TAŞINMAZ ALIM SATIM İŞLEMLERİ, TAPU KAYDI VE GAYRİMENKUL HUKUKU DAVALARI

GAYRİMENKUL HUKUKU NEDİR?

Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların kurulması, kazanılması, devri ve sona ermesi ile bu haklardan kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünü düzenleyen hukuk alanıdır. Uygulamada “taşınmaz hukuku” veya “emlak hukuku” ifadeleri de kullanılmaktadır. Gayrimenkul hukukunun temelinde taşınmaz mülkiyeti, tapu sicili ve taşınmazlar üzerindeki ayni haklar yer alır.

GAYRİMENKUL HUKUKU HANGİ KANUNLARLA DÜZENLENMİŞTİR?

Gayrimenkul hukuku, tek bir kanunla düzenlenmiş bağımsız bir hukuk dalı değildir. Özel hukuk bakımından esas olarak eşya hukuku ile bağlantılı olmakla birlikte, taşınmazlara ilişkin hukuki ilişkilerin niteliğine göre farklı hukuk dallarındaki düzenlemelerin de uygulanması gerekebilir.

Gayrimenkul hukukunun temelini 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu oluşturur. Kanunun eşya hukukuna ilişkin hükümleri; taşınmaz mülkiyeti, sınırlı ayni haklar ve tapu siciline ilişkin temel esasları düzenlemektedir. Bunun yanında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, taşınmazlara ilişkin sözleşmesel ilişkiler bakımından temel kanunlardan biridir. Uyuşmazlığın niteliğine göre imar, kat mülkiyeti, kentsel dönüşüm ve kamulaştırma gibi özel düzenlemelerin de uygulanması söz konusu olabilir.

Gayrimenkul hukukunun uygulanmasında öne çıkan başlıca kanunlar ve düzenledikleri temel konular şunlardır:

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Taşınmaz mülkiyeti, sınırlı ayni haklar ve tapu siciline ilişkin temel hükümleri düzenler.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: Taşınmaz satışı, taşınmaz satış vaadi, kira ilişkileri ve eser sözleşmesi gibi taşınmazlarla bağlantılı borç ilişkilerine ilişkin hükümler içerir.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu: Tapu işlemlerine ve tapu sicilindeki bazı kayıt ve işlemlere ilişkin düzenlemeler getirir; ayrıca yabancıların taşınmaz edinimi bakımından önem taşır.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve toplu yapılara ilişkin hukuki düzenlemeleri içerir.
• 3194 sayılı İmar Kanunu: Yapılaşma, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni gibi imar hukukuna ilişkin temel düzenlemeleri kapsar.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu: Kadastro çalışmalarına, kadastro tespitine ve taşınmazların tapu siciline geçirilmesine ilişkin düzenlemeler içerir.
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: Kamulaştırma işlemlerine ilişkin usul ve esasları düzenler.
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin hukuki çerçeveyi düzenler.
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: Tarım arazilerinin korunması, kullanımına ilişkin esaslar ile bölünmesi ve devrine ilişkin bazı sınırlamaları düzenler.

GAYRİMENKUL HUKUKUNUN KAPSAMINA HANGİ KONULAR GİRER?

Gayrimenkul hukukunun kapsamı, taşınmazın edinilmesinden devrine, tapu sicilindeki işlemlerinden üzerindeki ayni haklara, ortak mülkiyet ilişkilerinden kullanım ve yönetimine kadar taşınmazın hukuki yaşam döngüsünün tamamını kapsar. Bu kapsam, taşınmazın niteliğine ve somut hukuki ilişkiye göre farklı kanun ve düzenlemelerin birlikte uygulanmasını gerektirebilir.

Gayrimenkul hukukunun başlıca konu ve uygulama alanları şunlardır:

• Mülkiyetin Kazanılması ve Devri: Taşınmaz mülkiyetinin satış, bağışlama ve trampa yoluyla devri ile miras yoluyla intikali ve kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması.
• Tapu Sicili İşlemleri: Taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hakların tapu siciline tescili ve sona eren hakların terkin edilmesi; tapu kaydındaki düzeltmeler ile şerh ve beyanların tapu siciline işlenmesine ilişkin işlemler.
• Sınırlı Ayni Haklar: İntifa hakkı, oturma (sükna) hakkı, geçit hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve ipotek gibi sınırlı ayni hakların kurulması, kullanılması ve sona ermesine ilişkin hukuki işlemler.
• Ortak Mülkiyet İlişkileri: Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetinden kaynaklanan hak ve yükümlülükler ile ortak mülkiyetin sona erdirilmesine yönelik ortaklığın giderilmesi süreçleri.
• Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi: Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, ortak yerlerin kullanımı, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, aidat ve ortak giderler ile yönetim planından kaynaklanan hukuki ilişkiler.
• İmar ve İnşaat: İmar planları, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve taşınmazın yapılaşma durumuna ilişkin hukuki süreçler ile ilgili mevzuat kapsamında imar barışı olarak anılan düzenlemelerden kaynaklanan işlemler.
• Kamulaştırma ve Kentsel Dönüşüm: Kamulaştırma kapsamında taşınmazın bedelinin belirlenmesine ilişkin süreçler ile riskli yapı tespiti, uzlaşma ve kentsel dönüşüm uygulamalarından kaynaklanan hukuki işlemler.
• Kira İlişkileri: Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan hukuki ilişkiler ile kiracının tahliyesi ve kira bedelinin tespiti gibi uyuşmazlıklar.
• Yabancıların Taşınmaz Edinimi: Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin hukuki sınırlamalar, edinim süreçleri ve taşınmaz edinimiyle bağlantılı Türk vatandaşlığının kazanılmasına yönelik başvurular.
• Vergi Hukuku: Taşınmaz edinimi ve devriyle bağlantılı tapu harcı, taşınmazın vergilendirilmesi kapsamında emlak vergisi, belirli taşınmaz devirlerinde ortaya çıkabilen değer artış kazancı ve işlemin niteliğine göre katma değer vergisi bakımından doğan yükümlülükler.

Dolayısıyla gayrimenkul hukuku yalnızca taşınmaz alım ve satım işlemlerinden ibaret değildir. Taşınmazın edinilmesinden başlayarak mülkiyet ve kullanım ilişkilerinin kurulmasına, tapu sicilindeki işlemlere, taşınmazın yönetimine ve devrine kadar ortaya çıkabilecek çok sayıda hukuki işlem ve uyuşmazlık bu alan kapsamında değerlendirilebilir.

GAYRİMENKUL MÜLKİYETİ HANGİ YOLLARLA KAZANILIR?

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılır; ancak kanun, bazı hallerde mülkiyetin tescilden önce kazanılmasına da izin vermektedir. Bu nedenle taşınmaz mülkiyetinin kazanılması bakımından tescille kazanma, tescilsiz kazanma ve kazandırıcı zamanaşımı birbirinden ayrılmalıdır.

• Gayrimenkul Mülkiyetinin Tescille Kazanılması

Türk Medeni Kanunu uyarınca gayrimenkul (taşınmaz) mülkiyetinin kazanılmasında ana kural tescil ilkesidir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan işlemler, kanunun öngördüğü şekil şartlarına ve illilik (sebebe bağlılık) ilkesine tabidir.

1. Tescille Kazanma İlkesi (TMK m. 705/1)

Türk Medeni Kanunu m. 705/1 uyarınca; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tapu kütüğüne tescil şarttır.

