KİRACININ TAHLİYE ŞARTLARI VE HUKUKİ PROSEDÜR

KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kiracı nasıl tahliye edilir sorusunda ilk akla gelen kira süresinin bitimi ile kiracının tahliye edilebileceği kanısıdır. “Kiralayan, sözleşme süresi sona erdiğinde kiracıyı evden çıkarabilir” şeklindeki düşünce, toplumda oldukça yaygın olan ancak hukuki gerçeklikle örtüşmeyen bir kanaattir. Toplumdaki genel kanının aksine kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracının tahliyesi mümkün değildir.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracıların sahip olduğu haklar, belirli usul ve şartlara tabi olarak sona erdirilebilir. Bu bağlamda, kiracının tahliyesi, ancak kanunda açıkça öngörülen hallerin gerçekleşmesi halinde mümkün olabilmektedir. Öneğin yasal kira artış oranını aşan talepler, kiraya verenin tek taraflı isteğiyle kiracının tahliyesine gerekçe oluşturmaz. Kiracı, fahiş kira artışına itiraz etme hakkına sahiptir; bu durum tahliye nedeni sayılamaz. Tahliye ancak kanunda belirtilen geçerli sebeplerle mümkündür.

Kiracının taşınmazdan çıkarılması, hukuki terminolojide “kiracının tahliyesi” olarak adlandırılmaktadır. Tahliye, yalnızca kira süresinin bitimiyle sınırlı olmayan ve çeşitli hukuki gerekçelere dayanılarak gündeme gelebilen bir işlemdir. Kira sözleşmesi devam ederken dahi, kiraya verenin haklı ve yasal gerekçeleri bulunması durumunda, kiracıya karşı tahliye davası açılması mümkündür. Kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması ya da kiraya verenin taşınmaza kendisinin veya bir yakınının ihtiyacı olması gibi nedenler, tahliye sebebi olarak kabul edilebilir.

Kiracının tahliyesine ilişkin temel düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ve devamı hükümlerinde yer almaktadır. Bu hükümler çerçevesinde; kiracıyı tahliye talebinin hangi koşullarda ileri sürülebileceği, hangi sürelere ve şekil şartlarına uyulması gerektiği ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Ayrıca farklı mevzuatlarda –örneğin İcra ve İflas Kanunu’nda– da tahliyeye ilişkin hükümler yer almakta olup, uygulamada bu hükümler bir bütün olarak değerlendirilmektedir.

Kiracı nasıl tahliye edilir, kiracının tahliyesi için hangi usuli yolların izlenmesi gerekir ve bu sürecin kiracı ve kiraya veren açısından doğuracağı sonuçlar, uygulamada sıklıkla tereddüt yaratan konular arasında yer almaktadır. Bu nedenle, kira hukuku mevzuatı hükümlerinin dikkatle incelenmesi ve somut olay özelinde değerlendirme yapılması büyük önem arz etmektedir. Örneğin ev sahibinin Türkiye’de kurulmuş bir şirket ya da irtibat ofisi gibi bir tüzel kişilik olması durumunda; kiracının tahliyesi için gerekli prosedür uygulanırken, Şirketler Hukuku kapsamında gerekli kararların ve yetkilerin alınmış olması gerekmektedir. Bu sebeple her tahliye olayı somut özelliklere göre uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.

Bu makalede, kiracının tahliyesine ilişkin yasal düzenlemeler sistematik şekilde ele alınmakta; kiraya verenin tahliye hakkı ile kiracının barınma hakkı arasındaki hassas denge hukuki çerçevede değerlendirilmektedir. Ayrıca, sıkça karşılaşılan kiracıyı tahliye sebeplerine ilişkin en çok karşılaşılan sorular yanıtlanmakta ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar açıklanmaktadır.

KİRACININ TAHLİYESİ ŞARTLARI VE KİRACIYI TAHLİYE DAVASI İLE EVDEN ÇIKARTMA YOLLARI

Kiracının tahliyesi şartları, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiştir. Kiraya veren, bu sebeplerden birine dayanarak kiracısını evden çıkarabilir. Bu sebeplerin bulunmaması durumunda, kira sözleşmesi belirli süreli olsa dahi evin tahliyesi istenemez. Türkiye’de kiracı nasıl tahliye edilir?

• KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ HALİNDE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının tahliyesine ilişkin sebepler arasında uygulamada en sık karşılaşılan durum, kira bedelinin ödenmemesidir. Bu hal, hukuki literatürde ve uygulamada “temerrüt yoluyla tahliye” olarak adlandırılmakta olup, kiraya verenin başvurabileceği en etkili ve pratik tahliye yollarından biri olarak kabul edilmektedir. Ancak, bu yolun “kolay” olduğu yönündeki yaygın algının aksine, dikkatle izlenmesi gereken belirli yasal prosedürler ve şekil şartları içermesi nedeniyle titizlik gerektiren bir süreçtir.

• 1.Adım: Kiracıya ödenmemiş kira bedelleri için önce noterden ihtarname çekilir. İşbu ihtarnamede kira bedelini 30 gün içinde ödemesi, aksi halde ev sahibinin kira sözleşmesini feshedeceği belirtilir. Ödenmemiş kira bedellerinin hangi aya ait olduğu, tutarı, banka hesap bilgileri ve diğer ayrıntılar ihtarnamede yer almalıdır.
• 2. Adım: Kiracı ihtarnameye rağmen belirtilen sürede ödeme yapmazsa kiraya veren kiracıyı tahliye davası ile kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki ihtarnamede belirtilen sürede ödeme yapılmazsa kiraya veren kiracıyı kendiliğinden tahliye ettiremez. Kiracının tahliyesi için kiracıyı tahliye davası ikame etmesi zorunludur.
• 3. Adım: Ev sahibi, kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatarak evin tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren bu icra takibinde evin tahliyesi ile birlikte ödenmeyen kiraların ödenmesini ister. Eğer taşınmaz ticari nitelikteyse ve mülk sahibi şirketse; tahliye talepli icra takibine vergi yükümlülüklerinin (damga vergisi, katma değer vergisi, stopaj vs.) ödendiğine dair vergi borcu yoktur yazısı eklenmelidir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde kendisine 30 gün süre verilir ve ödeme yapılmaması ya da icra takibine itiraz edilmesi halinde kiracının tahliyesi için dava açma hakkı doğar. Kiraya verenin icra takibi yolunu tercih etmesi halinde ayrıca bir ihtarname çekmesine gerek yoktur. Kiracıya icra dairesi tarafından gönderilen ve 30 gün ödeme süresi verilen ödeme emri ihtarname yerine geçer.
• 4. Adım: Tüm bu aşamalar tamamlandıktan sonra kiracıyı tahliye davası açılır ve davada kiracının tahliyesi şartları hakim tarafından tarafların itirazlar ve deliller uyarınca incelenir. Mahkeme kira bedelinin ödenmediğini tespit ederse kiracı aleyhine tahliye kararı verir.

