TÜRK HUKUKUNDA KİRA TESPİTİ KURUMU
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri belirli ya da belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Uygulamada ise sıklıkla bir yıllık süreyle düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, taraflarca feshedilmediği sürece kendiliğinden birer yıl süreyle uzamaktadır. Bu tür kira sözleşmelerinde, yenilenen dönem için kira bedelinin belirlenmesinde tarafların serbestçe anlaşmaları mümkün olsa da, taraflar arasında bir anlaşma olmasa dahi, yenilenen kira yılı için uygulanacak artış oranı Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca belirlenmektedir. Anılan hükme göre, kira artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Dolayısıyla, sözleşmenin birinci yılının sonunda kira bedeli bu yasal sınırlamalar çerçevesinde artırılacağından, bu durumda ayrıca bir kira tespitine gerek duyulmaz.
Ne var ki, kira sözleşmesinin taraflarca beş yıl veya daha uzun bir süre boyunca yenilenmesi durumunda, kiraya verenin kira bedelini yeniden belirleme talebi gündeme gelebilir. Bu noktada, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası devreye girmekte ve beş yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde, kiraya verenin rayiç kira bedelini esas alarak yeni kira bedelinin tespitini talep edebileceği düzenlenmektedir. Bu tür bir tespit, kiralanan taşınmazın emsal nitelikteki diğer taşınmazların güncel kira değerleri esas alınarak yapılmaktadır.
Bu durumda, iki farklı yol izlenebilir:
- Tarafların anlaşması: Kiracı ve kiraya veren, serbest iradeleriyle kira bedelinin yeni dönem için ne olacağı konusunda anlaşabilirler. Bu durumda, belirlenen yeni bedel üzerinden kira ilişkisi devam eder.
- Mahkeme yoluyla kira tespiti: Taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamazsa, kiraya veren (veya kimi durumlarda kiracı), mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini kira tespit davası açarak talep edebilir. Mahkemece yapılacak kira tespiti davasında, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri, ekonomik koşullar ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak piyasa şartlarına uygun bir kira bedeli belirlenir.
Sonuç olarak, kira tespiti kurumu, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kiraya verenin kira bedelini rayiç koşullara göre güncelleme ihtiyacının bir sonucu olarak ortaya çıkmakta ve Türk hukuku çerçevesinde hem taraflar arasındaki dengeyi korumak hem de adaletli bir kira ilişkisini sürdürebilmek amacıyla düzenlenmiştir.
Tarafların Anlaşması ile Kira Tespiti Nasıl Yapılır?
TBK m. 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreyle uzaması durumunda, kiraya verenin kira bedelinin güncel rayiç değere uygun şekilde tespitini talep etme hakkı doğar. Bu noktada, kira tespiti taraflar arasında anlaşma yoluyla yapılabilir.
1. Tarafların Kira Tespiti Hususunda Anlaşma Serbestisi
Taraflar, sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği kira ilişkisini istedikleri şekilde düzenleyebilirler. Beş yıl ve daha uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, kiraya veren veya kiracı, güncel piyasa koşullarını dikkate alarak yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Bu durumda mahkemeye başvurmadan önce tarafların kendi aralarında anlaşmaya varmaları hem hukuki süreçleri kısaltmak hem de karşılıklı menfaatleri korumak açısından önemlidir.
2. Kira Tespitine Yönelik Anlaşmanın Şekli
Taraflar, beş yıl ve üzeri süredir devam eden kira ilişkilerinde, yeni kira dönemine ilişkin kira bedelini sözlü veya yazılı bir şekilde kararlaştırma hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu sözleşme şekli açısından kural olarak bir şekil şartı öngörmemiştir; bu nedenle sözlü anlaşmalar da hukuken geçerlidir. Ancak sözlü anlaşmaların ispatı her zaman güçlük yaratabileceğinden, uygulamada yazılı bir metin düzenlenmesi büyük önem arz eder.
Yazılı anlaşma, hem taraflar arasındaki mutabakatın açıkça ortaya konulmasını sağlar hem de ileride çıkabilecek olası uyuşmazlıklarda ispat aracı olarak kullanılabilir. Bu kapsamda, kira bedeline ilişkin düzenleme, önceki kira sözleşmesine atıf yapılarak “taraflar arasında mevcut kira sözleşmesi uyarınca sadece kira bedelinin yeni dönem için yeniden belirlendiği” şeklinde açık ve net ifadelerle kaleme alınmalıdır.
Kira tespitinde yazılı anlaşmanın aşağıdaki avantajları öne çıkmaktadır:
- Uyuşmazlıkların önlenmesi: Taraflar arasında mutabakata varılan kira bedelinin ileride tartışmaya açık olmaması sağlanır.
- İspat kolaylığı: Taraflardan biri anlaşmayı inkar etse dahi, yazılı belge delil olarak mahkemeye sunulabilir.
- Sözleşme niteliğinin korunması: Yazılı metinle sadece kira bedelinin değiştirildiği ve diğer hükümlerin geçerli olduğu net bir şekilde belirtildiğinde, yeni bir kira sözleşmesi kurulmadığı hususu garanti altına alınır.
Sonuç olarak, kira tespiti konusunda tarafların özgür iradeleriyle varacakları mutabakat yazılı bir belge ile kayıt altına alındığında, hem mevcut kira ilişkisi korunmuş olur hem de ileride doğabilecek hukuki riskler asgari düzeye indirilmiş olur.
3. Kira Tespitine Yönelik Anlaşmanın Niteliği
Taraflar sadece yeni dönem kira bedeline ilişkin bir anlaşma yaptıysa, bu durum mevcut kira sözleşmesinin diğer hükümlerini değiştirmez. Bu tür bir anlaşma, mevcut sözleşmenin devamı niteliğinde olup yeni bir kira sözleşmesi olarak kabul edilmez. Ancak kira bedelinin yanı sıra örneğin ödeme tarihi, kullanım şekli, depozito, tahliye tarihi gibi konularda da değişiklik yapılmışsa, bu durumda taraflar arasında eski sözleşmeden bağımsız yeni bir kira sözleşmesi kurulduğu kabul edilecektir.
