Kiracıyı Tahliye Davası: Kiracının Tahliye Şartları, Tahliye Sebepleri ve Hukuki Prosedür

Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı, kira sözleşmesinin süresi bittiği için değil, ancak kanunda öngörülen bir tahliye sebebinin varlığı mahkeme kararıyla ya da icra yoluyla tespit edildiğinde tahliye edilebilir. Kiracı nasıl tahliye edilir ya da gündelik ifadesiyle kiracı nasıl çıkarılır sorusuna verilecek cevap, bu nedenle somut olayda hangi tahliye sebebinin bulunduğuna ve bu sebebin hangi usulle ileri sürüleceğine göre değişir.

1. Sözleşme Süresinin Bitmesi Tek Başına Tahliye Sebebi Değildir

Kiracı nasıl tahliye edilir sorusunda ilk akla gelen, kira süresinin bitimiyle kiracının tahliye edilebileceği kanısıdır. “Kiralayan, sözleşme süresi sona erdiğinde kiracıyı evden çıkarabilir” şeklindeki düşünce toplumda oldukça yaygındır; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez ve kiracı bildirimde bulunmadıkça belirli süreli sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

• Kira artışı tahliye sebebi değildir: Yasal kira artış oranını aşan talepler, kiraya verenin tek taraflı isteğiyle kiracının tahliyesine gerekçe oluşturmaz.
• Kiracının itiraz hakkı korunur: Kiracı, fahiş kira artışına itiraz etme hakkına sahiptir ve bu hakkın kullanılması tahliye nedeni sayılamaz.
• Sözleşme devam ederken de tahliye mümkündür: Kira bedelinin ödenmemesi, taşınmazın özenle kullanılmaması veya kiraya verenin ya da yakınının konut ihtiyacı gibi sebepler, kira sözleşmesi devam ederken de tahliye davası açılmasına imkân verebilir.

2. Kiracının Tahliyesinin Yasal Dayanağı

Kiracının taşınmazdan çıkarılması, hukuki terminolojide “kiracının tahliyesi” olarak adlandırılmaktadır. Kiracının tahliyesine ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347 ve devamı maddelerinde yer almakta olup bu hükümler; tahliye talebinin hangi koşullarda ileri sürülebileceğini, hangi sürelere ve şekil şartlarına uyulması gerektiğini ayrıntılı biçimde düzenlemektedir.

Bunun yanında 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) da kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler içermektedir. Uygulamada bu hükümler bir bütün olarak değerlendirilir; kiracı nasıl tahliye edilir, hangi usuli yol izlenmelidir ve sürecin kiracı ile kiraya veren açısından doğuracağı sonuçlar nelerdir soruları, kira hukuku mevzuatının dikkatle incelenmesini ve somut olay özelinde değerlendirme yapılmasını gerektirir.

3. Kiraya Verenin Tüzel Kişi Olması Hâlinde Dikkat Edilecek Hususlar

Ev sahibinin Türkiye’de kurulmuş bir şirket ya da irtibat ofisi gibi bir tüzel kişilik olması durumunda, kiracının tahliyesi için gerekli prosedür uygulanırken Şirketler Hukuku kapsamında gerekli kararların ve yetkilerin alınmış olması gerekmektedir. Bu sebeple her tahliye olayı, somut özelliklerine göre uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.

4. İşyeri (Dükkan) Kiracısı Nasıl Tahliye Edilir?

Çatılı işyeri kiracısı, konut kiracısıyla aynı kanuni tahliye sebeplerine dayanılarak tahliye edilebilir; Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri iki sözleşme türüne birlikte uygulanır. Dükkan, ofis veya mağaza gibi çatılı işyerlerinde kiraya veren; kira bedelinin ödenmemesi, kendisinin veya yakınlarının işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar ya da on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplere dayanabilir.

İşyeri kiralarında uygulamada öne çıkan farklılık, kiraya verenin şirket olması hâlinde icra takibine eklenmesi gereken vergi belgeleri ve işyeri gereksiniminin ispatıdır. Çatısız işyeri olarak kiralanan açık alanlar ise bu koruyucu hükümlerin dışında kalır ve genel fesih hükümlerine tabidir.

Kiracının tahliyesi, kiracının rızasıyla, mahkeme kararıyla veya icra yoluyla gerçekleşebilir. Hangi yolun izleneceği, dayanılan tahliye sebebine ve elde bulunan belgelere göre belirlenir:

Kiracının Tahliyesi Şartları ve Kiracıyı Tahliye Davası ile Evden Çıkartma Yolları

Kiracının tahliyesi şartları Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak belirlenmiş olup kiraya veren, kiracısını ancak bu sebeplerden birine dayanarak evden çıkarabilir. Bu sebeplerin bulunmaması durumunda, kira sözleşmesi belirli süreli olsa dahi evin tahliyesi istenemez. Türkiye’de kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun cevabı, aşağıda her biri ayrı ayrı açıklanan kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinde yer almaktadır.

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Hâlinde Kiracının Tahliyesi

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemediğinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshederek tahliye talep edebilir (TBK m. 315). Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, kanuni tahliye sebepleri arasında uygulamada en sık karşılaşılan durumdur; hukuki literatürde ve uygulamada “temerrüt yoluyla tahliye” olarak adlandırılır ve kiraya verenin başvurabileceği en etkili tahliye yollarından biri olarak kabul edilir.

Ancak bu yolun “kolay” olduğu yönündeki yaygın algının aksine, temerrüt yoluyla tahliye dikkatle izlenmesi gereken yasal prosedürler ve şekil şartları içerir. Kiraya veren bu noktada iki yoldan birini seçebilir:

• ihtarname gönderip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak, 
• doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmak.

a) İhtarname ve Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası

İhtarname yolunu tercih eden kiraya veren, aşağıdaki adımları izler:

1. Temerrüt ihtarnamesi: Kiracıya ödenmemiş kira bedelleri için yazılı ihtar gönderilir; uygulamada ispat kolaylığı nedeniyle noter tercih edilir. İhtarnamede kira bedelinin en az 30 gün içinde ödenmesi, aksi hâlde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilir; ödenmemiş kira bedellerinin hangi aya ait olduğu, tutarı, banka hesap bilgileri ve diğer ayrıntılar da ihtarnamede yer almalıdır.
2. Sürenin dolması ve fesih: Kiracı ihtarnameye rağmen belirtilen sürede ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki ihtarnamede belirtilen sürede ödeme yapılmasa da kiraya veren; kiracıyı kendiliğinden tahliye ettiremez, kiracının tahliyesi için kiracıyı tahliye davası ikame etmesi zorunludur.
3. Arabuluculuk ve dava: Bu yolda tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur; anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır ve kiracının tahliyesi şartları hâkim tarafından tarafların itirazları ve delilleri uyarınca incelenir. Mahkeme kira bedelinin ödenmediğini tespit ederse kiracı aleyhine tahliye kararı verir.

Kira bedelinin yanında aidat, ısınma ve benzeri yan giderlerin kiracı tarafından ödenmesi sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, bu yan giderlerin ödenmemesi de aynı temerrüt hükümleri çerçevesinde tahliye sebebi oluşturabilir. Bu nedenle aidat ödemeyen kiracı tahliye edilir mi sorusunun cevabı, yan giderin kiracıya ait olup olmadığına ve usulüne uygun ihtar yapılıp yapılmadığına bağlıdır.

b) Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek 13) ile Tahliye

Kiraya veren, ayrıca ihtarname göndermeden doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatarak hem ödenmeyen kira bedellerini hem de kiralananın tahliyesini isteyebilir (İİK m. 269 vd.). Kiraya verenin icra takibi yolunu tercih etmesi hâlinde ayrıca bir ihtarname çekmesine gerek yoktur; kiracıya icra dairesi tarafından gönderilen ve 30 gün ödeme süresi verilen ödeme emri ihtarname yerine geçer.