Mülkiyet hakkı, kural olarak tapu memurunun kütük üzerinde yapacağı tescil işlemiyle doğar. Tescil yapılmadığı sürece, taraflar arasında bedel ödenmiş veya taşınmaz fiilen teslim edilmiş olsa dahi mülkiyet hakkı alıcıya geçmez.

2. Tescilin Geçerlilik Şartı: Haklı Hukuki Sebep (TMK m. 1024)

Tescilin mülkiyeti nakledebilmesi için yalnızca tescil muamelesinin yapılmış olması yetmez; tescilin geçerli ve haklı bir hukuki sebebe dayanması gerekir. İllilik (sebebe bağlılık) ilkesi gereğince tescilin dayanağı olan borçlandırıcı işlem (örn. satış, bağışlama, trampa sözleşmesi) sakat veya geçersizse, buna dayanılarak yapılan tescil de geçerlik kazanmaz ve yolsuz tescil niteliğini alır (TMK m. 1024).

3. Devir Sözleşmelerinde Resmi Şekil Şartı (TMK m. 706)

Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin geçerliliği, kanunen sıkı bir resmi şekle tabi tutulmuştur.

TMK m. 706/1 uyarınca; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Taşınmaz devrini amaçlayan satış, bağışlama veya trampa gibi sözleşmelerde resmi şekil şartı, Tapu Müdürlüğü nezdinde resmi senedin düzenlenmesiyle yerine getirilir. Ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu’ndaki düzenlemelerin yanı sıra, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda (m. 61/A) yapılan değişiklikle birlikte noterler de taşınmaz satışını gerçekleştirme hususunda yetkilendirilmiştir.

4. Harici Satış (Adi Yazılı Sözleşme) ve Hukuki Sonuçları

Tarafların gerek kendi aralarında düzenlenen adi yazılı sözleşmeler gerekse noterde resen düzenlenmeksizin yapılan “harici satış sözleşmeleri” mülkiyeti geçirmez.

• Geçersizlik (Kesin Hükümsüzlük): Resmi şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir (batıldır).
• Sebepsiz Zenginleşme ve İade: Adi yazılı sözleşmeyle ödenen satış bedeli, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca (denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenerek) geri istenebilir.
• Zilyetliğin İadesi ve Ödemezlik Def’i: Satıcı ödediği bedeli iade etmedikçe, alıcı da fiilen teslim aldığı taşınmazı geri vermekten kaçınabilir (Ödemezlik Def’i – TBK m. 97).

• Gayrimenkul Mülkiyetinin Tescilsiz Kazanılması

Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında asıl kural tescil olmakla birlikte, TMK m. 705/2 bazı istisnai durumlarda mülkiyet hakkının tapuya tescil yapılmadan önce de doğacağını kabul etmiştir.

1. Tescilsiz Kazanmanın Hukuki Niteliği

TMK m. 705/2 hükmüne göre; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hallerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Bu hallerde tapu kütüğüne yapılan tescil, hakkı doğuran kurucu bir işlem değil; önceden doğmuş olan mülkiyet hakkını tapu sicilinde gösteren açıklayıcı (bildirici) bir işlemdir. Tasarruf Yetkisinin Sınırı gereğince mülkiyet tescilden önce kazanılmış olsa dahi, malikin bu taşınmaz üzerinde tasarruf işlemlerinde bulunabilmesi (satış, ipotek tesisi vb.) için taşınmazın öncelikle tapuda kendi adına tescil edilmiş olması şarttır.

2. Kanunda Düzenlenen Tescilsiz Kazanma Halleri

• Miras (TMK m. 599): Mirasbırakanın ölümüyle (mirasın açılmasıyla) birlikte Miras Hukuku uyarınca terekedeki taşınmazların mülkiyeti kanun gereği kendiliğinden ve tescilsiz olarak mirasçılara geçer. Tapuda yapılan intikal işlemi kurucu değil, açıklayıcıdır. Mirasçıların taşınmazı devredebilmesi için tapuda adlarına intikal yaptırmaları zorunludur.

• Mahkeme Kararı (Ayni Hak Doğuran İlamlar): Mülkiyetin devrine veya tescile karar veren kesinleşmiş mahkeme ilamlarında (örn. yenilik doğuran tescil kararları, cebrî tescil), mülkiyet hakkı kararın kesinleştiği anda tescilden önce kazanılır.

• Cebri İcra (İcra Yoluyla Satış): İcra müdürlüğü marifetiyle yapılan ihale sonucunda, taşınmaz mülkiyeti ihale borçlusundan ihale alıcısına ihalenin yapıldığı (bedelin ödenip ihale tutanağının düzenlendiği) anda tescilsiz geçer.

• Kamulaştırma (2942 s. K. m. 25): İdare tarafından usulüne uygun yürütülen kamulaştırma sürecinde mülkiyet; kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve idare adına tesciline karar verilmesiyle (veya mülkiyetin idareye geçme anını belirleyen yasal aşamada) tescilden önce geçer.

• İşgal (TMK m. 707): Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın maliki tarafından rızaen tapu kaydında terkedilmesi halinde, bu taşınmaz üzerinde mülkiyet kurma kastıyla zilyetlik kurulmasıyla mülkiyet tescilsiz kazanılır.

• Ticaret Şirketlerine Sermaye Koyma ve Birleşme: Ticaret Hukuku uyarınca şirket birleşmeleri, bölünmeleri veya taşınmazın şirkete sermaye olarak konulması durumlarında mülkiyet, ticaret siciline tescil anında tapu tescilinden önce şirkete geçer.

3. Osmanlı Tapularının Miras Yoluyla İntikali

Eski tarihli (Osmanlı Dönemi) tapu kayıtlarının mirasçılara intikali ve tescili, genel miras intikalinden farklı hukuki süreçler gerektirir:

1. Kayıt ve Belge Tespiti: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) arşivlerinden ve Devlet Arşivleri Başkanlığı’ndan (Tapu Tahrir Defterleri, Yoklama Kütükleri) kaydın hakiki karşılığı araştırılır.
2. Mülkiyet Türünün Tespiti: Gayrimenkulün Miri (devlete ait), Mülk veya Vakıf arazisi olup olmadığının tespiti önemlidir. Arazi Kanunnamesi ve mülga mevzuat hükümleri göz önüne alınır.
3. Tescil / İntikal Davaları: İdari yoldan intikali mümkün olmayan durumlarda, Asliye Hukuk Mahkemelerinde Tapu Kaydında Ad/Soyad Düzeltilmesi, Mirasçılık Belgesinin Alınması veya Tapu İptal ve Tescil davaları açılarak güncel tapu kütüğüne aktarım sağlanır.

• Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Türk Medeni Kanunu uyarınca, kanunda öngörülen süre ve şartların gerçekleşmesi halinde taşınmaz mülkiyeti kazandırıcı zamanaşımı (zilyetlikle kazanma) yoluyla elde edilebilir. Kanun, bu kazanma türünü Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 712) ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 713) olarak ikiye ayırmaktadır.

1. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 712)

Olağan kazandırıcı zamanaşımı, tapuda malik olarak görünen ancak tescilinin dayanağı olan hukuki sebep sakat olduğu için yolsuz tescil konumunda bulunan kişilerin mülkiyet durumunu korumayı amaçlar.

TMK m. 712 – Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için aşağıdaki şartların varlığı gereklidir.

