İZALE İ ŞUYU DAVASI NEDİR?

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?

Ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası, taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde ortak mülkiyet ilişkisi bulunan kişilerin, bu ortaklığın devamını istememeleri veya malı kendi aralarında uzlaşarak paylaşamamaları halinde başvurdukları yargısal bir çözüm yoludur. Bu dava, ortaklardan birinin ya da birden fazlasının mahkemeye başvurarak, mevcut mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi talep etmesiyle başlar.

Her ne kadar izale i şuyu davası 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda doğrudan bu ad altında düzenlenmemiş olsa da, dayanağını esas itibarıyla TMK m. 698 ve devamı ile paylı mülkiyetin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerden almaktadır. Özellikle TMK m. 698 uyarınca, paydaşlardan her biri ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu hak, iradi yollarla gerçekleştirilemediği takdirde, yargı yoluna başvurularak kullanılır.

İzale i şuyu davası, ortak mülkiyetin yasal ve zorlayıcı bir şekilde sona erdirilmesi amacıyla başvurulan tek yoldur. Bu dava türü, özellikle paydaşlar arasında malın paylaşımı konusunda fikir birliği sağlanamadığında, mahkeme eliyle hakkaniyete uygun bir tasfiye yapılmasına olanak tanır. Paydaşlar eğer kendi aralarında paylaşıma dair bir sözleşme ya da anlaşma yapamazlarsa; mahkeme, taşınır veya taşınmaz malın niteliğine göre, malın aynen taksimine ya da mümkün olmadığı durumlarda satış yoluyla paraya çevrilmesine ve elde edilen bedelin pay oranlarına göre dağıtılmasına karar verir.

Bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse; Ali, Hasan ve Fatma, babalarından miras kalan bir arsa üzerinde Miras Hukuku kapsamında elbirliği mülkiyeti çerçevesinde ortaktır. Arsa, tapuda mirasçılar adına intikal ettirilmiş ancak fiilen paylaşılmamıştır. Zamanla, arsa üzerindeki kullanım konusunda mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkmış; Ali arsayı ekip biçmek isterken, Hasan arsanın satılarak bedelinin paylaşılmasından yana olmuş, Fatma ise arsa üzerine ev yapmak istemiştir.

Taraflar kendi aralarında uzlaşamayınca Hasan, ortaklığın sürdürülmesinin artık mümkün olmadığını ileri sürerek Sulh Hukuk Mahkemesi’nde izale-i şuyu davası açar. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda arsanın aynen taksiminin mümkün olmadığını tespit eder. Bu nedenle arsanın açık artırma usulüyle satışına ve satış bedelinin, mirasçılar arasında eşit olarak paylaştırılmasına karar verir.

Bu örnekte görüldüğü üzere, taraflar kendi aralarında malı paylaşamadıkları için izale i şuyu davasına başvurulmuş; mahkeme, tarafların ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirerek satış yoluyla bireysel mülkiyetin teminini sağlamıştır. Bu dava sayesinde ortaklık ilişkisi hukuken sona ermiş ve her paydaş kendi payına düşen bedel üzerinden serbest tasarruf hakkına kavuşmuştur.

Bu yönüyle izale i şuyu davası, hem bireysel mülkiyet hakkının tesisi hem de ortaklık ilişkilerinin neden olabileceği uyuşmazlıkların sona erdirilmesi bakımından önemli bir hukuki araçtır. Özellikle taşınmaz mülkiyetinde paydaşlar arasında uzun süren anlaşmazlıkların çözümünde sıklıkla başvurulan ve uygulamada geniş yer bulan bir dava türüdür.

İZALE İ ŞUYU DAVASI NASIL AÇILIR? 

Elbirliği veya paylı mülkiyete konu bir malın taraflar arasında anlaşma yoluyla paylaşımının mümkün olmaması halinde başvurulan izale i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası), belirli hukuki koşulların sağlanması durumunda açılabilir. Bu dava, ortak mülkiyetin mahkeme kararı ile sona erdirilmesini ve bireysel mülkiyetin tesis edilmesini amaçlayan yargısal bir süreçtir. Aşağıda, izale i şuyu davasının açılabilmesi için gerekli olan temel unsurlar ve dikkat edilmesi gereken hususlar yer almaktadır:

1. Ortaklık Türünün Belirlenmesi

İzale-i şuyu davasının açılabilmesi için öncelikle söz konusu malvarlığı unsurunun paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) kapsamında olması gereklidir. Malvarlığı unsuru, taşınmaz (arsa, konut, tarla vb.), taşınır (araç, makine, değerli eşya) ya da kıymetli evrak (örneğin hisse senedi) olabilir. Davaya konu mal, ilgili mülkiyet türüne hukuken uygun şekilde bağlı olmalıdır.

2. Tüm Paydaşlara Karşı Dava Açılması

İzale-i şuyu davası, yalnızca bir veya birden fazla paydaş tarafından açılabilir; ancak dava, tüm paydaşlara karşı yöneltilmek zorundadır. Bu kural, davanın taraf teşkili bakımından temel bir koşuldur. Taraflardan birinin eksik olması halinde, mahkeme tarafından davanın usulden reddi söz konusu olabilir.

