Kiracı Hakları Nelerdir? Kira Artışı, Tahliye, Depozito ve Masraflarda Kiracının Hukuki Hakları

Kiracının Temel Hakları Nelerdir?

Kiracının temel hakları; kiralananın kullanıma elverişli teslimi, ayıpların giderilmesi, süre bitiminde tahliye edilmeme, kira artışının TÜFE ile sınırlanması, depozitonun sınırlanması ve kanuni sebep olmadan çıkarılmamadır. Aşağıdaki tablo, kiracının Türk Borçlar Kanunu’ndan doğan başlıca haklarını ve bu hakların dayanağını tek bakışta göstermektedir. Her bir hakkın şartları ve istisnaları, ilgili başlık altında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, iki tarafa borç yükleyen sürekli bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, kiralayan ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi düzenler ve taraflar arasında sürekli bir edim ilişkisinin doğmasına sebep olur.

1. Kiracı ve Kiralayan Kimdir?

Kira sözleşmesinin temel aktörleri kiralayan (kiraya veren) ve kiracıdır. Kiralayan, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi çerçevesinde, belirli bir bedel karşılığında kiralanan mülkün kullanımını veya ondan yararlanmayı kiracıya bırakmayı üstlenen taraf olarak tanımlanır. Kiralayanın taşınmazın maliki olması şart değildir; intifa hakkı sahibi veya kiracı da kiraya veren sıfatıyla sözleşme kurabilir.

Kiracı ise kiralananı kullanma veya ondan yararlanma hakkı karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödeme borcu altına giren kişiyi ifade eder. Bu iki taraf arasında kurulan kira sözleşmesi, karşılıklı hak ve yükümlülükleri belirleyen, taraf iradelerinin uyuşması ile kurulan, özenle tasarlanmış bir hukuki anlaşmadır.

2. Kira Sözleşmesi Neden Yazılı Yapılmalıdır?

Kira sözleşmesi geçerlilik bakımından şekle bağlı olmasa da olası bir uyuşmazlıkta mahkeme nezdinde en önemli delil niteliğini taşır. Bu nedenle kira sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesi uygulamada ispat açısından önem arz etmektedir. Yazılı sözleşme; kira bedeli, artış oranı, süre ve kullanım amacı gibi unsurların sonradan tartışma konusu olmasını da önler.

3. Kira Sözleşmesinin Türleri ve Hukuki Sonuçları

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında karşılıklı borç ilişkileri doğurur ve sözleşmenin türüne (konut, çatılı işyeri, ürün kirası vb.) bağlı olarak farklılık gösterebilir. Hak ve yükümlülüklerin kapsamı; kiralananın niteliği, kullanım amacı, sözleşme süresi ve tarafların üzerinde anlaştığı özel şartlara göre şekillenir.

Her ne kadar kiralayan ve kiracı hakları kanuni düzenlemelerle belirlenmiş olsa da, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi bu hakların çerçevesini, kullanım koşullarını ve sınırlarını ortaya koyar. Bu haklar kira sözleşmesinin hukuki niteliğini somutlaştırır, taraflar arasında güvene dayalı bir hukuki ilişki kurulmasını sağlar ve taraf menfaatlerinin korunmasına hizmet eder.

Sözleşmenin içeriği ve düzenlenme şekli, kira ilişkisinin niteliğini doğrudan etkiler. Kira sözleşmesinin detayları, sözleşme türüne bağlı olarak hem kiracının hem de kiraya verenin hak ve yükümlülüklerinde değişikliklere yol açabilir. Bu nedenle kira sözleşmeleri imzalanmadan önce dikkatle incelenmeli ve taraflar hakları, yükümlülükleri ve olası hukuki sonuçları konusunda tam bir anlayış geliştirmelidir. Aksi takdirde kira ilişkisinden doğabilecek ihtilaflar hem kiracı hem de kiraya veren açısından telafisi güç zararlar doğurabilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmesi, tarafların kira bedeli ve kiralanan üzerinde anlaşmasıyla kurulur; ancak hak kaybını önlemek için yazılı olarak ve aşağıdaki unsurları içerecek şekilde düzenlenmesi gerekir. Uygulamada kira kontratı olarak da adlandırılan kira sözleşmesinin düzenlenmesi, hem kiracının barınma hakkını hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını koruyacak şekilde, hukuki özenle gerçekleştirilmesi gereken bir süreçtir.

Her kira sözleşmesi, subjektif şartlara göre uygun şekilde düzenlenmelidir. Taşınmazın niteliği, kiralama amacı, kullanım şekli ve süresi gibi hususlar, hem hukuki hem de vergisel yükümlülükleri doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilmek için, hazır sözleşme örnekleri kullanmak yerine, her kiralama durumu için özel olarak hazırlanmış sözleşmelerin düzenlenmesi yararlı olacaktır.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Unsurlar Nelerdir?

Kira sözleşmelerinde bulunması gereken zorunlu unsurlar aşağıda sıralanmıştır. Bu unsurların her biri, uyuşmazlık halinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesinde esas alınır:

1. Taraf Bilgilerinin Belirlenmesi

Kira sözleşmesinde öncelikle tarafların kimlik bilgileri eksiksiz şekilde yer almalıdır. Tarafların adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresleri ve iletişim bilgileri açıkça yazılmalıdır. Tüzel kişilerin taraf olduğu kira sözleşmelerinde ise şirket unvanı, vergi numarası, adresi ve yetkili temsilcisinin bilgileri belirtilmelidir.

2. Kiralananın Tanımı ve Adresi

Sözleşmede kiralanan taşınmazın açık tanımı yapılmalı ve tapu kaydında yazan taşınmaz niteliği (mesken, işyeri, arsa vb.) belirtilmelidir. Özellikle tapuda kayıtlı taşınmazlarda il, ilçe, mahalle, ada, parsel, blok, kat, bağımsız bölüm numarası gibi detaylara yer verilmesi, uyuşmazlık durumunda kiralananın belirlenmesini kolaylaştıracaktır. Taşınmaz tapuda kayıtlı olmayan, kadastrosuz ya da Osmanlı Tapusuna sahip bir yerse taşınmazın niteliği ve özellikleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

3. Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kiralanan için ödenecek kira bedeli, ödeme şekli, ödeme günü ve artış oranları açık şekilde belirtilmelidir. Kira ödemesi Türk Lirası cinsinden kararlaştırılmalı; döviz cinsinden bedellerde Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine dikkat edilmelidir. Ayrıca kira bedelinin hangi banka hesabına yatırılacağı veya elden ödeme yapılacaksa makbuz düzenlenmesi gerektiği sözleşmeye yazılmalıdır.

4. Kira Süresinin Belirlenmesi

Sözleşmede kira süresi net şekilde ifade edilmelidir. Başlangıç ve bitiş tarihleri ile sözleşmenin belirsiz süreli veya belirli süreli olup olmadığı belirtilmeli; yenileme ve fesih şartları açıkça düzenlenmelidir.

5. Depozito ve Teminat Hükümleri

Kiralanan taşınmaz teslim edilirken alınan depozito bedeli, iade koşulları ve bankaya yatırılıp yatırılmadığı sözleşmede yer almalıdır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca para olarak verilen depozitonun, kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılması gerekmektedir.

6. Kiralananın Teslim Durumu

Sözleşmede kiralananın teslim anındaki durumu, demirbaş listesi ve varsa mevcut hasarlar ayrıntılı olarak belirtilmelidir. Bu sayede tahliye sırasında iade yükümlülükleri ve sorumluluklar netleşir.