• Tapu Kaydı Şartı: Taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlı olmalı ve zilyet bu kayıtta malik olarak görünmelidir.
• Geçersiz/Yolsuz Tescil: Tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmamalıdır.
• Süre: Zilyetlik 10 yıl boyunca kesintisiz sürmelidir.
• Davasız ve Aralıksız Zilyetlik: 10 yıllık süre içinde mülkiyet iddiasıyla açılmış bir dava veya zilyetliği kesen bir durum olmamalıdır.
• İyiniyet ve Malik Sıfatı: Zilyedin, tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi veya bilmesinin kendisinden beklenememesi ve taşınmazı malik sıfatıyla kullanması şarttır.

2. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 713)

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı; tapuda kayıtlı olmayan veya tapuda malik kaydı silinmiş / anlaşılamayan taşınmazlar üzerinde mülkiyet kurulmasını sağlar.

A. Kazanma Şartları

• Tapusuz veya Özel Durumda Taşınmaz: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz olmalı veya tapuda kayıtlı olmakla birlikte malikinin kim olduğu tapu kütüğünden anlaşılamayan ya da 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişiye ait olmalıdır. (Not: Anayasa Mahkemesi iptal kararı sonucu “20 yıl önce ölmüş kişinin tapulu taşınmazı” bu kapsamdan çıkarılmıştır).
• Süre: Zilyetlik 20 yıl boyunca devam etmelidir.
• Davasız ve Aralıksız Zilyetlik: 20 yıl boyunca zilyetlikle ilgili hukuki bir uyuşmazlık çıkmamış olmalıdır.
• Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Taşınmaz zilyedin kendi mülküymüş gibi kullanılması gerekir.
• İyiniyet Aranmaması: Olağanüstü zamanaşımında zilyedin iyiniyetli olması aranmaz.

B. Usul ve Dava Süreci

1. Dava ve İlan: Zilyet, taşınmazın kendi adına tescili için Asliye Hukuk Mahkemesinde Tescil Davası açar. Mahkemece gazete ve yerel imkanlarla ilan yapılır.
2. Taraf Sıfatı: Dava; somut olaya göre Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine (Belediye/Köy) veya tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı yöneltilir.
3. İtiraz Olmaması / Reddi: İlan tarihinden itibaren 3 ay içinde geçerli bir itiraz yapılmazsa veya itiraz reddedilirse hakim tescile karar verir.

• Olağan ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Arasındaki Temel Farklar

Gayrimenkul mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımıyla elde edilmesinde iki kurum arasındaki temel ayrım; tapu kaydının durumu, zilyetlik süresi, iyiniyet şartı ve hak kazanma usulü noktalarında toplanmaktadır.

1. Tapu Kaydının Durumu

• Olağan Zamanaşımı (TMK m. 712): Taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlıdır ve zilyet kişi tapuda malik olarak görünmektedir. Ancak bu tescil, hukuki sebebin sakatlığı nedeniyle “yolsuz tescil” niteliğindedir.

• Olağanüstü Zamanaşımı (TMK m. 713): Taşınmaz tapusuzdur veya tapuda kayıtlı olsa dahi malikinin kim olduğu tapu kütüğünden anlaşılamamakta ya da malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş bulunmaktadır.

2. Zilyetlik Süresi

• Olağan Zamanaşımı: Kesintisiz ve davasız 10 yıllık zilyetlik yeterlidir.

• Olağanüstü Zamanaşımı: Kesintisiz ve davasız 20 yıllık zilyetlik aranır.

3. İyiniyet Şartı (TMK m. 3)

• Olağan Zamanaşımı: Zilyedin iyiniyetli olması şarttır. Zilyet, tescilin yolsuz olduğunu bilmemeli ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamalıdır.

• Olağanüstü Zamanaşımı: Zilyedin iyiniyetli olması aranmaz. Zilyet, taşınmazın başkasına ait olduğunu bilse dahi 20 yıllık süreyi ve diğer şartları doldurarak mülkiyeti talep edebilir.

4. AYM İptal Kararının Etkisi (TMK m. 713/2)

Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli (E. 2009/58, K. 2011/52) kararı ile TMK m. 713/2’de yer alan “ölmüş ya da” ibaresi iptal edilmiştir. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın maliki ölmüş olsa dahi, bu taşınmaz mirasçılarına ait sayıldığından sırf malikin ölümü ve 20 yıllık zilyetlik gerekçesiyle olağanüstü zamanaşımına dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Taşınmazın tapulu olması ve malikin kim olduğunun bilinebilmesi durumunda bu yol kapalıdır.

İSKANI OLMAYAN YAPI SATIN ALINMASI HANGİ RİSKLERİ DOĞURUR?

Yapı kullanma izin belgesi (iskan) bulunmayan bir yapının satın alınması, alıcı açısından hem kullanım hem de taşınmazın hukuki durumu bakımından çeşitli riskler doğurabilir. Ancak iskanın bulunmaması, tek başına yapının ruhsatsız veya hukuka aykırı olduğu anlamına gelmez. Öncelikle yapının yapı ruhsatına ve onaylı mimari projeye uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığının ve iskanın neden alınmadığının araştırılması gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu m. 31 uyarınca, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda, kullanma izni alıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanılmasına ilişkin sınırlamalar bulunmaktadır. Bununla birlikte yapı kayıt belgesi ve buna bağlı geçici abonelik uygulamaları gibi özel düzenlemeler nedeniyle bu kuralın farklı sonuçlar doğurduğu durumlar olabilir. Bu nedenle bir yapıda elektrik veya su aboneliğinin bulunması, tek başına iskanın mevcut olduğunu göstermez.

İskan eksikliğinin taşınmaza etkisinin ne olduğunun değerlendirilmesi için; eksikliğin neden kaynaklandığının belirlenmesi gerekir. Yapının projeye uygun şekilde tamamlanmasına rağmen yalnızca idari işlemlerin tamamlanmamış olması ile ruhsata veya projeye aykırı imalatlar nedeniyle iskan alınamaması aynı hukuki riskleri taşımaz. Özellikle satın alma öncesinde yapı ruhsatı, onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve fiilî durumun birlikte incelenmesi gerekir.

Özellikle kat mülkiyetine geçiş, kredi kullanımı, ruhsata aykırılıklar ve taşınmazın yeniden satılması bakımından aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır:

• Kat mülkiyetine geçiş sorunu: Yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyetine geçiş bakımından temel belgelerden biridir. İskanın bulunmaması halinde kat irtifakı devam edebilir. Bu nedenle alıcının, taşınmazın neden halen kat irtifakı statüsünde olduğunu araştırması gerekir.
• Yapının ruhsata veya projeye aykırı olma riski: İskanın alınmamış olmasının nedeni yalnızca tamamlanmamış bir idari işlem olmayabilir. Yapıda ruhsata veya onaylı mimari projeye aykırı imalat bulunması da iskan alınmasına engel olabilir. Örneğin kapatılmış balkonlar, projeye aykırı bağımsız bölüm genişletmeleri veya ortak alanların bağımsız bölüme dahil edilmesi ayrıca incelenmelidir.
• Konut kredisi kullanma riski: Bankaların kredi politikaları farklı olmakla birlikte, iskanı bulunmayan yapılar ekspertiz ve kredi değerlendirmesinde daha yüksek risk taşıyabilir. Bu nedenle satın alma bedelinin krediyle karşılanması planlanıyorsa, satıştan önce bankadan taşınmazın krediye uygunluğunun teyit edilmesi önemlidir.
• Ek masraf ve işlem yükü: İskanın alınabilmesi için yapıda ruhsata aykırılıkların giderilmesi, eksik imalatların tamamlanması veya bazı idari işlemlerin yapılması gerekebilir. Bu işlemlerin maliyeti ve kimin tarafından karşılanacağı satıştan önce belirlenmelidir.
• Yeniden satışta sorun yaşanması: İskanı bulunmayan taşınmazlar, özellikle banka kredisi kullanacak alıcılar bakımından daha az tercih edilebilir. Bu durum taşınmazın satış süresini uzatabilir, pazarlık gücünü azaltabilir ve satış bedelini etkileyebilir.
• Aboneliklerin bulunması yanıltıcı olabilir: Taşınmazda elektrik, su veya doğalgaz aboneliğinin bulunması, yapının iskanının olduğu anlamına gelmez. Özellikle geçmişteki özel düzenlemeler veya geçici abonelik uygulamaları nedeniyle abonelik durumu ile yapı kullanma izin belgesi birbirinden ayrı değerlendirilmelidir. Bu nedenle “İskan yok ama elektrik ve su var, herhangi bir sorun olmaz.” şeklinde bir değerlendirme yapılmamalıdır.