• Ödeme ve itiraz süreleri: Ödeme emrinde kiracıya kira borcunu ödemesi için 30 gün, takibe itiraz etmesi için 7 gün süre verilir.
• İcra mahkemesinden tahliye: Kiracı süresinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse kiraya veren, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir (İİK m. 269/a). Kiracı itiraz ederse kiraya veren, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye ya da genel mahkemede itirazın iptali yoluna başvurur. İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c).
• Şirket maliklerde vergi belgesi: Taşınmaz ticari nitelikteyse ve mülk sahibi şirketse, kira gelirine ilişkin vergi yükümlülüklerinin (damga vergisi, katma değer vergisi, stopaj vb.) usulüne uygun yerine getirilmiş olması, takip sırasında vergisel itirazlarla karşılaşılmaması bakımından önem taşır.
• Arabuluculuk aranmaz: İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında bırakılmıştır.

Temerrüt yoluyla tahliyede ihtarname ile icra takibi arasındaki seçim, sürecin süresini ve başvurulacak merciyi belirler. İki yolun temel farkları aşağıda özetlenmiştir:

2. Kira Bedelinin Düzenli Ödenmemesi Sebebiyle İki Haklı İhtar ile Tahliye

Kiracı, bir kira yılı veya bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına yol açmışsa, kiraya veren kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2). Bu düzenleme uygulamada “iki haklı ihtar sebebiyle tahliye” olarak anılır ve ödeme aksaklıklarının süreklilik arz ettiği kira ilişkilerinde kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır.

Hükmün amacı, kiraya verene bir yol tanımakla birlikte kiracının da makul ölçüde korunmasını sağlamaktır. Zira kira ilişkisi süresince ödeme aksaklıklarının süreklilik arz etmesi, kiraya veren açısından sözleşme ilişkisini çekilmez hâle getirebilir.

a) İki Haklı İhtarın Şartları

İhtarların haklı sayılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:

• Yazılı olma: İhtarların yazılı olması gereklidir; noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya imza karşılığı elden teslim yöntemleri geçerlidir. Ancak ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği kanıtlanmalıdır.
• Farklı kira dönemleri: Her bir ihtarın farklı kira dönemlerine ait olması gerekir; aynı döneme ilişkin tekrarlayan ihtarlar haklı sayılmaz.
• Ödememe veya eksik ödeme: Kiracının ihtardan önce kira borcunu ödememesi veya eksik ödemesi gerekmektedir.
• Sonradan ödeme ihtarı haksız kılmaz: Kiracının ihtar üzerine ödeme yapması, ihtarın haklı olmasına engel değildir.
• Aynı kira yılı: İhtarların aynı kira yılı (takvim yılı değil, kira sözleşmesine göre hesaplanan yıl) içinde yapılmış olması gerekir.

b) Kira Sözleşmesinin Süresine Göre Uygulama Ayrımları

İki haklı ihtarın kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanıması, kira sözleşmesinin süresine göre farklı zamanlamalarda ortaya çıkar. Bu bağlamda üçlü bir ayrıma gitmek gerekir:

1. Kira süresi bir yıldan kısa ise: Sözleşme süresi boyunca iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
2. Kira süresi bir yıl ise: Bu süre zarfında kiracıya iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle dava açabilir.
3. Kira süresi bir yıldan uzun ise (örneğin 3-5 yıllık kira sözleşmeleri): Sözleşmenin devam ettiği bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının sonundan başlamak üzere bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Bu bir aylık dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir ve ihtarların haklı olup olmadığı yargı mercilerince takdir edilir. Kiraya verenin bu süreci etkili ve hukuka uygun şekilde yönetebilmesi, ihtarların içeriğinin doğru hazırlanmasına ve dava süresinin kaçırılmamasına bağlıdır; aksi takdirde iki haklı ihtara dayalı tahliye hakkı o dönem için düşer ve kiracı tahliye edilemez.

3. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Kiracının, belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği belgeye “yazılı tahliye taahhüdü” denir.

• Teslimden sonra düzenlenme şartı: Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekir. Kiralanan henüz teslim edilmeden, örneğin kira sözleşmesi imzalanırken düzenlenen taahhüt hukuken geçerli değildir.
• Noter onayı şart değildir: Kanun taahhüdün yazılı olmasını yeterli görür; adi yazılı şekilde verilen ve imzası kiracıya ait olan taahhüt de geçerlidir.
• İcra yoluyla tahliye: Taahhüde dayanan kiraya veren, tahliye davası açmadan icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi (Örnek 14) başlatabilir; kiracı tahliye emrine itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesinde incelenir.

Uygulamada en çok karşılaşılan durum, kiraya verenin kiracıdan tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhüdü almasıdır. Kira sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından verilen tahliye taahhütleri geçerli olmasa da tarihsiz olarak verilen tahliye taahhütleri sonraki tarihlerde kiraya veren tarafından doldurularak kiracıyı tahliye davasında kullanılmaktadır. Yargıtay kararları bu durumu “beyaza imza” olarak değerlendirmekte ve taahhüdün geçersizliğini ileri süren kiracıdan, taahhüdün kiralananın tesliminden önce verildiğini yazılı delille ispat etmesini beklemektedir; bu sebeple kiracılar tarih kısmını boş bırakarak tahliye taahhüdü verirken karşılaşabilecekleri sonuçlara hazır olmalıdırlar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘nin yakın tarihli bir kararında, kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesini yansıttığı kabul edilmiş; taahhütnamedeki tarihlerin sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracının bu iddiasını yazılı tahliye taahhütnamesi ile aynı kuvvette bir delille ispat edemediği gerekçesiyle tahliye kararı onanmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1918, K. 2025/5080, T. 22.10.2025). Kararın konusu bir mağaza ve depo kirası olup aynı ilke konut kiraları için de uygulanmaktadır.

Kiracıdan kaynaklı sebeplerle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir. Tablodaki süreler, temerrüt, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdü sebeplerine ilişkin genel çerçeveyi yansıtır.

4. Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğmuşsa, bu gereksinime dayanarak kiracının tahliyesini dava yoluyla talep edebilir (TBK m. 350/1). Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye hakkı sınırlı sebeplere bağlıdır ve bu sebeplerden uygulamada en önemlisi, kiraya verenin kendisi veya yakınları için ortaya çıkan konut ihtiyacıdır.

a) Konut İhtiyacının Varlığı ve Samimiyet Şartı

Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için kanunun aradığı temel şart, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Bu, kiraya verenin ihtiyacının farazi veya keyfi değil, objektif koşullara dayalı ciddi bir gereksinim olması gerektiği anlamına gelir; uygulamada Yargıtay, ihtiyaç iddiasının samimiyetini değerlendirirken aşağıdaki unsurları dikkate almaktadır:

• Başka uygun taşınmaz: Kiraya verenin aynı bölgede kullanıma elverişli başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı,
• Fiilen kullanma amacı: İhtiyacın gerçekten fiilen kullanılmak üzere ileri sürülüp sürülmediği,
• Devamlılık: İhtiyacın devamlılık arz eden nitelikte olup olmadığı,
• Zorunluluk: Kiraya verenin, ihtiyacını maddi ve sosyal koşullar itibarıyla gerçekten karşılamak zorunda olup olmadığı.

Kiraya verenin ihtiyaç iddiası başka amaçlarla (örneğin kiracıyı çıkararak daha yüksek bedelle kiraya verme arzusu gibi) ileri sürülmüşse veya bölgede aynı amaca uygun başka taşınmazları mevcutsa, mahkeme bu talebi samimi kabul etmez ve tahliye talebi reddedilir. Uygulamada tahliye davası ile birlikte açılan kira tespit davasının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına delil teşkil edebileceği ileri sürülmektedir; ancak Yargıtay yerleşik içtihatlarında, kira tespit davası açılmasının ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinin samimi ve gerçek olmadığına tek başına delil oluşturmayacağına hükmetmiştir.

b) İhtiyaç Sebebiyle Kiracının Tahliyesi Davası Açma Süresi ve Usul

İhtiyaç sebebine dayalı kiracıyı tahliye davası, sözleşmenin türüne göre belirlenen süre içinde açılmalıdır:

• Belirli süreli sözleşmeler: Dava, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılır.
• Belirsiz süreli sözleşmeler: Dava, genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri gözetilerek belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup süresinde açılmayan davalar reddedilir. Ancak kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m. 353).

c) İspat Yükü ve Mahkeme Değerlendirmesi

İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye taleplerinde ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, ihtiyaç iddiasını somut delillerle desteklemeli ve örneğin aşağıdaki belgeleri sunmalıdır:

• Tapu kayıtları,
• Nüfus kayıtları,
• Mevcut konutun yetersizliğini gösteren belgeler,
• Sağlık gerekçeleri, tayin, evlilik veya boşanma gibi durumlara ilişkin resmi belgeler.