Bu nedenle, kira bedeline ilişkin tespitte bulunan taraflar arasında yapılacak anlaşmada, özellikle önceki sözleşmeye açıkça atıf yapılarak, yalnızca kira bedelinin güncellenmesine ilişkin bir düzenleme yapıldığı belirtilmelidir. Bu tür bir ifade, anlaşmanın sadece kira tespitiyle sınırlı olduğu ve diğer sözleşme hükümlerinin aynen geçerli olduğu yönünde bir karine doğuracaktır. Bu sebeple kira tespitine dair bir anlaşma düzenlemeden önce kira hukuku avukatı desteği almak tarafların haklarını koruma konusunda yararlı olacaktır.
4. Fiili Ödeme ve Zımni İkrar Yoluyla Kira Tespiti
Kiracı ile kiraya veren arasında açık bir yazılı ya da sözlü anlaşma olmasa dahi, kiracının yeni dönemde, kiraya verenin talep ettiği bedel üzerinden kira ödemeye başlaması ve bu duruma kiraya verenin itiraz etmemesi halinde, zımni bir ikrar söz konusu olur. Bu durumda, tarafların yeni kira dönemine ilişkin olarak kira bedelinde anlaştıkları kabul edilir ve ayrıca bir dava açılmasına gerek kalmaz. Özellikle uzun süre boyunca yeni bedel üzerinden ödeme yapılması, bu durumu kuvvetlendiren bir delil teşkil eder.
5. Hukuki Tavsiyeler ve Uygulamadaki Önlemler
Tarafların kira tespiti konusunda kendi aralarında yaptıkları anlaşmalar, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından belirli dikkat unsurları içermelidir:
- Kira tespitine yönelik anlaşma yazılı şekilde yapılmalı ve mümkünse noter onayı ile güçlendirilmelidir.
- Yazılı metinde, eski kira sözleşmesine açıkça atıf yapılmalı ve sadece kira bedelinin güncellendiği belirtilmelidir.
- Tarafların iradelerinin açık ve anlaşılır şekilde beyan edilmesi gerekir.
- Kiracı tarafından yapılan ödemelerin açıklama kısmına “2025-2026 dönemi güncel kira bedeli” gibi ifadeler eklenerek, fiili tespitin ispatı kolaylaştırılabilir.
Kira tespitinde tarafların anlaşma yoluna gitmeleri, hem dava sürecinden doğabilecek zaman ve maliyet kayıplarını önler hem de kira ilişkisinin barışçıl biçimde devamını sağlar. Ancak bu tür anlaşmaların geçerliliği ve sınırları, hukuken dikkatle belirlenmeli; yalnızca kira bedeline ilişkin bir düzenleme yapıldığında yeni bir sözleşme kurulmadığı, fakat diğer hususların da değişmesi halinde yeni bir kira sözleşmesinin oluşabileceği unutulmamalıdır. Bu nedenle tarafların, anlaşmalarını hukuki güvence altına alacak şekilde düzenlemeleri büyük önem taşımaktadır.
Mahkeme Aracılığıyla Kira Tespiti Nasıl Yapılır?
Mahkeme aracılığıyla kira tespiti, tarafların kira bedelinin belirlenmesi konusunda kendi aralarında anlaşmaya varamamaları halinde başvurulan hukuki bir yoldur. Bu durumda, özellikle kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam ettiği hallerde, taraflardan biri kira bedelinin emsal taşınmazlar dikkate alınarak yeniden belirlenmesi talebiyle yargı yoluna başvurabilir. Bu davaya “kira tespit davası” denilmektedir.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasında mevcut kira bedelinin, özellikle değişen ekonomik koşullar ve rayiç değerler doğrultusunda piyasa şartlarına uygun ve güncel bir şekilde belirlenmesi amacıyla açılan bir hukuki süreçtir. Bu dava, tarafların kira bedelinin ne olması gerektiği konusunda uzlaşmaya varamaması halinde devreye girer ve özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde önemli bir rol oynar.
Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında mümkündür; tarla, arsa, tapusuz arazi, Osmanlı Tapusuna sahip yerler, taşıt veya diğer taşınır mallara ilişkin kira sözleşmeleri için kira tespiti davası açılamaz. Bu sebeple taşınmazın niteliği hakkında doğru bilgiye ulaşmak için gayrimenkul avukatı desteği almak önem arz etmektedir. Özellikle beş yıl ve daha uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, mahkemeden kira bedelinin emsal taşınmazlara göre yeniden belirlenmesi talep edilebilir.
Bu davalar, yalnızca kira bedelinin belirlenmesine yönelik olup, kira alacağının tahsiline ilişkin talepleri içermez. Bu nedenle, kira tespitine ilişkin mahkeme kararları ilamlı icra yoluyla icraya konulamaz. Eğer kiraya veren, belirlenen yeni kira bedeli üzerinden alacak talebinde bulunmak isterse, ayrıca kira alacağına ilişkin bir dava açması veya genel hükümler çerçevesinde takip başlatması gerekir.
Sonuç olarak kira tespit davası, taraflar arasında kira bedelinin güncel piyasa şartlarına göre yeniden düzenlenmesine yönelik objektif ve yargısal bir çözüm sunar. Bu süreçte mahkeme, bilirkişi raporları, emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri, tapu kaydı, rehin bilgileri gibi unsurları dikkate alarak kira bedelini hakkaniyete uygun şekilde belirlemeye çalışır.
2. Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilen ve esas amacı kira bedelinin mevcut piyasa koşulları doğrultusunda hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi olan bir dava türüdür. Kiraya veren vefat ettiyse; mirasçılarının Miras Hukuku kapsamında mirası intikal etmesi durumunda kira sözleşmesine taraf olacakları için kira tespit davası açma hakları bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde açılabilecek bu dava, yalnızca belirli koşulların varlığı halinde hukuki sonuç doğurur. Her ne kadar dava teorik olarak her zaman açılabilir olsa da, davanın açılmasında dikkate alınması gereken süreler, bildirimin şekli ve sözleşmenin niteliği gibi bazı önemli şartlar bulunmaktadır.
a) Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı
Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gereklidir. Bu sözleşmenin yazılı ya da sözlü olması mümkündür; ancak uygulamada ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşmeler tercih edilmektedir. Kira ilişkisini kanıtlayan belge olmadan kira tespit davası açılması mümkün değildir.
b) Kira Tespit Davası İçin Hukuki Yararın Bulunması
TBK uyarınca dava açılabilmesi için hukuki yararın varlığı zorunludur. Hukuki yarar, davacının söz konusu davayı açmakla elde etmeyi amaçladığı meşru ve korunmaya değer menfaat olarak tanımlanır. Mahkeme, davacının kira tespitine yönelik somut bir ihtiyacının bulunup bulunmadığını değerlendirir; bu yarar yoksa dava usulden reddedilir.