Kısacası, iskansız bir ev satın alınabilir; ancak iskan eksikliğinin sebebi bilinmeden satın alınması güvenli bir işlem olarak değerlendirilmemelidir. Basit bir idari eksiklik ile ciddi bir ruhsat veya proje aykırılığı arasında alıcı açısından çok büyük fark vardır.

HANGİ TAŞINMAZLAR İÇİN KONUT KREDİSİ KULLANILAMAZ?

Konut kredisi veya konut finansmanı bakımından bankalar, taşınmazın yalnızca satışa konu edilip edilemeyeceğini değil, aynı zamanda krediye teminat oluşturabilecek hukuki ve fiilî niteliklere sahip olup olmadığını da değerlendirir. Bu nedenle tapu kaydı, taşınmazın yapılaşma ve kullanım durumu ile bankanın ekspertiz değerlendirmesi birlikte dikkate alınır.

Konut kredisi başvurusunun reddedilmesine veya kredi kullandırımının mümkün olmamasına yol açabilecek başlıca durumlar şunlardır:

• Tapu niteliğinin konut veya mesken olmaması: Tapuda arsa, tarla, bağ veya bahçe gibi niteliklerle kayıtlı taşınmazlar, konut kredisi bakımından mesken niteliğindeki taşınmazlarla aynı şekilde değerlendirilmez.
• Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması: Yapı kullanma izin belgesinin (iskan) bulunmaması, taşınmazın krediye uygunluğu bakımından bankanın değerlendirmesini olumsuz etkileyebilir. Ancak iskanın bulunmaması, bütün bankalar bakımından her durumda ve otomatik olarak kredi kullandırılmasını imkansız hale getiren mutlak bir hukuki yasak olarak değerlendirilmemelidir.
• Yapının tamamlanma seviyesinin yetersiz olması: Henüz tamamlanmamış veya ekspertiz bakımından yeterli seviyede tamamlanmamış yapılar, konut finansmanı bakımından uygun teminat olarak kabul edilmeyebilir.
• Hisseli (paylı) tapu: Taşınmazın yalnızca belirli bir payının satın alınması ve bu payın bağımsız bir konut niteliği taşımaması halinde, konut kredisi kullanımı bakımından sorun ortaya çıkabilir. Bankalar özellikle müstakil bir bağımsız bölüm tahsisi bulunmayan paylı taşınmazlarda teminatın niteliğini ayrıca değerlendirir.
• Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı: Yapının ruhsatsız olması veya onaylı proje ve ruhsat hükümlerine aykırılık taşıması, ekspertiz ve teminat değerlendirmesini olumsuz etkileyebilir.
• Riskli yapı tespiti bulunan taşınmazlar: Taşınmaz hakkında riskli yapı tespiti bulunması, taşınmazın gelecekteki hukuki ve fiili durumuna ilişkin belirsizlik yaratabileceğinden kredi değerlendirmesinde olumsuz sonuç doğurabilir.
• Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan taşınmazlar: Bu bölgelerde bulunan taşınmazların imar ve yapılaşma durumları farklı hukuki düzenlemelere tabi olabileceğinden, krediye uygunluk ayrıca değerlendirilir.

Yukarıda belirtilen hususların her biri, her banka bakımından otomatik ve mutlak bir kredi yasağı anlamına gelmez. Konut finansmanı kullandırılıp kullandırılmayacağı; taşınmazın hukuki durumu, ekspertiz raporu, teminatın niteliği ve bankanın kendi kredi politikaları çerçevesinde değerlendirilir.

GAYRİMENKUL ÜZERİNDE HANGİ HAKLAR KURULABİLİR?

Bir taşınmaz üzerinde yalnızca mülkiyet hakkı bulunmaz. Taşınmazın tamamı veya belirli bir payı üzerinde mülkiyet hakkının yanı sıra, başka kişilere kullanma veya yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haklar, bir alacağın taşınmazla güvence altına alınmasını sağlayan ipotek gibi teminat hakları ve satış vaadi, kira, alım veya önalım gibi üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlayan tapuya şerh edilmiş kişisel haklar da kurulabilir.

1. Mülkiyet Hakkı (Tam Ayni Hak)

Mülkiyet hakkı (TMK m. 683), malike kanun düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde kullanma (usus), yararlanma (fructus) ve tasarrufta bulunma (abusus) yetkilerini bir arada veren mutlak ve en kapsamlı ayni haktır. Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olması durumunda ise toplu mülkiyet halleri (paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti) gündeme gelir.

• Tek Başına (Kişisel / Müstakil) Mülkiyet

Tek başına mülkiyet, taşınmaz üzerindeki tüm mülkiyet hak ve yetkilerinin (kullanma, yararlanma, tasarruf) tek bir gerçek veya tüzel kişiye ait olması durumudur.

1. Tam Tasarruf Yetkisi: Malik, kanuni kısıtlamalar (imar, sit, komşuluk hukuku vb.) saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz üzerinde başkaca hiçbir kişinin, paydaşın veya ortağın iznine/onayına ihtiyaç duymadan tek başına tasarrufta bulunabilir (satabilir, ipotek tesis edebilir, kiraya verebilir).
2. Paylaşım / Yönetim Karmaşasının Olmaması: Paylı veya elbirliği mülkiyetinde görülen yönetim kararları, oybirliği/çoğunluk gereksinimleri veya önalım (şufa) riskleri bu mülkiyet türünde söz konusu değildir.

• Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet – TMK m. 688)

Paylı mülkiyet, birden çok kimsenin, fiilen bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belirli matematiksel paylarla (örn. 1/2, 1/4) malik olduğu mülkiyet türüdür.

1. Payın Bağımsızlığı: Her paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarrufta bulunabilir; payını devredebilir, rehnedebilir veya alacaklıları tarafından haczettirilebilir.

2. Kanuni Şufa (Önalım) Hakkı: Bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların kanundan doğan önalım (şufa) hakkı mevcuttur (TMK m. 732).

3. Yönetim ve Tasarruf:

   • Olağan İşler: Her paydaş tek başına yapabilir (örn. ufak onarımlar).

   • Önemli İşler: Pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınır (örn. kiraya verme, işletme usulünü değiştirme).

   • Olağanüstü İşler: Oybirliği gerektirir (örn. taşınmazın tamamını devretme, ipotek tesis etme, özgülendiği amacı değiştirme).

• Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet – TMK m. 701)

Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan ortaklık dolayısıyla, birden çok kimsenin bir taşınmazın tamamına payları ayrılmaksızın birlikte malik olmaları durumudur.

1. Bağımsız Payın Bulunmaması: Ortakların belirlenmiş bağımsız payları yoktur; hakkın konusu taşınmazın tamamıdır.
2. Tasarruf Sınırlaması: Ortaklardan hiçbiri tek başına kendi hakkını devredemez, rehnedemez veya üzerinde başkaca tasarrufta bulunamaz.
3. Oybirliği Kuralı: Kanunda veya sözleşmede aksi öngörülmedikçe, taşınmaz üzerindeki tüm tasarruf işlemleri ve yönetim kararları için bütün ortakların oybirliği şarttır.
4. Doğuş Sebepleri: En yaygın örneği miras ortaklığıdır (TMK m. 640). Ayrıca mal rejimleri (mal ortaklığı) ve adi ortaklık durumlarında da elbirliği mülkiyeti doğar.
5. Paylı Mülkiyete Dönüştürme: Mirasçılardan veya ortaklardan her biri, sulh hakiminden veya tapu müdürlüğü nezdindeki idari süreçten elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir (TMK m. 644).

• Gayrimenkul Üzerinde Kurulabilen Sınırlı Ayni Haklar

Sınırlı ayni haklar, malikin mülkiyet hakkı (TMK m. 683) kapsamındaki yetkilerini kısıtlayarak, lehtar lehine taşınmazı kullanma (usus), yararlanma (fructus) veya paraya çevirme (güvence) yetkileri tanıyan mutlak haklardır.

Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni haklar; İrtifak Hakları, Taşınmaz Yükü ve Taşınmaz Rehni (İpotek vb.) olmak üzere üç temel kategoride toplanır.

1. İrtifak Hakları (TMK m. 779 – 838)

İrtifak hakları, hak sahibine taşınmaz üzerinde doğrudan kullanma veya yararlanma yetkisi veren ya da malikin mülkiyet hakkından doğan bazı yetkilerini kullanmasını engelleyen haklardır.

• İntifa Hakkı (TMK m. 795): Hak sahibine taşınmaz üzerinde tam kullanma ve yararlanma (semerelerinden faydalanma) yetkisi verir. Mülkiyet sahibi “kuru mülkiyet” (çıplak mülkiyet) sahibi olarak kalır. Şahsa bağlı bir haktır; mirasçılara geçmez. Kişinin ölümü veya tüzel kişinin sona ermesiyle (en fazla 100 yıl) son bulur.
• Oturma (Sükna) Hakkı (TMK m. 823): Hak sahibine bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Şahsa sıkı sıkıya bağlıdır; devredilemez, kiraya verilemez ve mirasçılara geçmez.
• Üst Hakkı (TMK m. 826): Başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi verir. Mülkiyet hukukundaki yapının arazinin bütünleyici parçası olması kuralının istisnalarından biridir ve  yapı araziden ayrı bir hukuki varlık kazanır. Bağımsız ve sürekli nitelikte inşa edilirse (en az 30 yıl) tapuda ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak tescil edilebilir ve devredilebilir.
• Geçit Hakkı (TMK m. 747, 818): Bir taşınmaz malikine veya belirli bir kişiye, başka bir taşınmaz üzerinden geçiş yapma imkanı tanır.
• Kaynak Hakkı (TMK m. 837): Başkasının arazisinde bulunan su kaynağından yararlanma yetkisi verir.

2. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti TMK m. 839)

Taşınmaz yükü, bir taşınmaz malikini yalnızca o taşınmazla sorumlu olmak üzere, bir başka kişiye veya başka bir taşınmaz malikine belirli bir edimde bulunmakla (bir şey yapmaya veya vermeye) yükümlü kılan sınırlı ayni haktır. Bu hak, taşınmazın değerini doğrudan güvence altına alarak hak sahibine aynen ifa veya cebri icra yoluyla paraya çevirme yetkisi verir.

Borçlu, bu edimden şahsi malvarlığı ile değil; yalnızca taşınmazın değeriyle sorumludur. Taşınmazın değeri edimi karşılamaya yetmezse, alacaklı borçlunun diğer mallarına başvuramaz. Hak, bir taşınmaz lehine (taşınmaza bağlı) veya belirli bir şahıs lehine (kişiye bağlı) kurulabilir. Taşınmaza bağlı kurulduğunda, taşınmazın mülkiyeti el değiştirdikçe yükümlülük de otomatik olarak yeni malike geçer. Yükümlülük her zaman olumlu (müspet) bir edim olmalıdır. Yani malik bir şeyi yapmaya (örneğin kışın yolu temizlemek, odun teslim etmek) veya vermeye (ürün payı vermek) zorunlu kılınır. Sadece bir şeye katlanma veya yapmama borcu taşınmaz yükünün konusunu oluşturamaz.

Taşınmaz yükünün doğması için resmi senet (tapuda düzenleme) ve tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescil sırasında edimin değeri Türk parası olarak gösterilmek zorundadır. Tapudaki terkin işlemiyle sona erer. Taşınmazın tamamen yok olması, kamulaştırma veya hak sahibinin feragati terkin sebeplerindendir. Ayrıca belirli şartlar altında tarafların yükü paradan ödeyerek kurtarma (yükten kurtarma) hakkı bulunur.

3. Taşınmaz Rehni / İpotek (TMK m. 850)

Taşınmaz rehni; doğmuş veya doğacak bir alacağı güvence altına almak amacıyla taşınmazın değerini alacaklıya tahsis eden sınırlı ayni haktır. En yaygın türü ipotek tesisidir.

1. İpotek (TMK m. 881): Halen mevcut olan veya ileride doğması muhtemel olan bir alacak için, taşınmazın tapu kaydına işlenen güvence hakkıdır.
2. İpotekli Borç Senetleri ve İrat Senetleri (TMK m. 898, 903): Alacağın kıymetli evraka bağlandığı rehin türleridir.
3. Paraya Çevirme Yetkisi: Borç ödenmediği takdirde alacaklı taşınmazı doğrudan mülkiyetine geçiremez (Lex Commissoria Yasağı); icra kanalıyla taşınmazı sattırıp alacağını satış bedelinden tahsil eder.

• Kişisel Hakların Tapuya Şerhi ile Ayni Etki Kazanması

Kişisel (nisbi) haklar, kural olarak yalnızca borç ilişkisinin tarafları arasında (inter partes) ileri sürülebilir ve üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz. Ancak Türk Medeni Kanunu m. 1009 uyarınca kanunun açıkça izin verdiği kişisel haklar, tapu kütüğünün “Şerhler” sütununa işlenerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilebilir.

1. Kişisel Hakkın Tapuya Şerhinin Hukuki Niteliği ve Etkisi

Şerh işlemi, kişisel hakkı doğrudan bir ayni hakka dönüştürmez. Hakkın nisbi niteliği korunmakla birlikte, ona “kuvvetlendirilmiş kişisel hak” niteliği kazandırır.

• Munzam (Müspet) Etki: Şerh verilen kişisel hak, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların (yeni malik, ipotek alacaklısı, haciz alacaklısı vb.) sahiplerine karşı doğrudan ileri sürülebilir.
• Tasarruf Yetkisini Sınırlama (Menfi) Etki: Taşınmazı sonradan iktisap eden üçüncü kişiler, tapudaki şerhi bildikleri/bilmek zorunda oldukları gerekçesiyle iyiniyet iddiasında bulunamazlar (TMK m. 1023’ün istisnası).