3. Dava Konusu Malın Bilgilerinin Açıkça Belirtilmesi

Dava dilekçesinde, ortaklığa konu malın tüm hukuki ve teknik bilgilerinin eksiksiz şekilde yer alması gerekmektedir. Taşınmaz mallar için tapu bilgileri ve tapu kaydı (il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, vasıf gibi), taşıtlar için plaka numarası ve ruhsat bilgileri gibi unsurlar açıkça belirtilmelidir. Tapu kayıtlarında hata ya da eksiklik bulunması halinde, mahkeme ilgili eksikliğin giderilmesi için davacıya süre tanıyabilir.

4. Ortaklık İlişkisini Gösteren Belgelerin Sunulması

Davacı, ortaklık ilişkisini gösteren belgeleri mahkemeye sunmakla yükümlüdür. Bu belgeler; mirasçılık belgesi, tapu kayıt örnekleri, noter senetleri, mahkeme kararları ya da taraflar arasında düzenlenmiş yazılı sözleşmeler olabilir. Belgeler, mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin hukuki geçerliliğini ortaya koymalıdır.

5. Ortaklığın Sona Erdirilmesinin Hukuken Mümkün Olması

Paylı mülkiyete konu malın belirli bir hukuki işleme özgülenmiş olması (örneğin vakfa tahsis, kamusal kullanım amacı gibi) ya da sürekli kullanım amacı taşıyan bir yapıya konu olması halinde, ortaklığın sona erdirilmesi hukuken mümkün olmayabilir. Bu nedenle mahkeme, malın niteliğini ve mevcut durumunu değerlendirerek ortaklığın giderilmesine engel bir hukuki durumun bulunup bulunmadığını inceler.

Sonuç olarak, izale-i şuyu davası, mülkiyet hakkının bireyselleştirilmesini ve ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan etkili bir yargısal mekanizmadır. Davanın açılabilmesi ve sağlıklı şekilde ilerleyebilmesi için yukarıda belirtilen şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Mahkeme sürecinde, tarafların mülkiyet haklarının korunması ve hakkaniyete uygun bir paylaşım sağlanması esastır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MU?

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren yasal düzenlemeyle birlikte, ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar (izale-i şuyu davaları) zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme çerçevesinde, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri uyarınca, söz konusu davalarda arabuluculuk sürecine başvurulmuş olması bir dava şartı haline gelmiştir.

Bu kapsamda, elbirliği veya paylı mülkiyete tabi taşınır ya da taşınmaz malların paylaşımı amacıyla açılacak her türlü ortaklığın giderilmesi davasında:

• Dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulmuş olması zorunludur.
• Arabuluculuk başvurusu, davalı sıfatını taşıyan tüm paydaşlara karşı yöneltilmelidir. Arabuluculuk görüşmelerine eksik tarafla başlanması, sürecin geçersiz sayılmasına ve dava şartının yerine getirilmemiş kabul edilmesine neden olabilir.
• Arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen son tutanak, dava dilekçesiyle birlikte mahkemeye sunulmalıdır.
• Arabuluculuğa başvurulmaksızın dava açılması halinde, mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder.

Bu uygulama ile amaçlanan; mülkiyet ihtilaflarının yargı yoluna başvurulmadan önce sulh yoluyla çözülmesi, dava sayısının ve yargılamaların sürelerinin azaltılması ve taraflar arasında uzlaşma kültürünün teşvik edilmesidir. Ancak, arabuluculuk süreci sonucunda anlaşmaya varılamaması halinde, taraflar yasal haklarını kullanarak mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.

İZALE İ ŞUYU DAVASINI KİM AÇAR?

Ortaklığın giderilmesi davası, yani izale-i şuyu davası, paydaşlardan biri veya birden fazlası tarafından açılabilir. Dava açma hakkı, ilgili taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyeti bulunan tüm gerçek ve tüzel kişileri kapsar. Bu kapsamda, yalnızca gerçek kişiler değil, Türkiye’de kurulmuş şirketler, yabancı şirketlerin Türkiye şubeleri, dernekler ya da diğer tüzel kişilikler de ortak sıfatıyla davacı olabilirler.

Türkiye’de taşınmaz edinen yabancılar, Türk vatandaşlarıyla aynı hak ve yükümlülüklere tabi olup, bu kapsamda paydaş oldukları taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına da sahiptirler. Yabancıların taşınmaz mülkiyeti edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında belirli sınırlamalara tabi olmakla birlikte, edinim gerçekleştikten sonra Türk Medeni Kanunu ve ilgili usul hükümleri uyarınca taşınmaz üzerindeki paydaşlık ilişkileri bakımından Türk hukuk sistemine entegre olurlar. Bu nedenle, bir taşınmazda hissedar olan yabancı uyruklu kişiler, diğer paydaşlarla birlikte ya da tek başına Türk mahkemelerinde izale-i şüyu davası açabilir; dava sürecinde herhangi bir ek izin veya Yabancılar Hukuku kapsamında özel mevzuata tabi olmaksızın yargılama faaliyetinden faydalanabilirler.

Davayı açan kişi veya kişiler davacı, davacı dışındaki tüm paydaşlar ise davalı sıfatını taşır. Bu, izale i şuyu davasına özgü bir taraf teşkili özelliğidir. Dava, mutlaka tüm paydaşlara karşı yöneltilmeli; taraflar arasında eksiklik bulunmamalıdır. Aksi halde mahkeme, taraf teşkili tamamlanmadan esasa geçemez ve davayı usulden reddedebilir.