c) Kira Sözleşmesinde Beş Yıllık Sürenin Geçmiş Olması
Kira tespit davalarında önemli koşullardan biri de, kira ilişkisinin beş yıl veya daha uzun süre devam etmiş olmasıdır. TBK m.344/3 gereği, beş yıllık süre dolmadan kira bedeli serbest piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenemez. Bu süre dolmadan önceki dönemlerde, yalnızca TÜFE oranına bağlı sınırlı artışlar geçerli olur. Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında anlaşma olmasa dahi mahkemeye başvuru yapılabilir.
d) Yazılı Bildirim (İhtarname) Şartı
Kiraya veren, sözleşme süresinin sonunda geçerli olacak şekilde kira tespit davası açmak istiyorsa, kira süresinin bitiminden en az otuz (30) gün önce kiracıya yazılı bildirimde (ihtarname) bulunmalıdır. Bu bildirim, yeni dönemde kira bedelinin değiştirileceğine ilişkin iradenin karşı tarafa ulaştırılmasını amaçlar.
Bildirim, noter aracılığıyla veya Türk Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca yazılı şekilde yapılabilir. Ancak şekil yönünden özel bir hüküm olmadığından, önemli olan bildirimin yazılı ve zamanında yapılmış olmasıdır. Bu bildirimde kira artışına dair açık bir talep yer almalı ve kiracının ödemesi talep edilen yeni kira bedeli açıkça belirtilmelidir. Eğer taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde uzayan kira dönemleri için kira artışına dair bir düzenleme varsa, kira tespit davası açılması için önceden kiracıya ihtarname gönderilmesine gerek yoktur.
Kira tespit davası, yalnızca kanunda belirtilen şartların oluşması halinde açılabilecek özel nitelikli bir davadır. Davanın geçerli şekilde açılabilmesi için geçerli bir sözleşmenin varlığı, hukuki yararın bulunması, beş yıllık sürenin geçmiş olması ve yazılı bildirimin süresinde yapılmış olması gerekir. Bu şartlara dikkat edilmemesi halinde davanın reddi veya eksik incelemeye dayalı olarak hatalı karar verilmesi olasıdır. Bu nedenle, özellikle kiraya verenlerin bu süreci başlatmadan önce hukuki danışmanlık almaları ve sürece uygun şekilde hareket etmeleri büyük önem taşımaktadır.
3. Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin güncellenmesi konusunda uzlaşma sağlanamaması halinde taşınmazın bulunduğu yerde sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ancak 01.09.2023 tarihinden itibaren, dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci öngörülmüştür.
Bu kapsamda, kira tespit davasının açılabilmesi için aşağıda belirtilen hukuki aşamalar sırasıyla takip edilmelidir:
a. Kira Tespit Davası Öncesinde Arabulucuya Başvuru (Zorunlu Ön Şart)
01 Eylül 2023 tarihinden itibaren, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na yapılan değişiklik uyarınca, kira hukukuna ilişkin davalarda arabulucuya başvuru dava şartı haline gelmiştir. Bu çerçevede, kira tespit davası açılmadan önce taraflardan birinin adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci başlatması zorunludur.
b. Kira Tespiti İçin Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması
Taraflar, arabulucu eşliğinde kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir uzlaşma arayışına girerler. Eğer arabuluculuk süreci sonunda bir anlaşmaya varılırsa, bu anlaşma bağlayıcı nitelik taşır ve kira tespit davası açılmasına gerek kalmaz. Ancak taraflar anlaşamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen anlaşamama tutanağı ile dava açılabilir hale gelir.
c. Dava Dilekçesi ile Mahkemeye Başvuru
Arabuluculuk süreci anlaşamama ile sonuçlanırsa, kiraya veren veya kiracı, ilgili sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesiyle başvurarak kira tespit davasını açabilir. Dilekçede, taraflara ve kira sözleşmesine ilişkin bilgiler, kira ilişkisine dair süre, kira bedeli ödeme dekontları, emsal kira bedelleri, taşınmazın niteliği ve kira artışına dair talepler yer almalıdır. Ayrıca, arabuluculuk anlaşamama tutanağı dilekçeye eklenmelidir.
d. Dava Harç ve Masraflarının Yatırılması
Dava dilekçesinin işleme alınabilmesi için gerekli harç ve yargılama giderlerinin tamamının yatırılması gerekmektedir. Harçlar, dava türüne göre değişiklik göstermekle birlikte, kira tespit davalarında nisbi harç söz konusudur. Eğer davacı tarafından aylık kira bedelinin tespiti istenmişse kira tespit davasında harca esas değer aylık kira farkı, yıllık kira bedelinin tespiti istenmişse kira tespit davasında harca esas değer yıllık kira farkı olacaktır. Eksik veya geç yatırılan harçlar davanın reddine yol açabilir.
4. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davasının açılma zamanı, kira sözleşmesinin süresine ve sözleşmede yer alan hükümlere bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, beş yıldan kısa süreli ve beş yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmeleri için farklı yargısal değerlendirme ölçütleri ve prosedürler öngörülmüştür. Bu bağlamda, kira tespit davası açılmadan önce söz konusu sürenin doğru bir şekilde değerlendirilmesi büyük önem taşır.
a. Beş Yıl veya Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti Davası Açma Zamanı
Kira ilişkisi beş yılını doldurmuşsa, taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma bulunmasa bile, kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için, bu davanın yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce açılması ya da kira tespit davası açılacağına dair kiracıya bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Bu durumda hakim, şu unsurları dikkate alarak yeni dönem kira bedelini rayiç değere göre belirler:
- TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralananın konumu, durumu ve kullanım amacı,
- Aynı bölgede yer alan emsal taşınmazların kira değerleri,
- Hakkaniyet ilkesi.
Bu dava, kira sözleşme süresinin sona ereceği tarihden en az 30 gün önce açılmalıdır. Kiraya verenin, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce yazılı bildirimde bulunması veya o süre içinde dava açmış olması gerekir.