2. Tapuya Şerh Edilebilen Başlıca Kişisel Haklar (TMK m. 1009)

Kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılan ve tapuya şerh verilebilen temel haklar şunlardır:

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Noterde resen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildiğinde, malik taşınmazı üçüncü bir kişiye satsa dahi vaat alacaklısı tescil davasını yeni malike karşı açabilir (Şerh süresi: 5 yıl).
• Kira Sözleşmesi: Şerh edilen kira sözleşmelerinde kiracının hakkı korunur, taşınmaz el değiştirse dahi yeni malik kiracıyı sözleşme süresince taşınmazdan tahliye edemez ve sözleşme koşullarına uymakla yükümlü olur.
• Alım (İştira) Hakkı: Hak sahibine, tek taraflı bir irade beyanıyla taşınmazın mülkiyetinin kendisine satılmasını talep etme yetkisi verir (Azami şerh süresi: 10 yıl).
• Geri Alım (Vefa) Hakkı: Taşınmazı devreden satıcıya, tek taraflı beyanla taşınmazı eski şartlarla geri satın alma yetkisi tanır (Azami şerh süresi: 10 yıl).
• Sözleşmeden Doğan Önalım (Şufa) Hakkı: Taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde, hak sahibine öncelikle satın alma yetkisi verir (Azami şerh süresi: 10 yıl).
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin şerhi, yüklenicinin veya ondan bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin haklarını korur.

3. Şerhin Süresinin Sona Ermesi

Tapu kütüğüne verilen şerhin etkisi her durumda süresiz değildir. Özellikle taşınmaz satış vaadi bakımından kanun, şerhin belirli bir süre sonunda terkin edilmesini öngörmektedir. Örneğin; Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, satış vaadi şerhinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, şerh tapu görevlilerince resen terkin edilir.

Bu nedenle tapu sicilinde bir şerhin bulunması kadar, şerhin hangi kişisel hakka ilişkin olduğu, hangi tarihte konulduğu ve kanuni geçerlilik süresinin devam edip etmediği de önem taşır. Şerh süresi dolduğunda şerhin etkisi kendiliğinden (re’sen) sona erer. Taşınmaz maliki, tapu müdürlüğünden şerhin terkinini (silinmesini) talep edebilir.

GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ HAKLARIN KISITLANMASI HALLERİ NELERDİR?

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı malike geniş yetkiler tanısa da mutlak ve sınırsız değildir. TMK m. 683/2 uyarınca malik, mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri ancak kanuni sınırlar dahilinde kullanabilir. Gayrimenkul üzerindeki haklar temel olarak Kamu Hukukundan ve Özel Hukuktan doğan kısıtlamalar olmak üzere iki ana grupta toplanır.

1. Kamu Hukukundan Doğan Kısıtlamalar

Kamu yararı, kamu düzeni, şehircilik esasları ve doğanın/kültürün korunması amacıyla malikin mülkiyet hakkı kanunlarla doğrudan sınırlandırılır.

• İmar Mevzuatı ve Yapılaşma Rejimi (3194 s. K.): Taşınmazın imar durumu; emsal (KAKS), taban alanı (TAKS), kat yüksekliği, çekme mesafesi ve kullanım amacı (konut, ticari, sanayi) imar planlarıyla belirlenir. Malik, arazisi üzerine dilediği gibi yapı inşa edemez.
• Kamulaştırma (2942 s. K.): Kamu yararının gerektirdiği durumlarda, idare tarafından gerçek karşılığı peşin ödenmek şartıyla taşınmazın mülkiyetine veya irtifak hakkına el konulabilir.
• Özel Koruma Rejimleri (Kıyı, Orman, Mera, Zeytinlik): Kıyı Kanunu ile kıyı hatları kamu yararına açık olup özel mülkiyete konu olamaz; kıyı kenar çizgisi içindeki alanlarda yapılaşma kısıtlanır. Zeytinlik ve Mera Alanları ise tarımsal amacı dışında kullanılamaz ve üzerlerinde yapılaşma kısıtlamaları mevcuttur.
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı (6306 s. K.): Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili idarelerce “riskli yapı” tespiti yapılan veya “riskli alan” ilan edilen yerlerde; tahliye, yıkım ve yeniden ruhsatlandırma süreçlerinde oyçokluğu kararlarıyla malikin tasarruf yetkisi kısıtlanabilir.
• Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma (2863 s. K.): Tescilli taşınmaz kültür varlıklarında (SİT alanları, tarihi eserler) malik, Koruma Bölge Kurulundan izin almadan fiziki veya mimari hiçbir müdahalede bulunamaz.

2. Özel Hukuktan Doğan Kısıtlamalar

Özel hukuktan kaynaklanan kısıtlamalar; komşuluk ilişkileri, aile birliğinin korunması, toplu yapı yaşamı ve eşler arasındaki mal rejimleri gibi hukuki bağlardan doğar ve malikin kullanma/tasarruf yetkilerini sınırlar.

• Komşuluk Hukuku (TMK m. 737 vd.): Malik, taşınmazını kullanırken komşularına zarar veren veya katlanılması beklenemeyecek ölçüde taşkın bir kullanım (duman, gürültü, sarsıntı vb.) gerçekleştiremez. Komşu arazinin toprağını kaydıracak veya yapısını tehlikeye düşürecek kazı ve tesisat yapamaz (TMK m. 738). Aykırılık halinde müdahalenin men’i (önlenmesi), eski hale getirme ve tazminat davaları gündeme gelir.
• Aile Konutu Kısıtlaması (TMK m. 194): Aile konutu olarak özgülenen taşınmazda, mülkiyet tek bir eşe ait olsa dahi, malik olan eş diğer eşin açık rızası bulunmadıkça konutu devredemez, ipotek ettiremez veya kira sözleşmesini feshedemez. Tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesi, bu korumayı üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürülebilir hale getirir.
• Kat Mülkiyeti ve Yönetim Planı (634 s. KMK): Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm malikleri, mülkiyet haklarını kullanırken KMK hükümlerine ve tapuda kayıtlı Yönetim Planı kurallarına uymakla yükümlüdür. Yönetim planı, bağımsız bölümün kullanım şeklini (örneğin meskenin büro veya ticarethane olarak kullanılamaması) ve ortak alanlardan yararlanma usullerini kısıtlayabilir.
• Mal Rejimleri ve Evlilik Hukuku (TMK m. 202 vd.): Eşler arasındaki mal rejimi (örneğin Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi), taşınmazın edinilmesi, yönetilmesi, ipotek/devir gibi tasarruf işlemleri ve boşanma/ölüm halindeki tasfiyesinde doğrudan hukuki sonuç doğurur. Sözleşmesel veya kanuni mal rejimi hükümleri uyarınca belirli durumlarda taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi diğer eşin onayına veya mahkeme kararına tabi kılınabilir.
• Sözleşmeden ve Sınırlı Ayni Haklardan Doğan Kısıtlamalar: Taşınmaz üzerinde kurulmuş intifa, sükna veya üst hakları malikin kullanım yetkisini sınırlar. Tapuya şerh edilmiş alım (iştira), geri alım (vefa), önalım (şufa) ve satış vaadi hakları malikin tasarruf serbestisini kısıtlar.