Paydaşlardan birinin vefatı halinde, bu kişinin mirasçıları, ölen paydaşın yerine geçerek izale-i şuyu davasında taraf sıfatını kazanırlar. Bu durumda:

• Öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmalı ve murisin mirasçıları belirlenmelidir. Mitasçılar yasal mirasçılar olabileceği gibi vasiyetname ile atanmış mirasçılarda olabilir.
• Mirasbırakanın malvarlığı bilinmiyorsa izale i şuyu davasından önce tereke tespiti davası açılması ve mirasbırakanın malvarlığının tespit edilmesi önemlidir.
• Vefat eden paydaşın payı, tüm mirasçıları tarafından birlikte temsil edilir. Dolayısıyla, mirasçılardan yalnızca birinin değil, tamamının davada taraf olması gerekir. Reddi miras yapan mirasçılar bu davada taraf değildir.
• Mirasçılar, miras kalan mal üzerindeki ortaklık ilişkisini sona erdirmek üzere, izale-i şuyu davasını diğer mirasçılara ya da diğer paydaşlara karşı açabilirler.
• Mirasçıların davaya eksiksiz şekilde dahil edilmesi, hem davaya ehliyet hem de dava şartı yönünden zorunludur.

Bu usule uygunluk sağlanmadığı takdirde, dava süreci sağlıklı şekilde yürütülemez; mahkeme tarafından eksik taraflar tamamlanmadan yargılamaya devam edilmez. Özellikle miras kalan taşınmazlarda izaleyi şuyu davası açmadan önce bir miras avukatına danışmak çok önemlidir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Ortaklığın giderilmesi davası, görev ve yetki bakımından özel düzenlemelere tabi bir hukuk davasıdır. Bu bağlamda, davanın hangi mahkemede açılacağı ve hangi mahkemenin yetkili olduğu hususları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili özel mevzuat hükümleri çerçevesinde belirlenmiştir.

• İzale i Şuyu Davasında Görevli Mahkeme

İzale i şuyu davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun açık hükmü uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu görevli mahkeme, uyuşmazlık konusu malın değerine ya da paydaşlar arasındaki pay oranlarına bakılmaksızın yetkilidir. Ayrıca, Sulh Hukuk Mahkemelerinde kural olarak basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316).

• İzale i Şuyu Davasında Yetkili Mahkeme

Yetki bakımından taşınır ve taşınmaz mallar açısından farklılık bulunmaktadır:

1. Taşınmaz mallar söz konusu olduğunda, izale-i şuyu davası mutlaka taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılmalıdır. Bu, kesin yetki kuralı niteliğindedir. Birden fazla taşınmazın farklı yerlerde bulunması durumunda ise, her bir taşınmaz için ayrı ayrı, o taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
2. Taşınır mallar açısından ise, yetkili mahkeme, genel yetki kuralı olan davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6). Bu tür davalarda özel bir yetki düzenlemesi bulunmadığından, genel hükümlere başvurulur.

Bu ayrım, dava sürecinin doğru ve usulüne uygun yürütülmesi açısından kritik önem taşımaktadır. Yetkisiz mahkemede açılan dava, yetkisizlik itirazı üzerine reddedilir ve usul ekonomisi açısından doğru mahkemenin tayini esastır.

İZALE İ ŞUYU DAVASI NE KADAR SÜRER?

İzale i şuyu davalarının sonuçlanma süresi, birçok değişkene bağlı olarak farklılık göstermektedir. Davanın karmaşıklık derecesi, taraf sayısı, taraflar arasındaki uyuşmazlığın yoğunluğu, dosyanın incelendiği mahkemenin iş yükü ve yargılama sürecinde ortaya çıkabilecek usuli itirazlar gibi unsurlar, davanın süresini etkileyen başlıca faktörlerdir. Bu nedenle, belirli bir izale-i şuyu davasının net olarak ne kadar süreceğini önceden kesin bir şekilde öngörmek mümkün değildir.

Türkiye’de genel uygulama dikkate alındığında, olağan bir izale-i şuyu davasının ilk derece mahkemesinden başlayıp, gerekirse istinaf aşamasındaki inceleme tamamlanarak kesinleşmesi ortalama olarak 3-4 yıl sürebilmektedir. Bu süre, özellikle taşınmazların değerinin yüksek olduğu, paydaşların çok sayıda olduğu veya mirasçılar arasında uyuşmazlıkların yoğun olduğu dosyalarda daha da uzayabilmektedir.

İzale i şuyu davası devam ederken, ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz hakkında muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası ya da vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal davası bulunması halinde, bu davalar izale-i şuyu davası açısından bekletici mesele yapılır. Zira söz konusu davalar, taşınmazın mülkiyetine ilişkin doğrudan hukuki sonuçlar doğurabilecek niteliktedir ve bu davalarda verilecek karar, izale-i şüyu davasının konusu olan taşınmazın hukuki durumunu etkileyebilecektir. Bu nedenle, mahkeme öncelikle tapu iptal ve tescile ilişkin davaların kesinleşmesini bekleyecek, ardından ortaklığın giderilmesi davası kaldığı yerden devam edecektir. Bekletici mesele yapılması süreci, izale-i şüyu davasının sonuçlanmasını önemli ölçüde geciktirecek ve tarafların taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kullanmasını da bu süreç boyunca sınırlayacaktır.

