TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KAPSAMI

TAPU İPTAL DAVASI TÜRLERİ NELERDİR?

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hukuki uyuşmazlıkların çözümünde sıklıkla başvurulan hukuki araçlardan biri olarak öne çıkmaktadır. Bu davaların açılmasına yol açan sebepler oldukça çeşitlidir; uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri ise aşağıdaki şekilde sınıflandırılabilir:

1. Vekaletin kötüye kullanılması: Temsilcinin kendisine verilen yetkiyi aşması veya kötüye kullanması sonucunda yapılan tescil işlemlerinin iptalini amaçlayan davalardır. Bu tür davalar, mülkiyetin gerçek hak sahibi adına korunmasını sağlayan temel hukuki işlemlerden biridir.
2. Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras konusu taşınmazın, mirasçıların miras haklarını etkisiz hale getirmek amacıyla muvazaalı şekilde devredilmesi durumunda açılan davalardır. Bu davalar, mirasçıların haklarını korumak ve haksız kazanç elde edilmesini önlemek açısından önem taşır.
3. Olağanüstü zamanaşımı: Taşınmazın uzun süreli zilyetliği üzerinden mülkiyet kazanımı iddiasına dayanan davalardır. Bu davalarda, tescil öncesi kazanılmış hakların hukuki olarak tanınması hedeflenir.
4. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi: Taraflar arasında yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi kapsamında, sözleşme şartlarına aykırı veya muvazaalı şekilde gerçekleştirilen tescil işlemlerinin iptali amacıyla açılan davalardır.
5. İmar uygulamaları: İmar planı ve uygulamalarına ilişkin hukuka aykırı tescil işlemleri sonucunda açılan davalardır. Bu tür davalar, imar hukuku ile tapu sicili arasındaki uyumu sağlama açısından önemlidir.
6. Hukuki ehliyetsizlik: Tescil işlemi sırasında taraflardan birinin hukuki işlem yapma ehliyetine sahip olmaması durumunda açılan davalardır. Bu davalar, taşınmazın mülkiyetinin geçersiz veya eksik ehliyete dayalı olarak devredilmesini önlemeyi amaçlar.
7. Aile konutu şerhi: Aile konutu olarak tescil edilen taşınmazlarda, eşin açık rızası alınmadan gerçekleştirilen tescil ve devretme işlemlerinin iptaline ilişkin davalardır. Bu tür davalar, aile konutu korumasını sağlayarak eşler arasındaki hakları güvence altına alır.
8. Önalım hakkı (şufa hakkı): Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla yapılan muvazaalı veya usulsüz satış işlemlerinin iptali amacıyla açılan davalardır. Bu davalar, paydaşların önalım haklarını korumak ve paylı mülkiyet düzenini sürdürmek açısından önemlidir. Bu davanın açılması halinde mevcut bir izaleyi şuyu davası varsa tapu iptal ve tescil davası bekletici mesele yapılmaktadır.
9. Boşanmada mal kaçırma: Eşlerden birinin boşanma sürecinde veya boşanma davası sırasında mal rejiminin tasfiyesini, diğer eşin katılma alacağını ve boşanmada nafaka ve tazminatları engellemek amacıyla taşınmazlarını üçüncü kişilere devretmesi durumunda açılan davalardır. Bu davalar, mal rejiminin hakkaniyete uygun şekilde tasfiye edilmesini ve kötü niyetli tasarruflarla hak kaybının önlenmesini hedefler.
10. Vasiyetnamenin tenfizi: Miras bırakanın düzenlediği vasiyetnameye aykırı şekilde gerçekleştirilen tescil işlemlerinin iptali ve vasiyetname hükümlerine uygun olarak taşınmazın mirasçılara veya atanmış mirasçılara devrini sağlamak amacıyla açılan davalardır. Bu davalar, miras bırakanın son iradesinin yerine getirilmesini ve mirasın amacına uygun şekilde paylaştırılmasını sağlamaya yöneliktir.
11. Kadastro işlemleri öncesi hak sahipliği: Kadastro öncesi dönemde mevcut haklara dayalı olarak açılan davalardır. Bu davalar, kadastro çalışmaları tamamlanmadan önce kazanılmış hakların tapuda tescilini sağlamak amacıyla önem taşır. Tapusuz taşınmazların sonradan kadastro sırasında başkası adına kaydedilmesi ya da Osmanlı tapularının kadastroda başka kişiler adına kaydedilmesi durumları uygulamada oldukça sık karşılaşılan örneklerdir.
12. Sözleşmeye aykırılık: Taşınmazın devrine ilişkin olarak taraflar arasında yapılan sözleşme hükümlerine aykırı şekilde gerçekleştirilen tescil işlemlerinin iptalini ve taşınmazın sözleşmeye uygun olarak yeniden tescilini amaçlayan davalardır. Bu davalar, sözleşme serbestisi ilkesinin korunmasını ve taraf iradelerinin hukuka uygun şekilde tapu siciline yansıtılmasını sağlamaya yöneliktir. Satış vaadi sözleşmesine veya anlaşmalı boşanma protokolüne aykırı davranılması bu tür davalara en tipik örnek olarak gösterilebilir.