7. Kullanım Amacı

Kiralananın konut, çatılı işyeri, depo veya başka bir amaçla mı kullanılacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu durum, hukuki rejimi ve tarafların yükümlülüklerini doğrudan etkiler.

8. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Sözleşmede kiraya verenin bakım, onarım ve ayıplardan ari bulundurma yükümlülükleri ile kiracının kira bedeli ödeme, özenli kullanma ve komşuluk kurallarına uyma gibi borçları ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Bu borçların açıkça yazılması, ayıp veya masraf uyuşmazlıklarında hangi tarafın sorumlu olduğunun tespitini kolaylaştırır.

9. Tahliye Şartları ve Sona Erme Hükümleri

Tahliye taahhüdü, fesih bildirimi, sözleşmenin sona erme halleri ve iade yükümlülükleri belirli, anlaşılır ve kanuna uygun şekilde yazılmalıdır. Kiracı aleyhine kanuna aykırı olarak düzenlenen sona erme hükümleri geçersiz olacağından, bu hükümlerin Türk Borçlar Kanunu’nun emredici kurallarıyla uyumlu olması gerekir.

10. Vergisel Yükümlülüklerin Belirtilmesi

Kira sözleşmelerinde kiraya verenin elde edeceği kira gelirinin beyan ve KDV yükümlülüğü ile kiracının stopaj sorumluluğu olup olmadığı hususlarına yer verilmesi, tarafların vergisel yükümlülükleri açısından yol gösterici olacaktır. Özellikle işyeri kiralarında gelir vergisi stopajı uygulaması bulunduğundan, ödeme şekli ve sorumluluk paylaşımı netleştirilmeli ve vergi avukatı desteği alınmalıdır.

11. Sigorta Hükümleri

Taşınmazın sigortalanıp sigortalanmayacağı, sigorta primlerinin kim tarafından ödeneceği ve kiralananın içindeki demirbaşların sigorta kapsamına dahil edilip edilmeyeceği sözleşmede düzenlenmelidir. Böylece olası zarar ve tazmin sorumlulukları önceden belirlenmiş olur.

12. Alt Kiralama ve Devir Yasağı

Kiracının kiralananı üçüncü kişilere devretmesi veya alt kiraya verebilmesi açık şekilde düzenlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı onayı olmadan alt kiralama yapılamaz. Bu nedenle sözleşmede alt kiralamanın yasaklandığı veya hangi koşullarda mümkün olduğu belirtilmelidir.

13. Ortak Giderler ve Aidat Ödemeleri

Site veya apartman aidatları, bakım onarım giderleri, apartman görevlisi maaşı ve çevre düzenlemesi gibi ortak giderlerin hangi tarafa ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Özellikle işyeri kiralarında, apartman yönetim planı ve kat mülkiyeti hükümlerine uygun düzenleme yapılması önemlidir.

14. Tebligat Adresleri

Tarafların tebligat adreslerini sözleşmede açıkça belirtmeleri, hukuki süreçlerde bildirimlerin geçerli şekilde yapılmasını sağlar. Ayrıca adres değişikliklerinin yazılı olarak diğer tarafa bildirilmemesi halinde eski adrese yapılan tebligatların geçerli olacağına ilişkin hüküm de eklenmelidir.

15. Yetkili Mahkeme ve Uyuşmazlık Çözüm Yolu

Taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda hangi mahkemelerin yetkili olacağı ve alternatif uyuşmazlık çözüm yolları (arabuluculuk, tahkim gibi) sözleşmede belirtilmelidir. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasının zorunlu olduğu da göz önünde bulundurulmalıdır.

16. İmza ve Tarih

Son olarak kira sözleşmesi taraflarca okunup imzalanmalı ve imza tarihi belirtilmelidir. Mümkünse her sayfa taraflarca paraflanmalıdır. Şahit imzası, noter onayı veya e-Devlet üzerinde Taşınmaz Kiralama Sözleşmesi düzenlenmesi, ispat kolaylığı bakımından yararlı olacaktır.

Kira sözleşmesinde yer alması gereken unsurlar, sözleşmenin hangi uyuşmazlıkta hangi işlevi gördüğüne göre aşağıda gruplandırılmıştır. Tablo, sözleşme hazırlanırken kontrol listesi olarak kullanılabilir.

Ev Sahibi ve Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Ev sahibi ve kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin teslim, ayıptan ari bulundurma ve vergi-sigorta yüklerine katlanma borçları ile kiracının kira bedelini ödeme, özenli kullanma ve kiralananı geri verme borçları etrafında düzenlenmiştir. Ev sahibinin mülkünü kiraya verirken sahip olduğu haklar ile kiracının kiralanan mülkü kullanma hakkı ve buna bağlı hakları, özenle düzenlenmiş bir kira sözleşmesi ile belirlenir.

Bu haklar sadece kira bedelleriyle sınırlı kalmayıp mülkün bakımından komşuluk hukukuna kadar geniş bir yelpazeyi içerir. Her iki tarafın hak ve sorumluluklarını anlamak, adil ve sağlıklı bir kira ilişkisi sürdürmek açısından temel bir gerekliliktir. Kanundan doğan ev sahibi ve kiracı hakları aşağıda konularına göre gruplandırılmıştır.

1. Kiralananın Teslimi ve Kullanıma Elverişli Bulundurulması

Kiraya verenin ilk borcu, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli halde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Kiracının ayıplara ilişkin talepleri de bu borçtan doğar:

• Kiralananın Teslimi: Kiralanan, kiracı ve kiraya verenin belirlediği tarihte, kira kontratında amaçlanan kullanıma uygun bir şekilde kiracıya teslim edilmeli ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmalıdır.
• Ayıplı Durumda Kiracı Hakları: Kira sözleşmesine konu malın ayıplı teslim edilmesi veya sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracı, ayıpların giderilmesini, kira tutarından indirim yapılmasını veya zararın giderilmesini kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Özellikle önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
• Kusurların Giderilmesi: Kiracı, kira süresi içinde oluşan kusurlar nedeniyle evden yeterince yararlanamıyorsa bu kusurların giderilmesini ev sahibinden talep etmesi kiracı haklarındandır. Kiraya veren ayıbı uygun sürede gidermezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderip bu alacağını kira bedelinden indirebilir.
• Tadilat Masrafları: Kiracı, kira sözleşmesinin devamı boyunca mülkü nasıl kiraladıysa o şekilde tutmakla yükümlüdür. Kiralananı kullanıma elverişli tutmak için gereken zorunlu onarım masrafları malike aittir; kiracı, kiraya verenin uygun sürede gidermediği bir ayıp için yaptığı giderleri kira bedelinden indirebilir (TBK m. 306).

2. Kira Bedeli, Ödeme Gecikmesi ve Kira Artışı

Kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir; kanun ise bu borcun karşılığında kiracıyı aşırı artış ve cezai şartlara karşı korur. Bu konudaki başlıca kurallar şunlardır:

• Kira Bedeli ve Ödeme Sorumluluğu: Kiracının temel sorumluluğu, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde tam ve düzenli ödemektir. Bir kira yılı içinde iki kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse ev sahibi tahliye davası ile kiracıyı çıkarabilir.
• Ödemede Gecikme Durumu: Kiracı, kirasını kira sözleşmesinde belirtilen zamanda ödemekle yükümlüdür. Ancak gecikme durumunda ev sahibi cezalı kira talep edemez; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ödememesi halinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu durumda ev sahibi, şartlar oluştuysa tahliye davası açabilir.
• Kira Artışı Sınırları: Ev sahibi, kira artışında yasal üst sınırı aşamaz. Kanuni düzenlemelerle belirlenen kira artış oranının üzerindeki fahiş kira artışı talebine itiraz kiracı haklarındandır.