TAPU KAYDI TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ TÜM KISITLAMALARI GÖSTERİR Mİ?

Tapu kaydı tek başına taşınmaz üzerindeki tüm kısıtlama ve riskleri göstermez. Tapu kütüğü, Medeni Kanun anlamındaki ayni ve kişisel haklar ile tapu mevzuatına tabi şerh/beyanları yansıtırken; imar, idare, yapılaşma ve kamu hukukundan doğan birçok kritik kısıtlama tapu kaydında yer almaz.

1. Tapu Kaydında Görünen ve Görünmeyen Kısıtlamalar Hangileridir?

2. Tapu Dışında İnceleme Yapılması Gereken Temel Merciler Hangileridir?

Taşınmazın hukuki, idari ve teknik durumunu tam olarak tespit edebilmek için tapu kütüğünün yanı sıra şu merciler nezdinde de araştırma yapılması zorunludur:

• İlgili Belediye (İmar ve Şehircilik Müdürlüğü):

  1. İmar Planı Durumu: Taşınmazın imarlı olup olmadığı, imar parseli niteliği taşıyıp taşımadığı veya planda yol, yeşil alan, okul gibi kamusal alanlara ayrılıp ayrılmadığı.

  2. Ruhsat ve İskan Kontrolü: Yapının ruhsatına uygun tamamlanıp tamamlanmadığı, iskan belgesinin bulunup bulunmadığı.

  3. Encümen Kararları: Yapı hakkında verilmiş bir yıkım kararı (3194 s. K. m. 32) veya idari para cezası (m. 42) olup olmadığı.

  4. Mimari Proje İncelemesi: Tapuda kayıtlı bağımsız bölümün, belediye arşivindeki onaylı mimari projesi ile uyuşup uyuşmadığı (sığınak, depo birleştirmeleri, çatı piyesi kaçakları vb.).

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri: Kentsel dönüşüm, riskli alan ilanı, doğal SİT veya çevre koruma bölgelerine ilişkin özel idari kısıtlamalar.

• Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu: Taşınmazın tarihi/kültürel SİT alanında kalıp kalmadığı veya tescilli eski eser niteliğinde olup olmadığı.

TAŞINMAZ SATIN ALMADAN ÖNCE TAPU KAYDI VE TAPU KÜTÜĞÜNÜN İNCELENMESİNİN ÖNEMİ

Bir taşınmazın devralınması yalnızca mülkiyet hakkının geçişini sağlamaz; tapu kütüğünde yer alan ve taşınmazı sınırlayan (takyid eden) tüm ayni ve kişisel haklar, tapu kaydında bulunan tüm şerhler ile beyanlar varlığını koruyarak yeni malike intikal eder. Türk Medeni Kanunu m. 1020 uyarınca tapu sicilinin aleni olması nedeniyle, kayıtları bilmediğini ileri süren alıcının iyiniyet iddiası dinlenmez (TMK m. 1020/3). Bu doğrultuda; ipotek, intifa, oturma, geçit, üst hakkı ve taşınmaz yükü gibi kullanım veya tasarruf imkanlarını doğrudan etkileyebilecek takyidatların satış öncesinde incelenmesi hukuki açıdan kritik önem taşır.

•  Tapu Kaydı ve Kütüğü İncelemesi Yapılmamasının Doğuracağı Sonuçlar Nelerdir?

Tapu kütüğünün, takyidat kayıtlarının ve resmi imar evrakının usulünce incelenmemesi; alıcıyı hukuki, cezai ve mali açıdan telafisi güç kayıplarla karşı karşıya bırakır. Türk Medeni Kanunu m. 1020/3 uyarınca “tapu kaydını bilmediğini ileri sürmek” hukuken mümkün olmadığından, incelenmeyen her kısıtlama doğrudan alıcının hukuki sorumluluğuna dönüşür.

İnceleme yapılmaması halinde karşılaşılacak başlıca hukuki riskler şunlardır:

1. Şerh, Beyan ve Takyidat Riskleri (Hukuki Bağlayıcılık)

Tapu kütüğünün Haklar, Şerhler ve Beyanlar hanesinin incelenmediği durumlarda:

• Haciz ve İpotek Yükleri: Taşınmaz üzerindeki ipotek veya haciz şerhleri ile birlikte devralınır. İpotek alacaklısı veya haciz alacaklısı alacağını tahsil edemezse, yeni alıcının rızası aranmaksızın taşınmazın cebri icra yoluyla (icradan) satışını isteyebilir.
• Aynileşen Kişisel Haklar (Şerhler): Taşınmaz üzerinde Satış Vaadi, Kira, Şufa (Önalım) veya Alım (İştira) şerhi bulunması halinde; alıcı, mülkiyeti kazanmış olsa dahi lehtarın bu hakları kendisine karşı ileri sürmesine ve mülkiyetin dava yoluyla elinden alınmasına katlanmak zorunda kalır.
• Mülkiyeti Boşaltılmış Kuru Mülkiyet İktisabı: Üzerinde intifa veya oturma (sükna) hakkı bulunan bir taşınmaz satın alındığında, yeni malik mülkiyeti kazanır ancak taşınmazı kullanma veya kiraya vererek gelir elde etme yetkisine sahip olamaz. İntifa hakkı sahibi, hak sona erene kadar taşınmazdan yararlanmaya devam eder.
• Aile Konutu Şerhi: Diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan satışlar, TMK m. 194 uyarınca geçersizlik (tapu iptal ve tescil) davası riski taşır.

2. İmar, İskan ve Yapılaşma Riskleri (İdari ve Cezai Yaptırımlar)

Tapuda kayıtlı olan “cins” ile belediyedeki onaylı durumun uyuşmaması halinde:

• Cins Tashihi ve İskan Yokluğu: Tapu kütüğünde “Mesken” olarak görünse dahi, Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınmamış binalarda cins tashihi yapılmamış demektir. Bu durum, yapının projeye aykırı veya kaçak olma ihtimalini doğurur.
• İdari Yaptırımlar (Yıkım ve Para Cezası): 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar hakkında yıkım kararı verilebilir; m. 42 uyarınca yeni malike idari para cezası uygulanabilir.
• Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davaları: Onaylı mimari projeye aykırı olarak yapılan kaçak eklentiler (teras kapatma, sığınak birleştirme, dükkan büyütme vb.) nedeniyle kat malikleri veya komşular tarafından eski hale getirme veya kat mülkiyetinin iptali davaları açılabilir.

3. Kamusal ve İdari Kısıtlama Riskleri (Kullanım Engelleri)

Tapu kütüğünde kısıtlama bulunmasa dahi imar planı incelemesi yapılmadığında:

• Hukuki El Atma ve İmar Kısıtlamaları: Taşınmaz, imar planında yeşil alan, park, okul veya yol olarak ayrılmış olabilir. Bu durumda taşınmaz üzerine inşaat ruhsatı alınamaz ve yapılaşma imkanı tamamen ortadan kalkar.
• Kamulaştırma Bedeline Katlanma: İdarenin ileride taşınmazı kamulaştırması halinde, gerçek piyasa rayici yerine idari/adli tespitte çıkan kamulaştırma bedeline rıza gösterilmesi zorunluluğu doğar.
• Özel Koruma Statüleri (SİT, Orman, Kıyı Kenar): Taşınmazın 2863 sayılı Kanun kapsamında SİT alanında yer alması veya kıyı kenar çizgisi içinde kalması hallerinde, kullanım hakları tamamen kısıtlanabileceği gibi tapu kaydının bedelsiz olarak Hazine adına iptali riski (Kıyı Kanunu uyarınca) gündeme gelebilir.