Bu dava türleri, Türk hukuk sisteminde bireylerin mülkiyet hakkını korumak açısından etkili bir araç olmanın ötesinde, tapu sicilinin güvenilirliğini ve kamusal güveni sağlama işlevi de görmektedir. Dolayısıyla, tapu iptali ve tescil davalarının hukuki boyutları yalnızca tarafların bireysel menfaatleriyle sınırlı kalmayıp, kamu düzeni ve mülkiyet güvenliği bakımından da önemli sonuçlar doğurmaktadır.

VEKALET SÖZLEŞMESİ NEDİR?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 502. maddesi uyarınca, vekalet sözleşmesi; vekilin, vekalet veren adına bir iş görmeyi veya bir işlemi gerçekleştirmeyi üstlendiği sözleşme türü olarak tanımlanmaktadır. Bu sözleşmelerde vekil, vekalet verenin menfaatlerini korumak ve talimatları doğrultusunda hareket etmekle yükümlüdür.

Örnek olarak, bir kişi, kendisine ait bir taşınmazın satışı veya üçüncü bir kişiye devri hususunda işlem yapılması için bir vekil tayin edebilir ve vekil aracılığıyla tapu sicilinde gerekli işlemler gerçekleştirilebilir. Bu çerçevede vekalet sözleşmesi, özellikle taşınmaz işlemlerinde hukuki güvenliği sağlamak ve işlem kolaylığı temin etmek amacıyla önemli bir rol oynamaktadır.

Türk Borçlar Kanunu, vekalet sözleşmelerine ilişkin olarak genel bir şekil şartı öngörmemekle birlikte, taşınmazların devrine ilişkin vekalet sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu düzenleme, taşınmaz işlemlerinde hukuki güvenliği güçlendirmek ve taraflar arasındaki uyuşmazlık riskini minimize etmek amacıyla getirilmiştir.

• Vekalet Yetkisinin Kapsamı

Vekalet sözleşmesinin kapsamı, taraflar arasında yapılan sözleşmede açıkça belirtilmişse, sözleşmede yer alan hüküm esas alınır. Ancak kapsam sözleşmede açıkça ifade edilmemişse, vekilin yetkileri, görülecek işin niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu’nun 504. maddesi çerçevesinde belirlenir. İlgili maddeye göre, vekil, özel bir yetki verilmedikçe taşınmazı devredemez veya bir ayni hak ile sınırlandıramaz. Bu nedenle, vekilin taşınmazın devri veya ayni hakla sınırlandırılması gibi işlemleri gerçekleştirebilmesi için mutlaka özel bir yetkiye sahip olması gerekir.

Vekilin yetkisinin kapsamını aşması veya vekaleti kötüye kullanması durumunda, yapılan işlemler hukuka aykırı sayılabilir ve iptal edilebilir. Bu durum, özellikle vekilin vekalet sözleşmesinde belirtilen yetkilerin dışına çıkarak gerçekleştirdiği işlemler bakımından önem arz etmektedir. Böylece, vekalet sözleşmesinin kapsamı ve yetkilerin sınırları, taşınmaz işlemlerinde hem hukuki güvenliği sağlamakta hem de mülkiyet hakkının korunması açısından kritik bir işlev üstlenmektedir.

• Vekalet Sözleşmesinde Vekilin Sorumluluğu

Vekalet sözleşmesi, vekilin özen ve sadakat yükümlülüklerini yerine getirmesini gerektirir. Türk Borçlar Kanunu’na göre vekil, vekalet verenin talimatlarına uygun hareket etmek, vekalet verenin menfaatlerini gözetmek ve üstlendiği işleri şahsen yerine getirmekle yükümlüdür. Bunun yanı sıra, vekil, vekalet verenin onayını alma imkanı bulunmadığında, vekalet verenin menfaatlerini koruyacak şekilde talimatlardan ayrılarak işlem yapabilir. Ancak bu durum, vekilin sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.

Vekilin yükümlülüklerine aykırı davranması halinde, vekalet veren uğradığı zararın tazmini için vekile karşı dava açabilir. Özellikle vekilin görevinin kötüye kullanılması sonucu taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesi durumunda, vekalet verenin hak kaybını önlemek amacıyla çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır.

