📜 Tanım
Gayrimenkul Avukatı Kimdir?
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklara, tapu işlemlerine, kira ilişkilerine ve bunlardan doğan uyuşmazlıklara ilişkin hukuki danışmanlık veren ve dava yürüten avukatlar için kullanılan bir ifadedir; gayrimenkul hukuku avukatı veya emlak avukatı olarak da anılır. Gayrimenkul avukatı; alıcı ile satıcının, kiracı ile kiraya verenin, arsa sahibi ile müteahhidin haklarını koruyarak işlemin baştan hukuka uygun kurulmasını, uyuşmazlık çıkması hâlinde de hakların yargı yoluyla korunmasını sağlar.
Gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun bir alt dalıdır ve arazi, arsa, ev, daire ve bina gibi taşınmazlar üzerindeki hakları; malikler, kiracılar, kurumlar ve yapı şirketleri arasındaki ilişkileri düzenler. Bu alanın temelini 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu oluşturur; Tapu Kanunu, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri gibi özel düzenlemeler de uygulamada sıklıkla devreye girer. Ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Gayrimenkul işlemlerinde hataların çoğu imzadan önce yapılır: tapu kaydındaki bir haciz ya da ipotek, imar durumu ile tapudaki niteliğin uyuşmaması veya şekle aykırı yapılmış bir sözleşme, yıllar sürecek bir davaya dönüşebilir. Bu nedenle tapu kaydında şerh ve beyanların ve tapuda taşınmazın niteliğinin işlem öncesinde incelenmesi, bir gayrimenkul avukatının en temel işlerindendir.
🗂️ Görevler
Gayrimenkul Avukatının Görevleri Nelerdir?
Taşınmazlar çoğu kişinin en değerli varlığıdır ve bu nedenle gayrimenkul işlemleri yüksek hak kaybı riski taşır. Bir gayrimenkul avukatının temel görevleri şunlardır:
Tapu kaydı ve hukuki durum incelemesi
Tapu kaydı, haciz, ipotek, şerh ve beyanlar ile imar durumu incelenir; taşınmazın hukuki durumu işlem öncesinde raporlanır.
Sözleşmelerin hazırlanması
Satış vaadi, kat karşılığı inşaat, kira ve ön ödeme sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça düzenleyecek şekilde hazırlanır ve müzakere edilir.
Satış ve devir süreçleri
Tapu devri, ipotek tesis ve terkin işlemleri ile satış bedeli, harç ve vergi yükümlülüklerine ilişkin süreç yönetilir.
Kira ilişkilerinin yönetimi
Kira sözleşmeleri, kira artışları, kira alacaklarının tahsili ve tahliye süreçlerinde kiracıya veya kiraya verene danışmanlık verilir.
İnşaat ve kat mülkiyeti
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişkiler, ayıplı veya geç teslim edilen konutlar ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar takip edilir.
Dava ve arabuluculuk süreçleri
Uyuşmazlık çıktığında zorunlu arabuluculuk görüşmeleri yürütülür, gerekirse dava açılarak dava takibi yapılır.
⚖️ Dava türleri
Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Gayrimenkul avukatının çalışma alanı; tapu ve mülkiyet uyuşmazlıklarından alım-satım ve inşaat süreçlerine, kira ilişkilerinden kat mülkiyeti sorunlarına kadar geniş bir yelpazeyi kapsar.
1. Tapu ve Mülkiyet Davaları
Uygulamada tapu avukatı olarak da anılan gayrimenkul avukatı, tapu kaydından ve mülkiyet hakkından doğan uyuşmazlıklarda hem tapu müdürlüğü işlemlerini hem de mahkeme süreçlerini yürütür. Bu gruptaki başlıca davalar şunlardır:
🧩İzale-i Şuyu Davası›
🏛️Mirastan Mal Kaçırma›
📜Osmanlı Tapusu›
🗺️Tapuda Taşınmaz Niteliği›
🔎Tapu Kaydında Şerh ve Beyan›
2. Alım-Satım, İnşaat ve Yatırım
🏗️Müteahhitten Konut Alımı›
💸Tapuda Satış Bedelini Düşük Göstermek›
🌐Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi›
🏦İpotek Süreci›
📄Sözleşme Hukuku›
🪪Taşınmaz Edinimiyle Vatandaşlık Kazanımı›
3. Kira Uyuşmazlıkları
🚪Kiracıyı Tahliye Davası›
✍️Tahliye Taahhütnamesi›
📊Kira Tespit Davası›
📈Fahiş Kira Artışına İtiraz›
🏘️Kiracıyken Evin Satılması›
🧳İzinsiz Airbnb Cezası›
⚖️Kira Hukuku Avukatı›
🛡️ Avukatın rolü
Gayrimenkul İşlemlerinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Taşınmaz alım-satımında veya kira ilişkisinde avukatla çalışmak zorunlu değildir; tapu işlemlerini taraflar kendileri de yapabilir. Ancak gayrimenkul işlemlerinde yapılan hataların önemli bir kısmı sonradan düzeltilemez ya da ancak uzun ve masraflı davalarla düzeltilebilir.