Ancak Yargıtay içtihatlarına göre; kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
b. Beş Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Zamanı
Kira sözleşmesi henüz beş yılını doldurmamışsa ve sözleşmede kira artış oranına ilişkin açık bir hüküm yer almıyorsa, yine kira tespit davası açılması mümkündür. Ancak bu durumda hakimin takdir yetkisi daha sınırlıdır. Beş yılın altında kalan sözleşmelerde hakim, yalnızca TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla kira artışına karar verilebilir. Bu durumda hakim, emsal kira bedellerini veya rayiç değerleri dikkate alamaz. Kira tespiti, sadece enflasyon oranı ile sınırlı bir artışı kapsar.
c. Tarafların Kira Tespiti Davası Açmadan Önce Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Ancak dava açılmadan önce şu unsurların gözden geçirilmesi gerekir:
- Kira sözleşmesinin süresi (beş yıl altında mı, üstünde mi?),
- Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı,
- Taraflar arasında herhangi bir yazılı veya sözlü anlaşma olup olmadığı,
- Yeni dönem kira artışına dair yazılı bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı,
- Arabuluculuğun usulüne uygun şekilde tamamlanıp tamamlanmadığı.
Kira tespit davasının açılma zamanı, sözleşmenin süresine göre değişiklik göstermekte olup; beş yılı dolduran sözleşmelerde rayiç bedel üzerinden serbest tespit yapılabilirken, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde TÜFE sınırı aşılmaksızın bir artışa karar verilebilir. Her iki durumda da, tarafların dava açmadan önce mevzuata uygun şekilde hareket etmeleri, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.
5. Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davasının ne kadar süreceği, sabit bir kurala bağlı olmayıp çok sayıda değişkene göre farklılık göstermektedir. Ancak uygulamada bu tür davalar genellikle ortalama 12 ila 18 ay arasında sonuçlanmaktadır. Dava süresini etkileyen temel faktörler aşağıda açıklanmıştır:
- Mahkemenin İş Yükü: Davaya bakacak mahkemenin mevcut iş yoğunluğu, dosyanın ne kadar sürede işleme alınacağını ve duruşmaların hangi aralıklarla yapılacağını doğrudan etkiler. Yoğun adliyelerde dava süreci daha uzun sürebilmektedir.
- Bilirkişi İncelemesi: Kira bedelinin tespiti, çoğu zaman teknik ve piyasa verilerine dayandığı için mahkemeler dosyayı bilirkişiye göndermektedir. Bilirkişinin atanması, raporu hazırlaması ve mahkemeye sunması, davanın süresini önemli ölçüde uzatabilir.
- Keşif ve Delil Süreci: Kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve taraf beyanlarının değerlendirilmesi amacıyla keşif yapılması ve delillerin toplanması gerekebilir. Bu tür usuli işlemler de yargılama süresini etkileyen unsurlar arasındadır.
- İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) Süreci: Kira tespit davaları, kesinleşmedikçe hüküm doğurmaz. Taraflardan birinin yerel mahkeme kararını istinafa taşıması halinde, dosya üst mahkemeye gönderilir. Bölge adliye mahkemesinin incelemesi tamamlanana kadar, davanın kesinleşmesi daha da gecikebilir.
Kira tespit davasının süresi, mahkeme yoğunluğu, bilirkişi süreci, keşif işlemleri ve olası istinaf başvuruları gibi birçok etkene bağlı olarak değişkenlik gösterir. Ortalama olarak bu davaların 1 ila 1,5 yıl içinde sonuçlanması beklenebilir. Ancak sürecin daha hızlı veya daha uzun sürmesi de mümkündür. Bu nedenle, hukuki süreci başlatmadan önce uzman bir avukattan danışmanlık alınması, hem zaman yönetimi hem de hak kaybının önlenmesi açısından önem arz etmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI SONUÇLARI NELERDİR?
Kira tespit davası sonucunda ortaya çıkan sonuçlar, mahkemenin kararına, dava sürecindeki delillere ve tarafların taleplerine bağlı olarak çeşitlilik gösterebilir. Ancak genel itibarıyla kira tespit davası sonuçları şu başlıklar altında toplanabilir:
1. Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira tespit davasının temel sonucu, mahkemenin tarafların durumu, taşınmazın özellikleri, bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri ve ekonomik göstergeler (örneğin TÜFE gibi) ışığında, kira bedelini yeniden tayin etmesidir. Mahkeme, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine uygun olarak, kira bedelinin aşırı yükseltilmemesine veya aşırı düşük tutulmamasına özen gösterir.
Belirlenen bu yeni kira bedeli, kiracının ilerleyen dönemlerde ödemesi gereken miktar olarak esas alınır ve taraflar için bağlayıcıdır.
2. Geriye Dönük Etki ve Uygulama Dönemi
Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira bedelinin geriye dönük etkisi, dava şartlarının tam olarak yerine getirilip getirilmediğine göre değişir. Eğer kiraya veren, kanun ve sözleşme gereği kiracıya yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı bildirimde bulunmuşsa ve dava zamanında açılmışsa, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, dava açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Buna karşılık, gerekli usul işlemleri eksik kalmışsa mahkeme kararı ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Bu husus, tarafların haklarının korunması ve hukuki belirliliğin sağlanması açısından kritik öneme sahiptir.
3. Dava Masrafları ve Harçların Dağılımı
Kira tespit davası, nisbi harca tabidir ve dava bedeli kira bedelinin yıllık toplamı üzerinden hesaplanır. Ayrıca, dava sürecinde bilirkişi incelemesi, keşif gibi teknik incelemeler yapılması gerekebilir ve bu işlemler için ayrı masraflar ortaya çıkar. Mahkeme, dava sonunda masrafların hangi oranda taraflarca karşılanacağına karar verir.
Masrafların paylaştırılması, davanın kazanılması ya da kaybedilmesine göre farklılık gösterebilir ve taraflar üzerinde ekonomik yük oluşturabilir.
4. Yargı Kararının Bağlayıcılığı ve Hukuki Sonuçları
Mahkemenin kira bedelinin tespitiyle ilgili verdiği kararlar, miktar itibarıyla istinaf sınırının üzerinde ise üst mahkeme (istinaf mahkemesi) incelemesine tabidir. Üst mahkeme, alt mahkemenin kararını onarsa, karar kesin hüküm niteliği kazanır ve yeni kira bedeli resmi olarak belirlenmiş sayılır.