Bir izale-i şuyu davası açmayı düşünen kişilerin, konunun uzmanı bir gayrimenkul avukatına danışarak somut durumlarına göre profesyonel değerlendirme almaları önemlidir. Böylece, dava sürecinin muhtemel seyri hakkında daha gerçekçi ve detaylı bilgi edinilebilir ve stratejik kararlar daha sağlıklı şekilde alınabilir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI MASRAFLARI NE KADARDIR?

Ortaklığın giderilmesi davası, maktu (sabit) bir harca tabi tutulmaktadır. Bu harç sistemi, dava sürecindeki maliyetlerin önceden belirlenmesi ve taraflar arasında adil bir paylaşımın sağlanması amacına yöneliktir.

Dava sonucunda ortaya çıkan yargılama giderleri ise, taraflar arasında eşit şekilde paylaştırılır. Bu düzenleme, izale-i şuyu davasında kazanan veya kaybeden tarafın olmaması ilkesine dayanır. Ortaklığın sona erdirilmesi, tarafların mülkiyet ilişkisinin sona ermesi anlamına geldiğinden, her iki taraf da davanın sonucundan eşit derecede etkilenir.

Bu nedenle, davaya katılan tüm taraflar, davanın sonucundan bağımsız olarak yargılama giderlerine eşit katkı sağlamakla yükümlüdür. Bu prensip, taraflar arasında hakkaniyeti sağlamak ve herhangi bir tarafın haksız avantaj elde etmesini önlemek amacıyla hukuk sistemince benimsenmiştir.

İZALE İ ŞUYU DAVASINDA ORTAKLIK NASIL SONA ERDİRİLİR?

İzale-i şuyu davası kapsamında ortaklığın sona erdirilmesi, üç temel yöntemle gerçekleştirilebilir: paylaştırma (aynen taksim), satış (pazarlık veya açık artırma suretiyle) ve kat mülkiyetine geçiş.

Her bir yöntemin uygulanabilirliği, taşınmazın türü, ortakların talepleri ve malın niteliği gibi faktörlere bağlı olarak değerlendirilir.

1. Ortaklığın Paylaştırma (Aynen Taksim) Yoluyla Giderilmesi

Aynen taksim, ortaklığın giderilmesinde öncelikli yöntem olarak kabul edilir. Bu yöntemde, ortak mülkiyete konu olan mal veya mallar, fiziksel olarak paydaşlara ayrılarak her bir ortağa tahsis edilir. Örneğin, üç paydaşa ait üç ayrı arsanın her bir paydaşa ayrı ayrı verilmesi aynen taksimdir.

Aynen taksim yönteminin uygulanabilmesi için şu şartlar aranmaktadır:

• Davacı veya davalılardan en az birinin aynen taksim talebinde bulunması gerekir.
• Mahkeme, malın aynen taksime elverişli olup olmadığını bilirkişi marifetiyle tespit etmelidir.
• Malın aynen taksim suretiyle bölünmesi durumunda, taşınmazın değerinde önemli bir düşüş yaşanmaması gerekir. Ancak, taraflar bu konuda anlaşırsa, değer kaybı koşulu esnetilebilir.

Mahkeme, malın aynen taksime uygun olduğu kanaatine varırsa, malın parçalanarak paylaştırılmasına karar verir. Bu durumda, eşit değerde olmayan parçalar için dengeleyici bedel ödenmesi de hükme bağlanabilir. Böylece, paydaşlar arasında adil bir paylaşım sağlanmış olur.

2. Ortaklığın Satış (Pazarlık veya Açık Artırma) Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesi, aynen taksim yönteminin mümkün olmadığı veya paydaşların tamamının aynen taksim talebinde bulunmadığı hallerde başvurulan bir yöntemdir. Özellikle malın bölünmesinin değer kaybına neden olması veya teknik açıdan mümkün olmaması durumunda satış yöntemi tercih edilir.

• Tüm paydaşların satışa rıza göstermesi halinde satış, paydaşlar arasında pazarlık yoluyla yapılabilir.
• Paydaşlardan biri bile satışa karşı çıkarsa, satış kamuya açık olarak açık artırma şeklinde gerçekleştirilir.

Mahkemenin satış kararı kesinleştiğinde, dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu, satışa esas değer takdirini bilirkişi raporu ve ekspertiz yoluyla belirler. Satış ise İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Bu süreçte, satıştan elde edilen gelir paylar oranında ortaklara dağıtılır.

3. Ortaklığın Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın kat mülkiyetine dönüşmesi, özellikle birden fazla bağımsız bölüm içeren yapılar için uygun bir çözüm yöntemidir. Bu yöntemle, taşınmaz, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir projeye göre bölünür ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilir.