Mahkeme, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini tanık beyanları ve gerektiğinde keşifle birlikte değerlendirerek karar verir. İhtiyacın inandırıcı bulunması hâlinde tahliye kararı verilir.

d) Tahliye Sonrası Kiraya Vermeme Yasağı (TBK m. 355)

Kiracının, kiraya verenin ihtiyaç iddiasıyla tahliye edilmesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca kiraya veren haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu hüküm, kötü niyetli tahliye taleplerinin önüne geçmeyi ve kiracıyı korumayı amaçlar; yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Ancak önemle belirtmek gerekir ki yargı kararlarında bu tazminatın elde edilebilmesi için kiracının, kiraya verenin gereksinim iddiasına dayanılarak icra yoluyla veya mahkeme kararıyla evden tahliye ettirilmiş olması aranmaktadır.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin konut ihtiyacını gerekçe gösteren bir ihtarname göndermesi üzerine kiracının evi kendiliğinden boşalttığı ve taşınmazın ardından üçüncü kişiye kiralandığı bir olayda, kiraya verenin gereksinim amacıyla tahliye davası açmadığını ve kiracının taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediğini belirterek TBK m. 355 uyarınca tazminat koşullarının oluşmadığına hükmetmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4956, K. 2019/871, T. 07.02.2019). Bu nedenle yalnızca ihtarname üzerine kiralananı boşaltan kiracı, kiraya verenin taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralaması hâlinde dahi bu tazminatı talep edemeyebilir.

5. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m. 351). Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın satılması veya mülkiyetinin başka şekilde devredilmesi durumunda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kira ilişkisi aynı şartlarla devam eder (TBK m. 310); TBK m. 351 ise yeni malike bu genel kurala karşı özel bir tahliye imkânı tanır.

Ayrıca kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse, taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik, sözleşme süresi sona ermeden ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye davası açamaz. Kira şerhi, kiracının sözleşme süresi boyunca taşınmazdaki hakkını güvence altına alır ve yeni malik açısından da bağlayıcı hâle gelir.

a) Yeni Malikin Gereksinim Hakkı ve Tahliye Koşulları

Yeni malik, kira sözleşmesini devralmış olmakla birlikte kiralananı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacını öne sürerek tahliye talebinde bulunabilir. Bu talebin hukuki dayanak kazanabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gereklidir:

• Gerçek ve samimi ihtiyaç: İhtiyaç; kiraya verenin kendi oturum ihtiyacı, bir yakınına tahsis amacı, tayin, sağlık, ailevi durum gibi objektif kriterlerle desteklenmelidir.
• Edinmeyle bağlantılı ihtiyaç: İhtiyacın taşınmazın edinilmesinden sonra var olması ve dava süresince devam etmesi gerekir; yeni malikin başka uygun konutlarının bulunması ihtiyacın inandırıcılığını zayıflatabilir.

b) Yeni Malikin Tahliye Sürecinde Uyması Gereken Şekil ve Süre Şartları

Yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi iki farklı yolla mümkündür. Her iki yolda da süreler hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması tahliye hakkını ortadan kaldırır:

1. Altı ay sonra tahliye davası açma (TBK m. 351/1): Yeni malik, edinme (tapuda tescil) tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve bildirimin ardından altı aylık süre dolduktan sonra tahliye davası açar. Bu yöntem, kiracıyı tahliye hakkının klasik ve daha sık başvurulan yoludur.
2. Sözleşme süresi sonunda tahliye davası açma (TBK m. 351/2): Yeni malik, dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yöntem belirli süreli kira sözleşmelerinde özellikle tercih edilen alternatiftir ve kanun bu yol için ayrıca bir aylık bildirim şartı öngörmez.

Önemli not: Birinci yolda bildirimin sadece gönderilmiş olması yetmez; kiracıya bir aylık süre içinde ulaşmış olması ve bunun ispatlanması gerekir. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaşmayan bildirim süresinde yapılmamış sayılır ve bu yoldan tahliye hakkı düşer.

c) Yeni Malikin Davasında İspat Yükü ve Mahkeme Değerlendirmesi

Yeni malikin tahliye talebi mahkeme önünde değerlendirilir ve ihtiyaç iddiasının samimi, makul ve zorunlu olup olmadığı hâkim tarafından tespit edilir. Yeni malikin aynı bölgede kullanıma elverişli başka bir taşınmazının bulunması ihtiyacın inandırıcılığını zayıflatabilir; ayrıca kiralanan taşınmazın niteliği ile ileri sürülen ihtiyaç arasında makul bir bağlantı bulunmalıdır.

d) Yeni Malik Bakımından Kiraya Vermeme Yasağı (TBK m. 355)

Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı üç yıl içinde haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başka birine kiraya verirse, eski kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğar. Bu hüküm kötü niyetli tahliye taleplerine karşı kiracıyı koruyucu bir düzenleme niteliğindedir ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında belirtilen hususlar yeni malik için de aynen geçerlidir.

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene tanıdığı özel bir tahliye nedenidir; ancak bu hak kesin sürelerle ve belirli şekil şartlarına bağlı olarak kullanılabilir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir.

6. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m. 350/2). Bu düzenleme ile kiraya verene, taşınmaz üzerinde gerçekleştireceği esaslı yapısal değişiklikler veya kapsamlı imar projeleri nedeniyle tahliye talep etme hakkı tanınmaktadır.

a) Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Sebebinin Hukuki Dayanağı ve Koşulları

Söz konusu madde hükmüne göre kiraya veren, aşağıdaki işlerden birini yapmak zorundaysa kiracının tahliyesini talep edebilir:

• Yeniden inşa: Kiralanan taşınmazı yeniden inşa etmek,
• Esaslı onarım, genişletme veya değişiklik: Taşınmazda esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapmak.

Bu hükmün uygulanabilmesi için iki temel koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

• İşin esaslı olması: Taşınmazın yapısal bütünlüğünü etkileyen büyük çaplı bir inşa veya imar çalışmasından söz edilmelidir; basit bakım, boya, küçük tadilat ve onarımlar bu kapsamda değerlendirilemez; yapılacak işin niteliği, taşınmazın tapudaki niteliği ve imar durumu ile birlikte değerlendirilir.
• Kullanımın imkânsız olması: İnşa veya tadilat sürecinde taşınmazın kullanımı objektif olarak imkânsız olmalıdır. Kiracının bu süreçte taşınmazı kullanmaya devam edebilmesi mümkünse tahliye talebi kabul edilmez; mahkemeler bu durumu somut olayın özelliklerine göre teknik bilirkişi incelemesiyle değerlendirir.

b) Sözleşme Türüne Göre Dava Açma Süresi

Kira sözleşmesinin türüne göre inşa ve imar sebebiyle dava açma süreleri farklılık göstermektedir:

• Belirli süreli sözleşmeler: Sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmeler: Fesih dönemine ve bildirim sürelerine uygun olarak belirlenecek tarihten itibaren yine bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Belirtilen süreler hak düşürücü nitelikte olup süre geçirilirse kiraya veren o dönem için tahliye hakkını kaybeder. Bu nedenle tadilat sebebiyle tahliye planlayan kiraya verenin, proje ve ruhsat hazırlıklarını dava açma süresiyle uyumlu biçimde yürütmesi gerekir.

c) Mahkeme Değerlendirmesi ve İspat Yükü

Kiraya verenin yeniden inşa veya imar gerekçesiyle tahliye talebinde bulunması hâlinde, bu iddianın doğruluğu ve samimiyeti mahkeme tarafından incelenir. Özellikle şu hususlar değerlendirme konusudur:

• Faaliyetin niteliği ve kapsamı: İnşa veya imar faaliyetinin niteliği ve kapsamı,
• Kullanıma etkisi: Kiralananın kullanımının ne ölçüde engelleneceği,
• Resmi belgeler: Kiraya verenin imar izni, proje onayı veya yapı ruhsatı gibi belgeleri sunup sunmadığı,
• Yakın zamanda başlama: İşlemlerin yakın bir zamanda başlamasının mümkün olup olmadığı.