3. Kiralananın Kullanımı ve Özen Borcu

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak ve özenle kullanmak, aynı binada oturanlara ve komşulara saygı göstermek zorundadır. Bu borcun ihlali, belirli şartlarla sözleşmenin feshine yol açabilir:

• Kiralananın Kullanımı: Kiralanan taşınmaz kiracı tarafından maksadı dışında kullanılıyorsa kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih için kural olarak kiracıya yazılı ihtarla en az otuz günlük süre verilmesi gerekir.
• Mülke Zarar Verilmemesi: Kiracının başlıca yükümlülüklerinden biri kiralanan mülke zarar vermemektir. Olağan kullanımdan doğan yıpranmalardan ve eskimelerden kiracı sorumlu değildir.

4. Sigorta, Vergi ve Kiraya Verenin Diğer Yükleri

Kiralananla ilgili kamusal ve sigortaya dayalı yükler kural olarak kiraya verene aittir. Kiracıya yüklenebilecek giderler ise kanunda ve sözleşmede sınırlanmıştır:

• Sigorta ve Vergi Yükümlülükleri: Kiralananla ilgili mecburi sigorta, vergi ve benzer yükümlülükler ev sahibine aittir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça veya kanunda öngörülmedikçe bu bedeller kiracıdan talep edilemez.
• Evi Gösterme Zorunluluğu: Ev sahibi, taşınmazın bakımı, sonraki kiralamalar veya taşınmazın satışı durumlarında zorunluluk halinde taşınmazı üçüncü kişilere gezdirme hakkını kullanabilir. Bu hak, kiracıya önceden bildirilerek ve kiracının yararları gözetilerek kullanılmalıdır.

5. Alt Kiralama ve Kira Devri

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı alt kiraya veremez ve kullanım hakkını başkasına devredemez. Kira ilişkisinin bir başkasına devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Alt kiracı ile asıl kiracı arasında kurulan alt kira sözleşmesi, kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki sözleşmeden bağımsız değildir; alt kiracı, kiralananı asıl kiracıya izin verilenden başka türlü kullanamaz. Kiracının kiralananı yazılı rıza olmaksızın günlük kiralama platformlarında kısa süreli olarak kiraya vermesi de alt kira yasağına aykırıdır; ayrıca izin belgesi alınmadan yapılan izinsiz günlük kiralama idari para cezasına konu olabilir.

Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez ve aile konutu üzerindeki hakları, örneğin alt kira yoluyla, sınırlayamaz (TBK m. 349, TMK m. 194). Kiracı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olur ve diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu hâle gelir; bu durumda kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süreli ihtarı her iki eşe ayrı ayrı yapmak zorundadır. Bu koruma evlilik birliği devam ettiği sürece, boşanma davası görülürken de geçerlidir.

6. Üçüncü Kişilerin Hak İleri Sürmesi, El Değiştirme ve Tapu Şerhi

Kiracının kullanım hakkı, kiralanan üzerinde hak iddia eden üçüncü kişilere ve kiralananı sonradan edinen yeni malike karşı da korunur. Bu korumanın başlıca görünümleri şunlardır:

• Üçüncü Kişinin Hak İleri Sürmesi: Üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracı haklarıyla uygun düşmeyen ipotek, müdahalenin meni gibi bir hak ileri sürdüğü takdirde kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının maruz kaldığı zararları gidermek durumundadır.
• Kiralananın El Değiştirmesi: Kira sözleşmesi tesis edildikten sonra kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik önceki kira sözleşmesinin tarafı olur. Kanunda aranan diğer şartlar gerçekleşmediği takdirde kiralananın el değiştirmesi tahliye sebebi oluşturmaz.
• Tapu Siciline Şerh Düşülmesi: Kiracı haklarından biri kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesidir. Kiracı kira sözleşmesini tapuya şerh ederek 3. kişilere karşı hukuki haklarını güvence altına alır; şerh süresince kiralananı edinen her malik, kiracının sözleşmeye uygun kullanımına katlanmak zorundadır.

7. Depozito ve Kişisel Verilerin Korunması

Kira ilişkisinin sona ermesinde kiracının depozitoyu geri alma hakkı, kira ilişkisi süresince de kişisel verilerinin korunması hakkı bulunur. Bu iki hak şu şekilde özetlenebilir:

• Depozito ve Geri Alma Hakkı: Kiracı, güvence olarak depozito verdiğinde kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiralananda zarar olmaması şartıyla depozitoyu geri alma hakkına sahiptir.
• Gizlilik Hakkı: Taraflar, kira ilişkisi süresince KVKK hükümlerine uygun davranmak zorundadır. Kişisel veriler yalnızca sözleşmenin ifası ve yasal yükümlülükler kapsamında kullanılmalıdır.

Aşağıdaki tablo, kira ilişkisindeki başlıca borçların hangi tarafa ait olduğunu ve kanuni dayanağını göstermektedir. Tablodaki her kural, yukarıdaki ilgili başlıkta açıklanmıştır.

Kiralık Evde Tamir, Bakım ve Arıza Masraflarını Kim Öder?

Kiralık evde kullanımdan doğan küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıya, kiralananın kullanıma elverişli kalması için gereken esaslı onarım ve demirbaş arızası giderleri ise kiraya verene aittir. Bu ayrım Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verenin ayıptan ari bulundurma borcunu düzenleyen 301. maddesi ile kiracının özen borcunu düzenleyen 316. ve 317. maddelerine dayanır. Sözleşmede masraf paylaşımına ilişkin özel bir hüküm bulunsa bile kiracı aleyhine kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler geçersizdir.

1. Kiracı Neleri Ödemek Zorundadır?

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderlerini yerel âdete göre karşılamakla yükümlüdür. Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri de aksine sözleşme yoksa kiracıya aittir. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu başlıca giderler şunlardır:

• Kullanma Giderleri: Elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi kiracının kullanımına bağlı abonelik ve tüketim bedelleri.
• Küçük Bakım ve Temizlik Giderleri: Ampul, conta, musluk başlığı gibi olağan kullanımla yıpranan küçük parçaların değişimi ve periyodik temizlik.
• Kiracının Kusurundan Doğan Zararlar: Kiracının, birlikte yaşadığı kişilerin veya misafirlerinin özensiz kullanımı sonucu oluşan kırılma ve arızaların giderilmesi.

2. Kombi Arızasını Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?

Kombi, kiralananın demirbaşı olduğundan kullanım ömrü veya yapısal nedenlerle oluşan arıza ve parça değişim masrafları kiraya verene aittir. Anakart, eşanjör veya pompa arızası gibi kiracının kusuruna dayanmayan arızalar bu kapsamdadır. Buna karşılık yıllık periyodik bakım ve petek temizliği olağan bakım gideri sayıldığından kiracıya aittir; cihazın susuz çalıştırılması veya dondan korunmaması gibi kullanıcı hatasından doğan arızalardan da kiracı sorumludur.

Arıza halinde kiracının yetkili servisten arızanın nedenini gösteren bir rapor alması ve durumu kiraya verene yazılı olarak bildirmesi gerekir. Kiraya veren bildirime rağmen uygun sürede arızayı gidermezse kiracı, onarımı kiraya veren hesabına yaptırıp bu bedeli kira bedelinden indirebilir. Aynı ilke klozet, şofben, elektrik ve su tesisatı gibi diğer demirbaş arızaları ile kiracının kusuru olmaksızın alt kata su sızması gibi tesisat kaynaklı zararlar için de geçerlidir.