Eğer karar kesinleşirse, kiracının yeni kira bedelini ödememesi halinde, kiraya veren hukuki yollara başvurabilir. Kira tespit davası sonucunda belirlenen bedelin tahsili için kiracıya karşı ayrıca tahliye veya icra takibi başlatılması gerekir; kira tespit davası doğrudan tahsilat amacıyla kullanılamaz. Bu kapsamda, ödenmeyen kira alacakları için icra takibi yapılabilir ve hatta kiracının tahliyesi talep edilebilir. Böylece mahkeme kararı, kira ilişkilerinde hukuki istikrarın sağlanması ve tarafların haklarının korunması açısından bağlayıcı bir nitelik kazanır.
5. Anlaşmazlıkların Çözümü ve Hukuki Güvence Sağlanması
Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasında kira bedeline ilişkin çıkabilecek uyuşmazlıkların mahkeme huzurunda çözülmesini sağlar. Bu sayede taraflar, kira bedelinin objektif ve hukuka uygun şekilde belirlenmesine kavuşur.
Mahkeme kararıyla netleşen kira bedeli, gelecekte doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçerek kira ilişkisinin daha sağlıklı ve sürdürülebilir olmasını temin eder. Bu durum, kiracı ve kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini daha belirgin hale getirir.
5 YILDAN ÖNCE KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yer almaması halinde, beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılması mümkündür. Ancak bu durumda mahkemenin takdir yetkisi sınırlıdır.
Beş yıldan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan önce açılan kira tespit davalarında, hakim yalnızca TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla bir artışa hükmedebilir. Bu süreçte mahkeme, taşınmazın rayiç değerini ya da emsal kira bedellerini dikkate almaz. Sadece yasal sınırlar içinde kalan enflasyon oranına dayalı bir kira artışı yapılabilir.
Beş yıl dolmadan kira bedelinde değişiklik talep edilebilecek bir diğer yol da, kira uyarlama davasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi gereğince, olağanüstü ve öngörülemeyen durumların varlığı halinde, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.
Kira Uyarlama Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar:
- Sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü bir durumun mevcut olması (örneğin: ekonomik kriz, pandemi, doğal afet vb.),
- Bu durumun sözleşmenin ifasını taraflar açısından aşırı derecede zorlaştırması,
- Ortaya çıkan durumun taraflarca öngörülememiş ve önlenemez olması,
- Aşırı ifa güçlüğünün kiracıdan kaynaklanmaması.
Bu koşulların varlığı halinde, mahkemeye başvurularak kira bedelinin azaltılması veya sözleşmenin feshine karar verilmesi talep edilebilir. Kira uyarlama davası, klasik kira tespit davalarından farklıdır ve tamamen olağanüstü koşullara dayalı olarak açılır.
Sonuç olarak; kira sözleşmesinde kira artışına dair bir düzenleme olmaması halinde kira tespit davası beş yıldan önce açılabilir, ancak bu durumda mahkeme sadece TÜFE artış oranı ile sınırlı bir değerlendirme yapabilir. Taşınmazın piyasa değerine veya emsal kiralara ilişkin bir araştırma yapılmaz.
Buna karşın, olağanüstü ekonomik ve sosyal koşulların varlığı halinde, kira uyarlama davası açılarak sözleşme koşullarının değiştirilmesi ya da feshine karar verilmesi talep edilebilir.
Her iki dava türü, kiracılar ve mal sahipleri arasında yaşanabilecek hukuki belirsizlikleri gidermek amacıyla kullanılabilecek etkili yasal yollardır. Ancak bu süreçler teknik ve hukuki bilgi gerektirdiğinden, profesyonel hukuki destek alınması, kiracı haklarını korumak ve olası hak kayıplarının önüne geçmek açısından önem arz etmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI AÇMADAN ÖNCE KİRACIYA İHTARNAME GÖNDERİLMESİ ZORUNLU MUDUR?
Kira tespit davası açılması, kural olarak ihtar şartına bağlı değildir. Kiraya veren, yasal koşullar mevcut olduğu takdirde kiracıya ihtarname göndermeksizin de kira tespit davası açabilir. Ancak bu durumun istisnası, yeni kira dönemine ilişkin bir artış talebi ile ilgili dava açılmak istendiğinde ortaya çıkmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kiraya verenin yeni dönem kira bedelinin tespiti amacıyla dava açabilmesi için, kira sözleşmesinin bitiminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu yazılı bildirim, hukuken geçerli bir ihtar niteliği taşıyacak ve kiraya verene yeni kira dönemi içinde dava açma hakkı sağlayacaktır.
İlgili bildirimin noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya elden yazılı şekilde yapılması mümkündür. Kanun, bildirimin mutlaka noter yoluyla ya da Tebligat Kanunu kapsamında yapılmasını zorunlu kılmamaktadır. Ancak, yazılı ve zamanında yapılması, hukuki geçerlilik ve ispat açısından büyük önem taşımaktadır.
Bu çerçevede, kiracıya ihtarname gönderilmişse ve dava yeni kira döneminin başında açılmamışsa bile, yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılabilir. Aksi halde, dava yalnızca takip eden kira dönemi için geçerli olur.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 5 YILIN SONUNDA KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASI GEREKLİ MİDİR?
Kira sözleşmelerinde 5 yılın tamamlanması, otomatik olarak kira tespit davası açılmasını gerektirmez. Taraflar arasında geçerli bir sözleşme mevcutsa ve bu sözleşmede yıllık kira artış oranı açıkça belirtilmişse, bu oran taraflarca uygulanabilir. Özellikle taraflar belirlenen artış oranından memnunsa ve kira ilişkisi sorunsuz şekilde devam ediyorsa, beş yılın sonunda kira tespit davası açılması zorunlu değildir.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmesi, taraflarca feshedilmediği sürece aynı şartlarla birer yıllık dönemler halinde uzamış sayılır. Bu uzama süresinde sözleşmede belirlenen artış oranı geçerli olmaya devam eder. Dolayısıyla, taraflarca kararlaştırılan artış oranının geçerli olduğu hallerde, 5 yılın sonunda ayrıca bir tespit davasına ihtiyaç olmayabilir.
Ancak, kira bedelinin rayiç değerin çok altında kaldığı, ekonomik koşulların önemli ölçüde değiştiği veya taraflar arasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların ortaya çıktığı durumlarda, 5 yılın tamamlanması kira tespit davası açılabilmesi için bir hukuki imkan doğurur. Bu durumda taraflardan biri, sözleşmedeki artış oranının güncel piyasa koşullarını yansıtmadığını ileri sürerek mahkemeye başvurabilir.