Mahkeme bu unsurları teknik bilirkişi görüşleriyle birlikte değerlendirerek kiracının tahliyesi kararını verir. Tahliye talebinin hukuki ve teknik gerekçelere dayanması, belgelerle desteklenmesi ve yasal sürelere riayet edilmesi büyük önem taşır; aksi hâlde tahliye davası reddedilir.

d) Yeniden İnşa Sonrası Kiraya Vermeme Yasağı (TBK m. 355)

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmaz, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır ve sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

e) Kentsel Dönüşümde ve Yıkılacak Binada Kiracının Tahliyesi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binalarda tahliye, TBK m. 350/2’deki tahliye davasına bağlı olmaksızın Kanun’un öngördüğü idari süreç içinde gerçekleştirilir. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günü geçmemek üzere süre verilir; bu süre içinde malikler tarafından yıktırılmayan yapıların tahliyesi ve yıktırılması idari makamlarca yapılır veya yaptırılır ve tahliyeye ilişkin tebligat kiracılar gibi şahsi hak sahiplerine de yapılır (6306 s. Kanun m. 5).

Kentsel dönüşümde kiracı tahliyesi, kiraya verenin iradesinden bağımsız olarak kamusal bir yıkım zorunluluğuna dayanır. Anlaşma yoluyla tahliye edilen yapıların kiracılarına geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 s. Kanun m. 5/1); riskli yapı kapsamına girmeyen bir binada yapılacak yıkım ve yeniden inşa ise yukarıda açıklanan TBK m. 350/2 şartlarına tabidir.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir. Tablodaki süreler, TBK m. 350/2’ye dayanan tahliye davası için geçerlidir ve kentsel dönüşüm kapsamındaki idari tahliyeye uygulanmaz.

7. Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür; bu yükümlülüğe aykırılık devam ederse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunduktan sonra sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316). Bu borç sözleşmede ayrıca düzenlenmiş olmasa dahi kanundan doğan doğrudan bir borçtur ve hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında geçerlidir.

Kira ilişkisi, yalnızca kiraya veren ve kiracı arasında ekonomik ve hukuki bir bağ kurmakla kalmaz; kiralanan taşınmazın bulunduğu sosyal çevreyle uyum içinde yürütülmesini de gerekli kılar. Bu bağlamda kiracının komşuluk ilişkilerine riayet etmesi, sözleşme ilişkisinin devamı açısından büyük önem arz eder.

a) Kiracının Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü

Kiracının komşuluk kurallarına uygun davranma yükümlülüğü, taşınmazı çevresine zarar vermeksizin ve huzur bozucu davranışlardan kaçınarak kullanmasını gerektirir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre aşağıdaki davranışlar bu yükümlülüğün ihlali olarak kabul edilmektedir:

• Gürültü: Komşuların huzurunu bozacak ölçüde yüksek sesle müzik dinleme,
• Hukuka aykırı kullanım: Kiralananı randevu evi, yasa dışı amaçlar veya ahlak dışı faaliyetler için kullanma,
• Hakaret ve tehdit: Kiraya verene veya apartman sakinlerine hakaret etme ya da tehditte bulunma,
• Kurallara sürekli aykırılık: Apartman kurallarını sürekli olarak ihlal etme,
• Zarar verici davranış: Alkol veya madde etkisiyle çevreye zarar verici davranışlarda bulunma.

Bu tür davranışlar kira sözleşmesinin ihlali niteliğinde olup genel ahlak ve kamu düzenine de aykırılık teşkil edebilir ve kiracının tahliyesini gerektirebilir. Apartman sakinlerinin imza toplaması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz; ancak bu yazılı beyanlar ve tutanaklar, aykırılığın ispatında delil olarak kullanılabilir.

b) Tahliye Süreci ve Kiraya Verenin Uyması Gereken Usul (TBK m. 316/2)

Kiracının komşuluk yükümlülüğüne aykırı davranışları söz konusu olduğunda kiraya verenin doğrudan fesih hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle feshe başvurmadan önce kanunen öngörülen usuli adımların atılması zorunludur:

1. Yazılı ihtar: Kiraya veren, kiracıya en az 30 gün süre tanıyarak aykırı davranışların giderilmesini talep eden yazılı bir ihtarname gönderir; ispat kolaylığı için noter veya iadeli taahhütlü mektup tercih edilmelidir.
2. İhtarın içeriği: İhtarda kiracının hangi davranışlarının sözleşmeye ve komşuluk kurallarına aykırı olduğu açıkça belirtilir, somut vakalarla desteklenir ve bu davranışların süre içinde sona erdirilmemesi hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir.
3. Fesih ve dava: Belirtilen süre içinde kiracı aykırılığı gidermezse kiraya veren, ihtarda bildirdiği üzere sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.

c) İstisnai Hâl: Derhal Fesih (TBK m. 316/3)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, otuz günlük süre vermeden yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir; Türk Borçlar Kanunu bu imkânı üç durumda tanır: kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının aykırı davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar ve komşular bakımından çekilmez olması (TBK m. 316/3). Bu kapsamda değerlendirilebilecek durumlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• Fiili saldırı: Kiraya verene veya komşulara yönelik fiili saldırı,
• Yasa dışı kullanım: Kiralananın yasa dışı faaliyetler için kullanıldığının tespiti,
• Ağır tehdit: Kiraya verene veya apartman sakinlerine yönelik ölüm tehdidi gibi durumlar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kiraya verene karşı tehdit suçundan mahkûm olan kiracı hakkında açılan tahliye davasında, bu gibi durumlarda kiracıya verilecek sürenin yararsız olduğunu ve aykırı davranışın çekilmez bir hâl aldığını belirterek kiraya verenin yazılı bildirimle uyarı zorunluluğu bulunmadığına ve sözleşmenin feshi ile tahliyeye karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8692, K. 2014/11794, T. 03.11.2014). Böyle bir durumda tahliye istemli dava, sözleşmenin feshi talebini de kapsar.

Kiracının komşuluk kurallarına aykırı davranması, kira ilişkisinin temel güven unsurunu zedeleyen ciddi bir sözleşme ihlalidir. Ancak tahliye sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi, özellikle ihtarname ve süre şartlarına titizlikle uyulması zorunludur; aksi takdirde kiracı aleyhine açılacak tahliye davası reddedilebilir.

d) Kiralananın İzinsiz Olarak Başkasına Kullandırılması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını başkasına devredemez (TBK m. 322). Kiracının evi kiraya verenin izni olmadan başkasına kullandırması, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kiraya veren bu durumda da TBK m. 316’daki ihtar ve fesih usulünü izleyerek tahliye talep edebilir.

Uygulamada izinsiz günlük kiralama platformları üzerinden yapılan kullandırmalar da bu kapsamda değerlendirilmektedir. Kiraya verenin, aykırılığı ilan kayıtları, tanık beyanları veya tutanaklarla belgelemesi ispat açısından önem taşır.

8. Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Konutu Bulunması Sebebiyle Tahliye

Kiracının veya onunla birlikte yaşayan eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/3). Bu düzenleme, kiracının kendi evi varsa tahliye edilir mi sorusunun kanuni cevabını oluşturur.

Bu tahliye sebebinin şartları aşağıda özetlenmiştir:

• Aynı ilçe veya belde sınırları: Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait konut, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunmalıdır.
• Oturmaya elverişlilik: Konutun kiracının ihtiyacını karşılayacak nitelikte ve oturmaya elverişli olması gerekir.
• Kiraya verenin bilmemesi: Kiraya veren, sözleşmenin kurulması sırasında bu konutun varlığını bilmemelidir; bilerek kiraya vermişse bu sebebe dayanamaz.
• Bir aylık dava süresi: Dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘ne göre bu sebeple tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve bu konutun kiracının sosyal durumu ve aile nüfusu itibarıyla oturmasına elverişli olması gerekir; bu iki koşulun birlikte bulunması zorunludur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4366, K. 2017/12337, T. 20.09.2017). Aynı kararda Daire, kiracının konutunun oturulamaz durumda olduğu savunmasının keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırılması gerektiğini vurgulamıştır.