Avukatsız süreç
✖Avukat Desteği Olmadan Karşılaşılan Riskler
- Tapu kaydı: Haciz, ipotek, ihtiyati tedbir veya şerhler fark edilmeden alım yapılabilir.
- İmar ve nitelik: Tapudaki nitelik ile imar durumunun uyuşmaması, ruhsatsız veya iskânsız yapı riskleri gözden kaçabilir.
- Sözleşme şekli: Adi yazılı yapılan satış vaadi sözleşmesi geçersiz sayılabilir, ödenen bedeller risk altına girer.
- Süreler: Kira tespit, tahliye ve itiraz sürelerinin kaçırılması hak kaybına yol açar.
Avukatla süreç
✔Gayrimenkul Avukatının Sağladığı Güvence
- Ön inceleme: Tapu kaydı, imar durumu ve satıcının yetkisi işlem öncesinde incelenir.
- Doğru sözleşme: Sözleşmeler kanuni şekil şartlarına uygun ve tarafların menfaatini koruyacak şekilde hazırlanır.
- Güvenli devir: Ödeme, tapu devri ve teslim adımları bir takvime bağlanarak risk en aza indirilir.
- Etkin takip: Arabuluculuk ve dava süreçleri, süreler kaçırılmadan ve doğru delillerle yürütülür.
✅ Avukat seçimi
Gayrimenkul Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Gayrimenkul avukatı seçimi, işleminizin güvenle tamamlanması ve olası bir uyuşmazlığın doğru yönetilmesi için önemlidir. İstanbul’da veya Türkiye’nin herhangi bir şehrinde gayrimenkul avukatı, emlak avukatı ya da tapu avukatı ararken dikkat edilmesi gerekenler:
01
Alanda deneyim
Tapu, kira ve inşaat uyuşmazlıklarını düzenli olarak takip eden bir gayrimenkul hukuku avukatı, sık yapılan hataları önceden görür.
02
Güncel mevzuat bilgisi
Kira artış sınırları, arabuluculuk zorunluluğu ve imar mevzuatı sık değişir; avukatınız bu değişiklikleri takip etmelidir.
03
Belge incelemesi
İyi bir gayrimenkul avukatı, yalnızca sözleşmeye değil tapu kaydına, imar durumuna ve yapı ruhsatına da bakar.
04
Açık iletişim
Riskleri ve seçenekleri anlaşılır şekilde anlatan, sorularınıza zamanında dönen bir avukatla çalışın.
05
Reklamdan kaçınma
Avukatlık mesleğinde reklam yasaktır; “en iyi gayrimenkul avukatı” gibi iddialar meslek kurallarına aykırıdır.
06
Gerçekçi değerlendirme
Hiçbir avukat dava sonucunu garanti edemez; güçlü ve zayıf yönleri baştan paylaşan avukatı tercih edin.
07
Baro kaydı
Görüştüğünüz kişinin bir baroya kayıtlı avukat olduğunu Türkiye Barolar Birliği’nin avukat sorgulama ekranından teyit edebilirsiniz.
08
Gizlilik
Mal varlığınıza ilişkin bilgiler hassastır; avukatınız sır saklama yükümlülüğüne titizlikle uymalıdır.
09
Yazılı sözleşme ve şeffaf ücret
Hizmetin kapsamı ve avukatlık ücreti işe başlamadan önce yazılı avukatlık sözleşmesiyle belirlenmelidir.
💳 Ücret
Gayrimenkul Avukatı Ücretleri Nasıl Belirlenir?
Gayrimenkul avukatı ücretleri; işin türüne, taşınmazın değerine, dosyanın karmaşıklığına ve harcanacak emeğe göre değişir. Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanıp her yıl Resmî Gazete’de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, avukatlık ücretinin alt sınırını belirler; avukat bu sınırın altında ücretle dava üstlenemez. İstanbul Barosu da her yıl tavsiye niteliğinde bir ücret tarifesi yayımlar.
📝
Danışmanlık ve inceleme
Tapu kaydı incelemesi, sözleşme hazırlığı ve satış süreci danışmanlığı genellikle işin kapsamına göre ücretlendirilir.
⚖️
Dava takibi
Tapu iptal, ortaklığın giderilmesi veya tahliye gibi davalarda ücret, dava değeri ve dosyanın karmaşıklığına göre belirlenir.
🧾
Masraflar ayrıdır
Harçlar, bilirkişi ve keşif giderleri gibi yargılama masrafları avukatlık ücretinden ayrı olarak hesaplanır.
Kesin bir ücretin dosya incelenmeden belirtilmesi mümkün değildir. Ücretin ve hizmetin kapsamının yazılı avukatlık sözleşmesiyle belirlenmesi önerilir.
🏢 C&B Hukuk Bürosu
C&B Hukuk Bürosu – İstanbul Gayrimenkul Avukatı
C&B Hukuk Bürosu, İstanbul Şişli’deki ofisinden gayrimenkul hukuku dosyalarını Türk vatandaşları ve yabancı müvekkiller için Türkçe ve İngilizce olarak yürütür. İstanbul gayrimenkul avukatı ekibimiz; tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, muris muvazaası, kira ve tahliye uyuşmazlıkları ile taşınmaz alım-satım süreçlerinde müvekkillerine hukuki destek sunar.