Bu yöntemin uygulanabilmesi için:

• Mahkeme tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir proje hazırlanmalı veya mevcut proje revize edilmelidir.
• Binanın tamamlanmış, kargir ve bağımsız bölümlerin kullanıma elverişli olması gereklidir.
• Mevcut durumda eksiklikler varsa, mahkeme bu eksikliklerin giderilmesi için taraflara makul bir süre tanır.
• Uzun süredir paydaşlar arasında benimsenmiş ortak kullanım biçimleri varsa, bunlar dikkate alınabilir. Aksi takdirde, bağımsız bölümlerin tahsisi kura yoluyla yapılır.

Kat mülkiyetine geçiş, paydaşların haklarının korunmasını sağlarken, taşınmazın fiziki ve hukuki yapısına uygun bir mülkiyet düzeni oluşturulmasına olanak verir.

Bu üç yöntemden hangisinin uygulanacağı, dava sürecinde mahkeme tarafından malın niteliği, paydaşların talepleri ve bilirkişi raporları ışığında değerlendirilir. İzale i şuyu davasının amacı, ortak mülkiyetin sona erdirilerek tarafların mülkiyet haklarının ayrı ayrı ve adil şekilde tesis edilmesidir.

İZALE İ ŞUYU DAVASINDA SATIŞ AŞAMASI

Ortaklığın giderilmesi davasında satış yolunun tercih edilmesi halinde, dava konusu taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır. Davacı, ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep ettiğinde, mahkeme öncelikle satış yönteminin uygulanabilirliğini araştırır.

Eğer davacı hangi yöntemin tercih edildiğini açıkça belirtmemişse, mahkeme ilk olarak aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Taşınmazın aynen taksime elverişli olmaması ya da bölünmesi halinde önemli bir değer kaybının söz konusu olması halinde, satış yöntemine başvurulur.

İzale i şuyu davasında satış aşamaları aşağıdaki gibidir:

1. Açık Artırma Usulü

Satış işlemi, açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Açık artırma, iki şekilde uygulanabilir:

• Genel Açık Artırma: Herkese açık olarak yapılan satış işlemidir.
• Özel Açık Artırma: Sadece paydaşlar arasında yapılan sınırlı katılımlı açık artırmadır.

Ancak açık artırma yönteminin uygulanabilmesi için tüm paydaşların bu yönde oybirliğiyle rıza göstermesi ve mahkemenin bu konuda karar alması gerekmektedir.

2. Satış Sürecinin Başlatılması

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinin ardından, ilgili dosya talep üzerine satış işlemini gerçekleştirmekle görevli Satış Memurluğuna iletilir. Satış memuru, mahkeme tarafından belirlenmekte olup, genellikle hukuk yazı işleri müdürü veya icra memuru bu göreve atanır. Satış işlemleri, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür.

3. Kıymet Takdiri ve İtiraz Süreci

Satış memuru, İcra ve İflas Kanunu’nun 128. maddesi ve devamı hükümleri gereğince satışın hazırlıklarını yapar ve kıymet takdirini gerçekleştirir. Kıymet takdirine ilişkin süreç şu şekildedir:

• Kıymet takdiri işlemi, satışa konu taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla yapılır.
• Bu kıymet takdirine yapılacak itirazlar, ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından incelenir.
• Aynı şekilde, satış memurunun işlemlerine ve ihalenin feshi taleplerine yönelik şikayetler de Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından karara bağlanır.
• Kıymet takdirine ilişkin olarak Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlar kesin niteliktedir.
• Kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri talep edilemez.

4. Satış İlanı ve Açık Artırma

Kıymet takdirinin kesinleşmesini takiben, satış memuru satış şartlarını belirler ve satış ilanını düzenler. Satış ilanına ilişkin dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Satış ilanı, satış tarihinden en az bir ay önce yapılmalıdır.
• İlan metninde, satışa konu taşınmazın nitelikleri, kıymet takdiri değeri, açık artırmanın yapılacağı yer, tarih ve saat bilgileri yer almalıdır.
• Açık artırma şartnamesi de ilan içeriğinde bulunur.
• Satış ilanı, tapu sicilinde kayıtlı ilgililere ayrıca tebliğ edilir.

5. Satışın Hukuki Dayanağı

Ortaklığın giderilmesi kararına dayalı olarak yapılan satış işlemleri, tamamen İcra ve İflas Kanunu hükümleri doğrultusunda icra edilir. Sulh Hukuk Mahkemesi kararları, satış sürecinin yasal temelini oluşturmakta ve satış memurunun yetki ve sorumlulukları bu çerçevede şekillenmektedir.

6. İhalenin Başlatılması: Birinci ve İkinci Artırma

İzale-i şüyu davası sonunda verilen satış kararı doğrultusunda gerçekleştirilen ihaleler, İcra Müdürü gözetiminde ve elektronik satış portalı aracılığıyla yapılır. Açık artırma, daha önceden ilanda belirtilen gün ve saatte başlatılır ve şu esaslara göre yürütülür:

• İhale, satışa konu malın muhammen (tahmini) kıymetinin %50’si üzerinden başlar.
• Artırma sürecinin geçerli olabilmesi için, teklif edilen bedelin, taşınmazın muhammen kıymetinin %50’sini veya satış isteyenin alacağı ile bu alacağa rüçhanı olan diğer alacakların toplamı arasında hangisi daha yüksekse, o miktarı aşması ve ayrıca satış ve paylaştırma giderlerini de karşılaması gerekir.
• Belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde, taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilir.