Bu bağlamda, vekilin sorumluluğu şu hukuki sonuçları doğurabilir:

• Vekalet veren, vekaletin kötüye kullanımı nedeniyle uğradığı zararın tazmini için vekile karşı tazminat davası açabilir.
• Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi durumunda ise vekalet veren, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Vekilin sorumluluğu, yalnızca vekalet verenin talimatlarına aykırı davranmasıyla sınırlı değildir; aynı zamanda, vekilin özen yükümlülüğünü ihlal ederek vekalet verenin hak ve menfaatlerini korumaması durumunda da söz konusu olur. Bu durum, vekalet sözleşmelerinde güven ilişkisinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

• Vekalet Sözleşmesinde Vekilin Borç ve Yükümlülükleri

Vekalet sözleşmesi, taraflar arasında güvene dayalı bir ilişki tesis ederek, vekilin vekalet verenin talimatlarına uygun hareket etmesini, onun menfaatlerini gözetmesini ve özenle iş görmesini gerektiren bir hukuki ilişki doğurur. Türk Borçlar Kanunu, vekilin bu kapsamda üstlendiği yükümlülükleri ayrıntılı bir şekilde düzenlemiştir.

1. Vekilin Talimatlara Uygun İfa Yükümlülüğü

Vekil, vekalet verenin açıkça ilettiği talimatlara uygun şekilde hareket etmekle yükümlüdür. Ancak, vekalet verenin izin alma imkanı bulunmadığı ve vekalet verenin durumdan haberdar olduğunda onay vereceği açık olan hallerde, vekil talimattan ayrılarak işlem yapabilir. Bunun dışında, vekilin talimattan ayrılması durumunda, doğan zararı tazmin etmedikçe vekalet borcunu ifa etmiş sayılmaz (TBK m.505).

Yargıtay kararları, vekilin talimata uygun hareket etme yükümlülüğünü titizlikle denetlemektedir. Örneğin, vekil, vekalet verenin belirli bir konuda talimat vermediği halde bu talimatı almış olduğunu iddia ederse, bu iddiasını yasal delillerle ispatlamak zorundadır (Y13HD-K.2017/1606). Bu bağlamda, vekilin talimata uygun hareket etme yükümlülüğü, vekalet ilişkisinin temel unsurlarından biri olarak hukuk sistemimizde önemli bir yer tutmaktadır.

2. Vekilin Şahsen İfa, Sadakat ve Özen Gösterme Yükümlülüğü

Vekil, üstlendiği işi bizzat yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak, sözleşmede yetki verilmişse veya işin niteliği gereği başkasına devretmek zorunlu veya teamüle uygun ise, vekil işi başka bir kişiye gördürebilir. Bununla birlikte vekil, bu durumda da sadakat ve özen borcuna uygun hareket etmekle mükelleftir (TBK m.506).

Sadakat ve özen borcu, vekilin iş görme sürecinde basiretli bir vekil gibi hareket etmesini gerektirir. Bu bağlamda, vekilin sorumluluğu, benzer alanda faaliyet gösteren basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış standartlarına göre değerlendirilir. Vekilin yükümlülüklerini ihlal etmesi halinde, yaptığı işlemler hukuka aykırı sayılabilir. Yargıtay, vekilin sadakat ve özen borcunu ihlal ettiği hallerde, vekilin hukuki sorumluluğunu ortaya koymaktadır. Örneğin, bir vekilin taşınmaz satışında dürüstlük ve makul davranış ölçütlerine aykırı şekilde hareket etmesi durumunda, yapılan işlemler geçersiz kabul edilebilir (Y1HD-K.2020/117).

Eğer vekil, yetkisi olmadığı halde işi bir başkasına gördürürse, üçüncü kişinin fiilinden bizzat sorumlu olur. Ancak vekilin başkasına vekalet vermeye yetkisi varsa, bu durumda vekil sadece seçim ve talimat verme süreçlerinde gerekli özeni göstermekle yükümlüdür. Vekalet veren, vekilin üçüncü kişiye devrettiği iş dolayısıyla doğrudan bu kişiye karşı haklarını ileri sürebilir (TBK m.507).

3. Vekilin Hesap Verme Yükümlülüğü

Vekilin en önemli yükümlülüklerinden biri, vekalet verenin talebi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekaletle ilgili olarak elde ettiği her türlü şeyi vekalet verene teslim etmektir (TBK m.508). Vekil, vekalet verene teslimde gecikmesi halinde, elde ettiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür.

Yargıtay uygulamalarında, vekilin hesap verme yükümlülüğü özellikle vurgulanmaktadır. Vekil, üçüncü kişilerden elde ettiği değerler dahil olmak üzere vekalet verenin haklarını korumak ve gerekli hesapları eksiksiz bir şekilde sunmakla mükelleftir. Hesap verme yükümlülüğüne aykırı davranılması halinde, vekilin uğrattığı zarar nedeniyle vekile karşı tazminat davası açılması mümkündür (Y13HD-K.2017/2635).