Hizmetlerimiz yalnızca İstanbul’la sınırlı değildir: Taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görüldüğünden, başta İstanbul olmak üzere Ankara, İzmir, Antalya, Bursa ve Türkiye’nin diğer şehirlerindeki taşınmaz dosyalarını da takip ediyoruz. İstanbul’un Avrupa ve Anadolu yakasındaki taşınmazlara ilişkin davaları ise başta Çağlayan, Bakırköy ve Kartal (Anadolu) adliyeleri olmak üzere ilgili mahkemelerde yürütüyoruz. Her dosya ortak avukatlarımızın denetiminde yürütülür; olası riskler ve seçenekler müvekkille baştan açıkça paylaşılır.
❓ Sık sorulan sorular
Gayrimenkul Avukatı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Yalnızca İstanbul’daki taşınmazlar için mi hizmet veriyorsunuz?
Hayır. Büromuz İstanbul’da bulunsa da başta İstanbul olmak üzere Türkiye’nin her yerindeki taşınmazlar için hukuki destek veriyoruz. Avukatlar bağlı oldukları barodan bağımsız olarak ülke genelinde dava ve tapu işlemi takip edebilir. Taşınmaz davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açıldığından, dosyanızı ilgili şehirde takip ediyor, görüşmeleri ise yüz yüze veya online olarak yapıyoruz.
Tapu işlerine hangi avukat bakar?
Tapu işlemleri ve tapu kaydından doğan davalar, uygulamada tapu avukatı veya emlak avukatı olarak da anılan gayrimenkul avukatlarınca takip edilir. Tapu kaydının ve imar durumunun incelenmesi, satış ve devir işlemleri, ipotek tesisi ile tapu iptal ve tescil davaları bu kapsamdadır. Türk hukukunda avukatlar için resmî uzmanlık unvanı bulunmadığından, taşınmaz uyuşmazlıklarında düzenli olarak çalışan bir avukatla görüşmeniz önerilir.
Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
Tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; yani dava, taşınmaz nerede ise orada açılmalıdır.
Tapuda “tarla” olarak görünen bir yere ev yapılabilir mi?
Kural olarak hayır. Tapudaki nitelik ve imar durumu, bir taşınmaz üzerinde neye izin verildiğini belirler. İmar planı dışında kalan tarla nitelikli bir taşınmaza konut yapılabilmesi özel izinlere bağlıdır. Ruhsatsız yapılar ise yıkım ve idari para cezası riski taşır. Bu nedenle “hobi bahçesi” ya da “tarladan ev” gibi ilanlarda almadan önce tapudaki nitelik ve imar durumu mutlaka incelenmelidir.
Satış vaadi sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Evet. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Taraflar arasında adi yazılı olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve ödenen bedelin geri alınması için ayrıca dava açılması gerekebilir.
Ev almadan önce tapu kaydında nelere bakılmalı?
Taşınmazın malikinin kim olduğu, tapuda haciz, ipotek, ihtiyati tedbir veya şerh bulunup bulunmadığı, tapudaki niteliği ve imar durumu mutlaka kontrol edilmelidir. Ayrıntılar için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yurt dışındayken Türkiye’deki taşınmazımı satabilir veya alabilir miyim?
Evet. Bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğundan veya yerel noterden (apostil şerhiyle) vereceğiniz vekâletnameyle tapu işlemleriniz avukatınız tarafından yürütülebilir. Görüşmeler de online hukuki danışmanlık yoluyla yapılabilir.
Gayrimenkul davası için Türkiye’de bulunmam veya duruşmalara katılmam gerekir mi?
Kural olarak hayır. Vekâletname verdiğiniz avukatınız davayı açar, duruşmalara katılır, keşif ve bilirkişi incelemelerini takip eder ve sizi her aşamada bilgilendirir. Mahkeme sizi bizzat dinlemeye karar verirse ya da yemin gibi kişisel katılım gerektiren bir işlem olursa bu önceden bildirilir. Bu gibi durumlar dışında görüşmelerimizi online yaparak davanızı Türkiye’ye gelmenize gerek kalmadan yürütebiliriz.
✉️ İletişim
Gayrimenkul Avukatı İletişim Bilgileri
C&B Hukuk Bürosu
Taşınmazınız İstanbul’da veya Türkiye’nin herhangi bir şehrinde olsun, gayrimenkul ve emlak avukatlarımızdan hukuki değerlendirme almak için iletişim kanallarımızdan randevu talebinde bulunabilirsiniz. Şehir dışında veya yurt dışında bulunan müvekkillerimizle görüşmeler çevrim içi olarak da yapılabilmektedir.
Av. Orbay Çokgör – İstanbul Barosu, Sicil No: 43403
Arya Plaza No: 17/4, 34381
Şişli / İstanbul
09.00 – 18.00