Sonuç olarak; beş yıl sonunda kira tespit davası açılması zorunlu değildir, ancak taraflar arasında bir anlaşmazlık bulunuyorsa veya kira bedelinin güncellenmesi talep ediliyorsa, bu durumda dava açılması mümkündür. Uygulamada, kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranı taraflarca yeterli bulunuyorsa, mahkemeye başvurmaya gerek kalmaksızın kira ilişkisi devam ettirilebilir.
KİRA TESPİT DAVASI 5 YIL NASIL HESAPLANIR?
Kira tespit davasında beş yıllık sürenin hesaplanması, kira ilişkisinin başlangıcında yapılan ilk kira sözleşmesinin tarihine göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, hakimden kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilmek için, en az beş yılın geçmiş olması gerekmektedir. Bu süre, kural olarak ilk kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
1. İlk Kira Sözleşmesi Üzerinden Sürenin Hesaplanması
Taraflar arasında kira ilişkisi devam ederken her yıl yeni kira sözleşmeleri yapılmış olsa dahi, eğer bu kira sözleşmelerinde önceki kira sözleşmesinin tamamen feshedildiğine dair açık bir ifade yer almıyorsa, beş yıllık süre ilk kira sözleşmesinin tarihine göre hesaplanacaktır. Örneğin, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.01.2020 ise, beş yıllık sürenin dolduğu tarih 01.01.2025 olacaktır.
2. Sonradan İmzalanan Kira Sözleşmesi Üzerinden Sürenin Hesaplanması
Ancak taraflar arasında sonradan düzenlenen kira sözleşmesinde, önceki kira sözleşmesinin feshedildiği ve yeni şartlarla yeni bir kira ilişkisi kurulduğu açıkça belirtilmişse, bu durumda beş yıllık süre yeni kira sözleşmesinin tarihinden itibaren hesaplanacaktır.
Hangi Durumda Hangi Kira Sözleşmesi Esas Alınır?
- Yeni kira sözleşmesinde, önceki kira sözleşmesinin sona erdiği veya feshedildiği yönünde bir ifade bulunmuyorsa, beş yıllık süre ilk kira sözleşmesine göre hesaplanır.
- Yeni kira sözleşmesinde, önceki kira sözleşmesinin sona erdiği açıkça belirtilmişse, süre bu yeni kira sözleşmesinin tarihinden itibaren başlar.
Kira tespit davası 5 yıl nasıl hesaplanır sorusunun cevabı, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmelerinin içeriğine bağlıdır. Her somut durumda, kira sözleşmelerinde yer alan ifadeler dikkatle değerlendirilmelidir. İlk kira sözleşmesinin mi yoksa son kira sözleşmesinin mi esas alınacağı hususu, bu belgelerdeki beyanlara göre belirlenecek ve bu değerlendirme, kira tespit davasının süresi bakımından belirleyici olacaktır.
KİRA TESPİT DAVASINDA YENİ KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?
Kira tespit davalarında yeni kira bedelinin belirlenmesi, mahkeme tarafından objektif kriterlere dayalı olarak gerçekleştirilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, hakim kira bedelini belirlerken, kanunda öngörülen sınırlamalar ve somut olayın özellikleri doğrultusunda karar verir. Bu süreçte dikkate alınan başlıca ölçütler şunlardır:
1. TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı
Mahkeme, öncelikle bir önceki yıla ait on iki aylık ortalama TÜFE artış oranını dikkate alır. TÜFE oranı, kira artışına yasal üst sınır getirirek fahiş kira artışlarının önüne geçmek suretiyle kira tespitinde makul bir zemin oluşturur. Ancak beş yılı aşan kira ilişkilerinde, mahkeme yalnızca TÜFE ile sınırlı kalmayarak diğer etkenleri de göz önünde bulundurabilir.
2. Kiralananın Mevcut Durumu
Taşınmazın fiziksel durumu, konumu, yaşı, bakım durumu, kullanım şekli ve özellikleri, kira bedelinin belirlenmesinde doğrudan etkili unsurlardır. Yenilenmiş, merkezi konumda yer alan, modern özelliklere sahip taşınmazlar genellikle daha yüksek kira bedeliyle değerlendirilir.
3. Rayiç ve Emsal Kira Bedelleri
Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki gayrimenkullerin güncel kira bedellerini dikkate alır. Bu karşılaştırma yoluyla, rayiç kira bedeli tespit edilerek emsal veriler ışığında piyasa şartlarına uygun bir kira bedeline ulaşılması hedeflenir.
4. Hakkaniyet İlkesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde öngörülen hakkaniyet ilkesi, hakimin değerlendirmesinde önemli bir yer tutar. Özellikle uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracılar lehine “eski kiracı indirimi” gibi uygulamalar söz konusu olabilir. Mahkeme, kiraya verenin ve kiracının ekonomik durumu, geçim kaynakları ve sosyal şartları gibi etkenleri de değerlendirerek, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemeye çalışır.
Kira tespit davasında yeni kira bedeli, yalnızca TÜFE oranına bağlı olarak değil; taşınmazın özellikleri, bölgedeki rayiç kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde çok yönlü bir değerlendirme sonucu belirlenir. Mahkeme, tüm bu kriterleri dikkate alarak hem kiraya verenin hem de kiracının menfaatlerini koruyacak dengeli bir karar vermeye özen gösterir.
KİRA TESPİT DAVASI HAKKANİYET İNDİRİMİ (ESKİ KİRACI İNDİRİMİ) NASIL UYGULANIR?
Kira tespit davalarında, hakimler hakkaniyet ilkesini göz önünde bulundurarak bir indirim uygulayabilirler. Bu indirim genellikle “hakkaniyet indirimi” veya “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılır.
Eski kiracı indirimi, daha önce aynı taşınmazda uzun süreli kiracı olan kişilere uygulanabilir. Bu indirim, eski kiracıların taşınmazı uzun süre kullanmış olmalarından dolayı, yeni kiracıların ödemek zorunda oldukları kira bedeline kıyasla bir indirim yapılması anlamına gelir.
Hakim, kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, taşınmazın durumu, piyasa koşulları, kira bedellerinin genel seviyesi ve diğer önemli faktörleri göz önünde bulundurarak hakkaniyet indirimine karar verebilir. Bu indirim genellikle kira bedelinde bir düşüş olarak yansıtılır ve kiranın tespiti davasında hakim tarafından hakkaniyet ilkesine uygun bir şekilde belirlenir.
