonra verilecek taahhüdün ise her iki eş tarafından imzalanması ya da diğer eşin açık rızasını taşıması gerekir.

Kiraya veren, böyle bir durumla karşılaşmamak için kiracı olan eşin yanı sıra diğer eşin de onayını talep etmelidir. Diğer eşin rızasının aynı taahhütname üzerinde ayrı bir imza bloğuyla alınması, yukarıdaki örnek metinde gösterildiği gibi en güvenli yöntemdir.

Şirketler Tahliye Taahhütnamesi Verebilir mi?

Tahliye taahhütnamesine ilişkin düzenlemeler yalnızca gerçek kişiler için değil, aynı zamanda tüzel kişiler bakımından da geçerlidir. Dolayısıyla Türkiye’de kurulu şirketler de kiracı sıfatıyla kiraladıkları taşınmazlar için tahliye taahhütnamesi düzenleyebilir ve imzalayabilirler. Ancak bu durumda taahhütnamenin geçerliliği bakımından dikkat edilmesi gereken husus, şirketin temsil ve ilzama yetkili kişileri tarafından imzalanmış olmasıdır.

Şirket adına verilen taahhüdün geçerliliği, imzalayan kişinin temsil yetkisine bağlıdır. Bu yetkinin değerlendirilmesinde şu hususlar esas alınır:

• Yetkinin Dayanağı: Şirket adına düzenlenen tahliye taahhüdünün geçerliliği yetkili organ kararı veya imza sirkülerinde belirtilen temsil yetkisine dayanmalıdır.
• Yetkisiz İmza: Şirket adına yetkisiz kişilerce verilen taahhüt hukuken bağlayıcı olmayacak ve geçersiz sayılacaktır.
• Yetkinin Doğrulanması: Uygulamada kiraya verenin, tahliye taahhüdünü imzalayan kişinin temsil yetkisini doğrulaması önem arz eder; bu doğrulama ileride tahliye davasında veya icra yoluyla tahliye sürecinde delil niteliği taşır.

Sonuç olarak şirketlerin tahliye taahhütnamesi imzalaması mümkündür; ancak geçerlilik, yetkili temsilciler tarafından imzalanması koşuluna bağlıdır. Kiraya verenin imza sirkülerinin ve güncel ticaret sicili kaydının bir suretini taahhütnameyle birlikte saklaması önerilir.

Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişiler Tarafından Tahliye Taahhütnamesi Düzenlenebilir mi?

Türk hukukunda kiracının veya kiraya verenin yabancı uyruklu olması tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilemez. Zira tahliye taahhüdü, tarafların kira sözleşmesinden doğan iradelerini yazılı biçimde beyan etmelerine ilişkin özel bir düzenlemedir ve tarafların milliyetine değil, hukuki ehliyetlerine ve irade beyanının geçerliliğine bağlıdır. Bu kapsamda geçerli olan kurallar şunlardır:

• Yabancı Gerçek Kişiler: Yabancı gerçek kişiler Türkiye’de kiraladıkları taşınmazlar için tahliye taahhütnamesi imzalayabilir.
• Yabancı Şirketlerin Şubeleri ve Ofisleri: yabancı şirketlerin Türkiye’deki şubeleri veya irtibat ofisleri de bu belgeyi düzenleyebilir veya kiracıdan alabilirler.
• Temsil Yetkisi: Yabancı şirketlerin Türkiye’deki faaliyetleri genellikle ticaret siciline tescil edilmiş şubeler veya yatırım ofisleri aracılığıyla yürütüldüğünden, tahliye taahhütnamesinin bu yapılar adına imzalanması hâlinde yine yetkili temsilcilerin imzası aranır. Bu temsil yetkisi, şirketin ve ticari işletmenin Türkiye’deki tescil belgeleri veya vekâletnameleri üzerinden doğrulanmalıdır.
• Dil: Tahliye taahhütnamesinin Türkçe düzenlenmesi veya yeminli tercümesiyle birlikte sunulması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda geçerliliğin tartışılmaması açısından önemlidir. Türkçe bilmeyen yabancı kiracıların taahhütnameyi imzalamadan önce İngilizce konuşan bir avukattan hukuki destek alması, metnin anlamının doğru kavranmasını sağlar.

Sonuç olarak yabancı gerçek kişiler ile yabancı şirketlerin Türkiye’deki temsilcilikleri tarafından kiralanan taşınmazlar ya da yabancıların Türkiye’de sahip oldukları taşınmazlar için tahliye taahhütnamesi düzenlenebilir. Türk hukuku bakımından bu tür taahhütler geçerli olup diğer kiracılar için aranan şekil ve zaman koşullarına tabidir.

Kiracı Türüne Göre Tahliye Taahhütnamesini Kim İmzalar?