Hesap verme yükümlülüğü, vekilin vekalet veren adına elde ettiği tüm mal ve paraların doğru ve zamanında teslim edilmesi esasına dayanır. Bu yükümlülük, vekalet ilişkisinde güven unsurunun korunmasında önemli bir rol oynamaktadır.

VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle gerçekleştirilen tapu devir işlemleri, hukuka aykırı sayılmakta olup, bu tür işlemlerden doğan mağduriyetler vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yoluyla giderilebilir.

Vekil, kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi veren vekalet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda, vekil vekalet verenin zararına olacak her türlü işlem ve davranıştan kaçınmak zorundadır. Dolayısıyla, vekalet görevinin kötüye kullanılması, hem hukuka aykırılık teşkil eden bir işlem hem de mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmekte olup, tapu sicilinin gerçek hak durumunu yansıtacak şekilde düzeltilmesini gerektirir.

• Vekalet İlişkisinin Kapsamı ve Sorumluluk İlkeleri

Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” mevcutsa, taraflar arasındaki ilişkinin kapsamı bu sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Eğer yazılı bir sözleşme yoksa, vekaletin kapsamı görülecek işin niteliğine göre tayin edilir (TBK m.504/1). Vekil, sözleşmede açıkça belirtilmiş olmasa dahi, her zaman vekalet verenin iradesine ve menfaatlerine uygun hareket etmek zorundadır.

Yargıtay kararlarına göre, vekilin bir taşınmazın satışı gibi işlemlerinde, kendisine dilediği bedelle ve dilediği kimseye satış yapabileceği yetki verilmiş olsa bile, bu yetki vekilin sadakat ve özen borcunu ortadan kaldırmaz. Vekil, dürüstlük kuralını ve makul davranış ölçütlerini göz ardı ederek işlem yapamaz (Y1HD-K.2016/2002). Aksi halde, vekilin sorumluluğu gündeme gelir ve bu işlemler tapu iptal ve tescil davasına konu olabilir.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Dayanakları

Vekilin, vekaletin kötüye kullanılması sebebine dayalı olarak gerçekleştirdiği hukuka aykırı işlemler sonucu taşınmazın yolsuz tesciline neden olması halinde, vekalet veren veya onun mirasçıları, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu davanın temel hukuki dayanakları şu unsurlardır:

1. Yolsuz Tescil: Taşınmaz mülkiyetinin, vekaletname kapsamında kötüye kullanım sonucu devri.
2. Vekilin Sorumluluğu: Vekilin, sadakat ve özen borcuna aykırı davranışları.
3. Üçüncü Kişinin Niyeti: Vekilin işlemi gerçekleştirdiği üçüncü kişinin kötü niyetli olması halinde, yapılan işlem vekalet vereni bağlamaz.

Eğer vekil, vekaletin kötüye kullanılması sonucu, vekalet verenin zararına olacak şekilde bir taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmişse ve bu üçüncü kişi kötüniyetliyse, vekalet veren, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına dayanarak, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında işlemle bağlı olmadığını ileri sürebilir.

Ancak üçüncü kişi iyi niyetliyse ve vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmesi veya bilmesi gerektiği şartları taşımıyorsa, yapılan işlem geçerlidir (TMK m.3). Bu durumda, vekilin sorumluluğu yalnızca vekalet veren ile vekil arasındaki ilişkiye özgülenir ve üçüncü kişiye karşı doğrudan bir sorumluluk doğmaz.

• Vekaletin Kötüye Kullanılmasında Sadakat ve Özen Borcunun İhlali

Vekil, vekalet görevini sadakat ve özen yükümlülüklerine uygun şekilde yerine getirmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, vekilin, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış standartlarını benimsemesini gerektirir. Vekilin bu yükümlülüğü ihlal etmesi hâlinde, vekalet verenin talebi üzerine, vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle zararların tazmini söz konusu olur.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, vekalet sözleşmesinde açık bir hüküm olmasa dahi vekil, sadakat ve özen borcuna aykırı şekilde hareket edemez. Örneğin, taşınmazın satışına ilişkin olarak dilediği bedelle ve dilediği kişiye satış yapma yetkisi verilmiş olsa bile, vekil makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapamaz (Y1HD-K.2020/117). Aksi halde, vekil, vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle vekalet verenin zararını tazmin etmekle yükümlüdür.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat Yükümlülüğü ve Delillerin Önemi

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında ispat yükü, davacıya aittir. Davacı taraf, bu davadan hukuki menfaat elde etmeyi amaçladığından, iddialarını delillerle kanıtlamak zorundadır. Bununla birlikte, belirli durumlarda ispat yükünü fiilen tersine çevirebilecek uygulama kuralları da mevcuttur.