• KİRA BEDELİNİN DÜZENLİ ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi için öngörülen nedenlerden biri de, kira bedelinin ödenmemesi gerekçesiyle aynı kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesidir. Bu düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasında yer almakta olup, uygulamada “iki haklı ihtar sebebiyle tahliye” olarak anılmaktadır.

Bu hükmün amacı, kira sözleşmesinin feshi için kiraya verene bir yol tanımakla birlikte, kiracının da makul ölçüde korunmasını sağlamaktır. Zira, kira ilişkisi süresince ödeme aksaklıklarının süreklilik arz etmesi, kiraya veren açısından sözleşme ilişkisini çekilmez hâle getirebilir. Kanun koyucu, bu gibi durumlarda kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye davası açma imkanı tanımıştır.

a) İki Haklı İhtarın Şartları

1. İhtarların yazılı olması gereklidir. İhtarnameler noter aracılığıyla, taahhütlü mektup veya imza karşılığı elden teslim yöntemleri geçerlidir. Ancak ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği kanıtlanmalıdır.
2. Her bir ihtarın farklı kira dönemlerine ait olması gerekir. Aynı döneme ilişkin tekrarlayan ihtarlar haklı sayılmaz.
3. Kiracının ihtardan önce kira borcunu ödememesi veya eksik ödemesi gerekmektedir.
4. Kiracının ihtar üzerine ödeme yapması, ihtarın haklı olmasına engel değildir.
5. İhtarların aynı kira yılı (takvim yılı değil, kira sözleşmesine göre hesaplanan yıl) içinde yapılmış olması gerekir.

b) Kira Sözleşmesinin Süresine Göre Uygulama Ayrımları

İki haklı ihtarın kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanıması, kira sözleşmesinin süresine göre farklı zamanlamalarda ortaya çıkmaktadır. Bu bağlamda üçlü bir ayrıma gitmek gerekir:

1. Kira sözleşmesinin süresi bir yıldan daha kısa ise: Sözleşme süresi boyunca iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir.

2. Kira sözleşmesinin süresi bir yıl ise: Bu süre zarfında kiracıya iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle dava açabilir. Dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir.

3. Kira sözleşmesinin süresi bir yıldan uzun ise (örneğin 3-5 yıllık kira sözleşmeleri): Süreli kira sözleşmesinin devam ettiği yıl içerisinde iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı yılın sonunda başlamak üzere bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.

İki haklı ihtar sebebiyle kiracıyı tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyucu hükümleri arasında yer almakla birlikte, kiraya verene de ödeme disiplinini bozan kiracılara karşı hukuki bir çözüm sunmaktadır. Ancak, ihtarların haklı olup olmadığının yargı mercilerince takdir edileceği unutulmamalı; şekil ve süre şartlarına titizlikle riayet edilmelidir. Kiraya verenin bu süreci etkili ve hukuka uygun şekilde yönetebilmesi, ihtarların içeriğinin doğru hazırlanmasına ve dava süresinin kaçırılmamasına bağlıdır. Aksi takdirde, tahliye davası hakkı düşecek ve kiracı tahliye edilemeyecektir.

• TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasına göre, kiracıyı tahliye davası için bir diğer sebep, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyedir. Kiracının, belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği belgeye “yazılı tahliye taahhüdü” denir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için, kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekir. Yani, kiralanan taşınmaz henüz teslim edilmeden önce, örneğin kira sözleşmesi imzalanırken düzenlenirse, yazılı tahliye taahhüdü hukuki olarak geçerli değildir.

Ancak taahhüdün geçerli olduğu durumda, kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Eğer taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Uygulamada en çok karşılaşılan durum kiraya verenin kiracıdan boş tahliye taahhüdü almasıdır. Her ne kadar kira sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından verilen tahliye taahhütleri geçerli olmasa da tarihsiz olarak verilen tahliye taahhütleri sonraki tarihlerde kiraya verilen tarafından doldurularak kiracıyı tahliye davasında kullanılmaktadır. Yargıtay kararları boş olarak verilen tahliye taahhütlerini geçerli saymakta ve “beyaza imza” olarak kabul etmektedir. Bu sebeple kiracılar tarih kısmını boş bırakarak ev sahibine tahliye taahhüdü verirken karşılaşabilecekleri sonuçlara hazır olmalıdırlar.

Kiracıdan kaynaklı sebeplerle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir.

• KİRALAYANIN KENDİSİNİN VEYA YAKINLARININ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kiracıyı tahliye etme hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen belirli sebeplerle sınırlıdır. Bu sebeplerden en önemlisi, kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Kanun’un 350. maddesinin birinci fıkrasına göre; kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğmuşsa, bu gereksinime dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

a) Konut İhtiyacının Varlığı ve Samimiyet Şartı

Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için kanunun aradığı temel şart, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. Bu, kiraya verenin ihtiyacının farazi veya keyfi değil, objektif koşullara dayalı, ciddi ve zorunlu bir gereksinim olması gerektiği anlamına gelir. Uygulamada Yargıtay, ihtiyaç iddiasının samimiyetini değerlendirirken aşağıdaki unsurları dikkate almaktadır:

• Kiraya verenin aynı bölgede kullanıma elverişli başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı,
• İhtiyacın gerçekten fiilen kullanılmak üzere ileri sürülüp sürülmediği,
• İhtiyacın devamlılık arz eden nitelikte olup olmadığı,
• Kiraya verenin, ihtiyacını maddi ve sosyal koşullar itibariyle gerçekten karşılamak zorunda olup olmadığı.