3. Kiracı Hangi Masrafları Kiradan Düşebilir?

Kiracı, kiraya verenin gidermesi gereken bir ayıbı kiraya veren uygun sürede gidermediği takdirde onun hesabına giderebilir ve bu nedenle doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için ayıbın kiracının kusurundan kaynaklanmaması, kiraya verene bildirilmiş olması ve kiraya verene giderim için makul bir süre tanınmış olması gerekir. Kiracının keyfi olarak yaptırdığı boya, dekorasyon veya kişisel tercihe dayalı yenilemeler kira bedelinden düşülemez.

4. DASK ve Zorunlu Sigortayı Kim Yaptırır?

Zorunlu deprem sigortası (DASK), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu uyarınca bina malikinin veya intifa hakkı sahibinin yükümlülüğüdür ve primi, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracıdan talep edilemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesi de kiralananla ilgili zorunlu sigorta ve vergilerin kiraya verene ait olduğunu düzenler. Kiracının kendi eşyaları için yaptıracağı konut veya eşya sigortası ise isteğe bağlıdır ve kiracıya aittir.

5. Çevre Temizlik Vergisini Kiracı mı Öder?

Çevre temizlik vergisi, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca binaları kullananlar tarafından ödenir; bu nedenle kiralanan konutta vergiyi kiracı öder. Konutlarda bu vergi su tüketimine bağlı olarak su faturasıyla birlikte tahsil edildiğinden, su aboneliği kiracı adına olan konutlarda vergi kendiliğinden kiracıya yansır. Emlak vergisinin mükellefi ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca bina maliki olup bu vergi de sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracıdan talep edilemez.

Kiralık evde en sık tartışılan masraf kalemlerinin hangi tarafa ait olduğu aşağıda özetlenmiştir. Tablo kanundaki kuralı gösterir; vergi ve zorunlu sigorta yüklerinin sözleşmeyle kiracıya bırakılması mümkündür.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, 1 yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolduğunu gerekçe göstererek kiracıdan taşınmazın tahliyesini talep edemez. Günümüzde en çok yanlış bilinen konulardan biri “1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusunun cevabıdır. Kira sözleşmeleri uygulamada genellikle 1 yıl süreli olarak düzenlenir ve bu süre sonunda sözleşme kendiliğinden aynı şartlarda 1 sene daha uzar.

1. Süre Sonunda Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı Kime Aittir?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkı sadece kiracıya tanınmıştır. Yani kiracı, 1 yıllık kira sözleşme süresinin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme kararı alabilir ve bu kararını ev sahibine bildirebilir. Ev sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır; ev sahibi ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birinin varlığı halinde veya on yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu düzenlemeler, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları önlemek ve kiracı haklarını korumak amacıyla getirilmiş önemli düzenlemelerdir. Kiracı ve ev sahibi, sözleşmeye sadık kalmakla birlikte belirli durumlarda esneklik sağlayan bu hükümleri bilmeli ve bu doğrultuda hareket etmelidir.

2. Kiracı Evden Çıkmadan Ne Kadar Önce Haber Vermelidir?

Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, sözleşmeyi uzatmayacağını sürenin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine yazılı olarak bildirmelidir. Kiracının kira sözleşmesini yenilememe kararı alması durumunda, 15 gün öncesine kadar ev sahibine yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi uzatmayacağını belirtmesi yeterlidir. Bildirim süresinde yapılmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar ve kiracının kira borcu devam eder.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir. Taşınmaz kiralarında bu, yerel âdette belirlenen kira döneminin, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden yapılacak yazılı bir fesih bildirimidir; sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılabilir ve süreye uyulmadan yapılan bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

3. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini kiracı yasal fesih dönemi ve sürelerine uyarak her zaman feshedebilir; kiraya veren ise kural olarak ancak kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra gerekçe göstermeden feshedebilir. Kiraya verenin on yıl dolmadan sözleşmeyi sona erdirebilmesi için ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt veya iki haklı ihtar gibi kanuni tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Süresi belirtilmeden yapılan sözlü kira sözleşmeleri de belirsiz süreli sözleşme hükümlerine tabidir.

5 Yılını Dolduran Kiracı Hakları Nelerdir?

Beş yılını dolduran kiracının sözleşmesi kendiliğinden sona ermez ve ev sahibi süre dolduğu için kiracıyı çıkaramaz; beş yılın sonunda değişen tek husus, kira bedelinin hakim tarafından emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenebilmesidir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirlenen sürelerin tamamlanmasıyla birlikte sözleşme kendiliğinden sona ermez. Örneğin 5 yıl boyunca devam eden bir kira sözleşmesinde bu sürenin dolması, sözleşmenin otomatik olarak feshedilmesi anlamına gelmez.

1. Beş Yıl Dolduğunda Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Kiracının taşınmazı boşaltma niyetini taşıdığı durumda kararlaştırılan sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bir bildirimde bulunması gereklidir. Kiracı, kira sözleşmesi süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce bu yazılı bildirimi yapmazsa kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl süreyle uzar.

Bu hak sadece kiracının hakkıdır ve ev sahibi kira sözleşmesini süre bitimi sebebiyle tek taraflı sona erdiremez. Bu hak, kiracıya kanun tarafından özel bir şekilde tanınmış bir yetki olarak karşımıza çıkmaktadır.

2. Beş Yılını Dolduran Kiracıya Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira sözleşmesinin beş yıl süresini aşması durumunda kiraya veren, kira bedelinin tespiti için dava açma hakkına sahiptir. Bu hak, taraflar arasında yapılan anlaşmalara bakılmaksızın geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılı için uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir.

Bu davada hakim kira bedelini belirleyecektir ve TÜFE oranında yasal kira artış oranına bağlı kalmadan emsal taşınmazlara göre kira bedeline karar verecektir. Dava sürecinde değerlendirme emsal kira bedelleri üzerinden bilirkişi marifetiyle yapılacaktır. Hakim, tarafların menfaatlerini ve adil bir çözümü gözetirken kira bedelinin artışında 5 yıllık bir süre geçmesi sebebiyle kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak ev sahibi ve kiracı hakları arasında bir denge sağlamaya çalışacaktır.

Belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı zamana bağlıdır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağını bildirmiş ve davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açmışsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da aynı sonuç doğar.

10 Yıllık Kiracının Hakları Nelerdir?

On yıllık uzama süresi dolan kiracıya kiraya veren, bu sürenin bitiminden sonraki her uzama yılının sonundan en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı haklarından en önemlisi, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının sözleşmeyi feshetmemesi durumunda kira sözleşmelerinin kendiliğinden bir yıl uzamasıdır. Ancak ev sahibi ve kiracı hakları arasında bir denge sağlamak isteyen kanun koyucu, 10 yıllık kiracının hakları konusunda ev sahipleri lehine bir düzenleme getirmiştir.