Bu davalarda, vekaletin kötüye kullanılması hususunu göstermek amacıyla oldukça geniş bir delil yelpazesi kullanılabilir. Davacı sıfatına sahip olan vekalet veren veya onun mirasçıları, aşağıdaki delillerden yararlanabilir:

• Tapu kayıtları ve belgeler (örneğin vekaletname, satış veya devir sözleşmeleri),
• Terekenin tespiti davası kayıtları
• Tanık beyanları,
• Banka hesap dökümleri,
• Keşif ve bilirkişi raporları,
• Uzman görüşleri,
• Elektronik deliller (e-posta yazışmaları, mesajlaşma ekran görüntüleri vb.).

Mahkemeler, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında, tarafların iyi niyetle hareket edip etmediklerini, Türk Medeni Kanunu’nun 2. ve 3. maddelerinde belirtilen dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve iyiniyet ilkesi çerçevesinde değerlendirecektir.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Davacı ve Davalı Sıfatı

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, vekilin hukuka aykırı işlemleri sonucu zarara uğrayan vekalet veren (vekalet eden) tarafından açılır. Bu davada davalı, tapuda adına yolsuz tescil yapılan kişidir.

Tapu iptali ve tescil davalarında davalı sıfatı, genellikle vekilden taşınmazı bir sözleşme (örneğin satış, bağış veya trampa) yoluyla devralmış olan üçüncü kişiye aittir. Ancak, üçüncü kişinin iyi niyetli mi yoksa kötü niyetli mi olduğu dava sürecinde netleşecektir. Bu nedenle, tapunun iptali ve tescili davasıyla birlikte, terditli olarak vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmesi de mümkündür. Bu durumda, vekilin de davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında vekilin şahsi sorumluluğu ve davalı sıfatı dikkatle değerlendirilmelidir. Çünkü tapu iptali ve tescil davasında vekil ile üçüncü kişi arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır. Bu nedenle, vekilin sorumluluğu ileri sürülecekse, vekilin davalı olarak açıkça gösterilmesi ve tapu iptali ve tescil talebinin yanında vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle vekilin şahsi sorumluluğu ile ilgili talepte bulunulması şarttır.

Eğer taşınmazın tescili yapılan üçüncü kişi vefat etmişse, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası üçüncü kişinin mirasçılarına karşı açılabilir. Bu durumda, mahkemeden mirasçıların tespiti için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) talep edilebilir. Aynı şekilde, dava devam ederken üçüncü kişi vefat ederse, süreç aynı şekilde yürütülerek mirasçıların davalı olarak gösterilmesi sağlanabilir. Böyle bir durumda miras avukatı desteği önem arz etmketedir.

Bu süreçte, davanın usulüne uygun bir şekilde yürütülmesi ve hem vekil hem de üçüncü kişiye ilişkin taleplerin net bir biçimde belirtilmesi, davalıların tespiti açısından hukuki sürecin etkinliği bakımından büyük önem taşımaktadır.

• Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Yolsuz tescilden kaynaklanan vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir hakka dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu tür davalarda, yolsuz tescil süregelen bir hukuka aykırılığı temsil ettiğinden, davanın açılmasında bir süre sınırlaması bulunmaz.

Buna karşılık, sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, Borçlar Kanunu hükümlerine göre zamanaşımı süresi uygulanabilir. Ancak, vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, zamanaşımı süresi söz konusu değildir.

• Vekaletin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın hukuki niteliğine bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak, vekaletin kötüye kullanılması gibi yolsuz tescil durumlarında, görevli mahkeme genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesidir.

Bu davalar, taşınmazın aynına ilişkin davalar olduğundan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkeme olarak kabul edilir.

Vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalar olduğundan, dava şartı olarak arabuluculuk sürecine tabi değildir. Bu tür davalar, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında arabuluculuğa elverişli uyuşmazlıklar arasında sayılmamaktadır. Dolayısıyla, dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu değildir.

VEKALETİN KÖTÜYE KULLANILMASI SONUCU TAŞINMAZI DEVRALAN KİŞİNİN SORUMLULUĞU

Vekilin, vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, gerçek hak sahibi iki hukuki yola başvurabilir:

1. Vekile karşı tazminat davası açabilir,
2. Taşınmazı devralan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın mülkiyetini geri alabilir.

Ancak, tapu iptal ve tescil davalarında davalı taraf, tapuda malik olarak görünen kişi olduğundan, bu dava vekile değil, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı açılmak zorundadır.

Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için, taşınmazı devralan kişinin kötü niyetli olması gerekmektedir. Kötü niyet, taşınmazı devralan kişinin vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesi veya objektif koşullara göre bilmesi gerektiği durumları ifade eder. Eğer devralan kişi vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, bu kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Buna karşılık, taşınmazı devralan kişi vekilin görevini kötüye kullandığını bilmediği ve bilmesinin de mümkün olmadığı durumlarda, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi gereği, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur ve bu kişiye karşı vekaletin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Bu durumda, yalnızca vekalet görevini kötüye kullanan vekile karşı tazminat davası açılması mümkündür.