Eğer kiraya verenin ihtiyaç iddiası, başka amaçlarla (örneğin kiracıyı çıkararak daha yüksek bedelle kiraya verme arzusu gibi) ileri sürülmüşse veya bölgede aynı amaca uygun başka taşınmazları mevcutsa, mahkeme tarafından bu talep samimi kabul edilmez ve tahliye talebi reddedilir. Ayrıca uygulamada, tahliye davası ile birlikte açılan kira tespit davasının, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına delil teşkil edebileceği ileri sürülmektedir. Ancak Yargıtay yerleşik içtihatlarında, kira tespit davası açılmasının, ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinin samimi ve gerçek olmadığına tek başına delil oluşturmayacağına hükmetmiştir.

b) İhtiyaç Sebebiyle Kiracının Tahliyesi Davası Açma Süresi ve Usul

İhtiyaç sebebine dayalı kiracıyı tahliye davası açılabilmesi için:

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde,
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildiriminin yapılmasından itibaren yasal bildirim süresi ve fesih dönemi gözetilerek, yine bir aylık süre içinde tahliye davası açılması gereklidir.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süresinde açılmayan davalar dinlenmez.

c) İspat Yükü ve Mahkeme Değerlendirmesi

İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye taleplerinde ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, ihtiyaç iddiasını somut delillerle desteklemeli; örneğin:

• Tapu kayıtları,
• Nüfus kayıtları,
• Mevcut konutunun yetersizliğini gösterir belgeler,
• Sağlık gerekçeleri, tayin, evlilik veya boşanma gibi durumlara ilişkin resmi belgeler sunmalıdır.

Mahkeme, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini değerlendirerek karar verir. İhtiyacın inandırıcı bulunması halinde, tahliye kararı verilir.

d) Tahliye Sonrası Kiraya Vermeme Yasağı (TBK m. 355)

Kiracının, kiraya verenin ihtiyaç iddiasıyla tahliye edilmesi halinde; Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, taşınmazın üç yıl süreyle eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanması yasaktır. Bu hüküm, kötü niyetli tahliye taleplerinin önüne geçmeyi ve kiracıyı korumayı amaçlamaktadır. Aksi halde, kiracı, yasal yollara başvurarak tazminat talebinde bulunabilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki yargı kararlarında bu tazminatın elde edilebilmesi için kiracının icra yoluyla evden tahliye ettirilmesi aranmaktadır.

Sonuç olarak, kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini talep etmesi mümkündür; ancak bu hakkın kullanımı, kanunun öngördüğü sınırlar ve sürelerle sınırlıdır. İhtiyacın samimi, gerçek ve ispat edilebilir olması kiracıyı tahliye davasının kabulü açısından hayati önem taşımaktadır. Uygulamada bu davaların sıkça karşılaşılan ihtilaflı konular arasında yer alması nedeniyle sürecin titizlikle yönetilmesi gerekir.

• YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesine imkan tanıyan yasal sebeplerden biri de, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi sonucunda yeni malik tarafından ileri sürülen konut veya işyeri ihtiyacıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın satılması veya başka bir şekilde mülkiyetinin devredilmesi durumunda, yeni malik, sözleşmeye taraf sıfatını kazanır ve kira ilişkisi aynı şartlarla devam eder.

Ancak yeni malik, sözleşmenin devamından yana olmayabilir ve taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma gereksinimi duyabilir. Bu durumda, kanun yeni malike, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirme imkanı tanımıştır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için belirli şekil ve süre koşullarının sağlanması gerekir.

Ayrıca kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse, taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik, sözleşme süresi sona ermeden ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye davası açamaz. Kira şerhi, kiracının sözleşme süresi boyunca taşınmazdaki hakkını güvence altına alır ve yeni malik açısından da bağlayıcı hale gelir.

a) Yeni Malikin Gereksinim Hakkı ve Tahliye Koşulları

Yeni malik, kira sözleşmesini devralmış olmakla birlikte, kiralananı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacını öne sürerek tahliye talebinde bulunabilir. Bu talebin hukuki dayanak kazanabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gereklidir:

• Gerçek ve samimi bir ihtiyaç mevcut olmalıdır. Bu ihtiyaç, kiraya verenin kendi oturum ihtiyacı, bir yakınına tahsis amacı, tayin, sağlık, ailevi durum gibi objektif kriterlerle desteklenmelidir.
• İhtiyaç, taşınmazın edinilmesini takip eden makul bir sürede doğmuş olmalıdır. Kiraya verenin konuta önceden sahip olması halinde öne sürülen ihtiyacın geçerli sayılması zorlaşabilir.

b) Yeni Malikin Tahliye Sürecinde Uyması Gereken Şekil ve Süre Şartları

Yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi iki farklı yolla mümkündür:

1. Altı Ay Sonra Tahliye Davası Açma (TBK m. 351, c.1) :Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini kazandıktan sonra:

• Satış tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla gönderilmeli ve tebliğ edilmelidir.
• Yazılı bildirimin tebliğinden en erken altı ay sonra, tahliye davası açabilir.

Bu yöntem, kiracıyı tahliye hakkının klasik ve daha sık başvurulan yoludur.

Önemli Not: Bildirim sadece gönderilmiş olmakla yetmez; kiracıya tebliğ edilmiş olması ve bunun da ispatlanması gerekir. Satış tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaşmayan ihtar, süresinde yapılmamış sayılır ve tahliye hakkı düşer.

2. Sözleşme Süresi Sonunda Tahliye Davası Açma (TBK m. 351, c.2)

Yeni malik, ayrıca kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak da kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda:

• Kira süresi sona ermelidir.
• Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtiyacını ve kira süresi sonunda tahliye talep edeceğini bildirmelidir.
• Sözleşme bitiminden sonra bir ay içinde dava açması gerekir.