1. On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık süre, sözleşmede kararlaştırılan ilk süre bittikten sonra başlayan uzama yıllarından hesaplanır. Örneğin 1 yıllık bir kira sözleşmesinde ilk yıl ve ardından gelen on uzama yılı, yani toplam on bir yıl dolmadan kiraya veren sebepsiz fesih hakkını kullanamaz. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise on yıl, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4720, K. 2025/5281, T. 05.11.2025 sayılı kararında, 01.08.2004 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli çatılı işyeri kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin 01.08.2009 tarihinde sona erdiğini ve on yıllık uzama süresinin ancak 01.08.2019 tarihinde tamamlandığını kabul etmiştir. Kararda, uzayan kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapılarak açılan tahliye davasının süresinde olduğu belirtilmiş ve bu davanın dava şartı arabuluculuk yoluna gidildikten sonra açılması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu bağlamda, kira sözleşmelerinin on yıllık uzama süresini tamamlamış olan kiraya verenin haklarını korumak adına kiraya verene, belirli bir bildirim süresine tabi olmak kaydıyla kiracıya herhangi bir gerekçe belirtmeksizin kiralananı tahliye etmesini talep etme hakkı tanınmıştır. Bu durum, 10 yıllık kiracının hakları için uzun vadeli kira ilişkilerini düzenleyen önemli bir hükümdür.

2. 10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

10 yıllık kira süresini tamamlayan kiracının kiraya verenin tahliye talebine karşı koyma hakkı, ev sahibinin kanunun öngördüğü bildirim sürelerine uymaması durumunda geçerlidir. Bildirim süresinde yapılmamışsa sözleşme bir yıl daha uzar ve kiraya veren ancak bir sonraki uzama yılının sonu için yeniden bildirimde bulunabilir. Süresinde yapılmış bir bildirime rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren, mahkemeye başvurarak kiracının taşınmazı tahliye etmesini talep edebilir.

Bu düzenleme, kira ilişkilerinin dengeli biçimde yönetilmesini ve kiracı haklarının korunmasını amaçlamaktadır Kiraya veren, bildirim yapmış olsa bile kiracıyı kendiliğinden evden çıkaramaz; tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilebilir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları Nelerdir?

Yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracının hakları, yazılı kira sözleşmesi olan kiracının haklarıyla aynıdır; çünkü kira sözleşmesi Türk hukukunda herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Kira sözleşmelerinin kurulması, karşılıklı irade beyanlarının varlığıyla sağlanır. Bu nedenle kontratsız kiracı hakları da kanunla güvence altındadır. Bu durum, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla gerçekleşen sözlü irade beyanlarının hukuken geçerli olduğunu gösterir.

1. Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Her ne kadar yazılı kira sözleşmeleri ispat açısından avantaj sağlasa da sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de Türk Borçlar Kanunu kapsamında koruma altındadır. Bu durum, taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmasa dahi kiracının haklarını güvence altına alır. Dolayısıyla kira sözleşmesi olmayan kiracının hakları, yazılı bir kira sözleşmesi yapılmış gibi kanunen korunur.

Sözlü kira sözleşmelerinin karşılaştığı temel sorun, sözleşmenin varlığının ispatıdır. Ancak ikametgah kaydı, abonelik sözleşmeleri, banka üzerinden yapılan kira ödemeleri gibi yazılı delillerle birlikte tanık beyanları da sözlü kira sözleşmesinin varlığını kanıtlamak için kullanılabilir.

2. Kira Sözleşmesi Yoksa Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez; sözlü kira ilişkisinde de kiracı ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biriyle tahliye edilebilir. Süresi kararlaştırılmamış sözlü kira sözleşmesi belirsiz süreli sayıldığından, kiraya veren sebepsiz fesih hakkını ancak kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra kullanabilir. Kiracı evden çıkmıyorsa ev sahibi, ihtiyaç veya temerrüt gibi bir tahliye sebebine dayanarak arabuluculuk ve dava yoluna başvurmalıdır; su, elektrik veya doğalgazı kestirerek ya da kilidi değiştirerek kiracıyı çıkarmaya çalışamaz.

Sonuç olarak, kira sözleşmelerinin yazılı ya da sözlü olduğuna bakılmaksızın kanunen ev sahibi ve kiracı hakları koruma altındadır. Tarafların olası anlaşmazlıkları bertaraf etmesi için yazılı bir kira sözleşmesi ile hak ve yükümlülüklerin açıkça belirlenmesi ve her iki tarafın da bu sözleşmeye sadık kalması önemlidir.

Kira Artışı ve Kira Zammında Kiracının Hakkı Nelerdir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılında uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; kiracı bu oranın üzerindeki kira zammını kabul etmek zorunda değildir. Taraflar arasında belirlenen kira bedeli, her kira yılı sonunda, sözleşmede kararlaştırılan artış oranı kadar artırılabilmektedir.

1. Kira Artışında TÜFE Sınırı Nasıl Uygulanır?

Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca, bir önceki kira yılında açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da geçerliliğini korumaktadır. Eğer taraflar bir sonraki kira dönemine ilişkin artış oranında bir anlaşmaya varmamışsa, kira bedeli hakim tarafından, bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE oranını aşmamak koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

2. Konut Kiralarındaki %25 Artış Sınırı Devam Ediyor mu?

Son yıllarda beklenmedik şekilde yükselen enflasyon oranları nedeniyle, kiracıların aşırı kira artışları karşısında korunması amacıyla Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1 eklenmiş ve konut kira artışları %25 oranıyla sınırlandırılmıştır. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 2 hükümleri uyarınca konut kira sözleşmelerinde uygulanan %25’lik artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Bu tarihten sonra yapılacak kira artışlarında yeniden TÜFE oranı esas alınacaktır. TÜFE oranından daha yüksek kira zammını kiracı kabul etmek zorunda değildir.

3. Yasal Sınırın Üzerinde Kira Artışı Hangi Durumda Mümkündür?

Yasal sınır üzerinde kira artışı yapılmasının tek istisnası, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süredir devam etmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi durumudur. Bu hallerde kiraya veren, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlık çıkması halinde kiracı da mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespiti için karar alınmasını talep edebilir.

Kiracı Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkabilir mi?

Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce herhangi bir sebep göstermeksizin kiralanandan çıkabilir; ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiralananın makul bir sürede yeniden kiraya verilmesine kadar kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder. Bu kural, 1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden kiracının evden çıkması halinde de aynen uygulanır. Düzenleme, kiracının bu hakkını kullanması halinde kiraya verenin mağduriyetinin önlenmesi amacıyla öngörülmüştür.

1. Makul Devir Süresi Boyunca Kira Borcu

Bu hükme göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı terk ettiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla makul bir süre içinde kiraya verilebileceği kabul edilen devir süresi boyunca devam eder. Diğer bir ifadeyle kiracı erken tahliye etse dahi, kiralanan taşınmaz makul bir süre içinde yeniden kiraya verilene kadar kira bedelini ödemekle yükümlü olmaktadır.

2. Yeni Kiracı Bulunması

Bununla birlikte kiracının, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermektedir. Bu durum, kiracının sorumluluğunun devredilecek yeni kiracı ile kiraya veren arasında kurulacak sözleşmeye bağlı olarak ortadan kalkacağını ifade eder.

3. Kiraya Verenin İndirim Yükümlülüğü

Öte yandan kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka şekilde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları, kiracıdan talep edeceği kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Bu hüküm, kiracının sözleşmeyi sona erdirmesi durumunda kiraya verenin haksız kazanç elde etmesini engellemek amacıyla düzenlenmiştir.

Sonuç olarak kanun koyucu, kiracının erken tahliye hakkını kullanabilmesine imkan tanırken aynı zamanda kiraya verenin uğrayabileceği zararı sınırlı tutarak taraflar arasında adaletin sağlanmasını amaçlamaktadır. Bu düzenleme, kiracının haklarının makul bir devir süresi ile dengelenmesi ve kiraya verenin menfaatlerinin korunması yönünden kira hukukunun en önemli hükümlerinden biridir.

Kiracı Kirayı Kaç Gün Geciktirebilir? Kira Ödenmezse Ne Olur?