Taahhütnamenin geçerliliği, kiracının türüne göre değişen imza yetkisine bağlıdır. Yetkisiz kişinin imzası, kiracı türü ne olursa olsun taahhüdü geçersiz kılar.

Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumda Geçersiz Olur?

Tahliye taahhütnamesi; tarafların ortak iradesiyle iptal edilmesi, irade sakatlığı ile alınması, kanuni geçerlilik şartlarından birini taşımaması veya taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık sürenin kullanılmaması hâllerinde geçersiz olur ya da hükmünü yitirir. Geçersizlik sebepleri şunlardır:

1. Ortak İrade ile İptal: Tahliye taahhüdü tarafların ortak isteği ile iptal edilebilir; taraflar anlaşarak taahhüdün geçersizliğini talep edebilirler.
2. İrade Sakatlığı (TBK m. 39): Bir taraf kandırılmış, korkutulmuş veya tehdit edilmişse bu kişi taahhütle bağlı olmayacaktır. Ancak bu durumun 1 yıl içinde karşı tarafa bildirilmesi gerekmektedir; kiracının kandırıldığını, korkutulduğunu veya tehdit edildiğini ispat etmesi gerekir. Kiracı bu olguları zamanında bildirmezse tahliye taahhüdü geçerli sayılır ve kiracının tahliye edilmesi mümkündür.
3. Şekil ve İçerik Eksikliği: Taahhüdün yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması gerekmektedir; bu şartlardan biri eksikse taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.
4. Teslimden Önce Düzenlenme: Taşınmaz tesliminden önce düzenlenmiş bir taahhüt de geçersiz olur.
5. Aile Konutunda Eşin Rızasının Bulunmaması: Aile konutu niteliğindeki kiralananda diğer eşin rızası alınmadan verilen taahhüt geçersiz sayılabilir.
6. Bir Aylık Sürenin Geçirilmesi: Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmezse taahhüt, o tarih bakımından hükmünü yitirir.
7. Tahliye Tarihinden Sonra Yeni Kira Sözleşmesi: Taahhüt edilen tarihten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yaparsa, eski taahhüdün dayanağı ortadan kalkabilir.

Ayrıca beyan sırasında irade sakatlığı, örneğin yanıltılma veya aldatılma durumu söz konusuysa, kiracı 1 yıl içinde bu durumu karşı tarafa bildirmeli ve ispat etmelidir. Bu bildirimin yazılı ve tarih kanıtlı biçimde, örneğin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar.

Tahliye Taahhüdü Geri Alınabilir mi?

Kiracı, geçerli olarak verdiği ve kiraya verene ulaşan tahliye taahhüdünü tek taraflı olarak geri alamaz. Taahhüt ancak kiraya verenin onayıyla ortadan kaldırılabilir ya da irade sakatlığı gibi bir geçersizlik sebebinin bulunması hâlinde kanuni süresinde iptal edilebilir.

Kiraya verenin taahhüde dayanmaktan vazgeçtiğini gösteren yazılı bir beyan, kiracı açısından en güvenli delildir. Sözlü vazgeçme iddiası ise ispat güçlüğü nedeniyle kiracıyı korumayabilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçersiz Olmasının Sonuçları Nelerdir?

Tahliye taahhütnamesi kanunda belirtilen şartlara uygun olarak düzenlenmemişse, mülk sahibinin bu taahhüde dayanarak icra takibi başlatma veya tahliye davası açma hakkı doğmaz. Geçersiz bir taahhüt, kira sözleşmesinin kendisini sona erdirmez; kira ilişkisi kanuni hükümlere göre devam eder. Geçersizliğin başlıca sonuçları şunlardır:

• Davanın Reddi: Eksik ya da yanlış düzenlenmiş bir taahhütnameye dayanarak açılan tahliye davaları mahkemeler tarafından reddedilebilir.
• Kiracının İtirazı: Kiracı, geçersiz bir taahhütnameye dayanarak kendisinden tahliye talep edilmesi hâlinde delillerini sunarak hukuki itirazda bulunabilir.
• Diğer Tahliye Sebepleri: Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kira borcunun ödenmemesi gibi başka hukuki gerekçelere dayanarak tahliye davası açması gerekecektir.

Bu nedenle mülk sahiplerinin ve kiracıların tahliyeye dair taahhütname düzenlerken hukuki gerekliliklere uygun hareket etmeleri ve süreci dikkatle yürütmeleri büyük önem taşımaktadır. Tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliğini kaybetmemesi için şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Belgenin imza tarihi, kira sözleşmesi tarihinden sonra olmalıdır.
• Kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra özgür iradesiyle taahhütnameyi imzalamalıdır.
• Düzenleme ve tahliye tarihleri açıkça yazılmalıdır.
• Kiracı, baskı altında kalmadan imza attığını ispat edebilmelidir.