Bu yöntem, belirli süreli kira sözleşmelerinde özellikle tercih edilen alternatiftir

c) İspat Yükü ve Mahkeme Değerlendirmesi

Yeni malikin tahliye talebi, mahkeme önünde değerlendirilecek olup, ihtiyaç iddiasının samimi, makul ve zorunlu olup olmadığı hakim tarafından tespit edilir. Yeni malikin aynı bölgede kullanıma elverişli başka bir taşınmazının bulunması, ihtiyacın inandırıcılığını zayıflatabilir. Ayrıca, kiralanan taşınmazın niteliği ile ileri sürülen ihtiyaç arasında makul bir bağlantı bulunmalıdır.

d) Kiraya Vermeme Yasağı (TBK m. 355)

Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı üç yıl içinde eski kiracıdan başka birine kiraya verirse, kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğabilir. Bu hüküm, kötü niyetli tahliye taleplerine karşı kiracıyı koruyucu bir düzenleme niteliğindedir. Bu konuda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında belirtilen hususlar yeni malik için de aynen geçerlidir.

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene tanıdığı özel bir tahliye nedenidir. Ancak bu hak, kesin sürelerle ve belirli şekil şartlarına bağlı olarak kullanılabilir. Bildirim ve dava sürelerine uyulmaması hâlinde, tahliye hakkı sona erer. Bu nedenle sürecin uzman hukukçular eşliğinde yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından son derece önemlidir.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir.

• YENİDEN İNŞA VEYA İMAR NEDENİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesini mümkün kılan özel nedenlerden biri olarak yeniden inşa ve imar faaliyetlerini düzenlemektedir. Bu düzenleme ile kiraya verene, taşınmaz üzerinde gerçekleştireceği esaslı yapısal değişiklikler veya kapsamlı imar projeleri nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye talep etme hakkı tanınmaktadır.

a) Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Sebebinin Hukuki Dayanağı ve Koşulları

Söz konusu madde hükmüne göre, kiraya veren aşağıdaki koşulların varlığı halinde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir.

• Kiralanan taşınmazı yeniden inşa etmek,
• Esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapmak zorundaysa,
• Ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı fiilen mümkün değilse,

Bu hükmün uygulanabilmesi için iki temel koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

1. Yapılacak işlemin niteliği “esaslı” olmalıdır. Yani taşınmazın yapısal bütünlüğünü etkileyen büyük çaplı bir inşa veya imar çalışmasından söz edilmelidir. Basit bakım, boya, küçük tadilat ve onarımlar, bu kapsamda değerlendirilemez.
2. İnşa veya tadilat sürecinde taşınmazın kullanımı objektif olarak imkansız olmalıdır. Kiracının bu süreçte taşınmazı kullanmaya devam edebilmesi mümkünse, tahliye talebi kabul edilemez. Mahkemeler bu durumu somut olayın özelliklerine göre teknik bilirkişi incelemesiyle değerlendirir.

b) Sözleşme Türüne Göre Dava Açma Süresi

Kira sözleşmesinin türüne göre inşa ve imar sebebiyle dava açma süreleri farklılık göstermektedir:

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, fesih bildirimi yapılmalı ve fesih dönemine ve bildirim sürelerine uygun olarak yine bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Belirtilen süreler hak düşürücü nitelikte olup, süre geçirilirse kiraya veren tahliye hakkını kaybeder.

c) Mahkeme Değerlendirmesi ve İspat Yükü

Kiraya verenin yeniden inşa veya imar gerekçesiyle tahliye talebinde bulunması halinde, bu iddianın doğruluğu ve samimiyeti mahkeme tarafından incelenir. Özellikle şu hususlar değerlendirme konusudur:

• İnşa/imar faaliyetinin niteliği ve kapsamı,
• Kiralananın kullanımının ne ölçüde engelleneceği,
• Kiraya verenin imar izni, proje onayı veya yapı ruhsatı gibi belgeleri sunup sunmadığı,
• İşlemlerin yakın bir zamanda başlamasının mümkün olup olmadığı.

Mahkeme, bu unsurlar çerçevesinde teknik bilirkişi görüşleriyle birlikte değerlendirerek kiracının tahliyesi kararını verir.

d) Kiraya Vermeme Yasağı (TBK m. 355)

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle kiralanandan tahliye edilen taşınmaz, tahliye tarihinden itibaren üç yıl boyunca eski kiracıdan başka bir kişiye kiraya verilemez. Yukarıda belirtilen husular yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye durumunda da uygulanır.

Yeniden inşa veya imar nedeniyle kiracıyı tahliye, kiraya verene taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma özgürlüğünü tanımakla birlikte, kiracının barınma hakkını koruyacak şekilde sıkı usul ve ispat şartlarına bağlanmıştır. Bu nedenle, tahliye talebinin hukuki ve teknik gerekçelere dayanması, belgelerle desteklenmesi ve yasal sürelere riayet edilmesi büyük önem taşır. Aksi halde, tahliye davası reddedilir ve kiraya veren, aynı gerekçeyle yeni bir dava açamaz.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir.

• KOMŞULARIN RAHATSIZ EDİLMESİ NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ

Kira ilişkisi, yalnızca kiraya veren ve kiracı arasında ekonomik ve hukuki bir bağ kurmakla kalmaz; aynı zamanda kiralanan taşınmazın bulunduğu sosyal çevreyle de uyum içinde yürütülmesini gerekli kılar. Bu bağlamda, kiracının komşuluk ilişkilerine riayet etmesi, Türk Borçlar Kanunu tarafından açıkça düzenlenen bir yükümlülük olup, sözleşmesel ilişkinin devamı açısından büyük önem arz etmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu hüküm altına almıştır. Bu borç, yalnızca konut kiralarında değil, çatılı işyeri kiralarında da geçerlidir ve sözleşmede ayrıca düzenlenmiş olmasa dahi kanundan doğan doğrudan bir borçtur.

a) Kiracının Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü

Kiracının komşuluk kurallarına uygun davranma yükümlülüğü, modern toplum yaşamının temel ilkelerinden biri olup, kiracının çevresine zarar vermeksizin, huzur bozucu davranışlardan kaçınarak taşınmazı kullanmasını gerektirir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, aşağıdaki davranışlar bu yükümlülüğün ihlali olarak kabul edilmektedir:

• Komşuların huzurunu bozacak ölçüde yüksek sesle müzik dinleme,
• Kiralananı randevu evi, yasa dışı amaçlar veya ahlak dışı faaliyetler için kullanma,
• Kiraya verene veya apartman sakinlerine hakaret etme ya da tehditte bulunma,
• Apartman kurallarını sürekli olarak ihlal etme,
• Alkol veya madde etkisiyle çevreye zarar verici davranışlarda bulunma.