Ancak, hakkaniyet indiriminin ne kadar olacağı ve hangi koşullarda uygulanacağı her durumda değişkenlik gösterebilir. Genel olarak, kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi olarak %10 ila %20 arasında bir oran belirlenir. Bu oran, mahkeme tarafından kira bedelinin belirlenmesi sürecinde hakkaniyet ilkesine dayanarak uygulanır. Bu nedenle, her kira tespit davası şartları farklıdır ve hakimler, her bir durumu ayrı ayrı değerlendirir.
GERİYE DÖNÜK KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Kira tespit davalarında mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli kural olarak ileriye dönük olarak uygulanır. Ancak belirli koşulların varlığı hâlinde, geriye dönük kira tespiti de mümkün olabilir. Bu konuda uygulamada iki ayrı durum dikkate alınır:
1. Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Hüküm Bulunması Durumunda
Eğer kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm yer alıyorsa ve kira tespit davası yeni dönem başlamadan önce açılmışsa, mahkeme tarafından verilecek karar, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu durumda, belirlenen yeni kira bedeli, dava açılmadan önce başlayan kira dönemi için de uygulanabilir.
2. Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Hüküm Bulunmaması Durumunda
Kira sözleşmesinde herhangi bir artış hükmü yer almıyorsa, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren en geç otuz gün içinde kira tespit davası açması veya yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, dava açma hakkını yeni dönem sonuna kadar kullanması gerekir. Bu şartlar yerine getirildiği takdirde, mahkemece hükmedilen kira bedeli yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olur.
Geriye dönük kira tespiti, istisnai olarak mümkündür ancak şekil ve süre şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Kiraya verenin kira artışı talebini geçerli kılabilmesi için sözleşme hükümleri, ihtar süreleri ve dava açma zamanlaması büyük önem taşır. Bu nedenle, geriye dönük kira tespiti amacıyla dava açılmadan önce kira sözleşmesinin dikkatle incelenmesi ve yasal prosedürlere uygun hareket edilmesi gerekmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI KARARI NE ZAMANDAN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR?
Kira tespit davasının hangi tarihten itibaren hüküm doğuracağı hususu, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre:
1. Dava Yeni Kira Döneminden Önce Açılmışsa veya Kiracıya Süresinde İhtar Gönderilmişse
Eğer kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından itibaren otuz gün içinde açılmışsa veya yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmişse, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Ayrıca, kira sözleşmesinde kira bedelinin yeni dönemde artırılacağına dair açık bir hüküm bulunuyorsa, yine mahkeme kararı yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
2. Şartlar Yerine Getirilmemişse
Yukarıda sayılan koşulların hiçbirinin gerçekleşmemesi halinde, mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda karar, davanın açıldığı döneme değil, takip eden kira dönemine etkili şekilde uygulanır.
İŞYERİ İÇİN KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Türk Borçlar Kanunu kapsamında, yalnızca konutlar değil, Ticaret Hukuku kapsamında Türkiye’de kurulu şirketlere, tacirlere, esnaflara ait işyeri kiralamaları da kira tespit davasına konu edilebilir. Kanunda işyeri kiraları için ayrıca bir ayrım yapılmamış olup, işyeri kiracıları ile kiraya verenler arasında da kira tespit davası açılması hukuken mümkündür.
Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kira bedelinin piyasa rayicine ve hakkaniyet ilkesine uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu davalar, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, mevcut kira bedelinin ekonomik koşullara göre güncellenmesi gerektiğinde gündeme gelir.
İşyeri kiralarında da taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması veya mevcut bedelin rayiç bedelin altında kalması durumunda, kiraya veren ya da kiracı tarafından mahkemeye başvurularak kira bedelinin yeniden tespiti talep edilebilir.
Sonuç olarak, işyeri kira sözleşmesine taraf olan gerçek ve tüzel kişiler de, Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde kira tespit davası açarak kira bedelinin objektif koşullara göre belirlenmesini talep edebilirler. Ancak işyeri kiralamalarında Katma Değer Vergisi ve stopaj gibi vergi yükümlülükleri doğacağından bu durumlarda bir vergi hukuku avukatından destek almak önemlidir.
KİRA TESPİT DAVASI AVUKATLIK ÜCRETİ VE DAVA MASRAFLARI NE KADARDIR?
Kira tespit davaları, nisbî harca tabi davalar arasında yer almaktadır. Nisbi harç, dava konusu kira bedelinin bir yıllık toplam tutarı üzerinden hesaplanır. Harç miktarı, her yıl Harçlar Kanunu ve ilgili tarifelere göre belirlenmekte olup, davanın değeri arttıkça harç oranı da buna paralel olarak yükselmektedir.
Bunun yanı sıra, dava sürecinde genellikle bilirkişi incelemesi, keşif ve gerektiğinde mahallinde keşif gibi yargısal işlemler yapılmaktadır. Bu işlemlere ilişkin ücretler, mahkeme tarafından takdir edilen avanslar olarak davanın başında veya ilgili aşamada taraflardan tahsil edilir. Bu kapsamda bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafları ve dosya giderleri gibi çeşitli kalemlerde yargılama masrafları doğabilir.
Dava sürecinde bir avukattan hukuki yardım alınması halinde, avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak belirlenir. Bu ücret, dava konusu miktara, davanın hukuki ve teknik zorluk derecesine ve avukatla yapılan vekalet sözleşmesinin hükümlerine göre değişkenlik gösterebilir. Ancak hiçbir durumda, asgari ücret tarifesinin altında bir ücret kararlaştırılamaz.
Kira tespiti davasınnın açılmasından önce, sürecin mali boyutunun kira hukuku alanında uzman bir avukatla birlikte değerlendirilmesi ve masraf planlamasının buna göre yapılması önem arz etmektedir.
TAHLİYE DAVASI DEVAM EDERKEN KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ihtilaflar çoğunlukla hem kira bedelinin tespiti hem de taşınmazın tahliyesi konularını içerebilir. Bu nedenle, tahliye davası devam ederken kira tespit davasının açılması hukuken mümkündür ve yaygın olarak karşılaşılan bir durumdur.
Türk hukukunda, tahliye davası ve kira tespit davası birbirinden ayrı davalar olup, farklı hukuki süreç ve amaçlara hizmet eder. Tahliye davası, kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ederken, kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesini sağlar.