7. İhalenin Sonuçlanması ve Mülkiyetin Devri

Artırma süresi sonunda, gerekli koşullar oluşmuşsa mal en yüksek teklif verene kesin olarak ihale edilmiş sayılır ve mülkiyet, bu kişiye geçer. Süreç şu şekilde işler:

• En yüksek teklifi verenin, satış bedelini yasal süresi içerisinde ödemesi zorunludur.
• Bedelin süresinde ödenmemesi hâlinde, verilen teminat iade edilmez; bu teminat öncelikle satış masraflarına mahsup edilir, kalan tutar ise alacaklılara dağıtılır.
• Taşınmazı satın alan kişi hissedar olmayan üçüncü bir kişi ise, satışın tamamı onun açısından bir teslim niteliğinde olduğundan, satış bedelinin tamamı üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir. Eğer taşınmazı ihaleyle satın alan kişi hissedarlardan biriyse, KDV’nin matrahı, satış bedelinden alıcının mevcut hissesi düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır ve yalnızca diğer hissedarların hisselerine isabet eden bedel üzerinden KDV uygulanır. KDV hesabının doğru bir şekilde yapıldığından emin olmak için vergi hukuku avukatından destek alınması önem arz etmektedir.

8. Artırma Sonuç Tutanağı ve İlanı

İcra müdürü, elektronik artırmanın sona erdiği tarihten sonraki ilk iş gününde, artırmanın sonucuna ilişkin bir tutanak düzenler ve aynı gün içerisinde bu tutanağı satış portalında ilan eder. Tutanakta yer alması gereken hususlar şunlardır:

• İhalenin yapıldığı tarih ve saat
• En yüksek teklifin hangi katılımcı tarafından verildiği
• İhalenin geçerli kabul edilip edilmediği
• İhale bedelinin yedi gün içinde icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği
• İhalenin yapılamaması hâlinde gerekçesi

9. Teklif Verme Süreci ve Satış Talebinin Geri Alınamazlığı

• Satış talebi, teklif verme süreci başladıktan sonra geri çekilemez.
• İcra müdürü, bazı hallerde ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Bu haller şunlardır:

1. Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi
2. En yüksek teklifi veren kişinin ihale bedelini yatırmaması
3. Eğer borç sebebiyle izaleyi şuyu davası açıldıysa teklif verme süresi sona ermeden borcun tamamen ödenmesi

10. İkinci Artırma ve Yeni Satış Talebi

• İlk artırmanın geçersiz sayıldığı hâllerde, daha önce ilan edilen tarih üzerinden ikinci artırma gerçekleştirilir.
• İkinci artırma da, ilk artırmadaki koşullara tabidir.
• İkinci artırmada da alıcı çıkmaz ya da satış şartları gerçekleşmezse, alacaklı önceki satış talebinden doğan süresi içinde yeniden satış günü verilmesini talep edebilir.
• Bu durumda, satış isteme süresi durmuş sayılır ve ihalenin yapılamadığına ilişkin tutanağın tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye devam eder.

11. Teknik Sorunlar Nedeniyle Süre Uzatımı

Elektronik artırma sisteminde teknik bir aksaklık yaşanması hâlinde icra müdürü şu işlemleri gerçekleştirir:

• Artırmanın son 10 dakikasında teklif verilemediği elektronik satış portalı kayıtlarından tespit edilirse, artırma süresi bir gün süreyle uzatılır.
• Bu durumda icra müdürü, artırmanın yeni başlangıç ve bitiş tarihlerini açıkça belirtir ve bu hususları derhal portalda ilan eder.
• Artırmanın uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç gün içinde artırma yeniden başlatılır.
• Önceden en yüksek teklifi veren katılımcı teklifiyle bağlı kalmaya devam eder. Ayrıca, yeni katılımcılar da gerekli teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilirler.

12. Mülkiyetin Tescili

Açık artırma sonucunda taşınmazın ihale yoluyla satışının kesinleşmesiyle birlikte, mülkiyetin ihaleyi kazanan kişiye geçirilmesi süreci başlar. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• İhale bedelinin yedi günlük yasal süre içerisinde tamamen ödenmesi halinde, taşınmazın mülkiyeti ihaleyi kazanan alıcıya hukuken geçmiş olur.
• Mülkiyetin tapu siciline tescili için icra müdürlüğünce düzenlenen ihale tutanağı ve satış belgesi Tapu Müdürlüğüne gönderilir.
• Bu belgeler, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında resmi senet hükmündedir ve tescil işlemi, mahkeme kararı olmaksızın doğrudan gerçekleştirilir.

13. İhale İşlemlerine Karşı Şikayet

İhale sürecine ilişkin işlemler, icra müdürlüğü tarafından yürütülmekle birlikte, bu işlemlerden zarar gören ilgililer belirli süreler içinde şikayet yoluna başvurabilirler:

• Şikayetler, 7 günlük süre içinde yetkili icra mahkemesine yapılır.
• Şikayet konusu işlemler arasında kıymet takdirinin usule aykırılığı, satış ilanının eksikliği, artırma sürecindeki usulsüzlükler veya ihale şartlarına aykırılıklar yer alabilir.
• Bu şikayetler takip işlemlerini durdurmaz, ancak mahkeme kararıyla satışın geçici olarak ertelenmesi mümkün olabilir.
• Şikayet incelemeleri dosya üzerinden yapılmakla birlikte, duruma göre duruşma açılması da mümkündür.