Bu tür davranışlar yalnızca kira sözleşmesinin ihlali değil, aynı zamanda çevre hukuku, genel ahlak ve kamu düzenine aykırılık teşkil eden durumlar olup, kiracının tahliyesini gerektirebilir.

b) Tahliye Süreci ve Kiraya Verenin Uyması Gereken Usul (TBK m. 316/2)

Kiracının komşuluk yükümlülüğüne aykırı davranışları söz konusu olduğunda, kiraya verenin doğrudan fesih hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle, feshe başvurmadan önce kanunen öngörülen usuli adımların atılması zorunludur. Süreç şu şekilde işlemelidir:

1. Yazılı İhtar Kiraya veren, kiracıya en az 30 gün süre tanıyarak, aykırı davranışların giderilmesini talep eden yazılı bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir.
2. İhtarın İçeriği: İhtarda; kiracının hangi davranışlarının sözleşmeye ve komşuluk kurallarına aykırı olduğu açıkça belirtilmeli, somut vakalarla desteklenmeli ve bu davranışların 30 gün içinde sona erdirilmemesi hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmelidir.
3. Aykırılığın Giderilmemesi Halinde: Belirtilen süre içinde kiracı davranışını düzeltmezse, kiraya veren kira sözleşmesini haklı nedenle feshederek tahliye davası açabilir.

c) İstisnai Hal: Derhal Fesih (TBK m. 316/3)

Eğer kiracının davranışı öyle ağır nitelikteyse ki, kiraya verenin kira ilişkisini sürdürmesi kendisinden makul olarak beklenemez hale gelmişse, 30 gün süre vermeksizin doğrudan fesih hakkı da gündeme gelebilir. Örneğin:

• Kiraya verene veya komşulara yönelik fiili saldırı,
• Kiralananın yasa dışı faaliyetler için kullanıldığının tespiti,
• Kiraya verene veya apartman sakinlerine yönelik ölüm tehdidi gibi durumlar,
  bu kapsamda değerlendirilebilir.

Kiracının komşuluk kurallarına aykırı davranması, kira ilişkisinin temel güven unsurunu zedeleyen ciddi bir sözleşme ihlali niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca, bu tür davranışlar tahliye sebebi teşkil edebilir. Ancak tahliye sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi, özellikle ihtarname ve süre şartlarına titizlikle uyulması zorunludur. Aksi takdirde, kiracı aleyhine açılacak tahliye davası usulden reddedilebilir.

• 10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir. Kiracının sözleşmeye uygun şekilde uzun yıllar kiralananda oturmaya devam etmesi, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesini zorlaştıran hükümler barındırır. Ancak kanun, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması halinde, kiraya verene hiçbir gerekçe sunmaksızın sözleşmeyi feshetme ve kiracının tahliyesini isteme hakkı tanımaktadır (TBK m. 347/1).

Bu hak, sözleşmenin türüne göre farklı şekillerde kullanılabilir.

a) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesini on yıl süresince devam ettirmişse, bu sürenin sonunda herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde yasal fesih dönemi, her altı aylık kira döneminin bitimidir.
• Kiraya verenin bu dönemlerin sonunda geçerli olmak üzere en az üç ay önceden yazılı fesih bildirimi yapması gerekir.

Örnek: 1 Ocak’ta başlayan bir sözleşmede, 10 yılı dolduran kiracı için 1 Temmuz tarihi bir fesih dönemi ise, 1 Nisan’a kadar fesih bildirimi yapılması gerekir.

Aksi takdirde bildirim geçerli olmaz; ancak bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır.

b) Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracının sürenin sonunda taşınmazı boşaltmaması ve kiraya verenin de süresinde yazılı bildirimde bulunmaması halinde, aynı şartlarla her defasında bir yıl daha uzamış sayılır (TBK m. 347/1).

Bu otomatik uzama süreleri toplamda 10 yılı doldurduğunda, kiraya veren artık her yeni uzama yılının bitiminden önce, en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu tahliye hakkı, ilk kira süresi sona erdikten sonra başlayan uzama yıllarının 10. yılının sonunda doğar. Yani kiraya veren, tahliye hakkını ancak 11. yıldan itibaren kullanabilir.

c) 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Örnek Uygulama Tablosu

10 yıllık kiracının tahliyesi için kiraya verenin tahliye hakkı, kiracının kusuruna ya da özel bir gerekçeye dayanmaksızın kullanılabilir. Ancak bu hak, yasal bildirim sürelerine uyulması koşuluyla geçerli olur. Gerek belirli süreli gerekse belirsiz süreli sözleşmelerde, süre yönetimi ve yazılı bildirimlerin zamanında yapılması, dava sürecinde hak kaybının önlenmesi açısından kritik önem taşır.

KİRACIYI TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?

Kira tahliye davalarında görevli mahkeme, Türk hukuk sistemi çerçevesinde genel olarak sulh hukuk mahkemeleri olarak belirlenmiştir. Ancak, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin bu konudaki yetkisi kesin yetki kapsamına girmemektedir.

Bu itibarla, dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabileceği gibi, aynı zamanda davalının yerleşim yeri veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yerde bulunan sulh hukuk mahkemelerinde de açılabilmektedir. Dolayısıyla, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olmakla birlikte, dava usulü bakımından açılacağı mahkeme konusunda zorunlu bir kısıtlama bulunmamaktadır. Bu durum, tarafların dava açacakları mahkemeyi seçme konusunda belirli bir esnekliğe sahip olduklarını göstermektedir.

KİRA TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

“Kira tahliye davası ne kadar sürer?” sorusu, uygulamada sıkça karşılaşılan ve tarafların merak ettiği temel hususlardan biridir. Ancak bu soruya kesin ve net bir cevap vermek mümkün değildir. Çünkü kira tahliye davalarının sonuçlanma süresi, dosyanın içeriği, davayı gören mahkemenin iş yükü, dava açılan yerin coğrafi ve idari özellikleri ile kiracının dava sürecinde itiraz ve savunma haklarını kullanması gibi çok sayıda değişkene bağlı olarak farklılık göstermektedir.