Yargıtay kararlarında, bu iki davanın aynı anda açılabileceği ve yürütülebileceği açıkça ifade edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında tahliye davasının devam ettiği süreçte kira tespit davasının açılmasının davaların usulüne aykırı olmadığı ve menfaat çatışmasına yol açmadığı vurgulanmıştır. Bu iki dava, mahkemeler tarafından bağımsız olarak ele alınır ve biri diğerinin sonucunu beklemeksizin yürür. Dolayısıyla, tahliye davasının sonucu kira tespit davasının sonucunu etkilemez.
Özetle tahliye davası devam ederken kira tespit davasının açılması hukuki açıdan mümkün ve geçerlidir. Bu durum, tarafların karşılıklı haklarını etkin biçimde koruyabilmelerini sağlar. Davaların birbirinden bağımsız olması, her iki konuda da ayrı yargılamanın yapılmasına olanak tanır. Taraflar, bu süreçte hem tahliye hem de kira bedeli ile ilgili haklarını kaybetmemek adına, hukuki destek alarak dava süreçlerini titizlikle yürütmelidirler.
YENİ MALİK KİRA TESPİT DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Kiracılı bir evin başkasına satılması durumunda yeni malik kira ilişkisine taraf olur. Bu bağlamda, kira sözleşmesinin devamlılığı ve hüküm doğurucu etkisi dikkate alınarak, yeni malik bakımından kira tespit davası açma hakkının varlığı önem arz etmektedir.
Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin süresi ve usulüne ilişkin hükümler çerçevesinde kira tespit davası açma konusunda serbesttir. Ancak, açılacak davada, mevcut kira sözleşmesinde öngörülen usul ve sürelerin titizlikle takip edilmesi zorunludur. Mevcut sözleşme hükümlerine riayet edilmemesi, davanın usulden reddine veya hukuki sonuç doğuracak diğer engellere sebebiyet verebilir.
Sonuç olarak, yeni malik, kira ilişkisinin devam ettiği sürece ve mevcut sözleşme hükümleri doğrultusunda, kira bedelinin tespiti için yasal yollara başvurabilir. Yeni malik kira sözleşmesnin tarafı olacağı için tahliye taahhütnamesi, kira tespit davası, ihtiyaç sebebiyle tahliye gibi haklarını kullanabilir. Bu süreçte, kira sözleşmesinin getirdiği sınırlar dikkate alınmalı ve hukuki prosedürler eksiksiz yerine getirilmelidir.
SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİ KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Sözlü kira sözleşmelerinin kira tespit davası açısından geçerliliği hususu, uygulamada sıkça tartışma konusu olmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmelerinin şekil şartına tabi olmaması nedeniyle sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Dolayısıyla, taraflar arasında sözlü kira sözleşmesinin varlığı ikrar edildiği sürece, kira bedelinin tespiti için dava açılması mümkündür.
Ancak, sözlü kira sözleşmelerinin kanıtlanması sürecinde birtakım güçlükler yaşanabilir. Özellikle, sözleşmenin varlığına ilişkin delillerin toplanması ve tarafların sözleşmeyi ikrar etmesi, kira tespit davasının sonucunu doğrudan etkileyen unsurlar arasında yer almaktadır. Bu nedenle, sözlü kira sözleşmelerinin yazılı sözleşmelere kıyasla kanıtlanması daha zor olmakta ve dava sürecinde ek dikkat gerektirmektedir.
Sonuç olarak, sözlü kira sözleşmelerinde, tarafların bu durumu belgelendirmeleri ve yeterli delil sunmaları büyük önem taşımaktadır. Böylece, mahkeme kira tespit davasında sözlü kira sözleşmesinin geçerliliğini değerlendirerek hakkaniyete uygun bir karar verebilir.
YABANCILARIN TÜRKİYE’DE KİRA TESPİT DAVASI AÇMA HAKKI
Uluslararası unsurlu kira ilişkilerinde, özellikle bir tarafın yabancı gerçek veya tüzel kişi olması durumunda, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde hangi hukukun uygulanacağı ve hangi mahkemelerin yetkili olduğu soruları gündeme gelmektedir. Bu çerçevede, kira tespit davalarının açılmasında yabancıların hak ve yükümlülükleri, Türk hukukunda açık şekilde düzenlenmiştir.
5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un (MÖHUK) 20. maddesi, taşınmazlara ilişkin borç ilişkilerinde taşınmazın bulunduğu yer hukukunun uygulanacağını hükme bağlamaktadır. Bu doğrultuda, Türkiye sınırları içinde bulunan bir taşınmaza ilişkin kira ilişkilerinde, tarafların milliyetine bakılmaksızın Türk hukuku uygulanacaktır. Aynı zamanda, yetkili mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu kapsamda, Türkiye’de taşınmaz edinmiş yabancı uyruklu bir kiraya veren ya da Türkiye’de kiracı olan bir yabancı, Türkiye’de bulunan bir taşınmaza ilişkin olarak kira tespit davası açma ya da davaya taraf olma hakkına sahiptir. Yani, ister Türkiye’de taşınmaz sahibi olan bir yabancı gerçek veya tüzel kişi, ister Türkiye’de kiracı olarak bulunan bir yabancı kişi olsun, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde kira tespit davası açabilir.
Özellikle uygulamada, yalnızca yabancı uyruklu gerçek kişilerin değil, aynı zamanda yabancı şirketlerin Türkiye’deki şubeleri ve irtibat bürolarının da sıklıkla taşınmaz kiralama ilişkileri içinde yer aldığı gözlemlenmektedir. Bu kapsamda, söz konusu yabancı kişi veya kuruluşların da Türk Borçlar Kanunu hükümlerine dayanarak kira tespit davası açma hakları bulunmaktadır.
Sonuç olarak, milliyete dayalı bir ayrım yapılmaksızın, Türkiye’de yer alan bir taşınmazdan kaynaklanan kira ilişkilerine ilişkin tüm tespit taleplerinde Türk Borçlar Kanunu’nun kira tespitine dair hükümleri uygulanır. Yabancıların bu konuda dava açma ehliyeti tamdır ve Türk mahkemeleri, yetkili ve görevli yargı mercileri olarak bu davalara bakmakla yükümlüdür.
YASAL UYARI: Web sitemizde yer alan makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Orbay Çokgör’e aittir ve tüm makaleler elektronik imzalı zaman damgalı olarak hak sahipliğinin tescil edilmesi amacıyla yayınlanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin, kaynak link vermeden kopyalanarak veya özetlenerek başka web sitelerinde yayınlanması durumunda, hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.