Bu bağlamda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, vekaletnamenin sahte olmaması gerektiğidir. Eğer vekaletname sahte ise, taşınmazın gerçek sahibi, devralan üçüncü kişi iyi niyetli olsa dahi, tapu iptal ve tescil davası açabilir. Buna göre, sahte vekaletname ile yapılan işlemlerde üçüncü kişinin iyi niyeti korunmaz.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında iyiniyetin varlığı veya yokluğu, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Üçüncü kişinin taşınmaz devri sırasında kötü niyetli olup olmadığına ilişkin inceleme, tarafların beyanlarının yanı sıra şu unsurlarla desteklenir:

1. Taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki fark,
2. Sözleşmede yer alan alışılmadık hükümler,
3. Elektronik veya fiziksel yazışmalar,
4. Tanık ifadeleri ve diğer olayların bütünlüğü.

• Taşınmazı Satın Alan İyiniyetli Üçüncü Kişinin Durumu

Vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişinin, TMK’nin 3. maddesi uyarınca iyi niyetli kabul edilebilmesi için, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmemesi ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu durumu öğrenememiş olması gereklidir. Bu şartlar altında, vekil ile yapılan sözleşme geçerli sayılır ve vekil eden bu sözleşme ile bağlı kabul edilir.

Vekil, vekalet görevini kötüye kullanmış olsa bile, bu durum vekil ile vekil eden arasındaki bir iç sorun olarak değerlendirilir ve üçüncü kişinin kazanılmış haklarına etkili olmaz.

Bununla birlikte, üçüncü kişi ile vekilin çıkar birliği içinde olduğu veya üçüncü kişinin kötü niyetli olup, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bildiği ya da bilmesi gerektiği durumlarda, vekil edenin sözleşme ile bağlı tutulması mümkün değildir. Bu durum, TMK’nin 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralının doğal bir sonucudur. Bu kural, hakimin resen dikkate alması gereken buyurucu bir nitelik taşır. Aksine bir düşünce, kötü niyeti teşvik etmek veya ona göz yummak anlamına gelir, ki bu çağdaş hukuk sistemlerinde kabul edilmemektedir.

• Taşınmazı Devralan Kötü Niyetli Üçüncü Kişinin Durumu

Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun tespiti halinde, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının kabul edilmesi gerekir. Üçüncü kişinin kötü niyetli olmadığının tespitinde ise, onun vekilin kötü niyetle hareket ettiğini bilip bilmediği veya kendinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu durumu öğrenip öğrenemediği değerlendirilir.

Taşınmazın devrine ilişkin sözleşmenin geçerliliği, keşif, bilirkişi raporları ve uzman görüşleri gibi delillerin birlikte değerlendirilmesiyle ortaya konabilir. Özellikle, taşınmazın gerçek değeri ile tapu satış bedeli ya da takas edilen bedel arasındaki fark, kötü niyet tespitinde önem taşır. Eğer bu fark, makul seviyelerin üzerinde ise ve üçüncü kişi bunu hukuka uygun şekilde açıklayamıyorsa, kötü niyetli olduğu sonucuna varılabilir.

Bilirkişi raporlarının detaylı, gerekçeli ve itiraza elverişli olması gereklidir; aksi halde, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında görüldüğü üzere, bu durum yargılama sürecinin uzamasına ve kararın bozulmasına yol açabilir.

Kötü niyetli olduğu tespit edilen üçüncü kişinin kazanımı korunmaz ve davacı olan vekil edenin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilir.

Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir ve olayın özelliğine göre deliller ortaya konmalıdır. Tanık beyanları, e-posta yazışmaları, mesajlaşma ekran görüntüleri gibi belgeler, üçüncü kişinin iyi niyet iddiasını çürütmek veya davacının kötü niyetini göstermek amacıyla vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında kullanılabilir. Bu hususta, bir gayrimenkul avukatı yardımı almak doğru bir tercih olacaktır.

VEKİLİN SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEMESİ DURUMUNDA NE YAPILMALIDIR?

Vekalet sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu‘nda, vekilin vekalet verenin bir işini görmeyi veya bir işlemini gerçekleştirmeyi üstlendiği sözleşme türü olarak tanımlanmaktadır. Yargıtay içtihatları ve öğretideki hakim görüş doğrultusunda, vekalet ilişkisi esasen güven unsuruna dayanmaktadır. En geniş anlamıyla vekalet sözleşmesi, iş görme borcu doğuran bir hukuki işlem niteliğindedir.