Genel bir değerlendirme yapmak gerekirse, Türkiye’de ortalama bir kira tahliye davasının sonuçlanma süresi yaklaşık 2 ila 2,5 yıl arasında değişmektedir. Ancak son dönemde kira ilişkilerine yönelik mevzuat değişiklikleri, özellikle kira artış oranlarının %25 ile sınırlandırılması gibi düzenlemeler, kira davalarında uyuşmazlıkların artmasına yol açmıştır. Bu durum, mahkemelerin iş yükünün artmasına ve dolayısıyla dava süreçlerinin uzamasına sebebiyet vermektedir.

Bu bağlamda, “kira tahliye davası ne kadar sürer” sorusuna verilebilecek en doğru cevap, dava süresinin büyük ölçüde dava dosyasının bulunduğu mahkemenin iş yükü ve yargı sistemindeki güncel koşullara bağlı olarak değiştiğidir. Tahliye sürecinde dava süreleri hakkında doğru ve kesin bir bilgi alabilmek için hukuki destek alınması yararlı olacaktır.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK

Son yıllarda Türk hukuk sisteminde alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerine verilen önem artmış ve bu doğrultuda zorunlu arabuluculuk müessesesi birçok alanda olduğu gibi kira hukukunda da uygulamaya konulmuştur. Özellikle yargı mercilerinin iş yükünü azaltmak, taraflar arasındaki uyuşmazlıkları daha hızlı, ekonomik ve dostane yollarla çözmek amacıyla geliştirilen bu sistem, hukuki uyuşmazlıkların çözümünde etkili bir ön adım mekanizması olarak kabul görmektedir

a) Zorunlu Arabuluculuğun Hukuki Dayanağı ve Uygulama Alanı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve ilgili ikincil mevzuat çerçevesinde düzenlenen zorunlu arabuluculuk uygulaması, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava şartı haline getirilmiştir. Bu tarihten itibaren, Türk Borçlar Kanunu kapsamında doğan kira alacağı, sözleşmenin feshi, tespit ve benzeri talepleri içeren uyuşmazlıklarda, tarafların öncelikle arabulucuya başvurmaları zorunludur. Aksi takdirde açılan dava, usul hukukuna ilişkin dava şartı eksikliği sebebiyle mahkemece dava şartı yokluğundan reddedilecektir (HMK m. 115, HUAK m. 18/A).

Bununla birlikte, zorunlu arabuluculuk her kira uyuşmazlığına uygulanmaz. Özellikle, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılacak tahliye davaları, bir alacak-tahliye birleşik davası kapsamında değerlendirilmekte olup, zorunlu arabuluculuk uygulamasının dışında bırakılmıştır. Bu tür davalarda, kiraya verenin doğrudan icra ve dava yoluna başvurması mümkündür.

b) Arabuluculuk Sürecinin İşleyişi ve Taraflar Açısından Önemi

Zorunlu arabuluculuk süreci, tarafların Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı bir arabulucu nezdinde bir araya gelmesiyle başlar. Arabulucu, uyuşmazlık konularını tespit ederek taraflara çözüm önerileri sunar; ancak tarafların özgür iradeleri dışında bir çözüm dayatmaz. Bu süreçte amaç, mahkemeye intikal etmeksizin taraflar arasında makul, dengeli ve adil bir uzlaşmanın sağlanmasıdır.

Arabuluculuk görüşmeleri sırasında taraflar anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma tutanağı mahkeme kararı niteliği taşıyacak şekilde icra edilebilir hale gelir. Aksi halde süreç sonunda düzenlenen anlaşmama tutanağı ile taraflar dava açma hakkını kullanabilir.

c) Hukuk Sistemine ve Kira İlişkilerine Etkisi

Zorunlu arabuluculuk uygulaması, yalnızca dava süresini kısaltmakla kalmayıp, aynı zamanda taraflar arasındaki hukuki ilişkinin korunmasına ve sürdürülmesine de katkı sunmaktadır. Özellikle kira ilişkileri gibi uzun süreli ve devamlılık arz eden sözleşmelerde, ihtilafların sulh yoluyla çözülmesi, ileride doğabilecek yeni uyuşmazlıkların önlenmesine de hizmet eder.

Buna ek olarak, ülke genelinde kira artışlarına getirilen yasal sınırlamaların (örneğin %25 zam sınırı) ardından artan uyuşmazlıklar karşısında, arabuluculuk kurumu, yargı sisteminin üzerindeki iş yükünü azaltan işlevsel bir filtre haline gelmiştir.

Bu bağlamda, zorunlu arabuluculuk, yargısal çözüm sürecine kıyasla daha hızlı ve maliyetsiz bir alternatif olarak kira hukukunda önemli bir reform niteliği taşımaktadır. Tarafların bu süreci doğru değerlendirmeleri ve hukuki yükümlülüklerin farkında olarak hareket etmeleri, hem bireysel hem de sistemsel düzeyde etkinliğin artmasına katkı sağlayacaktır.

KİRACILI EVİN  SATILMASI DURUMUNDA NE OLUR?

Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkilerinde kiracıyı koruma amacını gözeten bir yaklaşımla, kiralanan taşınmazın satışı durumunda kiracının haklarının devam etmesini öngörmektedir. Bu kapsamda, eğer taşınmaz satışı gerçekleşmeden önce kiracı ile geçerli bir kira sözleşmesi yapılmışsa, bu sözleşme satış sonrasında da aynen geçerliliğini sürdürmekte ve yeni malik, sözleşmenin tarafı haline gelmektedir.

Bu durumda, yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sınırlı ve belirli tahliye sebeplerine dayanması zorunludur. Kiracının, sadece kiracılı evin satılması nedeniyle tahliyesi mümkün değildir. Yeni malik, mevcut sözleşme ile bağlı olup, tahliye talebini ancak kanunen öngörülen çerçevede ileri sürebilir.

Bu doğrultuda, yeni malikin taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak istemesi hâlinde, TBK m. 351 hükmü uygulanır. İlgili hükümde yer alan şartların gerçekleşmesi durumunda, malik, kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu makalenin diğer bir bölümünde ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, söz konusu madde, belirli usul ve süre şartlarına bağlıdır.

Özetle, kiracılı taşınmazın satışı, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesine neden olmaz. Kiracı, yeni malik karşısında da haklarını korumaya devam eder; ancak yeni malikin kanuni tahliye şartlarını yerine getirmesi hâlinde, hukuka uygun bir tahliye mümkündür.

YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACIYI TAHLİYE DAVASI İLE EVDEN ÇIKARTMAK MÜMKÜN MÜDÜR?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında, kira sözleşmesinin geçerliliği, şekil şartına bağlı kılınmamıştır. Başka bir ifadeyle, kira sözleşmelerinin yazılı olarak düzenlenmesi zorunlu değildir; sözlü olarak kurulan kira ilişkileri de hukuken geçerlidir. Ancak uygulamada, kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması, olası uyuşmazlıklarda tarafların hak ve yükümlülüklerini ispat açısından önemli avantajlar sağlamaktadır.

Nitekim, sözlü kira sözleşmelerinde kiracıyı tahliye davası açılması halinde ispat yükü kiraya verene ait olup, bu durum yargılama sürecini hem uzatmakta hem de karmaşıklaştırabilmektedir. Her ne kadar yazılı bir belge bulunmasa da, taraflar arasında fiili bir kira ilişkisi olduğunun hukuken geçerli delillerle ortaya konulması halinde, sözleşmenin varlığı mahkemece kabul edilebilecek ve tahliye talebi değerlendirilebilecektir.

Kira sözleşmesinin sözlü olarak kurulduğu durumlarda, kiraya verenin öncelikli olarak kiralananın kiracı tarafından kullanıldığını ispatlaması gerekir. Bu noktada mahkemeler nezdinde başvurulabilecek çeşitli delil araçları bulunmaktadır:

• Banka kayıtları: Kira ödemelerinin düzenli olarak banka kanalıyla yapılmış olması, kira ilişkisini destekleyen güçlü bir delil olarak kabul edilir. Bu kayıtlar, ödeme yapılan kişinin mal sahibi olduğunu gösteriyorsa, mahkeme nezdinde kira sözleşmesinin varlığına karine teşkil edebilir.
• Fatura kayıtları: Kiralanan taşınmaza ilişkin elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin kiracının adına düzenlenmiş olması, fiili kullanımın ispatında etkili bir delildir.
• Tanık beyanları: Tarafların beyanları dışında, üçüncü kişilerin tanıklığı ile kira ilişkisinin süresi, içeriği ve şartları hakkında bilgi sunulabilir.
• Resmi belgeler ve yazışmalar: Kiraya veren ile kiracı arasında geçen yazılı iletişim, özellikle ödeme hatırlatmaları, ihtarlar ya da kira bedeline ilişkin mesajlar, sözlü sözleşmenin içeriğini somutlaştırabilir. Ancak bu belgeler davada delil olarak kullanılırken kişisel verilerin gizliliği ilkelerine dikkat edilmelidir.

Yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması, kira ilişkisinin hukuki geçerliliğini ortadan kaldırmaz; ancak ispat yükü açısından önemli zorluklar yaratabilir. Sözlü kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği mahkeme huzurunda ispatlandığında, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye sebepleri doğrultusunda kiraya verenin tahliye davası açması mümkündür. Bu nedenle, kira ilişkisine taraf olan kişilerin, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların önlenmesi ve ispat kolaylığı sağlanması bakımından, kira sözleşmelerini yazılı şekilde yapmaları önem arz etmektedir.

KİRAYA VERENİN ÖLÜMÜ HALİNDE TAHLİYE DAVALARI NASIL AÇILIR?

Kira ilişkisi devam ederken kiraya verenin vefat etmesi halinde, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; bu sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükler, Miras Hukuku kapsamında terekeye dahil olarak mirasçılara intikal eder. Bu çerçevede, kiraya verenin ölümünden sonra tahliye davası açılması gerekiyorsa, bu dava, mirasçılar tarafından açılmalıdır.

Mirasçılar, Türk Medeni Kanunu uyarınca, “veraset belgesi” (diğer adıyla mirasçılık belgesi) ile belirlenir. Bu belge, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ya da noterlikler nezdinde düzenlenebilir ve ölen kişinin yasal veya vasiyetname ile atanmış mirasçılarını ve miras paylarını gösterir.

Kiraya verenin ölümü durumunda, tahliye davasının açılması sürecinde, mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı doğar. Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesinin tarafı olarak görülecek tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi, yani tahliye davasını birlikte açmaları hukuken zorunludur. Mirasçılardan yalnızca birinin veya bir kısmının kiracıyı tahliye davası açması, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine yol açabilir. Reddi miras yapan mirasçılar taşınmazı intikal etmeyecekleri için işbu mirasçıların davacı sıfatı bulunmayacaktır.

Bu husus, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 59. maddesi kapsamında değerlendirilen “mecburi dava arkadaşlığı” kurumunun açık bir yansımasıdır. Zira kira sözleşmesinden doğan hak, mirasçılar arasında bölünemez bir alacak niteliğinde olup, tahliye gibi kişiye sıkı sıkıya bağlı işlemler, bütün mirasçıların katılımıyla ileri sürülmelidir.

Kiraya verenin vefatından sonra, mirasçılar arasında söz konusu taşınmazın kullanımı, tasarrufu veya kiralanması konusunda fikir ayrılıkları doğabilir. Mirasçılar arasında mirastan mal kaçırma ve vekaletin kötüye kullanımı sebebiyle tapu iptal davası gibi miras davaları mevcut olabilir. Bu gibi durumlarda, tahliye davası açılması aşamasında ortak iradenin sağlanamaması dava sürecini zorlaştırabilir. Mahkeme, taraflar arasında yaşanan bu tür uyuşmazlıklarda usul hukukuna uygun şekilde hareket ederek, temsil ve taraf ehliyeti bakımından gerekli değerlendirmeleri yapar.

Bununla birlikte, mirasçılar arasında dava açma iradesi konusunda uyuşmazlık yaşanıyorsa, öncelikle miras ortaklığı sona erdirilerek taşınmazın kime veya kimlere ait olduğu tespit edilmeli; ardından yetkili kişi ya da kişiler tarafından tahliye davası ikame edilmelidir. Mirasçıların kendi aralarında taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşmaya varamayarak izale-i şuyu davası ikame etmeleri kiracılık ilişkisini etkilemeyecektir.