4. Proje ve Konum Uyuşmazlığı (Ters Tapu Riski)

Tapu kütüğündeki bağımsız bölüm numarası ile sahada kullanılan fiili dairenin uyuşmaması (Ters Tapu) sorunu çokça yaşanan bir problemdir. Alıcının, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) portalı ve onaylı mimari proje üzerinden bağımsız bölüm konum tespiti yapmaması durumunda; yanlış daireyi satın alma ve gerçek hak sahipleri tarafından açılacak fuzuli şagil (ecrimisil) ve tahliye (müdahalenin men’i) davalarıyla muhatap olma riski mevcuttur.

• Tapu Kaydını İncelememek Hukuki Sonuç Doğurur mu?

TMK m. 1020’nin son cümlesi, tapu sicilinin açıklığı ilkesinin önemli bir sonucunu ortaya koymaktadır:

TMK m. 1020

Tapu sicili herkese açıktır.

İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Bu nedenle tapu kaydında mevcut olan bir şerh veya kısıtlamanın, ilgili kişi tarafından fiilen görülmemiş olması her durumda hukuki koruma sağlamaz. Özellikle taşınmazı satın alan kişinin, satın alma öncesinde tapu kaydını ve takyidatları incelemesi büyük önem taşır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.03.2025 tarihli kararında da tapu sicilindeki kaydı inceleyebilecek durumda olan kişinin, sicilin açıklığı ilkesinin sonuçlarından bağımsız düşünülemeyeceği kabul edilmiştir. Bu ilkenin alıcı bakımından en önemli pratik sonucu, taşınmazın tapu kaydının satıştan önce incelenmesinin yalnızca bir tedbir değil, aynı zamanda ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda hukuki durumun değerlendirilmesi bakımından belirleyici bir unsur olmasıdır.

Bu nedenle “tapuyu görmedim, bu kaydı bilmiyordum” yaklaşımı, tapu sicilinde açıkça yer alan bir takyidat bakımından tek başına yeterli bir hukuki savunma oluşturmaz. Taşınmaz satın alınmadan önce güncel tapu kaydının ve tüm takyidatların incelenmesi, alıcının karşılaşabileceği hukuki risklerin önceden tespit edilmesi açısından temel bir adımdır.

• Tapu Sicilinde İncelemesi Gereken Temel Bölümler Nelerdir?

• Taşınmaz Satın Almadan Önce Yapılması Gerekenler Nelerdir?

Taşınmaz satın alma süreci, hukuki ve teknik açıdan kapsamlı bir ön inceleme gerektirir. Yeterli araştırma yapılmadan, tapu kütüğü ve imar durumu incelenmeden alınan bir taşınmaz; alıcıyı değerinden fazla bedel ödeme, kullanım haklarının kısıtlanması ve hatta mülkiyetin tamamen kaybedilmesi riskiyle karşı karşıya bırakabilir. Telafisi güç maddi ve hukuki kayıpların önüne geçmek adına satış öncesinde şu adımların atılması zorunludur:

1. Tapu Takyidat Belgesi İncelemesi: Satıştan hemen önce Tapu Müdürlüğü veya e-Devlet üzerinden güncel takyidatlı tapu kaydı alınmalıdır. Mülkiyet üzerinde ipotek, haciz, intifa/sükna gibi ayni haklar ile aile konutu, satış vaadi, şufa (önalım) veya davalıdır (ihtiyati tedbir) şerhlerinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
2. Mimari Proje ve İmar Durumu Kontrolü: İlgili belediyeden taşınmazın imar durumu, onaylı mimari projesi, yapı ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) incelenmelidir. Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile projedeki dairenin uyuşup uyuşmadığı (ters tapu riski) ve sonradan projeye aykırı kaçak eklenti yapılıp yapılmadığı teyit edilmelidir.
3. Yönetim Planı İncelemesi: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlarda, Tapu Müdürlüğünde saklanan ve tüm kat maliklerini bağlayan Yönetim Planı incelenmelidir. Ortak alanların kullanım usulleri, bağımsız bölümlerin ticari/konut kullanım kısıtlamaları veya özel yasaklar (örn. evcil hayvan, kısa dönem kiralama yasağı) kontrol edilmelidir.
4. Saha İncelemesi ve Fiili Durum / Zilyetlik Tespiti: Taşınmaz yerinde bizzat ziyaret edilerek fiili işgal (fuzuli şagil) veya mevcut kiracının durumu tespit edilmelidir. Mevcut bir kiracı varsa, kira sözleşmesinin tarihi, bedeli ve tahliye taahhütnamesinin olup olmadığı hukuken incelenmelidir. (İçinde kiracı olan taşınmazlarda TBK m. 351 uyarınca edinimden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekme süresi doğar).
5. Belediye Mali Kayıtları ve Rayiç Bedel Kontrolü: Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden geçmiş döneme ait Emlak Vergisi borcu ve çevre temizlik vergisi sorgulanmalıdır. Ayrıca satış gününde kullanılmak üzere belediyeden onaylı Emlak Rayiç Bedel Belgesi alınmalıdır.
6. Afet Risk / Kentsel Dönüşüm ve Koruma Statüsü Sorgulaması: Taşınmazın yer aldığı alanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı/riskli alan ilan edilip edilmediği, fay hattı veya heyelan riski taşıyıp taşımadığı kontrol edilmelidir. Ayrıca 2863 sayılı Kanun kapsamında SİT alanı, orman sınırı veya kıyı kenar çizgisi kısıtlamasına tabi olup olmadığı araştırılmalıdır.
7. Enerji Kimlik Belgesi (EKB) ve Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Satış işleminin tapuda resmi olarak tamamlanabilmesi ve abonelik devirleri için geçerli bir DASK poliçesi ile binaya ait Enerji Kimlik Belgesi varlığı kontrol edilmelidir.

TAŞINMAZ SATIN ALIMINDA TAPU SÜREÇLERİ NASIL OLUR?

Türk Medeni Kanunu m. 705 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu kütüğüne tescil ile gerçekleşir. Tescil talebi ve mülkiyetin devri, Tapu Müdürlüğü nezdinde resmi memur huzurunda düzenlenen Resmi Senet ile geçerlilik kazanır.

1. Satış İşlemi İçin Hazırlanması Gereken Temel Belgeler

Tapu devir başvurusunun eksiksiz yapılabilmesi için taraflarca sunulması gereken resmi evraklar şunlardır:

• Kimlik Belgeleri: Alıcı ve satıcının (veya yetkili vekillerinin) T.C. Kimlik Kartı veya pasaportu.
• Fotoğraflar: Son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğraf (gerekli hallerde).
• Emlak Rayiç Değeri Belgesi: Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden alınan, o yıla ait emlak vergisi beyan değerini gösterir belge.
• DASK Poliçesi: Geçerliliği devam eden Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi (konut ve işyerleri için).
• Özel Yetkili Vekaletname: İşlem vekaleten yürütülecekse, içeriğinde “taşınmaz satmaya/satın almaya, tapuda imza atmaya” ilişkin özel yetki içeren noterce düzenlenmiş vekaletname.
• Yeminli Tercüman ve Şahit: Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi veya okuma-yazmasının bulunmaması halinde yeminli tercüman/iki tanık.

2. Gayrimenkul Alım Satımında Adım Adım Tapu Devir Süreci