Vekil, vekalet verenin menfaatlerini koruma yükümlülüğü altında olup, bu yükümlülüğünü yerine getirirken sadakat ve özenle hareket etmek zorundadır. Vekilin özen borcundan kaynaklanan sorumluluğunun belirlenmesinde, aynı alanda faaliyet gösteren basiretli bir vekilin göstermesi gereken özen seviyesi esas alınmaktadır.

Vekalet sözleşmesi kapsamında vekilin hesap verme yükümlülüğü, sözleşmenin kurulmasıyla birlikte doğmakta olup, vekalet ilişkisi sona erdikten sonra da devam etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 508. maddesi uyarınca, vekil edindiği tüm malvarlığı unsurlarını vekalet verene geri vermekle yükümlüdür ve bu borca ilişkin zamanaşımı süresi, hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmesine kadar işlememektedir. Özellikle, vekalet verene vekilin satış bedelini ödememesi durumlarında, hesap verme yükümlülüğü devam etmekte olup, vekalet verenin bu kapsamda ileri sürebileceği talep hakları zamanaşımına uğramamaktadır.

Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun 508/2. maddesi gereğince, vekil, vekalet verene tesliminde geciktiği paranın faizini ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla, vekilin satım bedelini vekalet verene ödemesi gerektiği gibi, vekilin satış bedelini ödememesi durumunda bu bedelin satış tarihinden itibaren işleyecek gecikme faizini de vekalet verene ödemesi zorunludur.

Vekil, vekaleten gerçekleştirdiği satış işleminde yalnızca satış bedelinden değil, vekalet verenin zararına sonuç doğuran işlemler sebebiyle de sorumludur.

Sonuç olarak, vekilin satış bedelini ödememesi, vekaletin kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilmekte olup, vekilin hem hukuki hem de cezai sorumluluğunu gündeme getirmektedir. Vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı hareket etmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Ceza Kanunu çerçevesinde vekaleti kötüye kullanma suçuna karşı yaptırımlarla karşılaşabileceği unutulmamalıdır. Böyle bir durumda hukuki destek almak olası hak kayıplarının önüne geçilmesine yardımcı olacaktır.

Bu nedenle, vekalet ilişkisinin hukuka ve dürüstlük kuralına uygun şekilde yürütülmesi, vekil ile vekalet veren arasındaki güven ilişkisini koruma açısından büyük önem arz etmektedir.

ŞİRKETLERİN VEKALETİN KÖTÜYE KULLANILMASI SEBEBİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇMA EHLİYETİ VAR MIDIR?

Tüzel kişiliğe sahip şirketler, hukuken bağımsız birer kişi olarak hak ehliyetine ve dava ehliyetine sahiptir. Bu kapsamda, şirketler de vekalet ilişkisi kurabilir ve bu kapsamda Ticaret Hukuku kapsamında atadıkları vekiller aracılığıyla taşınmaz alım-satım işlemleri gerçekleştirebilirler. Şirket adına hareket eden vekillerin, şirketin menfaatlerini koruma ve sadakatle davranma yükümlülüğü bulunmaktadır.

Vekilin, vekalet görevini kötüye kullanarak şirket adına kayıtlı bir taşınmazı şirketin bilgisi ve iradesi dışında devretmesi durumunda, bu devir işlemi hukuka aykırı ve yolsuz tescil niteliği taşır. Bu tür durumlarda, şirketin gerçek hak sahibi sıfatıyla tapu iptali ve tescil davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu şirketler Türkiye’de kurulmuş bir şirket olabileceği gibi, yabancı bir şirketin Türkiye’de faaliyet gösteren bir şubesi de olabilir.

Türk Medeni Kanunu uyarınca mülkiyet hakkına ilişkin davalar herhangi bir zamanaşımına tabi değildir ve şirketlerin de gerçek kişiler gibi taşınmazın aynına ilişkin dava açma hakları vardır. Bu nedenle, şirketler vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle yapılan yolsuz tescillere karşı her zaman tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Bununla birlikte, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı hususu, şirket tarafından açılacak davada da belirleyici niteliktedir. Eğer üçüncü kişi, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, şirketin açacağı tapu iptal ve tescil davası kabul edilecektir. Aksi durumda, TMK m. 1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur ve şirket yalnızca vekile karşı tazminat davası açabilir. Hukuki olarak hak kaybına uğramamak için böyle bir durumda ticaret hukuku avukatı desteği almak gereklidir.

Yargıtay kararlarında da, şirketlerin taşınmazları üzerindeki tasarruf yetkisinin kötüye kullanıldığı durumlarda, şirketin tapu iptali ve tescil davası açmakta aktif dava ehliyetine sahip olduğu açıkça kabul edilmektedir. Bu durum, şirket malvarlığının korunması ve yöneticilerin sadakat yükümlülüğünün hukuki yaptırımla desteklenmesi açısından önemlidir.