Mahkeme, konutun aynı belediye sınırları içinde olup olmadığını ve oturmaya elverişliliğini tapu kayıtları ve gerektiğinde keşifle tespit eder. Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu konutun varlığını bilmediğini de ileri sürmelidir; kanun, kiraya verenin bilgisini bu tahliye sebebinin şartı olarak açıkça aramaktadır.

9. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1). Kiracının sözleşmeye uygun şekilde uzun yıllar kiralananda oturmaya devam etmesi kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesini zorlaştırsa da kanun, on yıllık süre dolduğunda kiraya verene gerekçesiz fesih hakkı tanır.

Bu hak, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı şekillerde kullanılır. Her iki durumda da yazılı bildirimin süresinde yapılması, hakkın kullanılabilmesinin ön şartıdır.

a) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra kiraya veren, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2):

• Fesih dönemi: Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal fesih dönemi, altı aylık kira döneminin sonudur.
• Bildirim süresi: Kiraya verenin bu dönemlerin sonunda geçerli olmak üzere en az üç ay önceden yazılı fesih bildirimi yapması gerekir.

Örnek: 1 Ocak’ta başlayan ve başlangıcından itibaren 10 yıl geçmiş bir sözleşmede 1 Temmuz tarihi bir fesih dönemi ise, kiraya verenin 1 Nisan’a kadar yazılı fesih bildirimi yapması gerekir. Aksi takdirde bildirim o dönem için geçerli olmaz; ancak bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır (TBK m. 328/2).

b) Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracı süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır (TBK m. 347/1). Bu uzamalar toplamda on yılı doldurduğunda kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Başka bir ifadeyle hak, ilk kira süresinin ardından gelen on uzama yılı tamamlandıktan sonra başlayan on birinci uzama yılının sonunda kullanılabilir. Bu nedenle 1 yıllık sözleşmeyle başlayan bir kira ilişkisinde kiracının tahliyesi, kira başlangıcından itibaren en erken on iki yılın sonunda mümkün olur.

Aşağıdaki tablo, belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin bitişini ve kiraya verenin ilk fesih imkânını örnek tarihlerle göstermektedir. Tarihler, kiracının uzama yılları boyunca sözleşmeyi sona erdirmediği varsayımına dayanır:

10 yıllık kiracının tahliyesi için kiraya verenin tahliye hakkı, kiracının kusuruna ya da özel bir gerekçeye dayanmaksızın kullanılabilir; ancak bu hak yasal bildirim sürelerine uyulması koşuluyla geçerli olur. Bildirime rağmen kiralanan boşaltılmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir; gerek belirli süreli gerekse belirsiz süreli sözleşmelerde süre yönetimi ve yazılı bildirimlerin zamanında yapılması, hak kaybının önlenmesi açısından kritik önem taşır.

c) 5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Mümkün müdür?

Kira ilişkisinin beş yılı doldurması, Türk Borçlar Kanunu’nda tek başına bir tahliye sebebi olarak düzenlenmemiştir. 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, ancak kiracının kusuruna dayanan sebeplerden veya kiraya verenin ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa gibi kanuni sebeplerden birinin bulunması hâlinde mümkündür.

Beş yıllık sürenin hukuki sonucu kira bedeliyle ilgilidir: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki kira bedeli hâkim tarafından hak ve nesafete göre belirlenebilir (TBK m. 344/3). Gerekçe göstermeksizin fesih imkânı ise ancak on yıllık uzama süresinin dolmasıyla doğar.

Tahliye Davası Açma Süresi Ne Kadardır?

Tahliye sebeplerinin çoğunda kiraya verenin başvurabileceği süre kısa ve hak düşürücü niteliktedir. Yukarıda açıklanan sürelerin tek bakışta görülebilmesi için başlıca tahliye sebepleri ve süreleri aşağıda özetlenmiştir:

Kiracıyı Tahliye Davası Nerede Açılır?

Kiracıyı tahliye davasında görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bütün davalarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin bu konudaki yetkisi kesin yetki kapsamına girmediğinden, dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabileceği gibi davalının yerleşim yeri veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 6, m. 10).

Dolayısıyla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olmakla birlikte, davanın açılacağı yer konusunda zorunlu bir kısıtlama bulunmamaktadır; bu durum taraflara mahkeme seçiminde belirli bir esneklik tanır. Kiraya veren icra yoluyla tahliyeyi tercih etmişse tahliye kararı icra mahkemesi tarafından verilir.

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davası, dayanılan tahliye sebebini ve delilleri gösteren bir dava dilekçesiyle, kural olarak önce zorunlu arabuluculuğa başvurulup anlaşma sağlanamadığının belgelenmesinin ardından sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava basit yargılama usulüne tabidir; bu nedenle dilekçede iddiaların ve delillerin eksiksiz gösterilmesi, yargılamanın hızlı sonuçlanması bakımından önem taşır.

• Tahliye Davası İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Tahliye davasında sunulacak belgeler dayanılan sebebe göre değişmekle birlikte, uygulamada aşağıdaki belgeler temel dosyayı oluşturur:

1. Kira sözleşmesi: Yazılı sözleşme veya sözlü sözleşmenin varlığını gösteren deliller,
2. Tapu kaydı: Kiraya verenin veya yeni malikin sıfatını gösteren tapu kaydı,
3. İhtarname ve bildirimler: Temerrüt ihtarları, yeni malik bildirimi veya fesih bildirimi ile tebliğ belgeleri,
4. Arabuluculuk son tutanağı: Anlaşamama tutanağının aslı veya onaylı örneği,
5. Sebebe özgü belgeler: İhtiyaç davasında nüfus ve sağlık kayıtları, yeniden inşada proje ve ruhsat, tahliye taahhüdüne dayanan davada taahhütname.

• “Kiralananın Tahliyesi (Borçlar Yasasından Kaynaklanan)” Dava Türü Ne Demek?

UYAP ve e-Devlet kayıtlarında görülen “Kiralananın Tahliyesi (Borçlar Yasasından Kaynaklanan)” ifadesi, Türk Borçlar Kanunu’ndaki tahliye sebeplerine dayanarak sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davasını ifade eder. İcra ve İflas Kanunu’na dayanan icra yoluyla tahliye talepleri ise bu dava türünden ayrı olarak icra mahkemesinde görülür.

Kendisine bu türde bir dava açıldığını gören kiracı, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren cevap süresi içinde savunmasını sunmalıdır. Dava türü, hangi tahliye sebebine dayanıldığını göstermez; bunun için dava dilekçesinin incelenmesi gerekir.

• Avukatsız Tahliye Davası Açılabilir mi?

Tahliye davasının avukatla açılması kanunen zorunlu değildir; kiraya veren davayı kendisi açabilir ve takip edebilir. Ancak hak düşürücü sürelerin, ihtar şartlarının ve arabuluculuk dava şartının doğru uygulanmaması davanın reddine yol açabileceğinden, uygulamada sürecin bir dava avukatı aracılığıyla yürütülmesi hak kaybı riskini azaltır.

• Kiracı Tahliye Davasına Gelmezse Ne Olur?

Usulüne uygun şekilde davet edilen kiracının duruşmaya gelmemesi davanın görülmesine engel değildir; duruşmaya gelen kiraya verenin talebi üzerine yargılamaya kiracının yokluğunda devam edilir ve geçerli özrü olmadan gelmeyen kiracı, yokluğunda yapılan işlemlere itiraz edemez (HMK m. 150/2). Kiracının gelmemesi kendiliğinden kabul anlamına gelmez; kiraya veren, dayandığı tahliye sebebini yine ispat etmek zorundadır.

• Kiracı Tahliye Davası Masraflarını Kim Öder?