Sonuç olarak, kiraya verenin ölümünden sonra tahliye talebinde bulunulması halinde, bu yetki mirasçılara geçmekte ve söz konusu işlem ancak mirasçıların birlikte hareket etmesi suretiyle hukuken geçerli hale gelmektedir. Tahliye davası açılabilmesi için mirasçılık belgesi ile mirasçılık sıfatı ispatlanmalı ve tüm mirasçılar mecburi dava arkadaşı sıfatıyla birlikte davada yer almalıdır. Bu süreçte, mirasçılar arasında koordinasyonun sağlanamaması durumunda bir miras avukatı yardımı almak sürecin hukuka uygun ve etkin bir şekilde yönetilmesini sağlayacaktır.

YABANCILIK UNSURU BULUNAN KİRA İLİŞKİLERİNDE TAHLİYE ŞARTLARI NELERDİR?

Ulusal hukuk sistemlerinde yabancılarla kurulan sözleşmelere ilişkin olarak Yabancılar Hukuku kapsamında çeşitli özel düzenlemeler mevcut olmakla birlikte, Türk kira hukuku bakımından yabancılık unsuru bulunan kira sözleşmelerine uygulanacak kurallar açısından herhangi bir farklılık bulunmamaktadır. Başka bir ifadeyle, taraflardan birinin yabancı uyruklu olması, kira ilişkisine Türk Borçlar Kanunu’nun uygulanmasına engel teşkil etmez.

Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin taraf olduğu kira sözleşmelerinde de Türk Kira Hukuku uygulanır; tahliye süreci ve sebepleri bakımından farklı bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu kapsamda, kira sözleşmesinin tarafları ister Türk vatandaşı olsun, isterse yabancı uyruklu kişi veya yabancı şirket temsilcisi olsun, kiracının tahliyesi yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sınırlı sebeplerle mümkündür. Örneğin; kira bedelinin ödenmemesi, konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü ya da 10 yıllık kira süresi gibi genel tahliye nedenleri, yabancı kiracılar bakımından da aynen uygulanır.

Yabancıların Türkiye’de ikamet izni veya kısa süreli oturum izni alabilmek amacıyla gerçek olmayan kira ilişkilerine dayalı sahte kira sözleşmeleri düzenledikleri durumlara uygulamada sıklıkla rastlanmaktadır. Bu tür işlemler, Türk Ceza Kanunu kapsamında değerlendirildiğinde, hem özel belgede sahtecilik (TCK m. 207) hem de dolandırıcılık (TCK m. 157 vd.) suçlarını gündeme getirebilir. Özellikle noter huzurunda düzenlenmiş gibi gösterilen, ancak gerçekte kiracının taşınmazı hiç kullanmadığı ya da kira ilişkisinin fiilen mevcut olmadığı hallerde, ciddi cezai yaptırımlar söz konusu olabilir.

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de malik olduğu taşınmazlar üzerinde kiraya veren sıfatıyla tahliye işlemi yapmaları mümkündür. Aynı şekilde, Türkiye’de şube açan yabancı sermayeli şirketlerin maliki oldukları veya kiraladıkları taşınmazlarla ilgili kira ilişkilerinde de Türk hukuk kuralları geçerlidir. Bu durumlarda da, kiracıların tahliyesine ilişkin hükümler açısından Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uygulanır ve ayrıca bir farklılık öngörülmemiştir.

KİRACIYI TAHLİYE ETMENİN EN KOLAY YOLU NEDİR?

Türk hukuk sistemi, kira ilişkilerinde kiracının barınma hakkını temel alan ve kiracılık haklarını güvence altına alan düzenlemeleri içermektedir.Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuat, kiracının tahliyesini yalnızca belirli ve sınırlı nedenlerle mümkün kılmakta; böylece kiraya verenin keyfi uygulamalarla kira sözleşmesini sona erdirmesini engellemektedir. Bu yönüyle tahliye süreci, özellikle kiraya veren açısından titizlikle yürütülmesi gereken, hukuki ve usuli açıdan karmaşık bir süreç niteliği taşımaktadır.

Kiracının tahliyesi ancak kanunda açıkça öngörülen tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi ve bu sebeplerin mahkeme kararıyla tespit edilmesi durumunda mümkündür. Dolayısıyla kiraya verenin, ilgili düzenlemelere uygun şekilde hareket etmesi, yargılamada gerekli ispat yükümlülüklerini yerine getirmesi ve süreci usulüne uygun yürütmesi gerekmektedir. Aksi halde tahliye davası reddedilebilir veya ciddi hak kayıpları yaşanabilir.

• Uygulamada En Sık Karşılaşılan Kiracıyı Tahliye Sebepleri

Aşağıda, uygulamada kiraya verenin başvurabileceği ve en çok kullanılan beş temel tahliye sebebi, ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda özetlenmiştir:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315 – 352): Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi halinde, kiraya veren ya icra takibi yoluyla tahliye sürecini başlatabilir ya da temerrüt nedeniyle dava açabilir.
2. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi (TBK m. 350/1): Kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa, söz konusu ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması kaydıyla tahliye davası açma hakkı doğar.
3. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350/2): Kiralananın esaslı surette onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi veya yeniden inşası gerektiğinde ve bu işler sırasında kullanım imkansız hale geliyorsa, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
4. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı ve noter onaylı taahhüdü bulunuyorsa ve bu taahhüde rağmen tahliye gerçekleşmemişse, kiraya veren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
5. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih (TBK m. 347): Belirli süreli sözleşmelerde 10 uzama yılının dolmasıyla birlikte, kiraya veren her uzama yılının sonunda üç ay önceden bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

• Tahliye Sürecinde Hukuki Danışmanlığın Önemi

Kiracının tahliyesi, yalnızca maddi hukuka değil, aynı zamanda usul hukukuna sıkı sıkıya bağlı bir süreçtir. Bu süreçte; ihtar süreleri, dava açma zamanlaması, yetkili mahkeme, ispat yükü gibi teknik detayların ihmal edilmesi, dava kayıplarına veya sürecin uzamasına neden olabilmektedir.

Bu nedenle, tahliye sürecinin doğru bir şekilde yürütülmesi için alanında uzman bir tahliye avukatından hukuki destek alınması büyük önem arz eder. Tahliye avukatı, sürecin her aşamasında kiraya vereni bilgilendirir, gerekli belgelerin düzenlenmesini sağlar, mahkeme nezdinde temsil görevini üstlenir ve hak kaybı yaşanmasını engeller.