Kanunda kiracıya tanınmış bir gecikme hoşgörüsü bulunmaz; kira bedeli sözleşmede belirlenen günde ödenmezse kiracı temerrüde düşer ve kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir. Kiracı bu süre içinde de ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve kiracının tahliyesini isteyebilir. Kira bedelini geciktirmenin sonuçları, gecikmenin süresine ve tekrarına göre değişir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. İhtarın, ödenmeyen kira döneminin ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilerek yapılması gerekir.

Kiracının Ortak Giderler ve Apartman Aidatlarından Sorumluluğu

Kiracı ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini öder; apartman aidatı ve kapıcı ücreti gibi ortak giderler ise aslen malike ait olup ancak sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa kiracıya yüklenebilir. Bu kural, konut ve çatılı işyeri kiralarında aksine bir sözleşme hükmü bulunmadıkça uygulanır.

1. Kullanma Giderleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde kiracı, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Bu kapsamda kiracı bu tür kullanıma bağlı giderleri kiraya verenden talep edemez.

2. Kiracı Aidat Öder mi?

Bununla birlikte taşınmazın maliki sıfatıyla kiraya veren, apartmanın ortak alanlarına ilişkin giderler, apartman aidatı ve kapıcı ücreti gibi borçlardan aslen sorumludur. Ancak kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmişse kiracı bu tür giderleri de karşılamakla yükümlü olacaktır. Dolayısıyla ortak alan giderlerinin kiracıya yüklenebilmesi için sözleşmesel dayanak bulunması zorunludur.

Kiraya veren, ortak alan giderlerini ödeyerek daha sonra kiracıya rücu edebilir. Aidat ödemeyen kiracı bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan düşülür; bu nedenle kiracının aidatı ödememesi, yönetimin takibine ve kiraya verenle uyuşmazlığa yol açabilir.

3. Kiracıya Yüklenemeyecek Giderler

Ne var ki kiracı, ortak alanlarda yapılan yenileme, tadilat ve tamirat gibi giderlerden sorumlu tutulamaz. Özellikle asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti gibi taşınmazın demirbaş nitelikli unsurlarına ilişkin giderler kiracıya yüklenemeyecektir. Bu tür giderler taşınmazın maliki sıfatıyla kiraya verenin sorumluluğunda kalmaya devam eder; yönetim Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine dayanarak bu giderleri kiracıdan tahsil etse bile kiracı, ödediği tutarı kira borcundan düşebilir.

Ayrıca kiracı, kiralananın veya bina içindeki esaslı yapı niteliğindeki değişikliklere ilişkin giderleri talep etme hakkına sahiptir. Özellikle kiracının kusurundan kaynaklanmayan ayıpların giderilmesi için yapılan esaslı tadilat niteliğindeki değişiklikler bakımından kiraya verenden talepte bulunabilecektir. Bu durum, kiralananın kullanımına engel teşkil eden ayıpların giderilmesinde kiracının korunmasını amaçlayan önemli bir düzenleme niteliğindedir.

4. Kiracı Apartman Yöneticisi Olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, yöneticinin kat maliklerinden veya dışarıdan bir kişiden seçilebileceğini öngördüğünden kiracı da kat malikleri kurulu kararıyla apartman yöneticisi seçilebilir. Kiracı yönetici seçildiğinde yöneticiye ait görev ve sorumluluklara tabi olur ve yönetici her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır. Yöneticilik görevi, kiracının kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarını değiştirmez.

Kiracının Depozitoyu Geri Alma Hakkı

Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralanana zarar vermemişse depozitoyu geri alma hakkına sahiptir; konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Kira sözleşmesi düzenlenirken taraflar arasında depozito ödemesi konusunda karar alınabilir. Bu düzenleme, kiracının mülkü sorumlu bir şekilde kullanmasını sağlamak ve olası zararlar karşısında ev sahibine güvence sunmak amacını taşır.

1. Depozito Üst Sınırı ve Vadeli Hesap

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralamalarında sözleşme ile kiracıya depozito verme yükümlülüğü getirildiyse bu depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibine veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

2. Depozito Ne Zaman ve Nasıl Geri Alınır?

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte ev sahibi depozitoyu, mülke herhangi bir zarar verilmediği takdirde kiracıya geri vermekle yükümlüdür. Ancak ev sahibi kiralanan mülke zarar verildiğini iddia ederse bu durumda zararları tespit etmek için gerekli hukuki işlemleri başlatmalıdır. Bankadaki güvence ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla serbest bırakılabildiğinden ev sahibi, zarar iddiasını kiracının rızası, dava veya icra takibi yoluyla ileri sürmelidir.

Depozito ödemesi banka aracılığıyla gerçekleşmişse kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmediği takdirde banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu kiracıya geri vermekle yükümlüdür. Bu kural, depozitonun kiraya verenin tek taraflı iradesiyle süresiz olarak tutulmasını engeller.

3. Ev Sahibi Depozitoyu Vermezse Ne Yapılır?

Ev sahibi depozitoyu haklı bir sebep olmadan iade etmezse kiracı, önce arabulucuya başvurmalı, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde depozitonun iadesi için alacak davası açmalıdır. Depozito bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılmışsa kiracı, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay geçtikten sonra kiraya veren bankaya dava veya takip bildiriminde bulunmamışsa doğrudan bankadan iade talep edebilir. Bu süreçte anahtar teslim tutanağı, teslim anına ait fotoğraflar ve kiralananın durumunu gösteren belgeler kiracının en önemli delilleridir.

4. Kiracı Evden Çıkarken Evi Boyatmak Zorunda mıdır?

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskimeler dışında teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü olduğundan, olağan kullanımdan doğan boya eskimesi için evi boyatmak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi, kiracının sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu olmadığını açıkça düzenler. Buna karşılık duvarlarda kiracının özensiz kullanımından kaynaklanan leke, delik, rutubetin ihmal edilmesiyle oluşan bozulma gibi olağan kullanımı aşan hasarlar varsa kiracı bunların giderim bedelinden sorumlu olabilir; teslim tutanağında boyanın teslim anındaki durumunun yazılması bu tartışmayı önler.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/5471, K. 2019/10231, T. 18.12.2019 sayılı kararında, kira sözleşmesinde kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair bir düzenleme bulunmadığı durumda boya badana masrafının olağan kullanımdan kaynaklandığını ve bu kaleme ilişkin talebin reddi gerektiğini belirtmiştir. Kararda ayrıca kiracının, sözleşmeye uygun olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumlu olduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle sözleşmede tahliye sırasında boya yapılacağına ilişkin açık bir hüküm bulunup bulunmadığı, kiracının sorumluluğunun belirlenmesinde belirleyicidir.

Bu düzenlemeler, hem kiracı hakları hem de ev sahibi hakları bakımından hukuki denge sağlamak amacıyla oluşturulmuş kurallardır. Kiracının mülkü sorumlu bir şekilde kullanması durumunda depozito güvenli bir şekilde iade edilecek, ancak zararlar oluştuğunda ev sahibine bir koruma sağlanacaktır.

Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Evden Çıkartabilir?

Ev sahibi kiracıyı ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanarak ve dava ya da icra yoluyla evden çıkarabilir. Türk hukuk sisteminde kiracının tahliye edilebilmesi için yasada öngörülen sebeplerin varlığı zorunludur. Yasal olarak belirlenen tahliye sebepleri gerçekleşmediği sürece kiracının tahliye davası yoluyla konuttan çıkarılması mümkün değildir.