Tahliye davasında dava açılırken başvuru harcı, peşin harç ile tebligat, bilirkişi ve keşif giderleri için gider avansı yatırılır; karar ve ilam harcı, yazılı sözleşme olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m. 17). Yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücreti kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir (HMK m. 326); bu nedenle tahliye davasını kaybeden kiracı, kiraya verenin yaptığı yargılama giderlerini ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen vekâlet ücretini öder.

Tahliye davasının açılmasından karara kadar geçen aşamalar ve bu aşamalarda dikkat edilecek başlıca hususlar aşağıda özetlenmiştir. Tablo, dava yoluyla tahliyeye ilişkindir; icra yoluyla tahliyede arabuluculuk aşaması bulunmaz:

Kira Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tahliye davasının süresi; dayanılan tahliye sebebine, mahkemenin iş yüküne ve kiracının itiraz ve savunma haklarını kullanmasına göre değiştiğinden kesin bir süre vermek mümkün değildir.

“Kira tahliye davası ne kadar sürer?” sorusu uygulamada sıkça karşılaşılan ve tarafların merak ettiği temel hususlardan biridir; dosyanın içeriği, davayı gören mahkemenin iş yükü ve dava açılan yerin özellikleri sonuçlanma süresini doğrudan etkiler.

Genel bir değerlendirme yapmak gerekirse, Türkiye’de ortalama bir kira tahliye davasının ilk derece aşamasında sonuçlanma süresi yaklaşık 1 ila 1,5 yıl arasında değişmektedir. Özellikle 1 Temmuz 2024’e kadar uygulanan yüzde 25’lik konut kira artış sınırı döneminde yasal kira artışlarının enflasyonun çok altında kalması kira uyuşmazlıklarını artırmış, bu da mahkemelerin iş yükünü ve dava sürelerini uzatmıştır.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen hükme göre duruşmalar arasındaki süre, bilirkişi incelemesi veya istinabe gibi zorunlu hâller dışında üç aydan uzun olamaz (HMK m. 147/3); bu düzenlemenin tahliye davalarının süresini kısaltması beklenmektedir. Bu bağlamda “kira tahliye davası ne kadar sürer” sorusuna verilebilecek en doğru cevap, dava süresinin büyük ölçüde mahkemenin iş yüküne ve yargı sistemindeki güncel koşullara bağlı olarak değiştiğidir. Tahliye sürecinde dava süreleri hakkında somut bir değerlendirme alabilmek için hukuki destek alınması yararlı olacaktır.

Tahliye Davası İlk Celsede Biter mi?

Tahliye davaları basit yargılama usulüne tabi olduğundan, tahliye sebebinin belgeyle açıkça ispatlandığı ve tanık veya bilirkişi incelemesi gerektirmeyen dosyalarda dava ilk duruşmada sonuçlanabilir. Örneğin ödenmeyen kiraların banka kayıtlarıyla açıkça ortaya konduğu temerrüt davaları veya geçerliliği tartışmasız bir tahliye taahhüdüne dayanan davalar kısa sürede karara bağlanabilir.

Buna karşılık ihtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle açılan davalarda tanık dinlenmesi, keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiğinden yargılama birden fazla duruşmaya yayılır. Kiracının süresinde cevap vererek esaslı itirazlar ileri sürmesi de duruşma sayısını artıran başlıca etkenlerdendir.

Tahliye Kararı Sonrası Süreç Nasıl İşler?

Tahliye kararı verildikten sonra kiraya veren, kararı ilamlı icra yoluyla takibe koyarak kiracının tahliyesini icra dairesi aracılığıyla sağlar; kiracı icra emrinde verilen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa tahliye icra memurunca zorla gerçekleştirilir. Tahliye kararı sonrası süreç; kararın kesinleşmesi, kanun yolları ve icra aşamasından oluşur.

1. Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira ilişkisine dayanan tahliye kararları taşınmazın aynına ilişkin hükümlerden sayılmadığı için kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir. Bununla birlikte kararı istinaf eden kiracı, mahkemece belirlenecek teminatı yatırarak bölge adliye mahkemesinden icranın geri bırakılmasına karar verilmesini talep edebilir.

2. Tahliye Davasını Kaybeden Kiracı Ne Zaman Çıkar?

Tahliye ilamı icraya konulduğunda kiracıya icra emri gönderilir ve kiracıya taşınmazı boşaltması için icra emrinin tebliğinden itibaren yedi günlük süre verilir (İİK m. 26). Bu süre içinde kiralanan boşaltılmazsa icra müdürlüğü, gerektiğinde kolluk desteğiyle taşınmazı boşaltarak kiraya verene teslim eder; tahliye kararı sonrası kiracı çıkmazsa ne olur sorusunun cevabı, bu zorla tahliye işlemidir.

3. Kiracı Tahliye Kararını İstinafa veya Temyize Taşırsa Ne Olur?

Kiracı, tahliye kararını tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf edebilir; dava değerinin istinaf sınırının altında kaldığı durumlarda ise karar kesindir. İstinaf ve temyiz başvurusu tek başına tahliyeyi durdurmaz; tahliyenin durması için yukarıda belirtilen teminatın yatırılarak icranın geri bırakılması kararı alınması gerekir.

4. Tahliye Davası Sürerken Kiracı Evi Boşaltırsa Ne Olur?

Kiracı tahliye davası sürerken kiralananı boşaltıp anahtarı teslim ederse dava konusuz kalır ve mahkeme esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmeder. Bu durumda yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre taraflardan birine yükletilir (HMK m. 331).

Tahliye kararının verilmesinden taşınmazın teslimine kadar geçen aşamalar ve süreler aşağıda özetlenmiştir. Süreler, kararın icraya konulduğu ve kiracının icranın geri bırakılması kararı almadığı varsayımına dayanır:

Ev Sahibi Kiracıyı Zorla Evden Çıkarabilir mi?

Ev sahibi, tahliye sebebi bulunsa dahi kiracıyı kendiliğinden ve zorla evden çıkaramaz; kiracının rızası yoksa tahliye ancak mahkeme veya icra kararına dayanılarak icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak, kilidi değiştirmek veya kiracıyı tehdit etmek gibi kendiliğinden tahliye girişimleri hukuka aykırıdır ve kiraya veren açısından cezai ve hukuki sorumluluk doğurur.

• Cezai sorumluluk: Kiracının rızası olmadan konuta girilmesi konut dokunulmazlığının ihlali (TCK m. 116), zorlama veya korkutma içeren davranışlar ise tehdit (TCK m. 106) gibi suçları oluşturabilir.
• Elektrik, su ve doğalgazın kesilmesi: Kiraya verenin kiracıyı çıkmaya zorlamak amacıyla abonelikleri kesmesi veya kestirmesi, kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcuna aykırıdır ve kiracının tazminat talebine yol açabilir.
• Polisle kiracı çıkarma: Kolluk kuvvetleri, ortada bir tahliye ilamı veya icra kararı olmadan kiracıyı evden çıkaramaz; kiracı icra emrine uymazsa tahliye, icra müdürlüğü tarafından zorla gerçekleştirilir (İİK m. 26).

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; bu kural, Türk Borçlar Kanunu’na dayanan tahliye davalarını da kapsar. Son yıllarda Türk hukuk sisteminde alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerine verilen önem artmış ve zorunlu arabuluculuk müessesesi birçok alanda olduğu gibi kira hukukunda da uygulamaya konulmuştur. Yargı mercilerinin iş yükünü azaltmak ve uyuşmazlıkları daha hızlı, ekonomik ve dostane yollarla çözmek amacıyla geliştirilen bu sistem, etkili bir ön adım mekanizması olarak kabul görmektedir.

a) Zorunlu Arabuluculuğun Hukuki Dayanağı ve Uygulama Alanı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların tahliyesi, kira alacağı, kira tespiti ve sözleşmenin feshi gibi kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tarafların öncelikle arabulucuya başvurmaları zorunludur. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (HMK m. 115, HUAK m. 18/A).

Bununla birlikte kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında bırakılmıştır. Bu nedenle kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdü hâlinde kiraya veren, arabuluculuğa başvurmadan doğrudan icra yoluna gidebilir; aynı sebeplerle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa ise arabuluculuk dava şartıdır.

b) Arabuluculuk Sürecinin İşleyişi ve Taraflar Açısından Önemi

Zorunlu arabuluculuk süreci, tarafların Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı bir arabulucu nezdinde bir araya gelmesiyle başlar. Arabulucu uyuşmazlık konularını tespit ederek taraflara çözüm önerileri sunabilir; ancak tarafların özgür iradeleri dışında bir çözüm dayatmaz.