14. İhalenin Feshi

İhalenin kesinleşmesinden sonra, bazı durumlarda ihalenin feshi talep edilebilir. Bu durum, özellikle ihale sürecindeki hukuka aykırılıklara dayanır. İhalenin feshi sürecine ilişkin esaslar şu şekildedir:

• İhalenin feshi, satıştan itibaren yedi gün içinde istenebilir (İİK m.134).
• Fesih sebepleri arasında;

1. Satış ilanının usulüne uygun yapılmamış olması,
2. Katılımın engellenmesi,
3. Hile veya muvazaa gibi aldatıcı işlemler,
4. Muhammen bedelin ciddi şekilde altında satış yapılması gibi nedenler yer alır.

• Fesih davası, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde yürütülür ve karar kesinleşinceye kadar mülkiyet devri durdurulabilir.
• Mahkeme, ihalenin feshi talebini yerinde bulursa, satış işlemi geçersiz sayılır ve yeni bir satış süreci başlatılır.

İzale i şuyu davaları, paylı mülkiyetin sona erdirilmesine hizmet eden önemli bir yargısal araçtır. Satış aşamaları ise karmaşık bir idari ve hukuki süreci içermekte olup, özellikle açık artırma, kıymet takdiri, ihale ve sonrasındaki mülkiyet devri gibi safhalarda ciddi dikkat ve hukuki uzmanlık gerektirir. İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri, bu sürecin hem taraflar arası menfaat dengesini sağlamayı hem de kamu düzenini korumayı amaçlamaktadır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Ortaklığın giderilmesi davaları, özel bir yapıya sahip yargılama usulü gerektirmekte olup, aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

1. Davanın Kesinleşmemesi Halinde İşlem Yapılamaması: İzale-i şuyu davası henüz kesinleşmeden, dava konusu mal üzerinde herhangi bir tasarruf işlemi gerçekleştirilemez; malın satış aşamasına geçilemez. Bu, ortaklık sona ermeden önce mal üzerinde hukuki belirsizliklerin ve taraflar arasında çıkabilecek ihtilafların önüne geçilmesi amacını taşır.
2. Mahkemenin Karar Yetkisi – Ayni Taksim veya Satış: Mahkeme, ortaklığın giderilmesi talebi doğrultusunda, malın aynen taksimi (fiziki bölünmesi) veya satışı yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine karar verebilir. Ancak mahkemede, öncelikle aynen taksim mümkün olup olmadığı araştırılır. Eğer taraflardan biri aynen taksimi talep etmişse, mahkemenin bu talebi inceleyerek mümkün olup olmadığını değerlendirmesi zorunludur.
3. Satışta Kıymet Takdiri: Dava sürecinde bilirkişi tarafından tespit edilen değer, mahkemenin takdirine yardımcı olmakla birlikte, satış aşamasında esas alınmaz. Satış memurluğunca yapılacak kıymet takdiri, malın satış bedelinin belirlenmesinde esas teşkil eder.
4. Kazanan veya Kaybeden Taraf Kavramının Olmaması: İzale i şuyu davasının amacı, mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesidir. Bu nedenle, davanın sonucu itibarıyla “kazanan” veya “kaybeden” taraf kavramı bulunmamaktadır; her iki taraf da ortaklık sona ermiş olur ve bu sonuç her iki taraf için de geçerlidir.
5. Davanın Çift Yönlü Niteliği ve Feragat Durumu: İzale-i şuyu davası çift yönlü (mütekabili) bir davadır; yani davalılar aynı zamanda davacı, davacılar aynı zamanda davalıdır. Bu sebeple, davacı taraf dava hakkında feragat etse dahi, diğer davalıların davaya devam etme talepleri halinde mahkeme davayı esasa girerek görmeye devam eder. Dolayısıyla davacı feragat etse bile dava reddedilmez.
6. Yargılama Giderlerinin Paylaşımı: Kazanan-kaybeden ayrımı yapılmadığından, dava sonunda yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri, taraflar arasında mülkiyet payları oranında paylaşılır.
7. Osmanlı Tapusu: İzale i şuyu davasına konu edilmek istenen taşınmazın halen Osmanlı tapusu niteliğinde bir belgeye dayanması durumunda, öncelikle bu tapunun güncel tapu siciline intikal ettirilmesi ve mevcut mirasçılar adına tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir
8. Paydaşların Payları Üzerinde İntifa Hakkı Kurması: Bir paydaş, sahip olduğu pay üzerinde intifa hakkı tesis etme hakkına sahiptir. İntifa hakkı, malın kullanımı ve ürünlerinden yararlanma yetkisi verir. İntifa hakkı kurulduğunda, diğer paydaşlara bildirim yapılmalıdır. Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde diğer paydaşlar, intifa hakkı kurulan pay üzerindeki ortaklığın giderilmesini talep ederse, intifa hakkı bedeli üzerinden satış yoluna gidilir.
9. Dava Sırasında Payların Satışı: Yargıtay kararlarına göre, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken paydaşların paylarını üçüncü kişilere satmaları hukuken mümkündür. Kanunda buna ilişkin özel bir engel bulunmamaktadır. Dolayısıyla dava devam ederken payların el değiştirmesi dava sürecini etkilemez.
10. Kiracının Durumu: İzale-i şuyu davası sonucunda taşınmazın satışına karar verilmiş ve bu taşınmazda kiracı bulunuyorsa, satış işlemi kiracılı taşınmazın satışı hükümlerine tabidir ve yeni malik, mevcut kira sözleşmesiyle bağlı hale gelir. Bu durumda, kiracının tahliye taahhütnamesi, kira artış oranı, fahiş kira artışına itiraz hakkı ve sözleşmeden doğan diğer tüm kiracı hakları kira sözleşmesi kapsamında korunur. İhaleyi kazanan yeni malik, taşınmazı bizzat kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma gereksinimi duyuyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca ihtiyaç sebebine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde kiracıyı tahliye davası açma yoluna gidebilir. Ya da yeni malik kira bedelinin tespiti için kanunda belirtilen şartlar dahilinde kira tespit davası açmayı tercih edebilir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MUHDESAT