YABANCI UYRUKLULARIN VEKALETİN KÖTÜYE KULLANILMASI SEBEBİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AÇMA HAKKI VAR MIDIR?

Yabancıların Türkiye’de yatırım amacıyla, ikamet izni almak veya Türk vatandaşlığı kazanmak amacıyla taşınmaz satın almaları ve bu işlemleri vekil aracılığıyla gerçekleştirmeleri oldukça yaygındır. Bu tür durumlarda, vekilin yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı vekalet veren yabancı kişinin iradesine ve menfaatine aykırı şekilde devretmesi halinde, yabancı uyruklu kişi tapu kaydının iptali ve taşınmazın kendi adına tescili için dava açma hakkına sahiptir.

Bu tür davalarda taşınmaz Türkiye’de bulunduğu için, 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un (MÖHUK) 20. maddesi uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklara Türk hukuku uygulanır. Dolayısıyla, yabancıların Türkiye’de edindikleri taşınmazlar için taraf olduğu tapu iptali ve tescil davalarında da Türk maddi hukuk hükümleri uygulanmakta; vekaletin kötüye kullanılması ve yolsuz tescil değerlendirmesi Türk hukukuna göre yapılmaktadır.

Türk hukukunda mülkiyet hakkı yabancı gerçek ve tüzel kişiler bakımından da korunmakta olup, vekilin kötüye kullanımı sonucu oluşan yolsuz tescillerin iptali talebiyle açılan davalarda yabancıların taraf ehliyetine veya dava açma hakkına ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

SAHTE VEKALETNAME KULLANILARAK YAPILAN TAŞINMAZ DEVRİNDE TAPU İPTALİ OLUR MU?

Sahte vekaletname kullanılarak yapılan taşınmaz devri, hukuken geçersizdir. Böyle bir durumda, taşınmazın gerçek sahibi olan kişi, sahte vekaletname ile yapılan devirlere karşı her zaman tapu iptali davası açma hakkına sahiptir.

Ancak, taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişi, bu taşınmazı daha sonra üçüncü bir kişiye devrederse, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca üçüncü kişinin iyiniyeti korunmaktadır. Yani, yasal düzenlemeye göre iyiniyetin varlığı öncelikli kabul edilir.

Sahte vekaletname kullanılarak yapılan taşınmaz devri durumunda, iyiniyetli bir şekilde taşınmazı devralan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun kanıtlanması yükümlülüğü, tapu kaydındaki hatalı işlemi tespit eden davacıya aittir. Yargıtay kararlarında, eski malikin taşınmazını devreden kişiye dair kötü niyetin ortaya konulması için davacının somut delillerle bunu ispat etmesi gerektiği vurgulanmıştır.

VEKALET GÖREVİNİ KÖTÜYE KULLANMA SUÇ MUDUR?

Vekaletin kötüye kullanılması, vekilin sıfatına ve eylemin niteliğine göre farklı suç tiplerine vücut vermektedir. Vekaleti kötüye kullanma suçu olarak değerlendirilecek başlıca suçlar şunlardır:

1. Görevi Kötüye Kullanma Suçu (TCK m. 257): Vekilin kamu görevlisi sıfatına sahip olması halinde, yetkisini hukuka aykırı bir şekilde kullanması veya kullanmaması sonucunda kamu zararının veya bir kişinin mağduriyetinin ortaya çıkması durumunda görevi kötüye kullanma suçu oluşmaktadır.
2. Güveni Kötüye Kullanma Suçu (TCK m. 155): Vekil, vekalet verenin menfaatlerine aykırı hareket ederek onun malvarlığına zarar verirse, güveni kötüye kullanma suçu meydana gelir. Bu suçta, vekilin sahip olduğu yetkiyi özellikle malvarlığı ile ilgili olarak kötüye kullanması söz konusudur.
3. Dolandırıcılık Suçu (TCK m. 157-158): Vekil, vekalet verenin malvarlığından hukuka aykırı bir şekilde yararlanmak amacıyla hileli davranışlarda bulunursa, dolandırıcılık suçu işlenmiş olur. Özellikle tapu işlemleri gibi yüksek mali değer taşıyan konular bağlamında dolandırıcılık suçu sıkça gündeme gelmektedir.

Vekaletin kötüye kullanılması, yalnızca hukuki sorumluluk doğurmakla kalmaz, aynı zamanda ceza hukuku boyutuyla da değerlendirilir. Vekilin yetkilerini kötüye kullanması halinde, tazminat davalarının yanı sıra vekaleti kötüye kullanma suçuna ilişkin ceza yargılamaları da gündeme gelebilmektedir.

Bu nedenle, vekalet ilişkisinin şeffaf ve güvenilir bir çerçevede yürütülmesi ve tarafların haklarını hukuki yollarla koruması büyük önem taşımaktadır.