Arabuluculuk görüşmeleri sırasında taraflar anlaşmaya varırlarsa, düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh, taşınmazla ilgili anlaşmalarda taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır ve şerhli belge icraya konulabilir (HUAK m. 18/B). Anlaşma sağlanamazsa süreç sonunda düzenlenen anlaşmama son tutanağı ile taraflar dava açma hakkını kullanabilir.

c) Zorunlu Arabuluculuk Uygulamasının Hukuk Sistemine ve Kira İlişkilerine Etkisi

Zorunlu arabuluculuk uygulaması, yalnızca dava süresini kısaltmakla kalmayıp taraflar arasındaki hukuki ilişkinin korunmasına da katkı sunmaktadır. Özellikle kira ilişkileri gibi uzun süreli ve devamlılık arz eden sözleşmelerde ihtilafların sulh yoluyla çözülmesi, ileride doğabilecek yeni uyuşmazlıkların önlenmesine de hizmet eder.

Konut kiralarında 1 Temmuz 2024’e kadar uygulanan yüzde 25’lik artış sınırı döneminde artan uyuşmazlıklar karşısında arabuluculuk, yargı sistemi üzerindeki iş yükünü azaltan işlevsel bir filtre hâline gelmiştir. Tarafların bu süreci doğru değerlendirmeleri ve hukuki yükümlülüklerinin farkında olarak hareket etmeleri, hem bireysel hem de sistemsel düzeyde etkinliğin artmasına katkı sağlayacaktır.

Kiracılı Evin Satılması Durumunda Ne Olur?

Kiracılı evin satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracıyı ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerine dayanarak tahliye edebilir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruma amacını gözeten bir yaklaşımla, kiralanan taşınmazın satışı durumunda kiracının haklarının devam etmesini öngörmektedir.

Bu kapsamda, eğer taşınmaz satışı gerçekleşmeden önce kiracı ile geçerli bir kira sözleşmesi yapılmışsa, bu sözleşme satış sonrasında da aynen geçerliliğini sürdürür ve yeni malik sözleşmenin tarafı hâline gelir. Kiracının sadece kiracılı evin satılması nedeniyle tahliyesi mümkün değildir. Bu nedenle kiracılı bir taşınmazı satın almayı düşünen kişinin, ev alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında mevcut kira sözleşmesinin süresini ve tapudaki kira şerhini de incelemesi gerekir.

Yeni malikin taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak istemesi hâlinde TBK m. 351 hükmü uygulanır ve bu makalenin yeni malikin ihtiyacına ilişkin bölümünde açıklanan süre ve bildirim şartları aranır. Özetle kiracı yeni malik karşısında da haklarını korumaya devam eder; ancak yeni malikin kanuni tahliye şartlarını yerine getirmesi hâlinde hukuka uygun bir tahliye mümkündür.

Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Tahliye Davası ile Evden Çıkartmak Mümkün müdür?

Yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracı da tahliye davasıyla evden çıkarılabilir; çünkü Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesinin geçerliliğini şekil şartına bağlamamıştır ve sözlü olarak kurulan kira ilişkileri de hukuken geçerlidir. Ancak uygulamada kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması, olası uyuşmazlıklarda tarafların hak ve yükümlülüklerini ispat açısından önemli avantajlar sağlar.

Sözlü kira sözleşmelerinde kiracıyı tahliye davası açılması hâlinde ispat yükü kiraya verene ait olup bu durum yargılama sürecini hem uzatabilir hem de karmaşıklaştırabilir. Taraflar arasında fiili bir kira ilişkisi olduğunun hukuken geçerli delillerle ortaya konulması hâlinde sözleşmenin varlığı mahkemece kabul edilir ve tahliye talebi değerlendirilir; kiraya verenin öncelikle kiralananın kiracı tarafından kullanıldığını ispatlaması gerekir ve bu noktada başvurulabilecek başlıca delil araçları şunlardır:

• Banka kayıtları: Kira ödemelerinin düzenli olarak banka kanalıyla yapılmış olması, kira ilişkisini destekleyen güçlü bir delil olarak kabul edilir; bu kayıtlar ödeme yapılan kişinin mal sahibi olduğunu gösteriyorsa mahkeme nezdinde kira sözleşmesinin varlığına karine teşkil edebilir.
• Fatura kayıtları: Kiralanan taşınmaza ilişkin elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin kiracının adına düzenlenmiş olması, fiili kullanımın ispatında etkili bir delildir.
• Tanık beyanları: Tarafların beyanları dışında üçüncü kişilerin tanıklığı ile kira ilişkisinin süresi, içeriği ve şartları hakkında bilgi sunulabilir.
• Resmi belgeler ve yazışmalar: Kiraya veren ile kiracı arasında geçen yazılı iletişim, özellikle ödeme hatırlatmaları, ihtarlar ya da kira bedeline ilişkin mesajlar sözlü sözleşmenin içeriğini somutlaştırabilir. Ancak bu belgeler davada delil olarak kullanılırken kişisel verilerin gizliliği ilkelerine dikkat edilmelidir.

Yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması kira ilişkisinin hukuki geçerliliğini ortadan kaldırmaz; ancak ispat yükü açısından önemli zorluklar yaratabilir. Taşınmazda hiçbir kira ilişkisine dayanmadan oturan kişi ise kiracı değil haksız işgalci (fuzuli şagil) sayılır; bu durumda tahliye davası yerine elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılması gerekir. Bu nedenle kira ilişkisine taraf olan kişilerin, ispat kolaylığı sağlanması bakımından kira sözleşmelerini yazılı şekilde yapmaları önem arz etmektedir.

Kiraya Verenin Ölümü Hâlinde Tahliye Davaları Nasıl Açılır?

Kiraya verenin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez; sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükler mirasçılara geçer ve tahliye davasının kural olarak mirasçıların tamamı tarafından birlikte açılması gerekir. Kira ilişkisi devam ederken kiraya verenin vefat etmesi hâlinde sözleşmeden doğan haklar Miras Hukuku kapsamında terekeye dahil olarak mirasçılara intikal eder.

1. Mirasçılık Sıfatının Belgelenmesi

Mirasçılar, Türk Medeni Kanunu uyarınca “veraset belgesi” (diğer adıyla mirasçılık belgesi) ile belirlenir. Yasal mirasçılar için bu belge sulh hukuk mahkemesince veya noterlikçe verilebilir; vasiyetname ile atanmış mirasçılar için ise belge yalnızca sulh hukuk mahkemesince düzenlenir (TMK m. 598).

2. Mirasçıların Birlikte Hareket Etme Zorunluluğu

Kiraya verenin ölümü durumunda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğduğundan, tahliye davasında mecburi dava arkadaşlığı söz konusudur (HMK m. 59). Mirasçılardan yalnızca birinin veya bir kısmının diğerlerinin katılımı ya da muvafakati olmaksızın kiracıyı tahliye davası açması, davanın usulden reddine yol açabilir; Reddi miras yapan mirasçılar ise taşınmaz kendilerine intikal etmeyeceği için davacı sıfatına sahip değildir.

• Diğer mirasçıların muvafakati: Davayı açmayan mirasçıların davaya katılması veya yazılı muvafakat vermesi hâlinde taraf eksikliği giderilebilir.
• Miras ortaklığına temsilci atanması: Mirasçılar arasında uzlaşma sağlanamıyorsa, mirasçılardan birinin istemiyle sulh hukuk mahkemesince miras ortaklığına temsilci atanabilir (TMK m. 640) ve tahliye davası bu temsilci aracılığıyla açılabilir.