1. Ev Sahibi Hangi Şartlarda Kiracıyı Çıkarabilir?

Kiracının tahliyesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuatta düzenlenen en yaygın sebepler aşağıda belirtilmiştir. Her sebebin kendine özgü şartları ve dava açma süreleri bulunmaktadır:

• Kiraya verenin kiralanana ihtiyaç duyması nedeniyle tahliye: TBK m. 350 uyarınca kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı.
• Kiracının kiralanana özen göstermemesi nedeniyle tahliye: TBK m. 316 gereği kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanmaması veya gerekli özeni göstermemesi.
• Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi: TBK m.351 uyarınca kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı.
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye: TBK m.350/2 gereği kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası amacıyla tahliye.
• Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye: TBK m.352 kapsamında kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunması halinde.
• Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle temerrüde dayalı tahliye: TBK m.315 uyarınca kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtara rağmen temerrütte kalması.
• Kira bedelinin iki kere ödenmemesi üzerine iki haklı ihtar nedeniyle tahliye: TBK m.352/2 gereği bir kira yılı içinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi sonucu iki haklı ihtarın varlığı.
• Kiracının ev sahibine karşı suç işlemesi nedeniyle tahliye: TBK m.316 gereğince kiracının sözleşmeye aykırı davranışları, özellikle ev sahibine karşı dolandırıcılık, hakaret gibi bir suç işlemesi durumunda tahliye hakkının doğması.

Bunlara ek olarak TBK m. 352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmemesi halinde kiraya veren, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hallerde kiraya verenin yasal prosedürleri eksiksiz şekilde yerine getirerek tahliye davası açması mümkündür. Mahkeme kararıyla kiracının taşınmazı tahliyesine hükmedilecektir.

2. Ev Sahibi Suyu, Elektriği Kesebilir veya Kilidi Değiştirebilir mi?

Ev sahibi, kiracıyı çıkarmak veya kira alacağını tahsil etmek amacıyla kiralananın suyunu, elektriğini ya da doğalgazını kestiremez, kilidi değiştiremez veya kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz. Kiracının tahliyesi yalnızca mahkeme kararı veya icra müdürlüğü aracılığıyla yapılabilir. Bu tür müdahalelerde kiracı, sulh hukuk mahkemesinde zilyetliğin korunması ve müdahalenin men’i yoluna başvurabilir, uğradığı zararın tazminini isteyebilir ve fiilin niteliğine göre ceza soruşturması için şikâyette bulunabilir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Kiraya verenin, düzenli kira ödemelerine rağmen kiracıyı çıkarmak istemesi durumunda başvurabileceği yasal yollardan biri “ihtiyaç sebebiyle tahliye davası“dır. Bu davada kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi tarafından taşınmaza ihtiyaç duyulduğunu ispatlaması gerekmektedir. Ayrıca davaya ilişkin usul kurallarının eksiksiz ve süresinde yerine getirilmesi büyük önem arz etmektedir; zira usul kurallarına aykırılık halinde dava usulden reddedilebilir ve kiraya veren talebine kavuşamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1007, K. 2025/97, T. 08.01.2025 sayılı kararında, ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğini belirtmiştir. Kararda, devamlılık arz etmeyen geçici bir ihtiyacın ya da henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyacın tahliye sebebi yapılamayacağı ve ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları Nelerdir?

Kentsel dönüşümde kiracının en önemli hakkı, riskli yapıyı tahliye etmesi halinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir defaya mahsus kira yardımı alabilmesidir. Kentsel dönüşümde kiracı hakları, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde hayati bir öneme sahip olan bir meseledir. Bu süreç, riskli binaların yıkım kararında maliklerin yanı sıra kiracıların da belirlenen süre içinde binayı terk etmelerini zorunlu kılar.

1. Riskli Yapının Tahliyesinde Kiracının Yükümlülükleri

Kiracının riskli yapıyı belirlenen süre içinde tahliye etmemesi halinde malik, durumu riskli yapı işlemlerini yürüten idareye (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) bildirebilir. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırılması işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Tahliyenin engellenmesi halinde Başkanlığın veya idarenin talebi üzerine, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılır.

2. Kentsel Dönüşümde Kiracı Kira Yardımı Alabilir mi?

Kentsel dönüşümde kiracı haklarından en önemlisi kiracının kira yardımından faydalanma hakkıdır. Riskli yapıda ikamet ettiğini belgeleyen ve yapıyı tahliye eden kiracı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği çerçevesinde Bakanlıktan kira yardımı talep edebilir. Kira yardımı, malikler için Başkanlıkça belirlenen aylık tutar üzerinden ve belirli bir süre boyunca ödenirken kiracılar için bu aylık kira bedelinin iki katı kadar, bir defaya mahsus olarak yapılabilir.

3. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Ne Kadar ve Nasıl Başvurulur?

Kentsel dönüşüm kira yardımının tutarı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenen aylık kira bedeli esas alınarak hesaplanır ve kiracıya bu tutarın iki katı bir defada ödenir. Oturdukları bina için yıkım kararı alınan kiracılar, kira yardımı için başvurularını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine veya e-Devlet üzerindeki “6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu” hizmetinden yapabilir. Belediyelerin kendi bütçelerinden verdiği kira destekleri bu yardımdan ayrıdır ve şartları ilgili belediyece belirlenir.

Kentsel dönüşümde kiracı haklarından faydalanmak isteyen kiracılardan istenen belgeler şunlardır:

• Kimlik Belgesi: Nüfus cüzdanı fotokopisi.
• İkamet Belgesi: Kiracı üzerine kayıtlı bir fatura ya da riskli yapıda ikamet ettiğini gösteren ikametgah belgesi.
• Tahliye Belgesi: Konutun tahliye edildiğini kanıtlayan ve yeni adresini beyan edebileceği adrese dayalı nüfus kayıt örneği.

Bu belgeler, kira yardımı sürecinde gerekli incelemelerin yapılabilmesi ve kiracının hakkı olan kira yardımını alması için önem taşır. Başvurunun, riskli yapının tahliyesinden sonra makul süre içinde ve eksiksiz belgeyle yapılması hak kaybını önler.

Dükkan Kiracı Hakları Nelerdir?

Dükkan kiracı hakları, konut kiracılarıyla büyük ölçüde aynı korumaya tabidir; çünkü Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarını aynı özel hükümlerle düzenler. Mesken kiralamalarında olduğu gibi Ticaret Hukuku kapsamında işyeri ve dükkan kiracı hakları da aynı şekilde korunur. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye sebeplerinin oluşması halinde dükkan sahibi kiracısını tahliye edebilir.

1. Dükkan Kira Sözleşmesi Süre Sonunda Sona Erer mi?

Mesken kiralamalarında olduğu gibi işyeri ve dükkan kiralamalarına dair belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden sonlanmaz. Kiracının sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirim yapması gereklidir; aksi takdirde sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzar. Bildirimin ispat kolaylığı bakımından noter kanalıyla yapılması tavsiye edilir.

2. İşyeri Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Dükkan kira artış oranları da mesken kiralamalarında olduğu gibi TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranı ile sınırlandırılmaktadır. Taraflar arasında belirlenen artış oranı her durumda TÜFE oranını aşamaz; beş yılı aşan işyeri kiralarında ise kira bedeli emsal kira bedelleri dikkate alınarak kira tespit davasıyla yeniden belirlenebilir.

Bu nedenle dükkan kiracıları kira artışları ve tahliye konularında dikkatli davranmalı ve kira sözleşmelerinde yer alan artış hükümlerini ayrıntılı şekilde incelemelidir. Dükkan kiracı hakları bakımından, Türk Borçlar Kanunu’nun sağladığı korumalardan haberdar olmak, kiracının haklarını etkin şekilde savunabilmesi açısından son derece önemlidir.