Muhdesat, taşınmazın niteliğini tamamlayan, ona bağlı ve onunla bütünleşik olarak işlev gören eşya ve yapıları ifade etmektedir. Türk hukukunda muhdesat, taşınmazın ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilmekte ve bu niteliğiyle mülkiyet rejimine dahil edilmektedir. Ancak, muhdesatın taşınmaza aidiyeti konusunda taraflar arasında ihtilaflar ortaya çıkabilmekte ve bu durum hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu uyuşmazlıkların çözümlenmesi için mahkemeye başvuru yoluna gidilmesi gerekmektedir.

• Muhdesatın Aidiyeti Davasının Kapsamı ve Amacı

Muhdesatın aidiyeti davası, esasen taşınmazın sahibi ile diğer taraflar arasında muhdesata ilişkin mülkiyet veya tasarruf hakkının tespiti amacını taşımaktadır. Bu dava ile amaçlanan, taşınmaza bağlı eşyaların gerçekten taşınmazın maliki tarafından sahiplenilip sahiplenilmediğinin hukuki olarak belirlenmesidir. Dava konusu muhdesatın taşınmazın ayrılmaz parçası olup olmadığının netleştirilmesi, diğer hukuki işlemler açısından temel teşkil eder.

• İzale-i Şuyu Davası ile İlişkisi ve Bekletici Mesele Niteliği

Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, genellikle izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında ortaya çıkmaktadır. Bu bağlamda, muhdesatın aidiyetine dair ihtilaf, izale-i şuyu davasının önünde bekletici mesele olarak değerlendirilir. Hukuki açıdan, muhdesatın aidiyeti konusu kesin olarak çözümlenmeden ve ilgili dava sonuçlanmadan, izale-i şuyu davasına devam edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla, muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlık, izale-i şuyu sürecini geciktiren ve sürecin sağlıklı işlemesini engelleyen temel bir engel teşkil eder.

• Muhdesatın Aidiyeti Konusundaki Uyuşmazlıkların Hukuki Sonuçları

Muhdesatın aidiyeti konusunda taraflar arasında mutabakat sağlanamaması, hem dava sürecinin uzamasına hem de tarafların hukuki haklarının belirsizliğe düşmesine sebep olur. Bu durum, özellikle diğer paydaşların taşınmaz üzerindeki haklarını kullanmalarını güçleştirir ve ortaklığın giderilmesi sürecinde adaletli bir sonuca ulaşmayı engeller. Ayrıca, bu uyuşmazlıkların çözümlenmemesi halinde dava süresinin gereksiz yere uzaması, tarafların hak kayıpları yaşamasına yol açabilir.

• Muhdesatın Değer Tespiti ve Satış Bedelinin Hesaplanması

Eğer muhdesat, ortaklıktaki bir veya birkaç paydaşa aitse ve tapu sicilinde bu duruma ilişkin bir şerh bulunuyorsa veya paydaşlar arasında muhdesat konusunda ihtilaf bulunmamaktaysa, taşınmazın ve muhdesatın dava tarihindeki ayrı ayrı değerleri tespit edilir. Bu değerler esas alınarak, muhdesatın taşınmaz içindeki oranı belirlenir ve bu oranlama neticesinde, ortaklığın giderilmesi suretiyle yapılacak satışta ödenecek tutarın hesaplanması mümkün olur. Bu yöntem, satış bedelinin adil bir şekilde paylaştırılmasını sağlar.

• Sonuç ve Hukuki Öneriler

Özetle, muhdesatın aidiyeti davası, izale-i şuyu süreçlerinde kritik öneme sahip olup, dava sürecinin bekletici meselesi konumundadır. Muhdesatın aidiyeti konusu kesinleşmeden, ortaklığın giderilmesi davasında etkin ve sonuç odaklı bir ilerleme sağlanamaz. Bu bağlamda, tarafların işbirliği ve uzlaşıya dayalı hareket etmeleri, süreçlerin hızlanmasına ve hak kayıplarının önüne geçilmesine katkı sunacaktır. Hukuki anlamda, muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıkların hızlı ve net şekilde çözümlenmesi, izale-i şuyu davalarının etkinliğini artıracak ve taraflar arasında adaletli bir sonuca ulaşılmasını mümkün kılacaktır.