3. Mirasçılar Arasındaki Uyuşmazlıkların Tahliyeye Etkisi

Kiraya verenin vefatından sonra mirasçılar arasında taşınmazın kullanımı, tasarrufu veya kiralanması konusunda fikir ayrılıkları doğabilir; mirasçılar arasında mirastan mal kaçırma ve vekaletin kötüye kullanımı sebebiyle tapu iptal davası gibi miras davaları da mevcut olabilir. Bu gibi durumlarda tahliye davası açılması aşamasında ortak iradenin sağlanamaması dava sürecini zorlaştırır ve mahkeme, temsil ve taraf ehliyeti bakımından gerekli değerlendirmeleri yapar.

Mirasçılar arasında dava açma iradesi konusunda uyuşmazlık sürüyorsa, miras ortaklığı sona erdirilerek taşınmazın kime ait olduğu tespit edildikten sonra yetkili kişi ya da kişiler tarafından tahliye davası ikame edilebilir. Mirasçıların kendi aralarında taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşmaya varamayarak izale-i şuyu davası ikame etmeleri ise kiracılık ilişkisini etkilemez.

Sonuç olarak kiraya verenin ölümünden sonra tahliye yetkisi mirasçılara geçer; tahliye davası açılabilmesi için mirasçılık belgesi ile mirasçılık sıfatı ispatlanmalı ve mirasçılar birlikte hareket etmelidir. Mirasçılar arasında koordinasyonun sağlanamaması durumunda bir miras avukatı yardımı almak, sürecin hukuka uygun ve etkin bir şekilde yönetilmesini sağlayacaktır.

Yabancılık Unsuru Bulunan Kira İlişkilerinde Tahliye Şartları Nelerdir?

Türkiye’de bulunan bir taşınmaza ilişkin kira ilişkisinde taraflardan birinin yabancı olması, tahliye şartlarını değiştirmez; yabancı kiracılar ve kiraya verenler bakımından da Türk Borçlar Kanunu’ndaki sınırlı tahliye sebepleri aynen uygulanır. Yabancılar Hukuku kapsamında yabancılarla kurulan sözleşmelere ilişkin çeşitli özel düzenlemeler bulunsa da Türk kira hukuku, yabancılık unsuru taşıyan kira sözleşmeleri için ayrı bir tahliye rejimi öngörmemiştir.

Bu kapsamda kira sözleşmesinin tarafları ister Türk vatandaşı, ister yabancı uyruklu kişi veya yabancı şirket temsilcisi olsun, kiracının tahliyesi yalnızca kanunda düzenlenen sebeplerle mümkündür. Kira bedelinin ödenmemesi, konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü ya da 10 yıllık kira süresi gibi genel tahliye nedenleri yabancı kiracılar bakımından da aynen uygulanır.

Yabancıların Türkiye’de ikamet izni veya kısa süreli oturum izni alabilmek amacıyla gerçek olmayan kira ilişkilerine dayalı sahte kira sözleşmeleri düzenledikleri durumlara uygulamada sıklıkla rastlanmaktadır. Bu tür işlemler Türk Ceza Kanunu kapsamında özel belgede sahtecilik (TCK m. 207) ve dolandırıcılık (TCK m. 157 vd.) suçlarını gündeme getirebilir; özellikle kiracının taşınmazı hiç kullanmadığı veya kira ilişkisinin fiilen mevcut olmadığı hâllerde ciddi cezai yaptırımlar söz konusu olabilir.

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de malik olduğu taşınmazlar üzerinde kiraya veren sıfatıyla tahliye işlemi yapmaları mümkündür. Aynı şekilde Türkiye’de şube açan yabancı sermayeli şirketlerin maliki oldukları veya kiraladıkları taşınmazlarla ilgili kira ilişkilerinde de Türk hukuk kuralları geçerlidir ve kiracıların tahliyesine ilişkin hükümler bakımından ayrıca bir farklılık öngörülmemiştir.

Yurt Dışında Yaşayan Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?

Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki kiracısının tahliyesi için Türkiye’ye gelmek zorunda değildir; vekâletname verdiği bir avukat aracılığıyla arabuluculuk, icra ve dava süreçlerini yürütebilir. Vekâletname, bulunulan ülkedeki Türk konsolosluğunda veya Apostil şerhi taşıyan yabancı noter belgesi olarak düzenlenebilir.

Yurt dışındaki kiraya verenin tahliye sebepleri ve süreleri Türkiye’de yaşayan kiraya verenle aynıdır; ancak ihtiyaç sebebiyle tahliyede Türkiye’ye dönüş planının somut belgelerle ispatı önem kazanır. İhtarname ve bildirimlerin süresinde tebliğ edilebilmesi için vekâletnamenin önceden hazırlanması, hak düşürücü sürelerin kaçırılmasını önler.

Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu Nedir?

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu, elde geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü veya ödenmemiş kira borcu varsa icra yoluyla tahliyedir; çünkü bu yollarda arabuluculuk aranmaz ve tahliye kararı icra mahkemesince daha kısa sürede verilir. Türk hukuk sistemi, kiracının barınma hakkını temel alan ve kiracılık haklarını güvence altına alan düzenlemeler içerdiğinden, bu yolların bulunmadığı durumlarda tahliye, mahkeme kararıyla tespit edilen bir kanuni sebebe dayanmak zorundadır.

Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuat, kiracının tahliyesini yalnızca belirli ve sınırlı nedenlerle mümkün kılmakta ve böylece kiraya verenin keyfi uygulamalarla kira sözleşmesini sona erdirmesini engellemektedir. Bu nedenle kiraya verenin ilgili düzenlemelere uygun hareket etmesi, yargılamada ispat yükümlülüklerini yerine getirmesi ve süreci usulüne uygun yürütmesi gerekir; aksi hâlde tahliye davası reddedilebilir veya ciddi hak kayıpları yaşanabilir.

1. Uygulamada En Sık Karşılaşılan Kiracıyı Tahliye Sebepleri

Aşağıda, uygulamada kiraya verenin başvurabileceği ve en çok kullanılan beş temel tahliye sebebi, ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda özetlenmiştir:

• Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315, m. 352/2): Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi hâlinde kiraya veren, ya icra takibi yoluyla tahliye sürecini başlatabilir ya da temerrüt nedeniyle dava açabilir.
• Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi (TBK m. 350/1): Kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa, söz konusu ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması kaydıyla tahliye davası açma hakkı doğar.
• Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350/2): Kiralananın esaslı surette onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi veya yeniden inşası gerektiğinde ve bu işler sırasında kullanım imkânsız hâle geliyorsa, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
• Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı taahhüdü bulunuyorsa ve bu taahhüde rağmen tahliye gerçekleşmemişse, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
• 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih (TBK m. 347/1): Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

2. Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracı, kiracının kusuruna dayanmayan tahliye sebeplerinden biri bulunduğunda tahliye edilebilir; bunlar kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, yeniden inşa ve imar, kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması, yazılı tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Kira bedelinin düzenli ödenmesi bu sebeplerin uygulanmasına engel değildir; ancak her birinin kendine özgü ispat ve süre şartları vardır.

Uygulamada en sık başvurulan yollar, gerçek ve samimi bir konut ihtiyacının bulunması ile on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Kiracının kira bedelinin düşük olması ise tek başına tahliye sebebi değildir; bu durumda kiraya verenin başvurabileceği yol kira tespit davasıdır.

Tahliye yollarının hız ve maliyet bakımından birbirinden farkı, arabuluculuk şartından ve kararı veren merciden kaynaklanır. Başlıca yollar aşağıda karşılaştırılmıştır:

3. Tahliye Sürecinde Hukuki Danışmanlığın Önemi

Kiracının tahliyesi, yalnızca maddi hukuka değil, aynı zamanda usul hukukuna sıkı sıkıya bağlı bir süreçtir. Bu süreçte ihtar süreleri, dava açma zamanlaması, yetkili mahkeme ve ispat yükü gibi teknik detayların ihmal edilmesi dava kayıplarına veya sürecin uzamasına neden olabilmektedir.

Bu nedenle tahliye sürecinin doğru bir şekilde yürütülmesi için alanında uzman bir tahliye avukatından hukuki destek alınması büyük önem arz eder. Tahliye avukatı, sürecin her aşamasında kiraya vereni bilgilendirir, gerekli belgelerin düzenlenmesini sağlar, mahkeme nezdinde temsil görevini üstlenir ve hak kaybı yaşanmasını engeller.