3. Dükkan Sahibi Değişirse Kiracının Hakları Nelerdir?

Dükkan el değiştirdiğinde yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Yeni malik, kendisinin veya yakınlarının işyeri ihtiyacı varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu şartlara uyulmadıkça dükkanın satılması kiracı için tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz.

Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları Nelerdir?

Oturduğu ev satılan kiracının kira sözleşmesi satışla sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve kiracıyı ancak kendi ihtiyacını kanundaki sürelere uyarak ispatlarsa tahliye ettirebilir. Kira sözleşmelerine dair temel düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun hükümlerinde yer almaktadır. Bu çerçevede TBK’nın 351. maddesi, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunu düzenlemekte ve özellikle oturduğu ev satılan kiracının haklarını içermektedir. Bu nedenle, Türkiye’de ev alırken dikkat edilmesi gereken hususlar arasında mevcut kiracının durumu ve kira sözleşmesinin hükümleri de yer almalıdır.

Ev Sahibinin Ölümü Halinde Kiracının Hakları Nelerdir?

Ev sahibinin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez; sözleşme mirasçılara geçer ve kiracının hakları aynen devam eder. Ev sahibinin ölümü halinde kira sözleşmesinin hukuki durumu ve kiracının hakları, Türk Borçlar Kanunu ve miras hukuku hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

1. Ev Sahibi Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Ev sahibinin ölümüyle birlikte kira sözleşmesi mirasçılara geçer. Mirasçılar, taşınmaza miras intikali sonucu elbirliğiyle sahip olacaklarından, miras reddi yapmayan tüm mirasçılar ev sahibi sıfatını kazanır. Bu bağlamda kira ilişkisi aynen devam eder ve kiracının sahip olduğu haklar korunmaya devam eder; kira sözleşmesinin tarafı olarak mirasçılar önceki ev sahibinin yerine geçer.

Mirasçılar tarafından açılan miras tespiti davası, izaleyi şuyu davası, mirastan mal kaçırma, vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları gibi mirasçılık davaları, kira sözleşmesinin geçerliliğini veya kiracının haklarını etkilemez. Kira sözleşmesi mirasçılık ilişkilerinden bağımsız olarak devam eder ve kiracı, sözleşmede belirlenen hak ve yükümlülüklerini mirasçılar karşısında sürdürür. Bu tür uyuşmazlıklarda miras avukatı desteği almak hukuki yarar sağlayacaktır.

2. Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Türk hukukuna göre kiracının vefatı kira sözleşmesini sona erdirmez veya geçersiz kılmaz. Aksine sözleşmeden doğan hak ve borçlar kiracının kanuni mirasçılarına geçer; ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar ve işyeri kiralarında ölen kiracının ortakları ya da bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilir. Kiracının mirasçıları, sözleşme belirli süreli olsa bile yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir.

Sonuç olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 333 ve m. 356) uyarınca ne ev sahibinin ne de kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Her iki durumda da hukuki ilişki ilgili kanuni mirasçılarla devam eder; bu da kira sözleşmelerinin sürekliliğini sağlar ve tarafların haklarını koruma altına alır.

Ev Sahibi Kiraya Verdiği Eve Kiracıdan İzinsiz Girebilir mi?

Ev sahibi, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiraya verdiği eve kiracının izni ve onayı olmadan giremez; kiralanan kiracının konutu sayılır. Kira sözleşmesi ile evin kullanım hakkı kiracıya geçer ve kiralanan kiracının özel konutu olarak kabul edilir. Kiracıdan izinsiz eve girilmesi özel hayatına tecavüz anlamına gelir.

Kiracıdan izinsiz eve girilmesi Türk Ceza Kanunu hükümleri gereği “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçunu oluşturur. Böyle bir durumda kiracı Savcılığa hitaben yazacağı şikayet dilekçesi ile ev sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilir. Ev sahibinin bakım, satış veya sonraki kiralama için kiralananı gezdirme hakkı ise zorunlu olduğu ölçüde ve uygun bir süre önce kiracıya bildirilerek kullanılabilir; kiracı bu ölçüde izin vermekle yükümlüdür (TBK m. 319).

Kira sözleşmesi sona erdiği takdirde kiracı, anahtar teslim tutanağı ile anahtarı ev sahibine teslim eder ve kira ilişkisi tamamen sona ermiş olur. Teslim tutanağında kiralananın teslim anındaki durumunun, sayaç değerlerinin ve demirbaşların yazılması, depozito iadesi ve hasar uyuşmazlıklarında kiracının lehine delil oluşturur.

Yabancıların Kiracılık Hakları Nelerdir?

Yabancıların kiracılık hakları, Türkiye’de Türk vatandaşlarıyla aynı kira hukukuna tabi olmaları nedeniyle genel olarak eşit ve koruma altındadır. Türk hukuk sisteminde yabancılar için kira sözleşmelerine ilişkin özel veya farklı bir mevzuat uygulanmamaktadır. Dolayısıyla yabancılar da kiracı olarak Türk Borçlar Kanunu ve ilgili düzenlemeler kapsamında aynı haklara ve yükümlülüklere sahip olup, Yabancılar Hukuku kapsamında ayrı bir mevzuat uygulanmaz.

Ancak yabancı şirketlerin Türkiye şubeleri, irtibat büroları ve yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmeleri ile yabancıların ikamet izni alması gibi konularda özel mevzuat hükümleri bulunmaktadır. Bu şartlar genellikle yabancıların mülkiyet edinimi veya uzun süreli kullanım haklarına yönelik düzenlemelerdir ve kiracılık hakkının kendisinden ayrı değerlendirilmelidir.

Bu hususlara dikkat edildiği takdirde yabancılar Türk vatandaşlarıyla aynı kiracılık haklarına sahip olur ve kira sözleşmelerinde yer alan tüm hak ve yükümlülüklerini kullanabilirler. Kiracılık ilişkilerinde yabancıların hukuki statüsü Türk vatandaşlarından farklı bir konumda değerlendirilmez ve kiracı olarak korunmaları hukuken temin edilmiştir.

Kiracı Hakları İçin Nereye Başvurulur?

Kiracı, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır; arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Türkiye’de kiracılar, kiralanan taşınmazla ilgili hukuki konularda haklarını savunmak için belirli başvuru yollarına başvurabilirler. Bu yollar, uyuşmazlığın türüne göre aşağıda açıklanmıştır.

1. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kural 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesine dayanır ve kira bedelinin tespiti, tahliye, depozito iadesi gibi uyuşmazlıkları kapsar. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri ise dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışındadır.

2. Kira Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Kiralanan taşınmazların kira ilişkisinden doğan, alacak davaları da dahil olmak üzere bütün davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve kiracı ile mal sahibi arasındaki uyuşmazlıkları çözmekle sorumludur. Yetkili mahkeme ise kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer olan kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Türkiye’de yerel kira komisyonları bulunmadığı gibi, tüketici hakem heyetlerine başvuru da mümkün değildir. Kira ilişkisine dayanan maddi ve manevi tazminat talepleri de sulh hukuk mahkemesinde görülür; kira ilişkisi dışında kalan haksız fiil taleplerinde ise talebin içeriğine bağlı olarak görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olabilir. Arabuluculuk, icra ve dava yolları arasındaki seçim süreleri ve masrafları doğrudan etkilediğinden, kiracılık ilişkilerinde harekete geçmeden önce hukuki danışmanlık alınması tavsiye olunur.